美國住房抵押貸款保險制度及對我國的借鑒

1、美國住房抵押貸款保險制度及對我國的借鑒摘要：住房抵押貸款其所需要的資金量大,償還期長,常使金融機構承受多種風險的壓力.從制度建設入手,建立完善的住房抵押貸款保險機制,是從根本上防范住房金融風險的重要舉措.本文將從美國的抵押保險模式入手,并對中國的住房抵押保險機制提出了可行性建議。 關鍵詞：住房抵押保險；模式；機制 據建設部有關資料顯示，2001年2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據建設部確定的2010年住房建設發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊

2、房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。 一、美國的住房抵押貸款保險制度 美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯邦政府債務的第二大債務。

3、1999年個人申請抵押申請貸款的數量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數量，如果沒有一個運行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。 美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。 美國住房抵押貸款保險體系由政府保

4、險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據聯邦住宅法，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融中介機構支付本息。 FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現在以下五個方面： 1 貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的

5、，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺?，F在，美國根據區(qū)位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，FHA占了絕大多數，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。 2貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（Omnibus Budget Reconciliation Act）又修改了聯邦住宅法，

6、對房產評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但 交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。 3 保險費率。1984年以前，FHA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性

7、支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費率也有區(qū)別。 4 保險時間。只有當抵押貸款額完全付清，FHA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權益大于房價的20，就可以停止保險。 5 運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且

8、是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。 PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。 二、中國的住房抵押保險制度所表現出的問題 自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。 1 首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下

9、降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。 2 險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產業(yè)領域的險種單調，這樣不利于充分開展業(yè)務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。 3 抵押物產權不清。按照城市房地產抵押管理方法：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產所有權和城鎮(zhèn)土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。

10、 4 保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產價值計算就不是個小數目了，更何況要30年保費一次性繳清。 三、針對我國的住房抵押保險的措施 筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。 1 我國雖然目前有為數不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20，加上保險30，銀行承

11、擔的風險只有50左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。 2 隨著購房者還貸次數的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。 3 由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現購房者或其家屬無房可居的

12、局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。 4 我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯網技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。 針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是