關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造研究

1、    關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造研究    郭曉青摘要：作為管理不動產(chǎn)方式之一的物業(yè)管理，其具有一定的社會化、專業(yè)化特征，而且在我國已有較長時間的發(fā)展史?？蓮膶嶋H情況來看，我國的物業(yè)管理市場依然不夠完善，并且與我國具體國情相符的物理管理制度與模式也并不成熟。一方面不利于物業(yè)管理的持續(xù)性發(fā)展，另一方面在物業(yè)管理模式、體制上相對落后，從而會引發(fā)一系列的社會問題?；诖?，文章將以我國物業(yè)管理模式為著眼點，對其有關(guān)再造路徑加以簡要分析。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;反思;再造路徑引言：基于我國經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)速發(fā)展，在當(dāng)下的經(jīng)濟體系中物業(yè)管理是必不可少的，而且在

2、社會發(fā)展與人們的日常生活息息相關(guān)，我國有關(guān)政府部分也提高了對其的關(guān)注程度。現(xiàn)階段，物業(yè)管理也增大了其服務(wù)層面，由傳統(tǒng)的保安、清潔逐漸拓展至娛樂、教育等領(lǐng)域。從某種角度來講，隨著物業(yè)管理的進一步發(fā)展，在改善市民工作生活環(huán)境的同時，提高了城市管理效率與水平。一、簡析我國物業(yè)管理模式存在的主要問題第一，依賴開發(fā)商程度過高?，F(xiàn)階段，在地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤中普遍存在著物業(yè)管理行業(yè)，一般情況下在前期物業(yè)不需要招投標(biāo)，絕大多數(shù)情況下是指定其旗下的物業(yè)公司開展前期物業(yè)服務(wù)與管理。但是這部分的物業(yè)公司承接的大多數(shù)項目都是源于房地產(chǎn)集團，因此嚴(yán)重依賴著房地產(chǎn)開發(fā)商，并且承接項目的對外開拓能力偏低，不僅沒有得到市場經(jīng)濟

3、的相關(guān)考驗，而且創(chuàng)新意識與競爭意識相對較低?；谶M一步完善物業(yè)管理方面的相關(guān)法律法規(guī)，不僅加劇了市場競爭，而且業(yè)主委員會自身的職能也得到充分發(fā)揮，這對物業(yè)公司的過分依賴會產(chǎn)生一定影響。第二，物業(yè)公司管理不科學(xué)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，其通過有效管理物業(yè)保證物業(yè)正可以照常用，在基礎(chǔ)上還可以提供多樣化服務(wù)，從而為業(yè)主創(chuàng)造更為安全、舒適的工作環(huán)境與居住環(huán)境。同樣物業(yè)企業(yè)能夠提供的主要產(chǎn)品則是“物業(yè)服務(wù)”，在市場中的競爭能力主要由所提供的服務(wù)而決定1?，F(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)在自身管理方面存在許多問題，比如缺少合理科學(xué)的組織架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部各部門不能有效協(xié)調(diào)其各自職能、所制定的服務(wù)體系也不能“因地制宜”、員工培訓(xùn)

4、缺少經(jīng)驗等。也正是因為這些客觀問題的存在，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與水平造成不同程度的影響，從而削弱了企業(yè)在市場中的核心競爭能力。第三，物業(yè)服務(wù)模式較為單調(diào)?，F(xiàn)階段，市場中大部分物業(yè)公司主要提供的是相對傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，例如在保潔、綠化、維修等方面，不僅這些服務(wù)提供模式缺少創(chuàng)新性而是較為簡單。在人們的物質(zhì)生活水平、社會經(jīng)濟發(fā)展速度提高過程中，無論是居住環(huán)境還是條件等方面的要求也在進一步提高，在滿足基礎(chǔ)的物業(yè)需求基礎(chǔ)上，更希望自己所處的生活環(huán)境更為便利與安全。由此可見，在傳統(tǒng)模式下的物業(yè)服務(wù)，是難以滿足當(dāng)代人們的實際需求的，對此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)革新其發(fā)展思路做到與時俱進，提高經(jīng)營模式創(chuàng)新力與服務(wù)水平，從

5、而增強企業(yè)的市場競爭能力。二、簡析我國物業(yè)管理模式再造路徑（一）監(jiān)督監(jiān)督若想實施并落實新的管理模式需要一定時間，并且在落實過程中通常會存在諸多問題。因此，如果物業(yè)管理中心想要保證管理效果，則需要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)管理公司。文章認(rèn)為具體監(jiān)督思路主要分為以下幾方面：首先，監(jiān)督管理主體。眾所周知，城市居民是物業(yè)管理的重要主體，可在某些情況下因為物業(yè)管理公司希望降低業(yè)務(wù)操作的復(fù)雜性，降低成本投入，會取替居民應(yīng)有的自主管理權(quán)，所以物業(yè)管理中心需要嚴(yán)格嚴(yán)格管理的主體，為居民能將全力真正行使提供強有力保障。其次，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)。現(xiàn)階段，政府公共服務(wù)職能和物業(yè)管理服務(wù)之間存在一定交叉，即使這部分削弱了政府的一定職

6、責(zé)，可若是不能良好監(jiān)督則極易引發(fā)管理公司與原則宗旨背道而馳，將管理為主逐漸轉(zhuǎn)變成服務(wù)為主。因此，若想各行業(yè)部門不能各司其職，物業(yè)管理中心需要認(rèn)真監(jiān)督物業(yè)公司提供的相應(yīng)服，進而真正達到“服務(wù)于人”的目的。最后，監(jiān)督日常工作。在日常工作過程中，無論哪種行業(yè)均會存在失誤與弊端，因此若想為充分發(fā)揮其工作職能，物業(yè)管理中心需要不定時監(jiān)督其工作程序，約束物業(yè)公司能夠依法辦事。（二）前期物業(yè)管理模式物業(yè)管理部門、相關(guān)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)該認(rèn)清其自身職責(zé)，對現(xiàn)行的物業(yè)管理制度加以適當(dāng)調(diào)整。首先，對管理時間重新制定。對前期與后期管理的期限加以明確。在交接工作之前有關(guān)建設(shè)部門需要承擔(dān)建設(shè)共用部分的基本任務(wù)。其次，建設(shè)部門

7、應(yīng)明確其前期責(zé)任，但不需要在物業(yè)服務(wù)上統(tǒng)一要求，有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)該與實際情況為依據(jù)，此外也可以將物業(yè)服務(wù)的提供委托給服務(wù)企業(yè)。最后，實現(xiàn)查驗技術(shù)的制度化，在業(yè)主大會建立之后，會產(chǎn)生新的管理模式，與此同時在業(yè)主共用部分和建設(shè)部門的工作交接方面，產(chǎn)生一系列問題，所以應(yīng)提高查驗技術(shù)制度性，有助于提高檢驗的規(guī)范程度以及建筑建設(shè)質(zhì)量2。（三）管理方面無論是社會的哪一行業(yè)，要是缺少科學(xué)的管理則難以實現(xiàn)行業(yè)的有效發(fā)展。對于物業(yè)管理領(lǐng)域而言，若想保證管理模式再造的有效性，則應(yīng)加大管理物業(yè)公司的力度。而管理工作需要體現(xiàn)在以下幾方面：首先是業(yè)務(wù)的具體操作;其次是日常工作，從而確保其能依法辦事。（四）管理人

8、才方面培養(yǎng)高層次的物業(yè)管理人才對于公司發(fā)展至關(guān)重要。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理，因為在我國的起步時間相對較晚，缺少完備的理論知識，因此高質(zhì)量的管理人才屬于鳳毛麟角。現(xiàn)下人才之間的競爭決定著企業(yè)的發(fā)展競爭，而組建一批高質(zhì)量的人才隊伍則是物業(yè)管理企業(yè)長足發(fā)展的保證，能夠增強物業(yè)管理企業(yè)在市場中的競爭能力。我國物業(yè)管理模式應(yīng)有效借鑒國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，進而在新時期的市場經(jīng)濟環(huán)境下促進物業(yè)管理模式的革新。結(jié)束語：雖然物業(yè)管理行業(yè)在我國已獲得一定的發(fā)展成果，可是在發(fā)展過程中仍存在諸多問題。對此，物業(yè)管理公司應(yīng)對現(xiàn)下的管理問題深度剖析，革新物業(yè)管理模式從而推動物業(yè)管理行業(yè)的長足發(fā)展。參考文獻：1金磊.我國物業(yè)管理存在的問題及創(chuàng)新發(fā)展思路以建設(shè)智慧社區(qū)為視角j.廣西教育