房地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制

1、設(shè)計(jì)控制4.2.1設(shè)計(jì)管理流程1設(shè)計(jì)過程管理流程及相關(guān)文件如下:設(shè)計(jì)單位委托相關(guān)文件：設(shè)計(jì)單位管理辦法編制設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)文件：設(shè)計(jì)任務(wù)書編制規(guī)定設(shè)計(jì)方案評審相關(guān)文件：設(shè)計(jì)評審與管理控制程序圖紙會審序相關(guān)文件：施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會審控制程設(shè)計(jì)變更相關(guān)文件：設(shè)計(jì)變更控制程序設(shè)計(jì)工作測量、分析與改進(jìn)相關(guān)文件：總手冊8測量、分析與改進(jìn)2本體系所稱的“設(shè)計(jì)”包括:1、概念設(shè)計(jì)；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)；4、建筑設(shè)計(jì)；5、配套設(shè)施設(shè)計(jì)；6、裝修設(shè)計(jì)。4.2.2項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制程序1目的通過對規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作的有效控制，發(fā)揮公司的技術(shù)監(jiān)控職能，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)公司技術(shù)能力的支持與保證，使公司開發(fā)項(xiàng)

2、目設(shè)計(jì)管理高效運(yùn)作，提高項(xiàng)目前期及方案階段的設(shè)計(jì)水平，確保開發(fā)項(xiàng)目符合公司的開發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量，確保專業(yè)產(chǎn)品的高品質(zhì)品牌特征，滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場的需求。2適用范圍本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的控制。3職責(zé)分配3.1營銷策劃部3.1.1負(fù)責(zé)客戶市場的調(diào)研；3.1.2根據(jù)調(diào)研結(jié)果編制開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書；3.1.3負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目相關(guān)的市場調(diào)研，編制項(xiàng)目策劃書；3.1.4負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)全過程的策劃和研發(fā)工作，提出策劃意見；3.1.5負(fù)責(zé)配合發(fā)展規(guī)劃部的設(shè)計(jì)單位委托、設(shè)計(jì)委托和設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制。3.1.6參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案的評審。3.1.7在項(xiàng)目銷售基本完成后對項(xiàng)目策劃

3、、設(shè)計(jì)和銷售方案的確認(rèn)。3.2發(fā)展規(guī)劃部3.2.1負(fù)責(zé)規(guī)劃與設(shè)計(jì)全過程的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施工作；3.2.2負(fù)責(zé)組織規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案的評審，提出各階段評審報(bào)告；3.2.3負(fù)責(zé)對地方產(chǎn)品技術(shù)特征的了解，匯總相關(guān)部門信息，編制、下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書和建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；3.2.4與委托設(shè)計(jì)單位的溝通和協(xié)調(diào)；3.2.5負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的申報(bào)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.4成本合約部3.4.1負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本投入的論證。3.4.2參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段的評審論證。4工作程序4.1公司設(shè)計(jì)階段劃分4.1.1本公司設(shè)計(jì)階段劃分為委托概念設(shè)計(jì)階段、委托設(shè)計(jì)階段和委托景觀設(shè)計(jì)階段。4.1.2 委托設(shè)計(jì)包括：a) 規(guī)劃

4、設(shè)計(jì)；b）擴(kuò)初設(shè)計(jì)；c）施工圖設(shè)計(jì)。4.2概念設(shè)計(jì)控制4.2.1發(fā)展規(guī)劃部在公司獲取開發(fā)土地后，會同營銷策劃部根據(jù)前期可行性研究和市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行土地價(jià)值分析。4.2.2 土地價(jià)值分析是在進(jìn)一步市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，尋找“土地價(jià)值最大化和投資價(jià)值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：擬訂幾個不同的產(chǎn)品方案和開發(fā) 方案，并測算出不同方案的土地價(jià)值，價(jià)值最大化所對應(yīng)的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對應(yīng)著幾種開發(fā)方案，而只有一種開發(fā)方案在單位時(shí)間內(nèi) 能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方案的投資時(shí)間價(jià)值最大。這種產(chǎn)品方案和開發(fā)方案就是 “最佳方案”。4.2.3營銷策劃部

5、組織進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域客戶市場調(diào)研。根據(jù)調(diào)研情況結(jié)果提出開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。產(chǎn)品建議書的內(nèi)容應(yīng)明確市場或客戶對產(chǎn)品的具體要求。4.2.4營銷策劃部根據(jù)所確定的開發(fā)方案和產(chǎn)品建議書編制提出項(xiàng)目策劃書。4.2.5項(xiàng)目策劃書的內(nèi)容應(yīng)包括：a）本地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求與趨勢；b）本地區(qū)市場空白點(diǎn)；c）周邊樓盤市場動態(tài)；d）項(xiàng)目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想；e）配套設(shè)施建議；f）房屋主力戶型與面積定位；g）產(chǎn)品的意向客戶群體定位與價(jià)格定位；h）項(xiàng)目總體開發(fā)時(shí)間和進(jìn)度與開發(fā)階段劃分；i）項(xiàng)目推廣總體策略和階段性銷售策略等。4.2.6營銷策劃部在項(xiàng)目策劃書編制完成后組織發(fā)展規(guī)劃部、工程管理部、成本合

6、 約部等相關(guān)部門對項(xiàng)目策劃書進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對項(xiàng)目策劃書進(jìn)行修訂，將 修訂后的項(xiàng)目策劃書報(bào)總經(jīng)理辦公會審議，總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.2.7項(xiàng)目策劃書審核通過后，將作為概念設(shè)計(jì)的輸入。發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)項(xiàng)目策劃書中的要求委托選定的設(shè)計(jì)院進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。4.2.8發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)項(xiàng)目策劃書、產(chǎn)品建議書和“規(guī)劃要點(diǎn)”，會同設(shè)計(jì)院進(jìn) 行概念性設(shè)計(jì)研究。概念性設(shè)計(jì)研究的要點(diǎn)包括：a）項(xiàng)目核心開發(fā)理念；b）項(xiàng)目整體風(fēng)格定位；c）項(xiàng)目建筑、景觀、園林主題思想；d）配套設(shè)施規(guī)劃；e）“規(guī)劃要點(diǎn)”的分解等。4.2.9概念性設(shè)計(jì)研究后，發(fā)展規(guī)劃部要求設(shè)計(jì)院應(yīng)形成23個概念性方案。概念性設(shè)計(jì)方案包括：a） 項(xiàng)目的整體風(fēng)格說明

7、（要與城市風(fēng)格、自然景觀、人文景觀相融合）；b）總體規(guī)劃效果圖；c）單體建筑效果圖；d）景觀園林效果圖；e） 方案的設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價(jià)值等。4.2.10概念性設(shè)計(jì)方案完成后，發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，編 制方案可行性研究報(bào)告。工程管理部、營銷策劃部、成本合約部等部門負(fù)責(zé)就可行性研 究的相關(guān)技術(shù)提供依據(jù)資料。必要時(shí)可邀請其他外部專家參加可行性研究。4.2.11方案可行性研究報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)包括：a）項(xiàng)目背景概況；b）市場分析和需求預(yù)測；c）概念設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選；d）開發(fā)進(jìn)度安排；e）項(xiàng)目投資估算；f）資金的籌集方案和籌資成本估算；g）財(cái)務(wù)評價(jià)；f）風(fēng)險(xiǎn)評

8、價(jià)；g）銷售策略方案；h）結(jié)論。4.2.11概念設(shè)計(jì)方案和方案可行性研究報(bào)告交總經(jīng)理辦公會審議，總經(jīng)理辦公會對 概念設(shè)計(jì)方案和方案可行性研究報(bào)告提出修改意見?？偨?jīng)理確定最終方案。4.3委托規(guī)劃設(shè)計(jì)4.3.1概念性設(shè)計(jì)方案審核通過后，發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)選定的概念設(shè)計(jì)方案，編制委托單位規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書和建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書組織規(guī)劃招標(biāo)工作，委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。發(fā)展規(guī)劃部向設(shè)計(jì)單位提供概念性設(shè)計(jì)方案的資料，作為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的依據(jù)。4.3.2委托設(shè)計(jì)單位的選擇、招標(biāo)和委托執(zhí)行供方與采購管理手冊中招標(biāo)評審管理辦法和供方與采購管理手冊中設(shè)計(jì)單位管理辦法。4.3.4 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案的評審和確認(rèn)執(zhí)行項(xiàng)目

9、管理手冊中設(shè) 計(jì)評審與管理控制程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)4.3.5委托設(shè)計(jì)過程中發(fā)展規(guī)劃部及相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念性設(shè)計(jì)方案、 任務(wù)書和建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書中確定的設(shè)計(jì)思想和要求。4.3.6方案設(shè)計(jì)評審的要點(diǎn)包括：a）建筑風(fēng)格的選擇；b）不同建筑的具體位置；c）園林風(fēng)格的選擇；d）各類戶型的比例；e）每種戶型的面積、設(shè)計(jì)方案；f）建筑平面設(shè)計(jì)方案；g）外立面設(shè)計(jì)方案等。4.3.7各階段方案設(shè)計(jì)結(jié)束時(shí)， 總經(jīng)理組織，分管副總經(jīng)理參加，由發(fā)展規(guī)劃部和公司 其他部門對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行討論和評審， 提出對各階段設(shè)計(jì)方案的修改意見， 直至最終方案通 過。4.3.8各階段方案設(shè)計(jì)評審要點(diǎn)a）概念設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；景觀利用；

10、規(guī)劃分區(qū)；道路結(jié)構(gòu)；建筑高度；創(chuàng)新點(diǎn)。b）方案設(shè)計(jì)投標(biāo)方案評審關(guān)鍵點(diǎn)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀種用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；戶型平面：朝向、戶型結(jié)構(gòu)、單元結(jié)構(gòu)； 建筑立面：立面風(fēng)格；模型。實(shí)施方案評審關(guān)鍵點(diǎn)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計(jì)、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式;建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。c）擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初及施工圖須符合國家設(shè)計(jì)深度要求；結(jié)構(gòu)方

11、案：結(jié)構(gòu)選型、基礎(chǔ)選型、結(jié)構(gòu)布置。d）施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)評審要點(diǎn)見設(shè)計(jì)評審與管理控制程序和施工圖評審項(xiàng)目記錄表。e）景觀設(shè)計(jì) 環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計(jì)、場地布置、綠量控制；公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)識布置、背景音樂布置、綠量控制；場地設(shè)計(jì)：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置；道路設(shè)計(jì)：地面材料、路牙設(shè)計(jì)；綠化設(shè)計(jì)：視線分析、樹種分區(qū)。4.3.9各部門評審的內(nèi)容和重點(diǎn)包括：a）營銷策劃部從市場發(fā)展趨勢、市場需求、客戶需求、其他項(xiàng)目成敗因素等角度進(jìn)行 評審；b）成本合約部從造價(jià)和成本方面進(jìn)行專業(yè)評審；c） 工程管理部從材料是否

12、易于施工、采購的成本（包括采購價(jià)格和采購費(fèi)用）、質(zhì)量 把握、進(jìn)度控制等角度進(jìn)行評審；d）物業(yè)管理公司從客戶使用和物業(yè)管理的便易性、低成本角度進(jìn)行評審；e）必要時(shí)，評審應(yīng)邀請有關(guān)規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家的意見。4.4景觀設(shè)計(jì)委托景觀設(shè)計(jì)的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。5相關(guān)文件市場調(diào)研管理程序項(xiàng)目開發(fā)可行性研究控制程序招標(biāo)規(guī)程設(shè)計(jì)單位管理辦法設(shè)計(jì)評審與管理控制程序設(shè)計(jì)變更控制程序4.2.3設(shè)計(jì)評審與管理控制程序1目的圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果；是公司研究結(jié)果的反映；是公司研究結(jié)果的反映；是開 發(fā)理念的體現(xiàn)，設(shè)計(jì)評審是保證這些要素實(shí)現(xiàn)的措施。2適用范圍適用于公司開發(fā)的項(xiàng)目中景觀設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的

13、評審。3職責(zé)分配3.1發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)評審程序的組織和實(shí)施。3.2工程管理部負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)和施工方面的意見。3.2營銷策劃部提出市場定位方面的意見，確定市場和客戶的需求。3.3成本合約部提出造價(jià)和成本方面的意見。3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對最終對設(shè)計(jì)方案的確認(rèn)。4工作程序4.1設(shè)計(jì)方案的審核4.1.1開發(fā)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織發(fā)展規(guī)劃部和其他部門相關(guān)人員根據(jù)設(shè)計(jì)方案和圖紙， 根據(jù)委托設(shè)計(jì)時(shí)間、進(jìn)度和出圖時(shí)間，進(jìn)行分階段的審核。4.1.2設(shè)計(jì)方案的審核，應(yīng)貫穿于初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)及擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，它包括 總體方案和各專業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核兩部分內(nèi)容。4.1.3總體方案的審核，主要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)的依據(jù)

14、、設(shè)計(jì)的規(guī)模、 項(xiàng)目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。審核還包括環(huán)境保護(hù)、建設(shè)期限、投資 概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。4.1.4專業(yè)設(shè)計(jì)方案的審核，重點(diǎn)是審核設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)參數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。4.1.5設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型的審核，重點(diǎn)是功能和使用價(jià)值等方法是否滿足適用、經(jīng)濟(jì)、 美觀、安全和可靠性要求。4.2設(shè)計(jì)圖紙的審核4.2.1初步設(shè)計(jì)階段：由于初步設(shè)計(jì)是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè) 重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4.2.2技術(shù)設(shè)計(jì)階段：技術(shù)設(shè)計(jì)是在初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)

15、上方案設(shè)計(jì)的具體化。所以，對技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙的審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計(jì)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否符合設(shè)計(jì)大綱所提的要求。由于工程項(xiàng)目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正比的，所以，成本合約部造價(jià)工程師在初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)階段審核方案或圖紙時(shí)，需要同時(shí)審核相應(yīng)的概算文件。只有既符合預(yù)定的質(zhì)量要求，而投資費(fèi)用又在控制限額內(nèi)時(shí)，設(shè)計(jì)才能得以通過。4.2.3施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖是對建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、選用 材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)， 從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個重點(diǎn)。對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量

16、要求是否得到滿足。4.2.4建筑施工圖。簡稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝 修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。例如，建筑外立面是否符合整體風(fēng)格，施工難易 程度如何，有沒有更好的方案；主力戶型，非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每 一戶型設(shè)計(jì)是否合理，創(chuàng)新點(diǎn)是什么，改進(jìn)建議；每一戶型各方間面積、組合是否合理，是 否做到了 “三分離?！毙l(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、怎樣改進(jìn)；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè) 計(jì)尺寸的匹配性；對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評價(jià)；外窗面積、材質(zhì)是否滿足 采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)；錯層、復(fù)式的

17、高度、安全性評價(jià)；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計(jì)的合理性評價(jià)。4.2.5結(jié)構(gòu)施工圖。簡稱“結(jié)施?！敝饕獞?yīng)審核設(shè)計(jì)構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖 中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計(jì)安 全性、經(jīng)濟(jì)性評價(jià)。4.2.6給排水施工圖。簡稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向， 加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計(jì)是否合理，有無沖突。4.2.7電氣施工圖。簡稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與 其它專業(yè)是否矛盾。 例如：配電箱、電線的設(shè)計(jì)容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否 有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合

18、理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒， 接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端。4.2.8景觀設(shè)計(jì)施工圖。主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道 路設(shè)計(jì)是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計(jì)、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好的方案。4.2.9技術(shù)設(shè)計(jì)階段的審核由工程管理部根據(jù)施工圖評審項(xiàng)目記錄表的內(nèi)容進(jìn)行， 并填寫和保持記錄。4.3總平圖的審核4.3.1是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項(xiàng)目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。4.3.2工程建設(shè)對象本身是否符

19、合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。4.3.3有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計(jì)的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等 專業(yè)工程的設(shè)計(jì)，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項(xiàng)公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。4.4設(shè)計(jì)管理4.4.1在設(shè)計(jì)委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設(shè)計(jì)單位履行合同，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，按 時(shí)完成設(shè)計(jì)，發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)建立并實(shí)施與委托設(shè)計(jì)單位良好的溝通渠道。4.4.2發(fā)展規(guī)劃部建筑工程師每周二次定期與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和 需要補(bǔ)充、明確的地方，必要時(shí)可到設(shè)計(jì)單位實(shí)地了解。4.4.3當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容有變更，如本公司提出新的設(shè)計(jì)要求時(shí)，需要補(bǔ)充協(xié)議時(shí)

20、，發(fā)展規(guī) 劃部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署。4.4.4如果設(shè)計(jì)單位無法按合同完成，發(fā)展規(guī)劃部要及時(shí)將情況反饋給分管副總經(jīng)理 或總經(jīng)理。4.4.5 設(shè)計(jì)期間，發(fā)展規(guī)劃部要及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方往來的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn) 糾紛的原始證據(jù)。5相關(guān)文件5.1 設(shè)計(jì)變更控制程序6記錄6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)評審報(bào)告6.2 施工圖評審記錄表6.3 工作聯(lián)系單4.2.4施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會審控制程序1目的為了使施工單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解工程特點(diǎn)和設(shè)計(jì)意圖，以及對關(guān)鍵工程管理的質(zhì)量要求，同時(shí)也為了減少圖紙的差錯，對圖紙中的質(zhì)量隱患防患于未然；2職責(zé)分配2.1工程管理部、項(xiàng)目部（公司）負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會審的組織實(shí)施。2

21、.2設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底，解答和解決技術(shù)疑問。2.3施工單位負(fù)責(zé)提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題。3適用范圍適用于公司所有工程項(xiàng)目施工前的設(shè)計(jì)交底和圖紙會審的控制和管理。4工作程序4.1圖紙會審的組織4.1.1工程管理部、項(xiàng)目部（公司）確定會審時(shí)間地點(diǎn)， 并通知設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。 工程管理部、項(xiàng)目部（公司）要安排各部門不少于兩周的施工圖審閱時(shí)間，以便各相關(guān)單位和部門對圖紙仔細(xì)的審閱。4.1.2三方會審前項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織工程管理部、項(xiàng)目部（公司）專業(yè)工程師先進(jìn)行內(nèi)部初審，提出并記錄圖紙、施工和技術(shù)方面的問題，為三方會審做好準(zhǔn)備。4.1.3三方圖紙會審由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)。4.2圖

22、紙會審的實(shí)施由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底，介紹設(shè)計(jì)意圖、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項(xiàng)，然后由施工單位、工程管理部、項(xiàng)目部（公司）提出圖紙中存在的問題和需要解決的 技術(shù)難題，通過三方研究協(xié)商，擬定解決的辦法。4.3圖紙會審的內(nèi)容a）地質(zhì)勘探資料是否齊全；b）設(shè)計(jì)圖紙與說明是否齊全；有無分期供圖的時(shí)間表；c）設(shè)計(jì)地震烈度是否符合當(dāng)?shù)匾?；d） 幾個設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)的圖紙相互間有無矛盾；專業(yè)圖紙之間、平立剖面圖之間有 無矛盾；標(biāo)注有無遺漏；e）總平面與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標(biāo)高等是否一致；f）人防、消防設(shè)計(jì)是否滿足要求；g） 建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯及矛盾；結(jié)構(gòu)圖與建筑圖的平

23、面尺寸及標(biāo)高是否一致；建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的表示方法是否清楚；是否符合制圖標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)埋件是否表示清楚；有無鋼筋明細(xì)表或鋼筋的構(gòu)造要求在圖中是否表示清楚；h）施工圖中所列各種標(biāo)準(zhǔn)圖冊施工單位是否具備；i） 材料來源有無保證，能否代換；圖中所要求的條件能否滿足；新材料、新技術(shù)的應(yīng)用有無問題；j）地基處理方法是否合理，建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)造是否存在不能施工、不全能施工的技術(shù)問題，或容易導(dǎo)致質(zhì)量、安全、工程費(fèi)用增加等方面的問題；k） 工藝管道、電氣線路、設(shè)備裝置、運(yùn)輸?shù)缆放c建筑物之間或相互間有無矛盾，布置是否合理；l）施工安全、環(huán)境衛(wèi)生有無保證；m）景觀設(shè)計(jì)施工圖中各類隱蔽工程與建筑工程是否協(xié)調(diào)和銜接。4.4圖紙會審

24、的確認(rèn)4.4.1會審中提出的問題由設(shè)計(jì)單位答復(fù)，由施工單位、監(jiān)理單位分別記錄整理，填寫圖紙會審記錄。由施工單位匯總?cè)胶炞终J(rèn)可并加蓋公章，報(bào)設(shè)計(jì)單位批復(fù)。4.4.2甲方圖紙會審由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。4.4.3工程管理部、項(xiàng)目部（公司）負(fù)責(zé)保留相關(guān)圖紙會審記錄。5相關(guān)文件5.1 設(shè)計(jì)評審與管理控制程序6記錄6.1 圖紙會審記錄4.2.5設(shè)計(jì)變更控制程序1目的為更好使設(shè)計(jì)變更能程序化進(jìn)行，以保證工程建設(shè)順利進(jìn)行，特制定本程序。2適用范圍本公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更控制。3職責(zé)分配3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)重大設(shè)計(jì)變更的審批。3.2工程管理部、項(xiàng)目部（公司）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的組織評審和實(shí)施。3.3成本合約部負(fù)責(zé)設(shè)

25、計(jì)變更的成本分析和簽證審核。4工作程序4.1設(shè)計(jì)變更的分類4.1.1設(shè)計(jì)變更指圖紙會審后，施工過程中、后發(fā)生的需要變更圖紙的行為。4.1.2設(shè)計(jì)變更的提出分以下幾種情況：由公司內(nèi)部提出，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、發(fā)展規(guī)劃部、營銷策劃部、成本合約部、工程管理部、項(xiàng)目部（公司）等；監(jiān)理單位、施工單位提出的變更；客戶提出的變更。4.2設(shè)計(jì)變更的提出4.2.1各種情況提出的變更均需以文件的形式向工程管理部、項(xiàng)目部（公司）提出?？蛻籼岢龅淖兏鼞?yīng)由營銷策劃部代表客戶形成文件的形式的要求。4.2.2工程管理部、項(xiàng)目部（公司）應(yīng)在一天內(nèi)對變更要求做出初步判斷，并做相應(yīng)處理。4.3設(shè)計(jì)變更的處理4.3.1

26、有下列情況之一者，工程管理部、項(xiàng)目部（公司）應(yīng)予以拒絕（經(jīng)總經(jīng)理書面同 意的情況除外）：嚴(yán)重影響工期；可能對結(jié)構(gòu)造成重大改動；影響其他客戶。如改變給排水、燃?xì)夤?、排氣道的平面位置等；影響周邊關(guān)系或嚴(yán)重污染環(huán)境。4.3.2該變更可能影響客戶和影響與客戶已簽訂合同時(shí)，工程管理部、項(xiàng)目部（公司） 應(yīng)組織營銷策劃部進(jìn)行評審。4.3.3有下列情況之一的，工程管理部、項(xiàng)目部（公司）應(yīng)組織成本合約部、發(fā)展規(guī)劃部、營銷策劃部進(jìn)行評審:影響總平面布局；改變單體外立面；設(shè)計(jì)戶型改變；使用功能變化；裝修標(biāo)準(zhǔn)變化；成本造價(jià)變化。4.3.4工程管理部、項(xiàng)目部（公司）初步判斷無上述情況時(shí)，應(yīng)自行組織評審，評審可 行的情況下，應(yīng)在一周內(nèi)形成設(shè)計(jì)變更評審單，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.3.5 4.3.1和4.3.3條款中情況的變更須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織實(shí)施，并同時(shí)回復(fù)變更提出人。4.3.6涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的變更，公司應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等 級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。沒