廣西平果麗景雅樂居項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略方案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1廣西平果麗景雅樂居項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)廣西平果麗景雅樂居項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略方案銷策略方案第1頁(yè)/共121頁(yè)提案流程提案流程第一部分：第一部分：我們面對(duì)怎么樣的市場(chǎng)我們面對(duì)怎么樣的市場(chǎng)第二部分：第二部分：我們針對(duì)什么樣的客戶我們針對(duì)什么樣的客戶第三部分：第三部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析第四部分：第四部分：項(xiàng)目占位與突破項(xiàng)目占位與突破第五部分：第五部分：營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略第六部分：第六部分：項(xiàng)目推售策略項(xiàng)目推售策略第2頁(yè)/共121頁(yè) 第一部分第一部分 我們面對(duì)怎么樣的市場(chǎng)我們面對(duì)怎么樣的市場(chǎng)一、宏觀環(huán)境研究一、宏觀環(huán)境研究二、平果城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)二、平果城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)三、政策

2、環(huán)境三、政策環(huán)境四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究第3頁(yè)/共121頁(yè)08年上半年全縣完成房地產(chǎn)投資年上半年全縣完成房地產(chǎn)投資4149萬元，同比增長(zhǎng)萬元，同比增長(zhǎng)213倍。其中商品房施倍。其中商品房施工面積工面積136020，同比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)21倍。倍。第4頁(yè)/共121頁(yè) 地理位置優(yōu)越，交通便利：地理位置優(yōu)越，交通便利： 平果縣具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處平果縣具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于大西南出海的重要通道，為滇、黔于大西南出海的重要通道，為滇、黔、桂三省區(qū)的交通要沖，桂西重要的、桂三省區(qū)的交通要沖，桂西重要的商貿(mào)物資集散地。在廣西宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)商貿(mào)物資集散地。在廣西宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，平果處于桂東南開放與

3、桂略布局中，平果處于桂東南開放與桂西開發(fā)的結(jié)合部，是右江河谷經(jīng)濟(jì)開西開發(fā)的結(jié)合部，是右江河谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的重要組成部分，成為承接并發(fā)發(fā)帶的重要組成部分，成為承接并發(fā)揮南寧中心城市向桂西山區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射揮南寧中心城市向桂西山區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射與吸引的與吸引的二傳手二傳手。 平果平果第5頁(yè)/共121頁(yè)二、平果城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展：未來發(fā)展： 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，將跨越右江，全面隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，將跨越右江，全面發(fā)展江北區(qū)和江南區(qū)建設(shè)。發(fā)展江北區(qū)和江南區(qū)建設(shè)。城市定位：城市定位： 桂西次中心城市；我國(guó)重要的鋁工業(yè)基地和桂西次中心城市；我國(guó)重要的鋁工業(yè)基地和地區(qū)性物質(zhì)流通中心；右江河畔上的山水園林城市。地

4、區(qū)性物質(zhì)流通中心；右江河畔上的山水園林城市。第6頁(yè)/共121頁(yè)新區(qū)新區(qū)城市向東發(fā)展城市向東發(fā)展第7頁(yè)/共121頁(yè)引導(dǎo)市場(chǎng)：引導(dǎo)市場(chǎng)：以合理的價(jià)格促進(jìn)商品房銷售以合理的價(jià)格促進(jìn)商品房銷售第8頁(yè)/共121頁(yè)第9頁(yè)/共121頁(yè)新時(shí)代新時(shí)代平果印象平果印象龍江華府龍江華府江灣麗景江灣麗景萬錦名城萬錦名城名門天下名門天下聚寶苑聚寶苑青山園青山園麗景雅樂居麗景雅樂居第10頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積總戶數(shù)總戶數(shù)容積率容積率綠化率綠化率公攤公攤物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)青山園青山園100100畝畝2020萬萬140014002.02.035%35%10%10%純多層純多層聚寶苑聚寶苑

5、4141畝畝7.57.5萬萬7507502.42.430%30%14.3%14.3%純多層純多層名門天下名門天下48.548.5畝畝9.49.4萬萬3723722.682.6820%20%22%22%17/3017/30層高層層高層蘋果印象蘋果印象7.27.2畝畝約約4 4萬萬2982987.827.8225%25%20%20%18/3318/33層高層層高層萬錦名城萬錦名城1919畝畝44720447204604603.163.1631.4%31.4%16%16%1414層小高多層層小高多層龍江華府龍江華府160160畝畝5050萬萬約約300030003.953.9540%40%22-25

6、%22-25%2626層純高層層純高層麗景雅樂居麗景雅樂居1616畝畝34920349203043042.942.9437.6%37.6%6-8.9%6-8.9%1111層小高多層層小高多層從指標(biāo)上看，雖然本項(xiàng)目規(guī)模不大，但公攤優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，同時(shí)從指標(biāo)上看，雖然本項(xiàng)目規(guī)模不大，但公攤優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，同時(shí)小高層和多層物業(yè)相結(jié)合的開發(fā)模式也具有一定的優(yōu)勢(shì)。小高層和多層物業(yè)相結(jié)合的開發(fā)模式也具有一定的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類比：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類比：第11頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱內(nèi)部配套內(nèi)部配套環(huán)境配套環(huán)境配套青山園青山園中心花園中心花園幼兒園至高中的教育配套，城北市場(chǎng)幼兒園至高中的教育配套，城北市場(chǎng)聚

7、寶苑聚寶苑商業(yè)商業(yè)城中心，學(xué)校、菜市、醫(yī)院等生活配套齊全，緊城中心，學(xué)校、菜市、醫(yī)院等生活配套齊全，緊靠馬頭山公園。靠馬頭山公園。名門天下名門天下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型賣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型賣場(chǎng)江濱公園、一小、新華書店、汽車總站、銀行等江濱公園、一小、新華書店、汽車總站、銀行等各類生活配套各類生活配套蘋果印象蘋果印象底商、地下車庫(kù)底商、地下車庫(kù)馬頭山風(fēng)景區(qū)、新華書店、銀行、學(xué)校等配套馬頭山風(fēng)景區(qū)、新華書店、銀行、學(xué)校等配套萬錦名城萬錦名城沿街商業(yè)沿街商業(yè)青新公園、各類行政單位、新興街一線配套青新公園、各類行政單位、新興街一線配套龍江華府龍江華府大型園林、會(huì)所、泳池、停車大型園林、會(huì)所、泳池、停車大學(xué)城內(nèi)，

8、市政配套有待完善大學(xué)城內(nèi)，市政配套有待完善麗景雅樂居麗景雅樂居花園、商業(yè)、架空層車庫(kù)花園、商業(yè)、架空層車庫(kù)體育館、青少年活動(dòng)中心、二中體育館、青少年活動(dòng)中心、二中平果項(xiàng)目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部條件平果項(xiàng)目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部條件提供，這將無形中降低社區(qū)生活的品質(zhì)感，而我項(xiàng)目只有適當(dāng)增提供，這將無形中降低社區(qū)生活的品質(zhì)感，而我項(xiàng)目只有適當(dāng)增加項(xiàng)目亮點(diǎn)建設(shè)，方能吸引和打動(dòng)中高端消費(fèi)群。加項(xiàng)目亮點(diǎn)建設(shè)，方能吸引和打動(dòng)中高端消費(fèi)群。項(xiàng)目配套類比：項(xiàng)目配套類比：第12頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱戶型戶型面積（）面積（）售價(jià)售價(jià)銷售情況銷售情況青山園青山園二

9、房二房9114501450一期兩房余量不多，一期兩房余量不多，三房近三房近450套的成交量套的成交量三房三房92-124聚寶苑聚寶苑二房二房8518001800準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，兩房緊準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，兩房緊湊型三房存量不多，湊型三房存量不多，只剩余只剩余130的四房的四房三房三房109115四房四房130名門天下名門天下三房三房9211918001800多多開始預(yù)頂，開始預(yù)頂， 16601660起步起步平果印象平果印象三房三房11111419001900多多預(yù)售，預(yù)計(jì)三月份開預(yù)售，預(yù)計(jì)三月份開始預(yù)約始預(yù)約五房五房200多多萬錦名城萬錦名城二房二房8520002000預(yù)售，售樓部剛進(jìn)場(chǎng)預(yù)售，售樓部剛進(jìn)場(chǎng)三

10、房三房92128四房四房148龍江華府龍江華府兩房?jī)煞?022002200預(yù)售，現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝預(yù)售，現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝修中，預(yù)計(jì)五一前入市修中，預(yù)計(jì)五一前入市三房三房119137四房四房160項(xiàng)目銷售情況類比：項(xiàng)目銷售情況類比：第13頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱戶型戶型面積（）面積（） 套數(shù)套數(shù)麗景雅樂居麗景雅樂居緊湊型三房緊湊型三房8990180舒適型三房舒適型三房127100VS現(xiàn)今的市場(chǎng)主要以三房的銷售為主，其中現(xiàn)今的市場(chǎng)主要以三房的銷售為主，其中92129三房占主導(dǎo)，而三房占主導(dǎo)，而92110緊湊型三房成供銷兩旺的局面，我項(xiàng)目的主打產(chǎn)品乃緊湊型三房成供銷兩旺的局面，我項(xiàng)目的主打產(chǎn)品乃89以及

11、以及127三房，未三房，未來面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，但來面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，但89高得房率的三房在市場(chǎng)中有其獨(dú)特性，而高得房率的三房在市場(chǎng)中有其獨(dú)特性，而127三房的室內(nèi)舒適度極佳，在同類型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中仍存有一定優(yōu)勢(shì)。三房的室內(nèi)舒適度極佳，在同類型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中仍存有一定優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目銷售情況類比匯總：項(xiàng)目銷售情況類比匯總：第14頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位推廣定位推廣定位青山園青山園領(lǐng)秀城市品質(zhì)生活領(lǐng)秀城市品質(zhì)生活城市新貴的理想生活城市新貴的理想生活聚寶苑聚寶苑世系繁華，時(shí)尚之都世系繁華，時(shí)尚之都中央風(fēng)尚區(qū)的領(lǐng)袖生活中央風(fēng)尚區(qū)的領(lǐng)袖生活名門天下名門天下中心為王中心為王 財(cái)富天下財(cái)富天

12、下得中心者贏天下得中心者贏天下蘋果印象蘋果印象馬頭山馬頭山298席席地王御所地王御所非凡人生非凡人生 新高地新高地萬錦名城萬錦名城體會(huì)尊崇感受，靜享都市繁華體會(huì)尊崇感受，靜享都市繁華繁華領(lǐng)地，齊享所有繁華領(lǐng)地，齊享所有麗景雅樂居麗景雅樂居體育館體育館寬景質(zhì)感豪宅寬景質(zhì)感豪宅對(duì)話城市對(duì)話城市 創(chuàng)想生活創(chuàng)想生活在定位推廣上，地段以及生活是常用的兩大元素，而中心區(qū)域樓在定位推廣上，地段以及生活是常用的兩大元素，而中心區(qū)域樓盤泛炒地段，坐標(biāo)感不強(qiáng)，容易陷入同質(zhì)化，而我項(xiàng)目應(yīng)直奔主盤泛炒地段，坐標(biāo)感不強(qiáng)，容易陷入同質(zhì)化，而我項(xiàng)目應(yīng)直奔主題，并將生活方式提高到城市化的高度。題，并將生活方式提高到城市化的高

13、度。項(xiàng)目定位和推廣主題類比：項(xiàng)目定位和推廣主題類比：第15頁(yè)/共121頁(yè)樓盤名稱樓盤名稱優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)青山園青山園1.1198元元/起步，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯；起步，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯；2.近鄰第三中學(xué)，并含有硬性指標(biāo)；近鄰第三中學(xué)，并含有硬性指標(biāo)；3.周邊生活配套成熟周邊生活配套成熟。1.南北對(duì)流多層較少，一梯四戶多居多；南北對(duì)流多層較少，一梯四戶多居多；2.磚混結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品質(zhì)量不足；磚混結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品質(zhì)量不足；3.無公交車出行無公交車出行聚寶苑聚寶苑1.處于平果中心處于平果中心 ，地段優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟，地段優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟1.周邊環(huán)境差，樓盤形象跟不上；周邊環(huán)境差，樓盤形象跟不上；2.樓間距過窄

14、；樓間距過窄；3.大戶型為主，產(chǎn)品單一。大戶型為主，產(chǎn)品單一。名門天下名門天下1.政府重點(diǎn)工程；政府重點(diǎn)工程；2.擁有江景價(jià)值。擁有江景價(jià)值。3.贈(zèng)送面積；城市中心，有一定的地段價(jià)值。贈(zèng)送面積；城市中心，有一定的地段價(jià)值。1.地層以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形式開發(fā)，影響居住；地層以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形式開發(fā)，影響居?。?.人流復(fù)雜多樣，對(duì)安全性能要求高；人流復(fù)雜多樣，對(duì)安全性能要求高；蘋果印象蘋果印象1.地段位置極佳，各類配套設(shè)施齊全；地段位置極佳，各類配套設(shè)施齊全；2.百米城市標(biāo)高，絕佳高層景觀；百米城市標(biāo)高，絕佳高層景觀；1.東西朝向西曬樓體，對(duì)建筑塑材有高要求東西朝向西曬樓體，對(duì)建筑塑材有高要求2.戶型過道狹長(zhǎng)，

15、浪費(fèi)面積；戶型過道狹長(zhǎng)，浪費(fèi)面積；萬錦名城萬錦名城1.地處中心區(qū)，配套成熟，地段價(jià)值佳；地處中心區(qū)，配套成熟，地段價(jià)值佳；2.戶型多樣，能滿足不同層次類型需求；戶型多樣，能滿足不同層次類型需求；1.沿街多層人居環(huán)境較差，只宜投資；沿街多層人居環(huán)境較差，只宜投資；龍江華府龍江華府1.地處大學(xué)城新區(qū)，高速入口，地段位置佳；地處大學(xué)城新區(qū)，高速入口，地段位置佳；2.規(guī)模巨大，擁有大型園林，內(nèi)部配套優(yōu)；規(guī)模巨大，擁有大型園林，內(nèi)部配套優(yōu)；3.寬樓距，通風(fēng)、采光、視野極佳；寬樓距，通風(fēng)、采光、視野極佳；1.周邊市政、生活配套有待時(shí)間去完善；周邊市政、生活配套有待時(shí)間去完善；2.無公交車出行；無公交車出行

16、；麗景麗景雅樂居雅樂居1.臨近體育館；臨近體育館；2.緊湊戶型緊湊戶型,公攤低，得房率高公攤低，得房率高3.架空層車位；架空層車位；4.遠(yuǎn)離喧囂，居住環(huán)境較佳遠(yuǎn)離喧囂，居住環(huán)境較佳5.“麗景麗景”已有一定的市場(chǎng)品牌已有一定的市場(chǎng)品牌1.位置偏于城鎮(zhèn)中心，周邊的各項(xiàng)生活配套位置偏于城鎮(zhèn)中心，周邊的各項(xiàng)生活配套有欠缺；有欠缺；2.無公交車線路出行；無公交車線路出行；3.在周邊環(huán)境的襯托下，形象稍顯不足在周邊環(huán)境的襯托下，形象稍顯不足項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：第16頁(yè)/共121頁(yè)（1）、產(chǎn)品規(guī)劃較落后，高端項(xiàng)目稀缺；）、產(chǎn)品規(guī)劃較落后，高端項(xiàng)目稀缺；現(xiàn)階段平果的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，產(chǎn)品、

17、規(guī)劃還較落后，只是硬性滿足現(xiàn)階段平果的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段，產(chǎn)品、規(guī)劃還較落后，只是硬性滿足基本的居住需求，對(duì)生活方式的變革無多大意義基本的居住需求，對(duì)生活方式的變革無多大意義;機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：整體市場(chǎng)存在品質(zhì)缺陷，項(xiàng)目可以現(xiàn)有品牌資源，通過人居品質(zhì)突圍市場(chǎng)。整體市場(chǎng)存在品質(zhì)缺陷，項(xiàng)目可以現(xiàn)有品牌資源，通過人居品質(zhì)突圍市場(chǎng)。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)第17頁(yè)/共121頁(yè)（2）、新增項(xiàng)目多，入市時(shí)間集中；）、新增項(xiàng)目多，入市時(shí)間集中；目前平果新盤數(shù)量多，預(yù)售及潛水項(xiàng)目多達(dá)十幾目前平果新盤數(shù)量多，預(yù)售及潛水項(xiàng)目多達(dá)十幾個(gè)，而近半數(shù)項(xiàng)目都計(jì)劃于五一前推盤，市場(chǎng)集中個(gè)，而近半數(shù)項(xiàng)目都計(jì)劃于五一前推盤，市場(chǎng)集中放

18、盤必將加劇競(jìng)爭(zhēng)形式，也將考驗(yàn)市場(chǎng)的消化能力放盤必將加劇競(jìng)爭(zhēng)形式，也將考驗(yàn)市場(chǎng)的消化能力。威脅：威脅：市場(chǎng)整體購(gòu)買力有限，供應(yīng)量放大，將進(jìn)一市場(chǎng)整體購(gòu)買力有限，供應(yīng)量放大，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。也要求項(xiàng)目必須具有突出步提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。也要求項(xiàng)目必須具有突出亮點(diǎn)，才能突擊市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)。亮點(diǎn)，才能突擊市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)加劇競(jìng)爭(zhēng)加劇供應(yīng)放量供應(yīng)放量品質(zhì)品質(zhì)提升提升第18頁(yè)/共121頁(yè)（3）、服務(wù)意識(shí)不高，營(yíng)銷推廣落后；）、服務(wù)意識(shí)不高，營(yíng)銷推廣落后；物業(yè)管理和營(yíng)銷服務(wù)意識(shí)比較落后，營(yíng)銷方式被動(dòng)，推物業(yè)管理和營(yíng)銷服務(wù)意識(shí)比較落后，營(yíng)銷方式被動(dòng)，推廣手段單一，特別是產(chǎn)品包裝推廣上，實(shí)景營(yíng)銷、

19、樣板廣手段單一，特別是產(chǎn)品包裝推廣上，實(shí)景營(yíng)銷、樣板營(yíng)銷在平果房地產(chǎn)市場(chǎng)中是相當(dāng)缺乏的。營(yíng)銷在平果房地產(chǎn)市場(chǎng)中是相當(dāng)缺乏的。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：項(xiàng)目可加強(qiáng)軟件服務(wù)、以主動(dòng)式的營(yíng)銷方式、超項(xiàng)目可加強(qiáng)軟件服務(wù)、以主動(dòng)式的營(yíng)銷方式、超越市場(chǎng)整體水平的推廣，抓住市場(chǎng)的空白點(diǎn)來推動(dòng)銷售越市場(chǎng)整體水平的推廣，抓住市場(chǎng)的空白點(diǎn)來推動(dòng)銷售。第19頁(yè)/共121頁(yè)（4）、房?jī)r(jià)上漲放緩，依然保持在較低水平；）、房?jī)r(jià)上漲放緩，依然保持在較低水平；市場(chǎng)現(xiàn)行房?jī)r(jià)基本保持在市場(chǎng)現(xiàn)行房?jī)r(jià)基本保持在1800元元/以內(nèi)，地段較優(yōu)的中心城以內(nèi)，地段較優(yōu)的中心城區(qū)房?jī)r(jià)也是保持在區(qū)房?jī)r(jià)也是保持在19002000元元/左右，而價(jià)格拉升速度卻左右

20、，而價(jià)格拉升速度卻跟跟不上消費(fèi)市場(chǎng)的整體購(gòu)買力增速。不上消費(fèi)市場(chǎng)的整體購(gòu)買力增速。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：在現(xiàn)有品質(zhì)基礎(chǔ)以及地段區(qū)位上，價(jià)格很難實(shí)現(xiàn)較大提升，在現(xiàn)有品質(zhì)基礎(chǔ)以及地段區(qū)位上，價(jià)格很難實(shí)現(xiàn)較大提升，這就要求項(xiàng)目以消費(fèi)市場(chǎng)看得見的品質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)，以品質(zhì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)這就要求項(xiàng)目以消費(fèi)市場(chǎng)看得見的品質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)，以品質(zhì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格。價(jià)格。第20頁(yè)/共121頁(yè) 第二部分第二部分 我們針對(duì)什么樣的客戶我們針對(duì)什么樣的客戶一、客戶群體構(gòu)成一、客戶群體構(gòu)成二、目標(biāo)客戶群體基本特征二、目標(biāo)客戶群體基本特征三、目標(biāo)客戶群體定位三、目標(biāo)客戶群體定位 第21頁(yè)/共121頁(yè)項(xiàng)目客戶細(xì)分項(xiàng)目客戶細(xì)分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主私

21、營(yíng)企業(yè)主縣城其他縣城其他返鄉(xiāng)發(fā)展人員返鄉(xiāng)發(fā)展人員縣城私營(yíng)縣城私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)主縣城行政、縣城行政、企事業(yè)人員企事業(yè)人員第22頁(yè)/共121頁(yè)年齡層面：大多在年齡層面：大多在2540歲之間，歲之間，尤其以尤其以3035歲為主歲為主。家庭構(gòu)成：多數(shù)為三至五口之家。家庭構(gòu)成：多數(shù)為三至五口之家。購(gòu)房需求：一類是改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)；另一類購(gòu)房需求：一類是改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)；另一類是安置子女教育和戶口落戶以及贍養(yǎng)老人為目標(biāo)需求。是安置子女教育和戶口落戶以及贍養(yǎng)老人為目標(biāo)需求。需求特點(diǎn)：改善生活環(huán)境，提升生活品質(zhì)。需求特點(diǎn)：改善生活環(huán)境，提升生活品質(zhì)。需求戶型：以緊湊經(jīng)濟(jì)型三房為主，以舒適型三

22、房為輔。需求戶型：以緊湊經(jīng)濟(jì)型三房為主，以舒適型三房為輔。二、目標(biāo)客戶群體基本特征二、目標(biāo)客戶群體基本特征 第23頁(yè)/共121頁(yè)定位說明：定位說明： 品質(zhì)生活品質(zhì)生活改善居住條件，追求更高的生活方式改善居住條件，追求更高的生活方式 品位人生品位人生在居家生活中盡展風(fēng)華在居家生活中盡展風(fēng)華中中高端客戶高端客戶有能力、懂享受、愛追求、有遠(yuǎn)見的城市中流砥柱有能力、懂享受、愛追求、有遠(yuǎn)見的城市中流砥柱 第24頁(yè)/共121頁(yè)我們面對(duì)的客戶我們面對(duì)的客戶第25頁(yè)/共121頁(yè) 第三部分第三部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系二、項(xiàng)目劣勢(shì)應(yīng)對(duì)二、項(xiàng)目劣勢(shì)應(yīng)對(duì)第26頁(yè)/共121頁(yè)第

23、27頁(yè)/共121頁(yè)價(jià)值點(diǎn)二：價(jià)值點(diǎn)二：百變靈動(dòng)空間，超大入戶花園，創(chuàng)新多功能陽(yáng)臺(tái)，大百變靈動(dòng)空間，超大入戶花園，創(chuàng)新多功能陽(yáng)臺(tái)，大落地飄窗，落地飄窗，6789平米的經(jīng)濟(jì)型三房讓您的置業(yè)更為輕松。平米的經(jīng)濟(jì)型三房讓您的置業(yè)更為輕松。大落地大落地飄窗飄窗超大入超大入戶花園戶花園多功能多功能陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)第28頁(yè)/共121頁(yè)價(jià)值點(diǎn)三：價(jià)值點(diǎn)三：品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商在當(dāng)?shù)匾殉晒﹂_發(fā)了著名的江灣麗景項(xiàng)品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商在當(dāng)?shù)匾殉晒﹂_發(fā)了著名的江灣麗景項(xiàng) 目，在地方享有一定的知名度和美譽(yù)度目，在地方享有一定的知名度和美譽(yù)度第29頁(yè)/共121頁(yè)本案本案岜賴路岜賴路即將擴(kuò)建的規(guī)即將擴(kuò)建的規(guī)劃路劃路項(xiàng)目交通配套圖示項(xiàng)目交通

24、配套圖示第30頁(yè)/共121頁(yè)價(jià)值點(diǎn)五：價(jià)值點(diǎn)五：教育價(jià)值，毗鄰縣二中、一幼及三小，子女教育配套完善教育價(jià)值，毗鄰縣二中、一幼及三小，子女教育配套完善項(xiàng)目教育配套圖示項(xiàng)目教育配套圖示本案本案第31頁(yè)/共121頁(yè)體育館體育館本案本案青少年青少年活動(dòng)中心活動(dòng)中心.第32頁(yè)/共121頁(yè)第33頁(yè)/共121頁(yè)應(yīng)對(duì)措施：應(yīng)對(duì)措施：措施措施1: 工地圍墻包裝，特別是銷售中心的形象導(dǎo)示包裝系統(tǒng)要非常突出；工地圍墻包裝，特別是銷售中心的形象導(dǎo)示包裝系統(tǒng)要非常突出；措施措施2: 在岜賴路項(xiàng)目段安裝路旗，以增加導(dǎo)示視覺沖擊力在岜賴路項(xiàng)目段安裝路旗，以增加導(dǎo)示視覺沖擊力第34頁(yè)/共121頁(yè)第35頁(yè)/共121頁(yè)第36頁(yè)/

25、共121頁(yè)第37頁(yè)/共121頁(yè)第38頁(yè)/共121頁(yè) 第四部分第四部分 項(xiàng)目占位與突破項(xiàng)目占位與突破一、核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系一、核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系 二、項(xiàng)目亮點(diǎn)建議二、項(xiàng)目亮點(diǎn)建議三、市場(chǎng)定位三、市場(chǎng)定位四、主題推廣語(yǔ)四、主題推廣語(yǔ)五、企業(yè)主題口號(hào)定位五、企業(yè)主題口號(hào)定位第39頁(yè)/共121頁(yè)項(xiàng)目效果圖展示項(xiàng)目效果圖展示第40頁(yè)/共121頁(yè)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)特性第一形象區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)特性第一形象項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)平果品質(zhì)地產(chǎn)第一品牌平果品質(zhì)地產(chǎn)第一品牌企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)平果品牌開發(fā)商第一陣容平果品牌開發(fā)商第一陣容項(xiàng)目占位目標(biāo)項(xiàng)目占位目標(biāo)第41頁(yè)/共121頁(yè)形象競(jìng)爭(zhēng)力形象競(jìng)爭(zhēng)力 城城市市居居住住價(jià)價(jià)值值展

26、展望望營(yíng)營(yíng)造造高高品品質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)高品質(zhì)、高形象、合理價(jià)格高品質(zhì)、高形象、合理價(jià)格 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力 以合理的價(jià)格，整合項(xiàng)目核以合理的價(jià)格，整合項(xiàng)目核心價(jià)值，搶占消費(fèi)市場(chǎng)。心價(jià)值，搶占消費(fèi)市場(chǎng)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)創(chuàng)想想社社區(qū)區(qū)文文化化生生活活涵涵養(yǎng)養(yǎng)先先進(jìn)進(jìn)時(shí)時(shí)尚尚生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施人人性性化化的的物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù) 第42頁(yè)/共121頁(yè)建議一：建議一：借勢(shì)迅速建立區(qū)位標(biāo)識(shí)借勢(shì)迅速建立區(qū)位標(biāo)識(shí) 由于項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，只能通過體育館這座區(qū)位標(biāo)志性建筑來迅速、高位由于項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，只能通過體育館這座區(qū)位標(biāo)志性建筑來迅速、高位建立起推廣平臺(tái)，達(dá)到事半功倍的宣傳推廣效果

27、。建立起推廣平臺(tái)，達(dá)到事半功倍的宣傳推廣效果。二、項(xiàng)目亮點(diǎn)建議二、項(xiàng)目亮點(diǎn)建議第43頁(yè)/共121頁(yè)建議二：建議二：優(yōu)質(zhì)建材，彰顯產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)質(zhì)建材，彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 通過使用高效優(yōu)質(zhì)的建材來塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)，以此來作為項(xiàng)目的一通過使用高效優(yōu)質(zhì)的建材來塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)，以此來作為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目影響力，滿足客戶的需求心理。大賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目影響力，滿足客戶的需求心理。第44頁(yè)/共121頁(yè)具有良好隔熱、隔音、保溫性能具有良好隔熱、隔音、保溫性能以及美觀外立面形象的中空玻璃以及美觀外立面形象的中空玻璃第45頁(yè)/共121頁(yè)具有良好隔熱、保溫性能的輕質(zhì)具有良好隔熱、保溫性能的輕質(zhì)環(huán)保砌塊環(huán)保

28、砌塊容量大，速度飛快的光纖通信容量大，速度飛快的光纖通信第46頁(yè)/共121頁(yè)具有美觀、隔熱、保溫以及耐久性能良好的高級(jí)環(huán)保涂料第47頁(yè)/共121頁(yè)建議三：建議三：人文園林點(diǎn)綴提升居住價(jià)值人文園林點(diǎn)綴提升居住價(jià)值在有限的園林空間基礎(chǔ)上，盡可能引進(jìn)文化元素，以彰顯小區(qū)儒雅、悠閑的在有限的園林空間基礎(chǔ)上，盡可能引進(jìn)文化元素，以彰顯小區(qū)儒雅、悠閑的人文居住理念，增進(jìn)精神內(nèi)涵，提升居住品質(zhì)和品位感；人文居住理念，增進(jìn)精神內(nèi)涵，提升居住品質(zhì)和品位感；第48頁(yè)/共121頁(yè)具有人文關(guān)懷和教育寓意的園具有人文關(guān)懷和教育寓意的園林文化小品林文化小品第49頁(yè)/共121頁(yè)具有濃厚人文居住氣息的文具有濃厚人文居住氣息的

29、文化墻和水景化墻和水景第50頁(yè)/共121頁(yè)第51頁(yè)/共121頁(yè)第52頁(yè)/共121頁(yè)第53頁(yè)/共121頁(yè)第54頁(yè)/共121頁(yè)第55頁(yè)/共121頁(yè)體育館體育館寬景寬景質(zhì)感華宅質(zhì)感華宅第56頁(yè)/共121頁(yè)體育館體育館寬景寬景質(zhì)感華宅質(zhì)感華宅借地標(biāo)性建筑之勢(shì)，突出項(xiàng)目區(qū)位借地標(biāo)性建筑之勢(shì)，突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，拉優(yōu)勢(shì)，拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，彰顯居住價(jià)值。升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，彰顯居住價(jià)值。第57頁(yè)/共121頁(yè)體育館體育館寬景寬景質(zhì)感華宅質(zhì)感華宅由于項(xiàng)目周邊建筑高度較低，幾無由于項(xiàng)目周邊建筑高度較低，幾無遮攔，景觀視野非常開闊，且小區(qū)遮攔，景觀視野非常開闊，且小區(qū)內(nèi)戶戶可觀景，體現(xiàn)

30、了小區(qū)的優(yōu)越內(nèi)戶戶可觀景，體現(xiàn)了小區(qū)的優(yōu)越景觀價(jià)值。景觀價(jià)值。第58頁(yè)/共121頁(yè)體育館體育館寬景寬景質(zhì)感華宅質(zhì)感華宅百變靈動(dòng)空間，布局緊湊實(shí)用，大百變靈動(dòng)空間，布局緊湊實(shí)用，大入戶花園、大陽(yáng)臺(tái)、大落地飄窗等入戶花園、大陽(yáng)臺(tái)、大落地飄窗等設(shè)計(jì)元素組合都彰顯了小區(qū)高品質(zhì)設(shè)計(jì)元素組合都彰顯了小區(qū)高品質(zhì)、高品位居住價(jià)值、高品位居住價(jià)值第59頁(yè)/共121頁(yè)1、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位和地段價(jià)值，利于快速提升項(xiàng)目知名度，引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)；、體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位和地段價(jià)值，利于快速提升項(xiàng)目知名度，引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)；2、以優(yōu)越景觀視野和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念賦予小區(qū)居住品質(zhì)、以優(yōu)越景觀視野和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念賦予小區(qū)居住品質(zhì)3、通俗易懂、內(nèi)涵豐富

31、、主張鮮明、概念突出。、通俗易懂、內(nèi)涵豐富、主張鮮明、概念突出。體育館體育館寬景寬景質(zhì)感華宅質(zhì)感華宅第60頁(yè)/共121頁(yè)定位延展：定位延展：絕對(duì)現(xiàn)代配套，絕對(duì)時(shí)尚生活絕對(duì)現(xiàn)代配套，絕對(duì)時(shí)尚生活絕對(duì)優(yōu)越福地，絕對(duì)財(cái)富人生絕對(duì)優(yōu)越福地，絕對(duì)財(cái)富人生絕對(duì)寬景視野，絕對(duì)優(yōu)雅品位絕對(duì)寬景視野，絕對(duì)優(yōu)雅品位絕對(duì)人文美景，絕對(duì)涵養(yǎng)社區(qū)絕對(duì)人文美景，絕對(duì)涵養(yǎng)社區(qū)絕對(duì)優(yōu)秀品質(zhì)，絕對(duì)居住價(jià)值絕對(duì)優(yōu)秀品質(zhì)，絕對(duì)居住價(jià)值絕對(duì)品牌榜樣，絕對(duì)信心保證絕對(duì)品牌榜樣，絕對(duì)信心保證第61頁(yè)/共121頁(yè)1、體育館、體育館雅樂主義社區(qū)雅樂主義社區(qū)2、風(fēng)格藍(lán)本社區(qū)、風(fēng)格藍(lán)本社區(qū)3、314席城市生活范本席城市生活范本定位思路：主要突出

32、小區(qū)的城市生活居住價(jià)值定位思路：主要突出小區(qū)的城市生活居住價(jià)值第62頁(yè)/共121頁(yè)整體原則：建立市場(chǎng)高度，尋找形象差異化建立市場(chǎng)高度，尋找形象差異化第63頁(yè)/共121頁(yè)對(duì)話城市對(duì)話城市 創(chuàng)想生活創(chuàng)想生活推廣主題語(yǔ)導(dǎo)出：第64頁(yè)/共121頁(yè)占位城市高度，拔高項(xiàng)目高位，引領(lǐng)產(chǎn)品市場(chǎng)支撐點(diǎn)：小區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)沒有直接的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手，項(xiàng)目可利用其獨(dú)特的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)話城市對(duì)話城市 創(chuàng)想生活創(chuàng)想生活第65頁(yè)/共121頁(yè)體現(xiàn)項(xiàng)目具有獨(dú)特個(gè)性和魅力的居住生活理念，有別于其它項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)；支撐點(diǎn)：小區(qū)居住理念塑造，產(chǎn)品品質(zhì)和品位的打造以及推廣手法的差異化運(yùn)用對(duì)話城市對(duì)話城市 創(chuàng)想生活創(chuàng)想生活第66頁(yè)/共1

33、21頁(yè)1、占位城市高度，拔高項(xiàng)目形象，引領(lǐng)市場(chǎng)、占位城市高度，拔高項(xiàng)目形象，引領(lǐng)市場(chǎng)2、凸顯獨(dú)到的生活方式和人生姿態(tài)、凸顯獨(dú)到的生活方式和人生姿態(tài)3、提升項(xiàng)目產(chǎn)品個(gè)性的形象和姿態(tài)、提升項(xiàng)目產(chǎn)品個(gè)性的形象和姿態(tài)對(duì)話城市對(duì)話城市 創(chuàng)想生活創(chuàng)想生活第67頁(yè)/共121頁(yè)1、引領(lǐng)城市新生活、引領(lǐng)城市新生活2、前進(jìn)式生活藍(lán)本、前進(jìn)式生活藍(lán)本3、城市向北、城市向北 生活向雅樂居生活向雅樂居4、新圈層，新生活、新圈層，新生活第68頁(yè)/共121頁(yè)五、企業(yè)主題口號(hào)定位五、企業(yè)主題口號(hào)定位成就美好生活夢(mèng)想成就美好生活夢(mèng)想 牌效應(yīng)。牌效應(yīng)。根據(jù)企業(yè)概況并結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的特性，企業(yè)品牌主題口號(hào)建議如下：根據(jù)企業(yè)概況并結(jié)合

34、開發(fā)項(xiàng)目的特性，企業(yè)品牌主題口號(hào)建議如下：第69頁(yè)/共121頁(yè) 第五部分第五部分 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略一、營(yíng)銷策略思路一、營(yíng)銷策略思路二、形象推廣策略二、形象推廣策略三、定價(jià)策略建議三、定價(jià)策略建議四、整體推售策略四、整體推售策略第70頁(yè)/共121頁(yè)前期迅速形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，快速回籠資金；前期迅速形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，快速回籠資金；中期借勢(shì)用最小的代價(jià)迅速提升價(jià)格，平衡銷售收益；中期借勢(shì)用最小的代價(jià)迅速提升價(jià)格，平衡銷售收益；后期保持足夠的貨量，在高價(jià)格平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。后期保持足夠的貨量，在高價(jià)格平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。一、營(yíng)銷策略思路一、營(yíng)銷策略思路第71頁(yè)/共121頁(yè)營(yíng)銷策略一：資源整合策略營(yíng)銷策

35、略一：資源整合策略媒體資源整合媒體資源整合：DM、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、小巴士、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、小巴士商業(yè)伙伴資源整合商業(yè)伙伴資源整合：搭建市內(nèi)高檔商業(yè)企業(yè)平臺(tái)資源搭建市內(nèi)高檔商業(yè)企業(yè)平臺(tái)資源社會(huì)資源整合社會(huì)資源整合：注重利用開發(fā)商自有資源和公共關(guān)系平臺(tái)注重利用開發(fā)商自有資源和公共關(guān)系平臺(tái)第72頁(yè)/共121頁(yè)樣板間實(shí)景體驗(yàn)樣板間實(shí)景體驗(yàn)：在一期推盤區(qū)打造兩間實(shí)景樣板房：在一期推盤區(qū)打造兩間實(shí)景樣板房銷售中心生活體驗(yàn)銷售中心生活體驗(yàn)：特色民族文化元素圖片展：特色民族文化元素圖片展物業(yè)管理服務(wù)體驗(yàn)物業(yè)管理服務(wù)體驗(yàn)：品牌物業(yè)顧問服務(wù)提前介入：品牌物業(yè)顧問服務(wù)提前介入營(yíng)銷策略二：優(yōu)雅體驗(yàn)策略營(yíng)銷

36、策略二：優(yōu)雅體驗(yàn)策略第73頁(yè)/共121頁(yè)激烈的廣告競(jìng)爭(zhēng)下，利用事件營(yíng)銷突破激烈的廣告競(jìng)爭(zhēng)下，利用事件營(yíng)銷突破。深圳深圳 “碧海云天碧海云天”的的”肯林頓現(xiàn)場(chǎng)秀肯林頓現(xiàn)場(chǎng)秀“、 “佛山奧林匹佛山奧林匹克克”的的“五大洲圣土奠基五大洲圣土奠基” 、保利鳳翔花園的、保利鳳翔花園的“國(guó)寶巡回展國(guó)寶巡回展” 、TTTT國(guó)際婚紗攝影國(guó)際婚紗攝影SHOWSHOW等等，都取得了令人矚目的效果。等等，都取得了令人矚目的效果。營(yíng)銷策略三：事件營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略三：事件營(yíng)銷策略第74頁(yè)/共121頁(yè)事件一事件一 ：“麗景麗景雅樂居雅樂居”銷售中心啟用儀式銷售中心啟用儀式第75頁(yè)/共121頁(yè)活動(dòng)目的：借政府公信形象向市場(chǎng)

37、傳達(dá)項(xiàng)活動(dòng)目的：借政府公信形象向市場(chǎng)傳達(dá)項(xiàng)目的檔次及高位形象，為預(yù)約造勢(shì)目的檔次及高位形象，為預(yù)約造勢(shì)事件二事件二 ：項(xiàng)目紅酒會(huì)暨產(chǎn)品推介會(huì)項(xiàng)目紅酒會(huì)暨產(chǎn)品推介會(huì)第76頁(yè)/共121頁(yè)第77頁(yè)/共121頁(yè)事件三事件三 ：體育館現(xiàn)場(chǎng)開盤盛典體育館現(xiàn)場(chǎng)開盤盛典第78頁(yè)/共121頁(yè)戶。戶。事件四事件四 ：少年才藝大賽少年才藝大賽第79頁(yè)/共121頁(yè)活動(dòng)目的：樹立項(xiàng)目良好口碑，擴(kuò)大影響力，促進(jìn)更多銷售活動(dòng)目的：樹立項(xiàng)目良好口碑，擴(kuò)大影響力，促進(jìn)更多銷售時(shí)間段：中秋時(shí)間段：中秋(10(10月初）月初）活動(dòng)地點(diǎn)：縣城某高級(jí)酒店活動(dòng)地點(diǎn)：縣城某高級(jí)酒店活動(dòng)形式：邀請(qǐng)項(xiàng)目前期客戶及意向客戶共同參與，并邀請(qǐng)媒體記

38、活動(dòng)形式：邀請(qǐng)項(xiàng)目前期客戶及意向客戶共同參與，并邀請(qǐng)媒體記者進(jìn)行跟蹤報(bào)道；者進(jìn)行跟蹤報(bào)道；工作重點(diǎn)：準(zhǔn)備項(xiàng)目相關(guān)宣傳資料及其它物料，場(chǎng)地的聯(lián)系和人員工作重點(diǎn)：準(zhǔn)備項(xiàng)目相關(guān)宣傳資料及其它物料，場(chǎng)地的聯(lián)系和人員的組織。的組織。事件五：客戶聯(lián)誼會(huì)事件五：客戶聯(lián)誼會(huì)第80頁(yè)/共121頁(yè)事件六事件六 ：“麗景杯麗景杯”平果縣籃球爭(zhēng)霸賽平果縣籃球爭(zhēng)霸賽第81頁(yè)/共121頁(yè)事件七事件七 ：建筑風(fēng)水學(xué)大師主題講座：建筑風(fēng)水學(xué)大師主題講座第82頁(yè)/共121頁(yè)具體執(zhí)行：具體執(zhí)行：可與相關(guān)合作伙伴搞商業(yè)合作促可與相關(guān)合作伙伴搞商業(yè)合作促銷活動(dòng)，也可以在相關(guān)場(chǎng)所設(shè)置展位，擺放銷活動(dòng)，也可以在相關(guān)場(chǎng)所設(shè)置展位，擺放項(xiàng)目

39、相關(guān)宣傳物料等。項(xiàng)目相關(guān)宣傳物料等。事件八事件八 ：商業(yè)共贏發(fā)展活動(dòng)：商業(yè)共贏發(fā)展活動(dòng)第83頁(yè)/共121頁(yè)提前發(fā)布圍墻形象廣告、工地形象廣告；提前發(fā)布圍墻形象廣告、工地形象廣告；提前發(fā)布戶外形象廣告；提前發(fā)布戶外形象廣告；提前啟動(dòng)城市小巴士車體廣告；提前啟動(dòng)城市小巴士車體廣告； 伺機(jī)發(fā)布項(xiàng)目的其它信息。伺機(jī)發(fā)布項(xiàng)目的其它信息。營(yíng)銷策略四：市場(chǎng)攔截策略營(yíng)銷策略四：市場(chǎng)攔截策略競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，誰(shuí)先切入市場(chǎng)誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，誰(shuí)先切入市場(chǎng)誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。 “鋁鋁都都青山園青山園”、“龍江華府龍江華府”、“平果印象平果印象”、”萬錦名城萬錦名城“等競(jìng)等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)搶先一步，

40、我們必須提早行動(dòng)，發(fā)布項(xiàng)目的相關(guān)信息爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)搶先一步，我們必須提早行動(dòng)，發(fā)布項(xiàng)目的相關(guān)信息，在這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)銷售的時(shí)侯，將客戶攔截下來，至少，在這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)銷售的時(shí)侯，將客戶攔截下來，至少延緩他們的銷售速度，在一定程度上為本項(xiàng)目爭(zhēng)取銷售機(jī)會(huì)。延緩他們的銷售速度，在一定程度上為本項(xiàng)目爭(zhēng)取銷售機(jī)會(huì)。第84頁(yè)/共121頁(yè)營(yíng)銷策略五：品牌塑造策略營(yíng)銷策略五：品牌塑造策略品牌效應(yīng)是促進(jìn)銷售的一大關(guān)鍵因素，作為立足本地的實(shí)力派品牌效應(yīng)是促進(jìn)銷售的一大關(guān)鍵因素，作為立足本地的實(shí)力派開發(fā)商，之前已成功開發(fā)了知名的開發(fā)商，之前已成功開發(fā)了知名的“江灣麗景江灣麗景”項(xiàng)目，成功打項(xiàng)目，成功打入了平果

41、市場(chǎng)，并享有一定的知名度和美譽(yù)度。而如今，開發(fā)入了平果市場(chǎng)，并享有一定的知名度和美譽(yù)度。而如今，開發(fā)商即將傾力打造商即將傾力打造“麗景麗景”品牌系列，可為項(xiàng)目提供較大的銷售品牌系列，可為項(xiàng)目提供較大的銷售推動(dòng)力，增添了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)砝碼。推動(dòng)力，增添了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)砝碼。在項(xiàng)目開發(fā)前期，多利用政府行為、相關(guān)合作單位的影響力來在項(xiàng)目開發(fā)前期，多利用政府行為、相關(guān)合作單位的影響力來快速擴(kuò)大影響?？焖贁U(kuò)大影響。營(yíng)銷事件和公益活動(dòng)也是快速提高企業(yè)影響力的一條捷徑。營(yíng)銷事件和公益活動(dòng)也是快速提高企業(yè)影響力的一條捷徑。第85頁(yè)/共121頁(yè)二、形象推廣策略二、形象推廣策略第86頁(yè)/共121頁(yè)第87頁(yè)/共121頁(yè)第88頁(yè)

42、/共121頁(yè)第89頁(yè)/共121頁(yè)第90頁(yè)/共121頁(yè)第91頁(yè)/共121頁(yè)第92頁(yè)/共121頁(yè)第93頁(yè)/共121頁(yè)第94頁(yè)/共121頁(yè)二、定價(jià)策略建議二、定價(jià)策略建議第95頁(yè)/共121頁(yè)對(duì)比項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目權(quán)數(shù)權(quán)數(shù)青山園青山園聚寶苑聚寶苑新時(shí)代新時(shí)代本項(xiàng)目本項(xiàng)目地段狀況地段狀況2014192013市政配套市政配套2013191911戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品2013151819景觀資源景觀資源15991411項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套106675規(guī)模規(guī)劃規(guī)模規(guī)劃108696開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌51123權(quán)數(shù)合計(jì)權(quán)數(shù)合計(jì)10064758968平均價(jià)格平均價(jià)格145018001950約1700加權(quán)價(jià)格加權(quán)價(jià)格1676177

43、61621第96頁(yè)/共121頁(yè)上述價(jià)格均為底價(jià)，實(shí)際報(bào)價(jià)建議在上述價(jià)格基礎(chǔ)上上漲約上述價(jià)格均為底價(jià)，實(shí)際報(bào)價(jià)建議在上述價(jià)格基礎(chǔ)上上漲約2%5%，扣，扣除打折系數(shù)的影響，實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)略有上升。除打折系數(shù)的影響，實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)略有上升。2%5%的報(bào)價(jià)系數(shù)有助的報(bào)價(jià)系數(shù)有助于本案以實(shí)為本，品質(zhì)至上形象的樹立，亦給銷售現(xiàn)場(chǎng)帶來一定靈活的于本案以實(shí)為本，品質(zhì)至上形象的樹立，亦給銷售現(xiàn)場(chǎng)帶來一定靈活的空間，有利于促進(jìn)成交。具體而言，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度及銷售進(jìn)度，分空間，有利于促進(jìn)成交。具體而言，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度及銷售進(jìn)度，分階段進(jìn)行價(jià)格控制。階段進(jìn)行價(jià)格控制。三次推貨期1800元/二次推貨期二次推貨期17

44、501750元元/ /首次推貨期1650元/最大化有效整合資源最大化有效整合資源優(yōu)勢(shì)努力提升價(jià)值優(yōu)勢(shì)努力提升價(jià)值根據(jù)以上周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)權(quán)重分析，參照本案的建造品質(zhì)、項(xiàng)目特點(diǎn)根據(jù)以上周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)權(quán)重分析，參照本案的建造品質(zhì)、項(xiàng)目特點(diǎn)及所在地塊周邊市場(chǎng)狀況，根據(jù)對(duì)于當(dāng)前和未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，我司建議：及所在地塊周邊市場(chǎng)狀況，根據(jù)對(duì)于當(dāng)前和未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，我司建議：第97頁(yè)/共121頁(yè)動(dòng)態(tài)的調(diào)整動(dòng)態(tài)的調(diào)整. .三、整體推售策略三、整體推售策略第98頁(yè)/共121頁(yè)整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署1、5、6號(hào)樓號(hào)樓09.8.109.8.109.12.3109.12.312010.1.12010.1.110

45、.5.110.5.1124套套112套套78套套3、8、9號(hào)樓號(hào)樓2、4、7號(hào)樓號(hào)樓10.5.110.5.110.10.110.10.1第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第99頁(yè)/共121頁(yè)整體營(yíng)銷部署整體營(yíng)銷部署1 4 3 2 8 7 6 59 首期推盤首期推盤三期推盤三期推盤二期推盤二期推盤第100頁(yè)/共121頁(yè)1 6 5首期推盤區(qū)域首期推盤區(qū)域第101頁(yè)/共121頁(yè)第102頁(yè)/共121頁(yè)4 2 7 二期推盤區(qū)域二期推盤區(qū)域第103頁(yè)/共121頁(yè)第104頁(yè)/共121頁(yè)3 8 9 三期推盤三期推盤第105頁(yè)/共121頁(yè)第106頁(yè)/共121頁(yè)項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃匯總表：項(xiàng)目資金回籠計(jì)

46、劃匯總表：階段階段推售單位（樓棟）推售單位（樓棟）新增投放數(shù)量（套）新增投放數(shù)量（套）新增投放新增投放面積（平面積（平方米）方米）預(yù)計(jì)消化預(yù)計(jì)消化套數(shù)（套）套數(shù)（套）預(yù)計(jì)消化面積預(yù)計(jì)消化面積（平方米）（平方米）預(yù)計(jì)可回收資金預(yù)計(jì)可回收資金第一階段第一階段09.809.1209.809.12底底1 1、5 5、6 6號(hào)樓全號(hào)樓全部單位部單位三房：三房：114114套套樓中樓：樓中樓：1010套套12412412398.5612398.5611811811778.6311778.631943474319434743第二階段第二階段10.15.110.15.12 2、4 4、7 7號(hào)樓全號(hào)樓全部單位

47、部單位三房：三房：7171套套樓中樓：樓中樓：7 7套套78787978.777978.7774747579.837579.831326470513264705第三階段第三階段10.5.110.110.5.110.13 3、8 8、9 9號(hào)樓全號(hào)樓全部單位部單位三房：三房：104104套套樓中樓：樓中樓：8 8套套112112119861198610610611386.711386.72049606020496060預(yù)計(jì)可售套數(shù)（套）預(yù)計(jì)可售套數(shù)（套）314314總建筑面總建筑面積（）積（）32363.3332363.33預(yù)計(jì)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)銷售均價(jià)1751750 0559952725599527

48、21 1、建議、建議0909年年8 8月項(xiàng)目開始入市銷售，因此需要從月項(xiàng)目開始入市銷售，因此需要從0909年年5 5月開始，銷售部的置業(yè)顧問開始進(jìn)場(chǎng)儲(chǔ)客，需要大約月開始，銷售部的置業(yè)顧問開始進(jìn)場(chǎng)儲(chǔ)客，需要大約2323個(gè)月的儲(chǔ)客期，個(gè)月的儲(chǔ)客期，2 2、以每次開盤、以每次開盤, ,對(duì)于新增物業(yè)以實(shí)現(xiàn)對(duì)于新增物業(yè)以實(shí)現(xiàn)9595銷售率為目標(biāo)，在銷售周期內(nèi)完成全部銷售物業(yè)的銷售率為目標(biāo)，在銷售周期內(nèi)完成全部銷售物業(yè)的95%95%以上。以上。3 3、消化百分比按銷售面積計(jì)算。、消化百分比按銷售面積計(jì)算。4 4、以上只計(jì)算住宅部分的銷售，未計(jì)算車位、車庫(kù)及商業(yè)物業(yè)的銷售金額。、以上只計(jì)算住宅部分的銷售，未計(jì)算車位、車庫(kù)及商業(yè)物業(yè)的銷售金額。5 5、所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均來自規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將以當(dāng)時(shí)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。、所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均來自規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將以當(dāng)時(shí)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第107頁(yè)/共121頁(yè) 第六部分第六部分 首期推售策略首期推售策略一、首期推售策略一、首期推售策略二、預(yù)約策略