高層超高層住宅研究報告

1、一、超高層住宅簡介1.1 超高層建筑的定義    超高層的界定在不同國家有所不同：a、在中國，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度，屬于超高層建筑。b、聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議上將40層以上即定超高層建筑。1.2超高層住宅的發(fā)展背景1.3 超高層住宅的特點    城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高，越促進超高層住宅的開發(fā)建設(shè)，一般來說，城市的GDP總量達到3000億元以上，超高層開始出現(xiàn)，GDP總量達到6000億元以上，超高層或?qū)⒋罅砍霈F(xiàn)。2008年全國城市GDP及城市化率對照表 1.4超高層的價值特征1.5超高層住宅的技術(shù)特征1.6超高

2、層的平面布局1.7超高層住宅產(chǎn)品產(chǎn)品分類二、超高層住宅客戶心理分析2.1 客戶特征    超高層客戶群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、視野開闊、見多識廣 C、愿意嘗試新鮮事物 d、經(jīng)濟實力較強2.2 客戶抗性探究    國內(nèi)部分消費者仍存在不安全感。客戶在超高層住宅上放眼眺望時，向下看到變得渺小的街道、房屋、景觀、行人 ，總有飄浮在半空中的不安全感，在心理上產(chǎn)生對高度的恐懼，同時對后期物管、配套服務(wù)等也存在質(zhì)疑。開發(fā)商應(yīng)從居住感覺上主動引導(dǎo)，強化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢。    日本較為成熟的技術(shù)解

3、決不同年齡客戶層抗性問題。不同年齡層對超高層住宅建筑的關(guān)注點不同，日本為解決超高層抗性問題提供了參考：三超高層案例分析超高層項目案例按業(yè)態(tài)分類酒店u 寫字樓綜合體居住性物業(yè)u 上海金貿(mào)u 武漢.錦繡長江u u 很多CBD商務(wù)中心u 北京中央商務(wù)區(qū)u 上海陸家嘴u 深圳中心區(qū)u 北京中環(huán)世貿(mào)u 住宅酒店u 寫字樓公寓u 商業(yè)寫字樓公寓u 深圳華潤.萬象城u 深圳大中華廣場u 深圳 羅湖俊園（萬科）u 深圳 擎天華庭u 深圳 金域藍灣（萬科）u 上海.世茂濱江u 武漢.錦繡長江u 香港.貝沙灣u 香港.凱旋門u 香港.淺水灣u 新加坡.吉寶灣u 按地域分類國內(nèi)香港/新加坡國外深圳：萬科俊園萬科金域

4、藍灣系列（深圳、珠海、福州）擎天華庭港立豪園世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢）青島東海路9號香港新鴻基.凱旋門貝沙灣新加坡吉寶灣澳大利亞黃金海岸Sierra Grand邁阿密海岸線案例（一）、城市核心資源類超高層住宅1.1香港超高層住宅案例一、凱旋門香港單價最高的頂級公寓豪宅Ø 項目：凱旋門（the victory arch）Ø 區(qū)域：尖沙咀柯士甸道西1號Ø 占地面積：172000平方尺Ø 物業(yè)類型：4座住宅大廈，共1054個住宅單位Ø 戶型面積：標準單位面積5002,300平方尺，以三房為主Ø 開發(fā)時間：2005年Ø 入伙時

5、間：2006年7月Ø 價格：1525萬（最高價38萬）元/平方米Ø 物管費：2.6元/方尺Ø 發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)與香港地鐵公司Ø 管理公司：地鐵物業(yè)管理Ø 代理商：美聯(lián)和中原“凱旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓，成2005年香港樓市營銷經(jīng)典案例Ø 2005年香港房地產(chǎn)市場背景：Ø 2005年5月，香港銀行陸續(xù)加息，香港地產(chǎn)尤其是二手房交易量驟減，在加息公布后的一段時間，郊區(qū)樓盤更是出現(xiàn)“零”成交量。Ø 投資銀行美林證券預(yù)測，受到香港銀行貸款利率上升的沖擊，香港房地產(chǎn)價格在2006年中前將會下跌最高達25%。在6月1日發(fā)布的

6、報告里，美林同時下調(diào)香港五家房地產(chǎn)公司的評級。Ø 但6月15日，凱旋門以38萬元/平方米的天價震驚香港。市場證明，“樓市脆弱”的論調(diào)都不能動搖他們對持有物業(yè)的渴望。 Ø “凱旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓Ø 凱旋門銷售神話使自身所處地段天價暴漲，如同區(qū)項目九龍站“君臨天下”06年3月單價同期上升712%，飆升到1.41.7萬元/平方米。同時，更帶起香港豪宅價格不斷攀升，使得香港樓市出現(xiàn)了亞洲金融風暴以來的新高潮。Ø 凱旋門效應(yīng)下，目前擎天半島的平均尺價為8,000元，較上月同期上升5%7%，本月尺價將再有3%5%升幅。此外，受同區(qū)頂級豪宅凱旋門即將開售的消息所

7、刺激，3月分擎天半島累錄70宗二手成交，較上月上升1倍。 地段與客戶：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點地段繁華，無敵海景資源Ø 位于九龍城海邊繁華地段Ø 緊靠園林中央公園Ø 臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利Ø 到中環(huán)只需一站Ø 直達香港國際機場Ø 靠近中港碼頭Ø 將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地Ø 客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，

8、不用做按揭。Ø 在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。產(chǎn)品規(guī)劃， 4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無敵海景Ø 外立面：4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無敵海景；建筑物以暖色系為主，使凱旋門與鄰近的建筑物凸顯出來 Ø 層高：共65層，231米；從普通公寓的3米到別墅般挑空大廳享受的3.84.0米 Ø 產(chǎn)品：凱旋門提供4幢，標準單位面積由約5002,300平方尺，以三房單位為主；

9、提供少量特色單位，包括五個面積由約3,3005,500平方尺的“天際獨立屋”，12個面積由約3,3003,400平方尺的“至尊門”和21個面積超過2,500平方尺的“大宅門”Ø 其他：3層為平臺花園， 5層以上為住宅部分，1054個單位； 5961層為空中會所，62層為著名的空中花園；每座均有一層專為隔火層摩天會所：擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)了頂級高尚生活Ø 59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。Ø 60樓為宴會

10、及休閑區(qū)，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；Ø 61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；Ø 62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。 1.2 國內(nèi)一線及二線城市案例1.3武漢超高層自96年開始武漢出現(xiàn)超高層建筑，絕大多數(shù)為寫字樓，世茂錦繡長江為首個超高層住宅u 武漢目前超過150M的超高層建筑： 武漢佳麗廣場（96） 泰合廣場 （96

11、）武漢國貿(mào)大廈 （2000）武漢廣場 （2003）中南商業(yè)廣場（2003）武漢世貿(mào)大廈（2005）武漢民生銀行大廈（2006）武漢建銀大廈（2006）京漢科技大廈（2006）保利文化廣場（2006）  武漢時代廣場（2006）武漢廣電中心（2006）u 其中僅有武漢錦繡長江屬于超高層住宅開盤時間: 2006-10-28 入住時間: 2007-06-30 1.4 城市核心資源類案例總結(jié)（二）、單純城市核心類超高層住宅2.1 國內(nèi)一線城市超高層2.2單純城市核心類案例總結(jié)（三）、城市非核心資源類超高層住宅3.1國內(nèi)一線城市超高層項目3.2城市非核心資源類超高層總結(jié)（四

12、）超高層住宅產(chǎn)品定位及外部空間應(yīng)用4.1四種模式4.2 超高層住宅外部空間的應(yīng)用地段城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動。高層多處于城市核心區(qū)域，且具有強勢水景資源，高端產(chǎn)品多擁有一線海景、江景資源，中高端產(chǎn)品多擁有湖景、河景等二線景觀資源?？傮w規(guī)劃不同開發(fā)模式下，規(guī)劃布局差異化。在大規(guī)模高端住宅產(chǎn)品中，建筑面積達百萬方，容積率相對較低。為降低建筑密度，多采用單排布臵，前后錯落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風性，板式結(jié)構(gòu)的設(shè)計，實現(xiàn)戶戶觀景面。建筑立面多采用色彩明朗的現(xiàn)代都市風格，形成凹凸有致的三段式立面效果。超高層住宅建筑外立面多采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配，通過凸凹

13、有致的體塊交接。屋頂?shù)男螤?、有無退臺決定住宅的天際線是否美觀，立面構(gòu)筑物的形狀、顏色、材質(zhì)的變化使住宅富有韻律感，表達一種高端、現(xiàn)代、時尚的風情。三段式立面設(shè)計緩解了超高層住宅給人的壓迫感。景觀造價高，園林景觀主題化、精致化。由于超高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問題，景觀設(shè)計往往以主題化、精致化的營造手法來擴大景觀視覺面，造價也就比普通高層住宅多50%。配套社區(qū)內(nèi)配套齊全，多元化地產(chǎn)配套模式。超高層住宅社區(qū)內(nèi)通常配有大型豪華會所，同時開發(fā)商會采取多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值，與政府合作，建設(shè)包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等一系列設(shè)施，功能

14、結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享，提高經(jīng)濟效益。四、超高層住宅與高層住宅設(shè)計案例比較研究哈藥大廈位于友誼路原社科院地段，北臨松花江。大樓擬建43層，地下3層，總建筑面積70000平米，開發(fā)商將大廈單位為超豪華住宅。下面為該設(shè)計團隊對該項目設(shè)計成30層還是44層，在設(shè)計方面的比較：1. 建筑設(shè)計區(qū)別體現(xiàn)在以下幾個方面：1.1電梯及中心交通核的設(shè)置普通高層單元式住宅一般設(shè)置1-2部電梯，根據(jù)調(diào)查經(jīng)驗，乘客等候電梯時間超過60秒時會出現(xiàn)煩躁情緒。為了縮短侯梯時間提高公共交通的檔次，增設(shè)了一部電梯。為了體現(xiàn)超豪華的理念，設(shè)計者將電梯進行了分置，兩部為客用電梯，一部為工人電梯。工人電梯的分置分流了電梯的使用

15、率，工人走廊內(nèi)形成了管井走廊。工人電梯不作為消防電梯使用，可采用1米|秒的低速電梯，降低造價。兩部客梯是聯(lián)動的，很好地解決了單部電梯等待時間長的問題。疏散樓梯采用了剪刀梯的形式。規(guī)范上規(guī)定單元式住宅10層以上陽臺聯(lián)通可作為第二疏散口，考慮到陽臺連通的方式不適合超豪華住宅的定位，超高層住宅也應(yīng)在消防上有一定的等級提高，所以疏散樓梯采用了剪刀梯的形式。使整幢建筑相當于兩幢并列的塔式住宅。1.2住宅進深的確定通常情況下單元式住宅20米以上的進深是很難理解的，幾個特定的情況使這一選擇成為必然。剪力墻結(jié)構(gòu)要求塔樓高厚比不低于1|7.3部電梯和剪刀梯的設(shè)置使中心交通系統(tǒng)相對于普通高層單元式住宅中心交通系統(tǒng)

16、超大。為了不使得房率降低，盡量讓標準層建筑面積足夠大，成為開發(fā)商的必然要求。超豪華住宅的單位要求戶型較大，大戶型使大進深成為可能。2. 消防設(shè)計【高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范】規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。經(jīng)過調(diào)研其他城市已建成的超高層住宅，超高層住宅一般不設(shè)避難層。2005年10月1日新版【高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范】對超高層住宅明確規(guī)定。戶內(nèi)不再要求噴淋設(shè)施，但保留了火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，分戶門為甲級防火門。相比于普通高層住宅延長了等待救援的時間，縮短了報警時間，不再一味強調(diào)火災(zāi)早期撲滅（噴淋）。充分考慮到了住宅建筑與公共建筑的區(qū)別性。3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計首先，超高層住宅（44層）由于超高超限，抗震等級較

17、高層住宅（30層）提高一級。底部加強區(qū)：44層為特一級，30層為一級；非底部加強區(qū)：44層為二級，30層為三級。其次，柱形式及柱截面。44層超高層住宅的高度大，質(zhì)量大，為了滿足框支柱的承載能力和上下層剛度比的要求，采用了型鋼混凝土柱，其截面大小一般為1000*1500和1000*1700；30層高層住宅可以采用普通的混凝土柱，同樣可以滿足各項要求，其截面大小一般為1000*1500局部1200*2000.再次，混凝土墻厚及強度等級。由于轉(zhuǎn)換層上下部剛度比的要求，44層超高層住宅在轉(zhuǎn)換層以下的墻厚可達到600，轉(zhuǎn)換層以上的墻厚遞減的比較緩慢，在29層時墻厚可減為180；30層高層住宅轉(zhuǎn)換層下部的

18、墻厚為500，上部在15層時減為180.混凝土強度等級二者差異不大，在加強區(qū)均采用C50混凝土，非加強區(qū)則逐漸遞減。最后，基礎(chǔ)形式。44層超高層用反循環(huán)灌注樁，樁徑800，樁長44米，單樁承載力5750KN，樁數(shù)310根左右，混凝土強度等級C35，基礎(chǔ)底板厚2.0米，采用型鋼混凝土地梁；30層高層采用超流態(tài)灌注樁，樁徑600，樁長31.5米，單樁承載力設(shè)計值2800KN，樁數(shù)385根左右，混凝土強度等級C30，基礎(chǔ)平均板高1.5米，用普通混凝土地梁。五2046項目高層和超高層單棟成本分析2046項目高層由33層增加到50層增量成本分析表 一說明：此次增量成本分析的前提是假設(shè)只開發(fā)這1棟高層時，

19、分析層數(shù)由33F變?yōu)?0F時的開發(fā)增量成本。 標準層面積：（平方米）563銷售均價：8500序號主要成本項目 成 本（元）備 注33F50F增量一可銷售面積（平方米）18579.00 28150.00 9571.00 標準層面積：563平方米二銷售收入157921500.00 239275000.00 81353500.00 銷售均價相同：8500元/平方米三開發(fā)成本費用97192322.70 167847190.00 70654867.30 1+2+3+4+5+61土地成本42731700.00 64745000.00 22013300.00 樓面地價:2300元/平方米2前期工程費1672

20、110.00 2815000.00 1142890.00 前期工程費估算：33F:90元/平方米;50F：100元/平方米（規(guī)劃、設(shè)計、可研、勘察、測繪、三通一平等）3建筑安裝工程費37158000.00 76005000.00 38847000.00 建安成本估算：33F：2000元/平方米；50F：2700元/平方米4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2229480.00 3378000.00 1148520.00 基礎(chǔ)設(shè)施配套費：120元/平方米 5公共設(shè)施配套費3715800.00 5630000.00 1914200.00 公共設(shè)施配套費估算：200元/平方米（園區(qū)配套，不可銷售設(shè)施建安費用）6開發(fā)間接

21、費及不可預(yù)見費2625212.70 4577190.00 1951977.30 （1+2+3+4+5）*3%7水、電、氣、道路及景觀7060020.00 10697000.00 3636980.00 綜合造價：380元/平方米（水：40元/平方米，電：170元/平方米，氣：40元/平方米，道路：30元/平方米，景觀：100元/平方米）四開發(fā)期間費用12875247.00 19507950.00 6632703.00 7+8+97管理費2842587.00 4306950.00 1464363.00 二*1.8%8財務(wù)費用3715800.00 5630000.00 1914200.00 財務(wù)費用

22、估算：200元/平方米9銷售及宣傳費6316860.00 9571000.00 3254140.00 二*4%五行政事業(yè)性收費1114740.00 1689000.00 574260.00 行政事業(yè)收費估算：60元/平方米（建管費、銷售測量辦證費等）六營業(yè)稅及附加、土地增值稅和印花稅23688225.00 35891250.00 12203025.00 二*15%七利 潤23050965.30 14339610.00 -8711355.30 二-三-四-五-六八單方利潤1240.70 509.40 -731.30 單方利潤增量九總投資收益率0.42 0.27 -0.15 總投資收益率=年息稅前

23、利潤或年均息稅前利潤 / 項目總投資六武漢超高層住宅市場調(diào)研項目名稱水岸星城四期銷售 86816188物業(yè)地址徐東二路2號相關(guān)信息占地面積:350000平方米總建筑面積:680000平方米開工時間:2005-9-28總戶數(shù):4000物業(yè)管理附加信息:高層1.2開發(fā)商:湖北福星惠譽置業(yè)投資商:湖北福星惠譽置業(yè)物業(yè)管理公司:武漢市福星惠譽物業(yè)管理物業(yè)顧問公司:高利國際景觀設(shè)計單位:泛亞國際物業(yè)類別 住宅、高尚住宅項目特色 水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別 超高層所屬商圈 武昌中心城區(qū)  徐東購房圈裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 內(nèi)至二環(huán)交通狀況 公交215路、543路、554

24、路、573路、777路、802路、811路至秦園居站下車即到。開盤時間 2009-03-21 入住時間2010-03-28 容 積 率 1.70 綠 化 率50%物 業(yè) 費1.80元/平方米·月物業(yè)公司武漢市福星惠譽物業(yè)管理項目介紹水岸星城G53位于整個社區(qū)的東南端，秦園路和福星東路的交界處。為2棟超高層住宅（4梯6戶）戶型以97105兩房、139170三房為主。周邊配套成熟，秦園路沿道路一側(cè)為商業(yè)區(qū)；小區(qū)內(nèi)設(shè)置娛樂、物管等功能。本區(qū)地段較佳，周邊有前期開發(fā)成熟社區(qū)支撐，擁有全面的看湖角度、良好的內(nèi)部景觀和湖灣景觀資源及內(nèi)部公園配套。超高層住宅更是武昌的

25、建筑標志，擁瞰全市風光。水岸星城項目是由湖北福星惠譽置業(yè)在武漢市內(nèi)環(huán)線臨湖開發(fā)的最大一片高檔住宅區(qū)。本項目地處武昌區(qū)徐東二路2號，位于武漢市內(nèi)環(huán)線上最大的自然湖泊沙湖邊。項目整體規(guī)劃面積750畝，凈用地面積545畝。地塊呈三角形分布，被市政道路分為A、B、C三塊。西北臨湖北大學(xué)，武青四干道；東北臨秦園路，沙湖花園別墅小區(qū)；西南臨5000余畝的沙湖。占地117畝的福星公園隔環(huán)湖路（福星路）與本小區(qū)相望?！八缎浅恰庇上愀哿_麥莊馬公司和深圳大學(xué)設(shè)計院擔任規(guī)劃設(shè)計，園林景觀設(shè)計由香港泛亞國際擔綱。項目規(guī)劃總建筑面積65萬平方米。各物業(yè)類型共80棟，分布有：聯(lián)排別墅（3層）、疊加別墅（4層）、花園洋房

26、（56層）、高層住宅（2532層）。戶型面積由高層95210平方米，花園洋房140195平方米，別墅195275平方米組成，另有少量高層頂樓復(fù)式達到300600平方米。各物業(yè)類型由南向北，由低向高依次分布，另借助區(qū)內(nèi)的五縱兩橫7條景觀軸，能沙湖美景最大限度的展現(xiàn)在人們面前。地塊前景分析：作為武漢市內(nèi)環(huán)線唯一一個大規(guī)模臨湖社區(qū)，雖然前期大家對項目周邊感覺比較陌生，但是隨著武漢市政府對于內(nèi)環(huán)線交通德大力改造，對于項目利好德如：岳家咀立交橋、徐東路地下通道、過江隧道，及項目旁武青四干道、秦園路與中北路德連通，項目的獨特優(yōu)勢將很快被大家所認識，且同時地塊的升值潛力將不可估計。水岸星城緊靠徐東商圈，徐東

27、平價、銷品茂、麥德龍等僅在咫尺，同時亦受司門口商圈、中南商圈、小東門商圈和街道口廣埠屯商圈輻射，商業(yè)環(huán)境與生活環(huán)境極為優(yōu)越；周邊城市建設(shè)成熟，醫(yī)療、教育、金融等相關(guān)配套完善齊全，檔次相對較高，生活氛圍舒適便利，富有格調(diào)。根據(jù)城市規(guī)劃，水岸星城屬于“公司總部區(qū)”的重點擴展區(qū)內(nèi)，是屬于徐東片區(qū)商貿(mào)旅游、辦公居住綜合服務(wù)中心，片區(qū)價值的提升勢在必行。并且隨著連接漢口大智路和武昌中北路過江隧道工程的實施，以及內(nèi)環(huán)線升級改造工程的即將完成，這一片區(qū)將因交通更加便利、商業(yè)生活配套的更趨完善而被注入更為新鮮的活力。2006年11月11日，第八屆中國地產(chǎn)“奧斯卡”盛典CIHAF2006年度“三名”頒獎晚會在上

28、海隆重舉行。武漢福星惠譽房地產(chǎn)和水岸星城分別榮獲“中國名企”、“中國名盤”，總經(jīng)理喻惠平當選“2006中國房地產(chǎn)十大風云人物”。至高獎項蟬聯(lián)4年，榮譽實至名歸！周邊配套一重配套：沿秦園路和福星西路兩條商業(yè)街，時尚精品、優(yōu)雅休閑、生活所需應(yīng)有盡有。二重配套：高級幼兒園，運動會所、兒童會所、室內(nèi)游泳池、社區(qū)超市。三重配套：區(qū)域配套到徐東銷品貿(mào)購物5分鐘內(nèi)；到省博物館參觀5分鐘左右；到東湖游玩8分鐘內(nèi)；到水果湖拜會領(lǐng)導(dǎo)10分鐘內(nèi)；到洪山體育館看演出10分鐘左右；到漢口商務(wù)區(qū)辦公15分鐘內(nèi)（隧道過江），二橋25分鐘內(nèi)；到福星公園旁看湖0分鐘（你只能步行）。交通狀況公交215路、543路、554路、57

29、3路、777路、802路、811路至秦園居站下車即到。建材裝修廚房：預(yù)留龍頭及下水管接口，設(shè)有煙道.衛(wèi)生間：防水處理，預(yù)留龍頭接口樓層狀況53層超高層車位狀況停車位:地下536個，車位配比:0.5房價走勢記錄時間均價價格描述2006.375002007.10100002008.9100002009.775002010.617000所售房源為229平米的四房9300-11000所售房源為85平米的兩房戶型特點：見下表2010-6-11水岸星城G53所售房源為85平米的兩房，尾盤清盤價94折，價格為9300-11000元/平米。（2010年06月11日訊）2010-6-3水岸星城G53所售房源為2

30、29平米的四房，均價為17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年06月03日訊）2010-5-24水岸星城G53所售房源為229平米的四房，均價為17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月24日訊）2010-5-18水岸星城G53所售房源為229平米的四房，均價為17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月18日訊）2010-5-11水岸星城G53所售房源為229平米的四房，均價為17000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月11日訊）2010-5-6水岸星城G53現(xiàn)主推84-88平米的高層兩房，均價為

31、12000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。（2010年05月06日訊）2010-4-26水岸星城G53戶型面積為84-88平米，最新均價為9700元/平米，折后價為9500元/平米，現(xiàn)購房享有1萬抵4萬優(yōu)惠！（2010年04月26日訊）2010-4-15水岸星城G534月18日開盤，目前認籌既有1萬抵4萬的折扣?。?010年04月15日訊）2010-4-12水岸星城G21 4月18日開盤，享1萬抵4萬優(yōu)惠，敬請關(guān)注。（2010年04月12日訊）2010-4-1水岸星城80房源在售，敬請關(guān)注?。?010年04月01日訊）2010-3-25水岸星城85-124現(xiàn)房房源，現(xiàn)購房享有1萬抵4萬

32、優(yōu)惠，敬請關(guān)注?。?010年03月25日訊）2010-3-22水岸星城城市內(nèi)環(huán)核心85-124私藏品1萬抵4萬全實景現(xiàn)房榮耀發(fā)售，均價11000元/平米，敬請蒞臨品鑒?。?010年03月22日訊）2010-3-11水岸星城城市內(nèi)環(huán)核心85-124私藏品1萬抵4萬全實景現(xiàn)房榮耀發(fā)售，敬請蒞臨品鑒?。?010年03月11日訊）2010-3-4水岸星城8年厚積，148席親湖臻品全城首發(fā)！武昌內(nèi)環(huán)85-124平米私藏品1萬抵4萬，全實景現(xiàn)房榮耀發(fā)售，敬請蒞臨品鑒?。?010年03月04日訊）2010-2-26水岸星城G53新春感恩特惠全程啟動，返鄉(xiāng)客戶憑返程汽車票、火車票或飛機票即可享受額外5000元

33、房款優(yōu)惠，返鄉(xiāng)客戶上門即可獲贈精美禮品一份。（2010年02月26日訊）2010-2-5水岸星城新春感恩特惠全程啟動，返鄉(xiāng)客戶憑返程汽車票、火車票或飛機票即可享受額外5000元房款優(yōu)惠，返鄉(xiāng)客戶上門即可獲贈精美禮品一份；（2010年02月05日訊）2010-1-28福星惠譽水岸星城新春感恩特惠全程啟動，返鄉(xiāng)客戶憑返程汽車票、火車票或飛機票即可享受額外5000元房款優(yōu)惠，返鄉(xiāng)客戶上門即可獲贈精美禮品一份；（2010年01月28日訊）2010-1-21水岸星城160-228會所級絕版大宅典藏獻世，“新年購房嘉年華 七重驚喜鬧新春”活動繼續(xù)推出，敬請關(guān)注?。?010年01月21日訊）2010-1-1

34、3水岸星城G53目前所剩房源不多，普通住宅起價8700元/平，均價11000元/平，敬請關(guān)注?。?010年01月13日訊）2010-1-7水岸星城160-228會所級絕版大宅典藏獻世，“新年購房嘉年華 七重驚喜鬧新春”活動繼續(xù)推出，敬請關(guān)注?。?010年01月07日訊）2010-1-4福星惠譽水岸星城目前所剩房源不多，普通住宅起價8700元/平米，均價11000元/平米，別墅優(yōu)惠：購買G19/禮墅產(chǎn)品可獲得額外2萬元優(yōu)惠，敬請關(guān)注；（2010年01月04日訊）2009-12-24福星惠譽水岸星城新年購房嘉年華，七重驚喜鬧新春：1、上門有禮：凡上門客戶，均可獲贈精美禮品一份；2、購房有禮：成交客

35、戶可獲得廚房三件套禮盒一份；3、購房優(yōu)惠：一次性付款98折，商業(yè)貸款99折；4、100%中獎：成交可現(xiàn)場抽獎，中獎率100%；5、定房優(yōu)惠：購買G19/禮墅產(chǎn)品可獲得額外2萬元優(yōu)惠；6、簽約優(yōu)惠：五天之內(nèi)可獲得額外5000元優(yōu)惠；7、金虎送福：成交客戶還可獲得“虎年金虎”金質(zhì)禮品一份；（2009年12月24日訊）2009-12-07水岸星城G20峰匯85-124平米2+1/3+1峰會級稀缺美宅熱銷中，最低價9200元/平米，均價10000元/平米（2009年12月07日訊）2009-11-16水岸星城G20峰匯85-124平米2+1/3+1峰會級稀缺美宅熱銷中，敬請把握?。?009年11月16

36、日訊）2009-11-12水岸星城G20峰匯11月15日盛大開盤，2萬抵5萬，開盤優(yōu)惠僅限當天，敬請把握?。?009年11月12日訊）200911-05水岸星城G20峰匯：85-124平米2+1/3+1峰會級稀缺美宅恭候品鑒；敬請關(guān)注。（2009年11月05日訊）2009-10-22水岸星城G20峰匯：85-124平米2+1/3+1峰會級稀缺美宅恭候品鑒；敬請關(guān)注。（2009年10月22日訊）2009-10-14水岸星城110平米浪漫三房、90平米溫馨二房總價65萬起。（2009年10月15日訊）2009-09-11水岸星城“金九銀十”特推出黃金白銀大禮感恩回饋。9月10日-13日感恩教師節(jié)特

37、推限量“園丁套房”，專享特殊優(yōu)惠?。?009年09月11日訊）2009-09-049月5日福星惠譽水岸星城TIMES榮耀開盤；震撼優(yōu)惠，僅限當天?。?009年09月04日訊）2009-08-28水岸星城228平米空中御墅即將榮耀開盤！270度親湖樣板間奢華呈現(xiàn)，敬請品鑒?。?009年08月28日訊）2009-08-20水岸星城G19棟228平米空中御墅即將榮耀面世。（2009年08月20日訊）2009-08-18水岸星城G53目前購房可享受購2房總房價減兩萬，購3房或4房總房價減三萬。在售戶型面積為96-170平方米。（2009年08月18日訊）2009-8-5水岸星城G53目前購房可享受購2

38、房總房價減兩萬，購3房或4房總房價減三萬。在售戶型面積為96-170平方米。（2009年08月05日訊）2009-07-28水岸星城目前在售戶型為90平方米、113平方米、160平方米。（2009年07月28日訊）2009-07-24水岸星城7月25日【最具投資價值產(chǎn)品】睿智登場，選購指定房源即享5000元增值基金。（2009年07月22日訊）2009-07-09水岸星城7月11日，G17超高層，榮耀開盤！5480元/平起，一萬抵四萬，一層一千金，開盤更有百萬大禮，現(xiàn)場抽?。。?009年07月09日訊）2009-7-1水岸星城G17超高層，全城公開認購；一萬抵四萬，一層一千金，先認購先選房，5

39、480元/平起（2009年07月01日訊）2009-06-22水岸星城：G17超高層，6月20日全城公開認購；一萬抵四萬，一層一千金，先認購先選房，5480元/平起；6月21日父親節(jié)特舉辦清涼夏日冰激淋節(jié)邀您共享?。?009年06月22日訊）2009-6-19水岸星城目前在售戶型面積為180平方米以上，最新均價8000元/平方米（2009年06月19日訊）2009-06-11水岸星城6月13日，禮墅樣板間完美綻放，周末定房還有更多優(yōu)惠驚喜及精美禮品；超高層G17即將揭幕，敬請期待（2009年06月11日訊）2009-06-03水岸星城絕版現(xiàn)房內(nèi)購會6月特惠揭幕！6月6日水岸星城嘉年華，邀您共度

40、歡樂六月天；第一重：“300萬成長基金”重磅答謝全程；第二重：內(nèi)購會超級優(yōu)惠史無前例；第三重：幸運大轉(zhuǎn)盤轉(zhuǎn)出無限驚喜特惠；第四重：周周有驚喜，每周加推“一口價”，購房即享超高性價比；第五重：6月抽獎更精彩；第六重：內(nèi)購禮上禮，意外有驚喜。（2009年06月03日訊）2009-05-21水岸星城 G18現(xiàn)在買2房即省10萬，5月24日“兒童在學(xué)校與家庭中的學(xué)習”專題講座，活動現(xiàn)場購房即可提前分享300萬成長基金。（2009年05月21日訊）2009-05-15500萬孝心基金送給100位最有孝心之人。G18三房價格得四房，現(xiàn)在就省30萬。（2009年05月15日訊）2009-05-07水岸星城5

41、00萬孝心基金送給100位最有孝心之人；5月9日-10日母親節(jié)期間，10000元額外優(yōu)惠限量放送；5月購房還可贏取跨國浪漫之旅雙人馬爾代夫五日游。（2009年05月07日訊）2009-04-30水岸星城500萬孝心基金送給100位最有孝心之人。五一期間購房額外優(yōu)惠10000元，更有神秘大獎（5月1日5月3日）。（2009年04月30日訊）2009-04-16水岸星城發(fā)放“200萬新婚基金” 5000元新婚基金：參加“福星惠譽水岸星城”第四屆湖北青年相親文化節(jié)的青年在6月30日前購房即可獲得該優(yōu)惠。15000元新婚基金：雙方均參加本次活動報名并配對成功的情侶在6月30日前購房即可獲得該優(yōu)惠。（2

42、009年04月16日訊）2009-04-09水岸星城172米華中住宅第一高度臻品加推首付9.8萬起，10套實景現(xiàn)房特惠單位限量發(fā)售中。（2009年04月09日訊）2009-04-02水岸星城盛景大宅，全線綻放。經(jīng)典湖景華宅兩房，48萬起；醇美端莊典雅三房68萬起；平層人器厚重四房87萬起。（2009年04月02日訊）2009-03-27水岸星城53層顛峰定制品高端席位持續(xù)熱銷中，48萬/套起。（2009年03月27日訊）2009-03-19水岸星城超高層3月21日開盤，總價48萬起。此次推出G18棟，53層，172米，共推出302套房源，戶型及面積為90-105瞰湖精致二房，139-145全景

43、奢華三房，160-170巔峰盛景四房。全部為南向面湖。（2009年03月19日訊）2009-03-06水岸星城G53 G18棟3月7日認購，總價48萬起。認購四重優(yōu)惠，第一重優(yōu)惠：10000元抵20000元、20000元抵40000元、30000元抵60000元。第二重優(yōu)惠：凡是福星惠譽的老業(yè)主，可獲得額外優(yōu)惠10000元。第三重優(yōu)惠：在五日內(nèi)簽約的客戶還可獲得額外10000元優(yōu)惠。第四重優(yōu)惠：購買四房的客戶還可獲得額外20000元優(yōu)惠。（2009年03月06日訊）2009-03-04水岸星城G53 3月7日，G18棟盛大認籌?。?009年03月04日訊）2009-03-03水岸星城G53的超

44、高層即將公開！價格待定（2009年03月03日訊）2009-02-19水岸星城G53的超高層即將公開?。?009年02月19日訊）2009-02-16水岸星城目前尾盤銷售推出特價房，特價房面積為94、98平方米兩房，均價6100元/平方米（2009年02月16日訊）2009-02-13水岸星城目前尾盤銷售推出特價房，特價房面積為94、98平方米兩房，一口價58萬元/套起。（2009年02月13日訊）2009-01-19水岸星城四期1.特惠加推，凡09年1月14日-2月8日，特惠加推高層98南向湖景兩房、133南向湖景三房，驚爆價，先到先得。 2.上門有禮：凡09年1月14日到2月8日購房客戶，

45、上門即送牛年好禮。 3.入住大武漢：凡09年1月14日到2月8日購房的外地客戶，憑有效證件購房，可額外獲得1萬元購房優(yōu)惠（新春特價房除外）（2009年01月19日訊）2009-01-16水岸星城四期目前兩房特價銷售，在售房源為98平方米左右，折后起價6228元/平方米。（2009年01月16日訊）2008-12-31水岸星城四期目前熱銷2房9398平米，3房133平米，所有房源均享受1萬抵5萬優(yōu)惠。（2008年12月31日訊）2008-12-12水岸星城16號樓98平南向湖景兩房，58萬起，一口價震撼推出?。?008年12月12日訊）2008-11-27水岸星城V90、S130、D220系，全

46、城啟動！V90 98平南向湖景兩房，精選10套59萬任你選；S130 133平南向湖景三房，僅限7套，五萬元現(xiàn)金特別優(yōu)惠；D220 220平四層電梯湖景大宅，新推32套。水岸星城三期均價10000元/平，周成交均價7672元/平。（2008年11月27日訊）2008-11-15水岸星城四期現(xiàn)推出93平方米-98平方米南向兩房戶型，一口價58萬元任選。本周末同時啟動VIP客戶專售日，特別準備10套甄選房源，限時限價搶購。（2008年11月15日訊） G53火熱認籌，期間一萬抵五萬。（2008年11月06日訊）2008-10-16“G15、G16”10月18日循眾提前開盤！認籌倒計時，一

47、萬抵五萬，93平米全湖景闊綽兩房，首付11.8萬元起！開盤當天最高可享受六萬元優(yōu)惠?。?008年10月16日訊）2008-10-1410月18日，水岸星城4期15號樓，16號樓隆重開盤。認籌倒計時，一萬抵五萬，93平米全湖景闊綽兩房53萬，首付11.8萬元起！開盤當天享受最高優(yōu)惠六萬。（2008年10月14日訊）2008-10-94期全城公開，93平米全湖景珍稀兩房持續(xù)認籌，一萬抵五萬，首付11.8萬起?。?008年10月09日訊）2008-09-289月27日，水岸星城4期G15、16全城邀約，載譽認籌！一萬抵五萬，93平米全湖景闊綽兩房，首付11.8萬。（2008年09月28日訊）2008

48、-09-249月27日,水岸星城4期G15、G16兩棟高層全城邀約,載譽認籌!（2008年09月24日訊）2008-09-049月，水岸星城四期盛大呈世（2008年09月04日訊）2008-08-213期 成熟湖景現(xiàn)房新推中，多重震撼優(yōu)惠，限量珍藏火熱進行。（2008年08月21日訊）2008-08-073期 成熟湖景現(xiàn)房新推中，多重震撼優(yōu)惠，限量珍藏火熱進行。（2008年08月07日訊）2008-07-253期實景現(xiàn)房全新房源發(fā)售。多重震撼優(yōu)惠，限量珍藏中?。?008年07月25日訊）2008-07-073期升華新品全新房源發(fā)售，多重震撼優(yōu)惠，限量珍藏中。（2008年07月07日訊）2008

49、-05-23升華新品5月31日全城盛大開盤。（2008年05月23日訊）項目名稱世茂錦繡長江基本信息銷售 84811111物業(yè)地址漢陽區(qū)濱江大道188號相關(guān)信息占地面積:572286平方米總建筑面積:1650000平方米總戶數(shù):1546開發(fā)商:武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)投資商:世茂集團物業(yè)管理公司:香港戴德梁行物業(yè)管理建筑單位:中建三局 中建七局 代理商:武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位:美國泛亞國際建筑設(shè)計單位:美國泛亞國際物業(yè)類別 住宅、高尚住宅、復(fù)合型社區(qū)項目特色 水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),景觀居所建筑類別 高層所屬商圈 漢陽中心城區(qū)裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 內(nèi)至二環(huán)

50、交通狀況 可乘坐716、24、30、531、558、559、531、 203、716、598、524、720、727等開盤時間 2008-04-26 入住時間2009-06-30 容 積 率 2.97 綠 化 率40%物 業(yè) 費2.50元/平方米·月物業(yè)公司香港戴德梁行物業(yè)管理項目介紹世茂錦繡長江項目座落于長江之畔鸚鵡洲，片區(qū)占地858余畝，總建筑面積約160萬平方米，總投資近100億元，地理位置十分優(yōu)越，居兩江之交，武漢三鎮(zhèn)之中，西接鸚鵡大道主干道，北連攔江路，東線直逼漢水，懷抱2公里超長江岸線。世茂錦繡長江項目位于“鐘家村商圈”核心位置，北鄰“漢正街

51、商圈”，距離江漢路步行街僅需10分鐘車程，飛躍長江第一橋到達“中南商圈”僅需15分鐘車程，距離沌口開發(fā)區(qū)也僅僅需要25分鐘車程。世茂錦繡長江項目擬用五年時間分三期開發(fā)。一期項目已于2005年12月率先啟動，預(yù)計到2007年底完工，建筑面積約17萬平方米，將建成一個集五星級會所、高層與超高層住宅于一體的高尚社區(qū)；項目二期、三期計劃的開發(fā)周期為2007年至2010年，竣工后將建成錦繡長江文化商業(yè)休閑帶，超五星級酒店和高檔寫字樓等標志性建筑，并成為大武漢城市新地標。錦繡長江項目從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合

52、功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)的建設(shè)形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展?？傮w規(guī)劃以長江為主題，抓住長江文化，提出了長江之門的創(chuàng)意構(gòu)思，并在空間形態(tài)的設(shè)計中得以體現(xiàn)（如市民文化廣場）。其中有辦公樓250米高將成為城市新地標，武漢市最高的建筑物之一；180米高的超五星級凱悅酒店；超級大廣場面積達10公頃。長江之門將成為長江中游的標志性建筑物和武漢城市的新名片。景觀與建筑的相互交融：設(shè)計師始終秉承將建筑作為社區(qū)景觀中的一個重要組成部分，園林空間的視線組織和布局，始終和建筑的布局及空間相互融合、協(xié)調(diào)，使景觀成為建筑的景觀，建筑成為景觀中的建筑，其中，在地面層部分園林景觀延續(xù)和繼承了建筑布局的肌理和軸線包括了

53、底層架空層與外部園林空間的相互滲透。一期工程不僅有較高的綠地率53%，從植物選擇上以鄉(xiāng)土樹種為主，突出植物的季節(jié)變化和不同植物群落的搭配，既有規(guī)模簡約的樹陣，也有疏密有致的樹叢，還在園內(nèi)配置了富有自然氣息的花壤，突出了彩葉、彩花的景觀元素。A1地塊亞洲風情園林A2地塊歐洲風情園林C地塊美式風情園林D地塊澳洲風情園林規(guī)劃方案結(jié)合武漢的氣候特征及所處的地理位置，進行了合理布局，確保了良好的朝向，并充分利用自然通風，改善區(qū)內(nèi)小氣候。同時，在建筑設(shè)計、設(shè)備使用以及建筑用材方面均充分考慮了節(jié)能環(huán)保的措施。周邊配套長江之門廣場：廣場上設(shè)有辦公樓、酒店、商業(yè)及如音樂廳等文化設(shè)施，為市民提供一個聚集文化交流、

54、休閑的好去處，游客觀光看江的新熱點辦公樓/酒店：層高約250米的辦公樓將成為現(xiàn)代武漢的新標記，180米高的超五星級酒店也將令整個項目的高檔形象更鮮明。超五星會所：配備游泳池、室內(nèi)籃球場、會議室、舞蹈室、健身房、桑拿房、棋牌室等。商業(yè)街：一條沿濱江大道與文化結(jié)合高檔次的商業(yè)紐帶，為沿江的商業(yè)主干。利用不同的歷史文化主題，將令沿江商業(yè)包括文化長廊、餐廳雅座，其他零售商業(yè)及電影娛樂中心等。交通狀況可乘坐716、24、30、531、558、559、531、 203、716、598、524、720、727等公交于陽新路、鸚鵡花園路、陽新路下車皆可到達。建材裝修設(shè)備裝修：精裝修 廚房 ：香港美時櫥柜、美國

55、GE電器衛(wèi)生間：美國貝朗潔具門窗：斷橋彩鋁門窗配鋼化玻璃地面：地板采暖 陽臺：玻璃欄板 配鋁合金扶手外立面裝飾：高級外墻涂料電梯品牌：芬蘭通力新技術(shù)新材料：聚苯板保溫 雨水回收系統(tǒng) 太陽能照明樓層狀況32-56層車位狀況停車位:1534房價走勢記錄時間均價價格描述2006.1185002008.5106002009.5100002010.1120002010.6850058-135平米房源加推，預(yù)計均價8000-9000元/平戶型特點：見下表2010-6-21世茂錦繡長江三期8號樓58-135平米房源加推，價格7900-8900元/平，6月24日之前購買享受98折優(yōu)惠，敬請關(guān)注。（2010年06月21日訊）2010-6-18世茂錦繡長江三期8號樓58-135平米房源加推，均價8500元/平，敬請關(guān)注。（2010年06月18日訊）2010-6-11世茂錦繡長江三期8號樓58-135平米房源加推，6月19日開盤，預(yù)計均價8000-9000元/平，敬請關(guān)注。（2010年06月11日訊）2010-6-7世茂錦繡長江三期8號樓58-135平米房源加推，6月19日開盤，預(yù)計均價8000-9000元/平，敬請關(guān)注。（2010年06月07日訊）2010-6-3世茂錦繡長江三期8號樓58-135平米房源加推，起價7900元/平米，最高價8800元/平米，均價8300元/平米，敬請關(guān)注。（2010