串講點31商品房買賣合同(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上串講點31：商品房買賣合同一、銷售廣告的性質(zhì)：（商品房第3條）1、原則上為要約邀請；2、若對房屋和相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。3、在2的情況下，說明與允諾即使未載入合同，也構(gòu)成合同一部分，違反即違約。二、預(yù)售合同登記的效力：（商品房第6條）1、合同不登記并非無效；登記只是行政管理的手段。2、民法上的合同登記：（1）登記為合同生效要件（2）登記為物權(quán)變動要件（3）登記為物權(quán)具有對抗力的要件（4）登記不具有民法上的意義三、被拆遷人的優(yōu)先權(quán)，（商品房第7條）拆遷人與被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷人又將該補(bǔ)

2、償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人有優(yōu)先權(quán)。四、懲罰性賠償金，（商品房第8、9條）1、合同訂立后，擅自抵押給第三人；2、合同訂立后，擅自轉(zhuǎn)賣第三人；3、故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實或提供虛假材料的；4、故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實；5、故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。以上原因?qū)е潞贤康牟荒軐崿F(xiàn)，受損當(dāng)事人可以在返還房款、利息并賠償損失之外，要求出賣人承擔(dān)不超過購房款一倍的賠償。串講點32：買賣合同中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移有約定地點，于約定地點交付原則：交付主義無約定地點送貨的，在買方所在地交付的依運輸方式自提的，在賣方所在地交付動產(chǎn)代辦托運或郵寄的，辦完手續(xù)即為交付 所

3、有權(quán)保留：交付主義（所有權(quán)與風(fēng)險分離）買賣合同中的特殊情況試用買賣：所有權(quán)主義風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題在途買賣：合同成立，風(fēng)險轉(zhuǎn)歸買受人一方違約在先：違約人承擔(dān)（受領(lǐng)人遲延）不動產(chǎn)交付主義串講點33：物權(quán)優(yōu)于債權(quán)及其例外一、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)1、表現(xiàn)之一，破產(chǎn)清償，物權(quán)或受到物權(quán)加強(qiáng)的債權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。2、表現(xiàn)之二，一物數(shù)賣取得物權(quán)者得對抗一切一般債權(quán)人3、表現(xiàn)之三，優(yōu)先權(quán)之間的次序基于物權(quán)的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于基于債權(quán)的優(yōu)先權(quán)。二、例外：買賣不破租賃串講點34：合同相對性及例外合同只約束合同的當(dāng)事人（債權(quán)人與債務(wù)人），而與合同之外的其他第三人無涉，其它第三人不會承擔(dān)違約責(zé)任。一、合同相對性的表現(xiàn)（一）涉他合同：（合同

4、64、65條） 向第三人履行的合同（代為受領(lǐng)）；由第三人履行的合同（代為清償）1、第三人的地位并非債的主體2、違約責(zé)任仍由原來的債務(wù)人向原來的債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任（第64、65條）。（二）債權(quán)轉(zhuǎn)讓（80條）與債務(wù)承擔(dān)（84條）債權(quán)轉(zhuǎn)讓有一種形式，債務(wù)承擔(dān)有兩種形式1、第三人的地位是債的主體2、違約責(zé)任在新加入的債權(quán)人、債務(wù)人與原來的主體之間產(chǎn)生違約責(zé)任（三）第三人原因?qū)е碌倪`約（121條）當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。（四）加害給付中的違約責(zé)任；（消法第35條）（五）轉(zhuǎn)租合同中的違約責(zé)任（合同224條）（六

5、）承攬合同中的違約責(zé)任（合同253條第2款，合同254條）1、承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)。2、承攬人可以將其承攬的輔助工作交由第三人完成。承攬人將其承攬的輔助工作由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)。（七）多式聯(lián)運合同中的違約責(zé)任（合同317、318條）二、合同相對性的例外債權(quán)效力及于第三人（一）合同保全（合同73、74條）1、代位權(quán)：債權(quán)人以自己名義向次債務(wù)人起訴，債務(wù)人為第三人。2、撤銷權(quán)：債權(quán)人撤銷了債務(wù)人與第三人之間的法律關(guān)系，使債權(quán)的效力及于第三人（二）建設(shè)工程合同中的分包人的違約責(zé)任（合同272條第2款）（三）單式聯(lián)運合同中的區(qū)段承運人的違約責(zé)任（合同313條）串講點35：內(nèi)部生效，對外不得對抗第三人的協(xié)議一、未進(jìn)行讓與通知的債權(quán)讓與債權(quán)讓與通知債務(wù)人，則債權(quán)讓與對債務(wù)人生效。二、第三人與債權(quán)人簽訂債務(wù)承擔(dān)協(xié)議；不須債務(wù)人同意，但通知債務(wù)人后，該協(xié)議才對債務(wù)人生效三、合伙協(xié)議中的債務(wù)承擔(dān)比例條款1、對外負(fù)無限連帶責(zé)任2、對內(nèi)先依協(xié)議，再依出資