寫字樓空中花園專題分享PPT

1、12綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊懣蛻艚嵌瓤蛻艚嵌萷 選房?jī)A向定價(jià)角度定價(jià)角度p 價(jià)格制定指數(shù)3空中花園平面布局特點(diǎn)空中花園平面布局特點(diǎn)p 十字：高低區(qū)十字交叉分布。十字：高低區(qū)十字交叉分布。p 蛙跳：奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置，蛙跳：奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置， 分為單側(cè)和雙側(cè)排布。分為單側(cè)和雙側(cè)排布。p 集中：設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。集中：設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園?？罩谢▓@對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊懣罩谢▓@對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊憄 以十字形布局劃分成四個(gè)大單元，如安聯(lián)大廈。以十字形布局劃分成四個(gè)大單元，如安聯(lián)大廈。p 以核心筒和雙向空中花園作為

2、中界線，形成完全以核心筒和雙向空中花園作為中界線，形成完全 對(duì)稱的單元分割，如萬(wàn)軒國(guó)際大廈。對(duì)稱的單元分割，如萬(wàn)軒國(guó)際大廈。p 以核心筒和單向空中花園為軸心的半圍合布局，以核心筒和單向空中花園為軸心的半圍合布局， 如聯(lián)泰大廈。如聯(lián)泰大廈。4典型案例典型案例安聯(lián)大廈：十字安聯(lián)大廈：十字（高低區(qū)空中花園呈十字交叉分布）。（高低區(qū)空中花園呈十字交叉分布）。特點(diǎn)：特點(diǎn)：p 中低區(qū)通過(guò)東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)；中低區(qū)通過(guò)東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)；p 不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)；不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)；p 雙向交叉的空中花園設(shè)計(jì)，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)

3、計(jì)提供空間。雙向交叉的空中花園設(shè)計(jì)，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)計(jì)提供空間。5通風(fēng)通風(fēng)采光采光綠化綠化圍繞空中花園的圍繞空中花園的雙向設(shè)計(jì)，順利雙向設(shè)計(jì)，順利實(shí)現(xiàn)的三個(gè)要素：實(shí)現(xiàn)的三個(gè)要素：6空中花園與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能?？罩谢▓@與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能。7典型案例典型案例萬(wàn)軒國(guó)際大廈：雙側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)萬(wàn)軒國(guó)際大廈：雙側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。準(zhǔn)層挑高設(shè)置。 ）8典型案例典型案例聯(lián)泰大廈：?jiǎn)蝹?cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑聯(lián)泰大廈：?jiǎn)蝹?cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。高設(shè)置。 ）空中花園空中花園的單側(cè)設(shè)的單側(cè)設(shè)置與置與

4、核心筒外核心筒外置相得益置相得益彰。彰。9典型案例典型案例大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)：集中（設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)：集中（設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。）體的空中花園。）第九層第九層1000010000平米的空平米的空中花園，輔以大面積水中花園，輔以大面積水系，在寫字樓中是不多系，在寫字樓中是不多見(jiàn)的；成為寫字樓中最見(jiàn)的；成為寫字樓中最大的休閑商務(wù)區(qū)，也是大的休閑商務(wù)區(qū)，也是深圳迄今規(guī)模最大的空深圳迄今規(guī)模最大的空中花園。中花園。10典型案例典型案例中央商務(wù)大廈中央商務(wù)大廈集中在四層半圍合設(shè)計(jì)；集中在四層半圍合設(shè)計(jì)；與該層的室內(nèi)功能間共同組成與該層的室內(nèi)功能間共同組成項(xiàng)目整體的商務(wù)

5、休閑配套區(qū)。項(xiàng)目整體的商務(wù)休閑配套區(qū)。11綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊懣蛻艚嵌瓤蛻艚嵌萷 選房?jī)A向定價(jià)角度定價(jià)角度p 價(jià)格制定指數(shù)12選房與合并選房與合并序號(hào)房號(hào)認(rèn)購(gòu)日期1中區(qū)27162006-1-212東區(qū)27152006-1-213東區(qū)27142006-1-214東區(qū)27132006-1-215東區(qū)27122006-1-216東區(qū)21162006-1-97東區(qū)21152006-1-98東區(qū)21142006-1-99東區(qū)21132006-1-910東區(qū)21122006-1-911東區(qū)17162006-1-412中區(qū)17152005-12-2513中區(qū)1714

6、2005-12-1814東區(qū)17132006-1-1915東區(qū)17032006-4-116東區(qū)17022006-3-2417東區(qū)17012006-3-14東區(qū)中區(qū)16 15 14 13 12 01 02 03p 已銷售的前17套單位中，東區(qū)占14套，中區(qū)占3套；p 其中6套（15-16號(hào)）可以看到空中花園；p 其中一手4套選擇15-16號(hào)（17F、21F）合并，一手3套選擇14-16號(hào)（27F）合并。大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)選房進(jìn)度明細(xì)13綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊懣蛻艚嵌瓤蛻艚嵌萷 選房?jī)A向定價(jià)角度定價(jià)角度p 價(jià)差制定指數(shù)14價(jià)差制定指數(shù)價(jià)差制定指數(shù)安聯(lián)大廈價(jià)格

7、體系安聯(lián)大廈價(jià)格體系層差層差22F23F24F32F25F26F27F28F29F30F31F13995140441458015626173331742917633180851820018405轉(zhuǎn)換層p 層差制定的差距很大，從46-1707元不等；p 26F以下樓層差在50元左右；p 1707元的層差出現(xiàn)在26-27層，即空中花園從東西向變成南北向；p 27層以上層差保持在100-450元不等。點(diǎn)評(píng)：p 空中花園的朝向設(shè)置受外部景觀影響大，中低樓層中心區(qū)景觀，高層南北向視野開(kāi)闊；p 有花園的奇數(shù)層與無(wú)花園的偶數(shù)層比較，層差差別沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照視野和景觀評(píng)分差別高。15價(jià)差制定指數(shù)價(jià)差制定指

8、數(shù)安聯(lián)大廈價(jià)格體系安聯(lián)大廈價(jià)格體系平面差平面差1776517550177401736028F1761017400175851721027F東南西南東北西北-210MAX-400-25-215MAX-405-25p平面差為400元；p西南西北東南東北;p平面差因設(shè)置空中花園，以及采用大 單元設(shè)計(jì)，價(jià)差不大。16價(jià)差制定指數(shù)價(jià)差制定指數(shù)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系層差層差p 項(xiàng)目均好性強(qiáng)；p 中軸綠化帶的景觀優(yōu)勢(shì)弱化了空中花 園的景觀，即外部景觀溢價(jià)抹殺了產(chǎn) 品自身景觀的溢價(jià)空間；p 南向空中花園景觀又受到附樓遮擋的 負(fù)面影響。結(jié)論： 層差的制定在以上因素的綜合影響下，空中

9、花園已經(jīng)失去了溢價(jià)的意義，因此層差統(tǒng)一按照200元制定。17價(jià)差制定指數(shù)價(jià)差制定指數(shù)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系平面差平面差3001728907300172807726967280773243832988324383039829908257592627924259232592408927F中區(qū)：平面差1110-1940-3050；西區(qū)：平面差450-1040-2530；東區(qū)：平面差520-1190-2020-3020。結(jié)論： 三個(gè)區(qū)最大的平面差都出現(xiàn)在南北單位，朝南向的單位受制于其他朝向景觀和視野的優(yōu)勢(shì)，比較中發(fā)現(xiàn)空中花園對(duì)價(jià)格的支撐力最弱，成為各單元中分值最低的。18總結(jié)p 空中花園集中設(shè)置與分層設(shè)置相比，后者由于對(duì)各分割單元空間距離優(yōu)勢(shì)，并在各層具有采光、通風(fēng)、綠化等優(yōu)勢(shì)，因此溢價(jià)的幅度和可能性大，而集中設(shè)置往往因?yàn)閷?duì)各層的相同朝向單元具有一定的均衡性，溢價(jià)空間很