假設(shè)開發(fā)法作業(yè)及參考答案

1、多練岀技巧巧思岀碩果1、 某在建工程開工于 20XX年3月1日用地面積 2000平方米，建筑容積率為5.1,用途為公寓。土地使用年限為50年，從20XX年3月1日起計(jì)。土地取得費(fèi)用為樓面地價(jià)每平方米1000元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積2500元，至20XX年9月1日已經(jīng)完成主體封頂，已投入了建筑費(fèi)用45%。估計(jì)該公寓可按期完成，建成后即可出租。可出租面積的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為80%，出租期間運(yùn)營費(fèi)率為30%。又知當(dāng)?shù)刭徺I在建工程應(yīng)繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于20XX年9月1日

2、的正常購買總價(jià)和按照建成后的建筑面積折算的單價(jià)。假定資本化率為 8%,折現(xiàn)率為14%。解題思路：根據(jù)題意，采用假設(shè)開發(fā)法測算價(jià)格。設(shè)：在建工程的購買價(jià)格P元。在建工程建成后的價(jià)格 =80*12*2000*5.1*65%*80%*(1-30%) /8%*1-1/ (1+8%) 總銷售稅費(fèi)=總樓價(jià)* ( 3%+6%) =19500*9%=1755萬元°-2*1-1/(1 + 14% ) 1.5=3569.34 萬元續(xù)建總費(fèi)用=(2500*2000*5.1*55% ) / (1+14% ) 0.75=1271.23 萬元購買在建工程的稅費(fèi)=5%PP=3569.34-1271.23-0.05

3、PP=2188.68 萬元購買單價(jià)為=2188.68/ (2000*5.1 ) =2145.76 元/m22、 估價(jià)對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地；土地總面積為10000m2,且土地形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居住；允許容積率為7;允許建筑覆蓋率小于等于 50%; 土地使用權(quán)年限為50年；出售時(shí)間為 20XX年9月。需要評估出該土地在 20XX年出售時(shí)的購 買價(jià)格。(1) 通過調(diào)查研究得知這塊土地最佳的開發(fā)利用方式如下：用途為商住混合；建筑容 積率為7;建筑覆蓋率為50% ;建筑總面積70000m2;建筑物層數(shù)14層；各層建筑面積均為 5000m2,地上1-2層為商店，建筑面積為1000

4、0m2；地上3-14層為住宅，建筑面積為60000m2。(2) 預(yù)計(jì)需要3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即20XX年9月完成。估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的30%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余20%一年后才能售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)按建筑面積算為4500元/m2，住宅樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)按建筑面積算為2500元/m2。(3) 估計(jì)總建筑費(fèi)為 5000萬元；專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%;年利息率為8%;銷售費(fèi) 用為樓價(jià)的3%;稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，即建成出售時(shí)所需由賣方負(fù)擔(dān)的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，其他類型的稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)之中；投資利潤率為25

5、%。在未來3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一年需投入20%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入50%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年投入余下的30%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。(4) 試采用靜態(tài)(計(jì)算復(fù)利)和動態(tài)兩種方式計(jì)算地價(jià)。(折現(xiàn)率取12% )解題思路：采用假設(shè)開發(fā)法。靜態(tài)：1) 總樓價(jià)=4500*10000+2500*60000=19500 萬元2) 總建筑費(fèi)用=5000萬元3) 總專業(yè)費(fèi)用=5000*8%=400萬元32 54) 總利息=總地價(jià) * ( 1+8% )-1+5400*20%*( 1+8% ). -1+5400*50%*( 1+8% )1 50 5.-1+540

6、0*30%*(1+8%). -1=0.26* 總地價(jià) +623.08 萬元6） 總利潤=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)）*利潤率=總地價(jià)*0.25+ （ 5000+400） *0.25=總地 價(jià) *0.25+13507）總地價(jià)=19500-5000-400- （ 0.26* 總地價(jià) +623.08） -1755-（總地價(jià) *0.25+1350 ） 則，總地價(jià)=6868.82萬元動態(tài)：331） 總樓價(jià)=（4500*10000 ） /（ 1 + 12%） +2500*60000/ （ 1 + 12%） *30%+50%/ （ 1 + 12% ）0 51.+20%/（ 1 + 12%） =13356.

7、84 萬元0 51 52）總建筑費(fèi)用 =5000*（ 1+8%） *20%/ （ 1+12%）. +50%/（ 1+12%）. +30% ） /（ 1+12%）2 5.=4518.72 萬元3）總銷售稅費(fèi)=總樓價(jià) *（ 3%+6%） =13356.84*0.09=1202.12 萬元4）總地價(jià)=13356.84-4518.72-1202.12=7636.00 萬元3、某公司于20XX年10月通過出讓方式獲得一5000平方米的土地使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于20XX年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于20XX年10月將

8、土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗地土地使用權(quán)評估的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款？（1） 該大樓1-3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。（2） 大樓開發(fā)周期預(yù)期 2年，第一年投入 60%，第二年投入 40%（3） 大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計(jì)商場與辦公樓的出租率為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米為3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平為每月300元平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元平方米。（4） 經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%

9、，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2%。，稅金為年租金的12% ;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30% ;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為 8% ,綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為 10% 。解題思路：空地價(jià)格采用假設(shè)開發(fā)法來測算,21）房地產(chǎn)總建筑面積 =5000*3=15000m 商場建筑面積3000m2其中，開發(fā)完成后的價(jià)格采用收益還原法測算。辦公樓建筑面積=15000-3000=12000m2）商場出租年收入=300*12*3000*90%=972 萬元 辦公樓年出租收入 =150*12*12000*80%=1728 萬元 年出租總收入=972+1728=2700萬元

10、3）測算總費(fèi)用（注意收益法總費(fèi)用不含折舊）年管理費(fèi)=2700*10%=270萬元年維修費(fèi)=2700*8%=216萬元年保險(xiǎn)費(fèi)=3000*5000*3*2 % =9萬元年稅金=2700*12%=324萬元年總費(fèi)用=270+216+9+324=819萬元4）房地純收益年房地純收益 =2700-819=1881萬元5）測算房地總價(jià)格47=1881/10%1-1/ （1 + 10%）=18596.73 萬元6） 采用假設(shè)開發(fā)法測算地價(jià)P:建筑成本=3000*15000=4500萬元利息=P* (1+10%) 3-1+4500*60%*(1+10%) 1.5-1+ 4500*40%*(1 + 10%) °.5-1=0.33P+502.82 萬元利潤=