違反限購政策簽訂的合同

1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負責(zé)傳遞知識。違反限購政策簽訂的合同篇一：關(guān)于合同效力的相關(guān)政策 關(guān)于合同效力的相關(guān)政策 為貫徹落實國務(wù)院通知精神，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2020年2月15日下發(fā)了關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實踐中，本市法

2、院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標準，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀要內(nèi)容： 一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向） 對房地產(chǎn)市場加強和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購政策），妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。 二、（住房限購政策與不可抗力） 國家對于

3、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為合同法第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。 三、（住房限購政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則） 住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當事人的原因?qū)?/p>

4、致合同目的無法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實導(dǎo)致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。 房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持。 四、（對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則） 房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂

5、的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。 訴訟中，當事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門反映。當事人向相應(yīng)行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果。 五、（對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則） 房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購房資格（見附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當事人釋明其可以變更訴訟請求

6、，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明當事人變更請求的，按本紀要第三條的內(nèi)容處理，當事人堅持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求。 買受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見附件二），并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實的，應(yīng)當判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認可的，不免除買受人的舉證責(zé)任。 法院應(yīng)當根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認定，必要時應(yīng)當向相應(yīng)的

7、房屋管理部門進行核實，避免當事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實現(xiàn)房屋過戶的目的。 六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則） 本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2020年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導(dǎo)致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀要第五條第一項的內(nèi)容處理。 法院對當事人提交的證明上述事實的證據(jù)應(yīng)當嚴格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，

8、應(yīng)當在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報；原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。 買受人在相應(yīng)的住房限購政策實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。 七、（合同存在欺詐的處理原則） 住房限購政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。 八、（明知合同違反住房限購政策的處理原則） 當事人雙方在訂立合同時明知或應(yīng)當知道該合同不符合當時的住房限購政策，一方當事人要求繼續(xù)

9、履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外；合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。 九、（規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則） 因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。 十、（適用范圍） 本紀要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以

10、參考適用本紀要相關(guān)內(nèi)容。 國家和本市就住房限購政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。 當事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。 北京市高級人民法院民一庭 二一一年十二月十三日篇二：北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要 北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的 會議紀要 (2020年12月13日) 為貫徹落實國務(wù)院通知精神，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，北京市人民政府辦公廳于2020年2月15日下發(fā)了關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場

11、調(diào)控工作的通知(以下統(tǒng)稱“京十五條”)，對居民家庭在本市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對于有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時也對房屋買賣當事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標準，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開了專題研討會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀要內(nèi)容： 一、(審理案件的基本原則和導(dǎo)向) 對房地產(chǎn)市場加強和完善宏觀調(diào)控是黨和國家為維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，遏制部分城市房價過快

12、上漲的重大決策部署。依據(jù)國家和本市的住房限購政策規(guī)定(以下統(tǒng)稱住房限購政策)，妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。 二、(住房限購政策與不可抗力) 國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為合同法第一百一十七條規(guī)

13、定的不可抗力。 三、(住房限購政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則) 住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人;當事人一方要求另一方承擔違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持;經(jīng)審查合同解除確實導(dǎo)致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。 房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀

14、態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予支持。 四、(對已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則)房屋買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記。 訴訟中，當事人對買受人是否具備購房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門反映。當事人向相應(yīng)行政部門反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門的處理結(jié)果。 五、(對未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則) 房屋買受

15、人要求出賣人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買受人家庭(含夫妻雙方及未成年子女)具備“京十五條”規(guī)定的購房資格(見附件 一)的，可以判決或調(diào)解出賣人為買受人辦理房屋過戶登記;不具備資格的，法院應(yīng)向當事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同;經(jīng)釋明當事人變更請求的，按本紀要第三條的內(nèi)容處理，當事人堅持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請求。 買受人對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格負有舉證責(zé)任。買受人應(yīng)當依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料(見附件二)，并提交書面承諾保證其陳述真實。買受人無正當理由拒絕

16、提供證據(jù)材料以致法院無法審查核實的，應(yīng)當判決駁回其要求辦理房屋過戶登記的訴訟請求。出賣人對買受人的權(quán)利主張表示認可的，不免除買受人的舉證責(zé)任。 法院應(yīng)當根據(jù)買受人提交的證據(jù)主動審查買受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購房資格并做出認定，必要時應(yīng)當向相應(yīng)的房屋管理部門進行核實，避免當事人通過法院生效判決、調(diào)解書的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實現(xiàn)房屋過戶的目的。 六、(對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則) 本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施(2020年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋，解除合

17、同會導(dǎo)致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持;不符合前述條件的，按本紀要第五條第一項的內(nèi)容處理。 法院對當事人提交的證明上述事實的證據(jù)應(yīng)當嚴格審查，全面審核，判決支持買受人要求辦理房屋過戶登記訴訟請求的，應(yīng)當在判前向受理法院的主管院庭長匯報，必要時可向二審法院匯報;原則上不宜以出具正式調(diào)解書的方式確認由出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。 買受人在相應(yīng)的住房限購政策實施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購條件的限制。 七、(合同存在欺詐的處理原則) 住房限購政策實施后，因一方當事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實，導(dǎo)致

18、訂立的合同違反住房限購政策而無法繼續(xù)履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。八、(明知合同違反住房限購政策的處理原則) 當事人雙方在訂立合同時明知或應(yīng)當知道該合同不符合當時的住房限購政策，一方當事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購房資格的除外;合同約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定。 九、(規(guī)避住房限購政策的借名買房合同的處理原則) 因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記

19、的，不予支持;借名人因自身條件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。 十、(適用范圍) 本紀要所稱的“房屋買賣”，包括商品房買賣和二手房買賣。當事人依據(jù)房屋贈與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過戶登記的，可以參考適用本紀要相關(guān)內(nèi)容。 國家和本市就住房限購政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。 當事人因房屋買賣合同的效力及履行發(fā)生的其他爭議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。 北京市高級人民法院民一庭 二一一年十二月十三日篇三：試析規(guī)避限購令行為的法律效力 試析規(guī)避樓市“限購令”行為的法律效力 以北京市為例 中國青年政治學(xué)院 法律系09級 張俊 內(nèi)容提要 隨著樓市“限

20、購令”的出臺，購房者的購房資格被嚴格的條件和審查程序所限制，由此實踐中出現(xiàn)了許多規(guī)避樓市“限購令”的行為。目前社會各界對于這些行為的法律性質(zhì)和后果存在著廣泛的爭議。本文以北京市的限購措施為樣本，對規(guī)避行為進行分類分析，結(jié)合對“限購令”性質(zhì)的討論，總結(jié)各類規(guī)避行為應(yīng)有的法律后果。 關(guān)鍵詞樓市“限購令”規(guī)避行為法律后果 一、樓市“限購令”概述 （一）涵義 樓市“限購令”指目前針對房價上漲過快的城市實行的以家庭為單位的限制購房政策，主要內(nèi)容是限制第二套或第三套商品住宅的購買，無論全額或是貸款，因不同城市略有差異。這一政策發(fā)端自2020年1月國務(wù)院辦公廳出臺的關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的

21、通知（國八條）。該通知第六條要求各省會城市和房價過高、上漲過快的城市，從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。在各地相繼出臺的地方限購措施中，北京地區(qū)的措施出臺最早的，也最具有典型性。21 樓市“限購令”的核心內(nèi)容是對購房者主體資格的限制。從北京市已出臺的相關(guān)文件來看3，購房者以家庭為單位被分為兩類處理：已有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納

22、證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 （二）實施方式 關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知規(guī)定了詳細的實施程序，依次為：提交材料、初步核查、核驗、網(wǎng)上簽約、辦理產(chǎn)權(quán)登記。購房家庭在購房前需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口，提交家庭成員身份、戶籍、婚姻、社會保險、個人所得稅繳納情況等證明材料及家庭購房申請表、購房承諾書；由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口負責(zé)初步審查；初審?fù)ㄟ^后才能在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報認購核驗信息，再由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門核驗；核驗通過后可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)；最后將相應(yīng)材料作為合同附件提交登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。未通過審核或者

23、騙取審核的，不得予以登記，并承擔相應(yīng)“經(jīng)濟責(zé)任”。 二、規(guī)避“限購令”行為的分類 通過前述分析可知，北京地區(qū)的限購措施是一整套多主體、多環(huán)節(jié)的審核程序，涵蓋了商品房、二手房交易，從合同簽訂到產(chǎn)權(quán)登記全程監(jiān)控。限購措施的推行過程中，既有行政主管部門主導(dǎo)，又有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)予以配合。1國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知國辦發(fā)20201號： http:/zwgk/2020-01/27/content_1793578.htm，2020年7月1日訪問。 2“限購令”在全國各地頒布，載中國房地產(chǎn)業(yè)，2020年第1期。 3關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知京建發(fā)2020

24、65號： 北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知京政辦發(fā)20208號：本文所討論的規(guī)避行為，著眼于行政相對人角度，指不符合購房條件的購房人在商品房、二手房交易中單獨從事或與房屋出讓人、其他符合購房條件的購房人共同從事的偽造相關(guān)材料、隱瞞事實真相以完成房屋產(chǎn)權(quán)交易的行為。 （一）分類標準 從筆者收集的文獻來看，目前對規(guī)避“限購令”行為的研究主要有兩個方向：一是從監(jiān)管者的角度討論偽造相關(guān)證明材料行為的性質(zhì)和預(yù)防措施4；另一從不具有購房資格人借用他人名義購房角度分析相關(guān)合同的效力5。本文認為，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取“債權(quán)形式主義”，需有效的債權(quán)行為

25、和登記行為相結(jié)合始發(fā)生物權(quán)變動的效力。在房屋產(chǎn)權(quán)交易過程中，首要的前提是交易雙方的合意，因此房屋產(chǎn)權(quán)交易主體對規(guī)避“限購令”行為的參與決定了規(guī)避行為的法律性質(zhì)和后果。本文即以規(guī)避行為的參與主體為依據(jù)，輔之以行為方式進行劃分。 （二）具體分類 1、不具備購房主體資格人以自己名義購房 以自己名義購房，指不具備購房資格的購房者采取隱瞞事實、偽造材料等欺騙性手段，通過審查將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的行為。依據(jù)賣房者（二手房出讓人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）是否明知購房者的行為，又可以劃分為兩種情況： （1）、隱瞞真實情況，與賣方訂立購房合同的 此為形式最簡單的一種規(guī)避行為，行為人即購房者本人，沒有其他主體參與。實

26、踐中常見的規(guī)避手段為偽造、變造繳納社會保險或個人所得稅繳納證明以騙取登記6。此外，還存在夫妻之間以假離婚為手段，通過未分得房產(chǎn)一方以其身份購房的行為。在這種情況下，未分得房產(chǎn)的離異一方符合限購令的主體資格要求，不屬于本文討論的范圍。 （2）、買賣雙方串通騙取產(chǎn)權(quán)登記的 此種規(guī)避行為即房屋出賣人一方明知購房人不具備購房資格，仍與之簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為。在這種情況下，房屋出讓人一方是否積極參與偽造、提供虛假證明以通過審核登記對合同的效力、登記行為沒有實質(zhì)性的影響，影響登記有效與否的仍是購房者的主體資格問題。故出讓人的行為不納入規(guī)避行為的認定因素，而僅考慮購房人是否具有第1（1）種行為所列的規(guī)

27、避手段即可。 2、不具備購房主體資格人以他人名義購房 4杭州住房保障和房屋管理局：以房產(chǎn)登記為視角談“限購令”的落實以杭州市為例，載中國房地產(chǎn)業(yè)，2020年第1期。 5李德通：規(guī)避“限購令”之借名購房行為的性質(zhì)與效力探討，載法治研究，2020年第4期。 6同注4。以他人名義購房，是指不具備購房主體資格人以其他具備購房主體資格人的名義提交審核材料、簽訂購房合同、辦理登記手續(xù)并將所購房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下的行為。同第1類規(guī)避行為類似，根據(jù)被利用名義人是否知道行為人利用自己的名義購房，又可以分為： （1）、冒用他人名義的 在這種情況下，行為人借用、盜用、偽造他人戶籍證明、繳納社會保險或個人所得稅繳納

28、證明等材料履行相關(guān)購房手續(xù)，被利用人往往不知道自己的相關(guān)證件、材料被利用，或者因受行為人欺騙而不知道行為人借用其證明材料的真實意圖。行為人在購房時，往往以受被利用人委托購房的親戚、朋友身份與出讓人、登記管理部門交涉。 （2）、與他人串通以他人名義購房的 這種情形也被也被學(xué)者歸納為“借名購房行為”。與他人串通，是指行為人先與他人協(xié)商約定借用他人名義買房，由購房人購買并使用；或者由行為人出資給他人買房，他人實施購買行為而成為名義購房人，等到房屋產(chǎn)權(quán)登記到名義購房人名下之后，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給行為人。這兩種規(guī)避行為，都以不具備購房主體資格者與另一個具備資格者達成合意為前提，實際購房者大多實現(xiàn)了對房屋的直

29、接占有，但也不排除實際購房者和名義購房者協(xié)商先由名義購房者占有、利用房屋一定時間以作為酬勞的情況。 7 三、規(guī)避“限購令”行為的法律后果 （一）“限購令”的性質(zhì) 要討論規(guī)避行為的法律后果，首先要明確“限購令”的性質(zhì)。根據(jù)憲法立法法的規(guī)定，我國法律規(guī)范分為憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章的等效力等級。樓市“限購令”的出臺，是由國務(wù)院辦公廳以“通知”的形式下發(fā)到各省級單位，既不符合法律的制定程序，也不符合行政法規(guī)的制定程序，應(yīng)屬于國家行政機關(guān)出臺的一般意義上的抽象行政行為，為特定地區(qū)的購房者設(shè)立了一項行政許可8。 “限購令”是在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，由國家行政機關(guān)主動采取的宏觀調(diào)控政策，具有經(jīng)濟和社會意義上的正當性。但是，在價格法房地產(chǎn)管理7 8同注5 唐輝艾永堅：淺析房地產(chǎn)”限購令”的性質(zhì)及合法性，載經(jīng)濟視角(中旬)，2020年第1期。法等相關(guān)法律規(guī)范中，并沒有授權(quán)國務(wù)院對購房主體資格進行限制。合同自由原則作為合同法領(lǐng)域的基本原則，賦予了買賣雙方選擇合同相對人、締結(jié)合同的自由，“限購令”對此自由的不當限制，有違依法