房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的納稅籌劃6頁(yè)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。  合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的代理活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。  2006年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房

2、地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀(guān)調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀(guān)調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。  稅法規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨

3、幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。  企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門(mén)應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所+（其中包括新建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、

4、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。  另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷(xiāo)金額比例，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷(xiāo)商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)，并取得經(jīng)銷(xiāo)商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷(xiāo)售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在銷(xiāo)售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。  納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門(mén)或其指定機(jī)構(gòu)上繳

5、的各類(lèi)保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。  利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)

6、繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。  房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷(xiāo)售旺季，在這段時(shí)間廣告費(fèi)，銷(xiāo)售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。  例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開(kāi)盤(pán)儀式，配合這次活動(dòng)，策劃部分在4月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大

7、量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來(lái)，各銷(xiāo)售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000  85 00015 000）700 000（元）。  少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000×33%231 000（元）  這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動(dòng)，或付工程款或購(gòu)置新地，

8、能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足。可見(jiàn)，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。  利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以?xún)?nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。  例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷(xiāo)售收入為1.5億元，其中普通

9、住宅的銷(xiāo)售額為1億元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為5 000萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬(wàn)元。1、如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：  增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 00011 500）  ÷11 500×100%30.43%  適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅（15 00011 500）×30%1

10、0;050（萬(wàn)元）  2、如果分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：  普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 0008 500）÷8 500×100%17.65%  增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。  豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%66.67%  適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 0003 000）×40%3000×5%650（萬(wàn)元）  分開(kāi)核算合計(jì)共交650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1 050萬(wàn)元少交400萬(wàn)元。  房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政