房地產(chǎn)操作流程專題

1、歡迎共閱房地產(chǎn)操作流程專題做一個房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有市場戰(zhàn)略眼 光，樹立全局觀念，重視長遠(yuǎn)利益，由于房地產(chǎn)商品的保值增值性，其 開發(fā)不能只注重眼前利益，而要加強(qiáng)市場調(diào)查分析和科學(xué)預(yù)測，選擇既 符合現(xiàn)實(shí)需求又具有增值潛力的物業(yè)。本專題共三篇，分別是房地產(chǎn)開發(fā)流程、項(xiàng)目開發(fā)階段的策劃、房 地產(chǎn)營銷流程。本專題詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序，對于項(xiàng)目的策I .產(chǎn)IZ J .劃和后期銷售的內(nèi)容在其他篇章另有詳細(xì)說明。 ，I1I/(1房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章房地產(chǎn)立項(xiàng)和報批一、對取得土地和準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目打可行性研究報告和立項(xiàng)申請，然后到 計劃發(fā)展委員會申請立項(xiàng)。-二、憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，有規(guī)劃測繪

2、隊測繪后， 取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。三、將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī) 劃許可證。四、總體規(guī)劃通過后如果一次規(guī)劃分批實(shí)施，就將分期實(shí)施的詳細(xì)規(guī)劃 和相應(yīng)的單體建筑設(shè)計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。五、在審批期間，將各規(guī)費(fèi)收繳部門繳費(fèi)流轉(zhuǎn)審批完畢，其中包括消防、 建設(shè)、教育地方配套、衛(wèi)生防疫、白蟻防止、綠化等。六、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的單體建筑的施工圖紙送 建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領(lǐng)取建筑工 程施工圖審核批準(zhǔn)書歡迎共閱七、如果投資方（項(xiàng)目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣?投標(biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對中標(biāo)的施工單位發(fā)中標(biāo)通

3、知書。八、憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管 處申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。九、憑建設(shè)工程施工許可證，和商品房核價的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r部門 進(jìn)行商品房預(yù)售核價。.I 1十、憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局開發(fā)辦（或者 是房管局房地產(chǎn)市場處）領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證。I.'第二章 工程項(xiàng)目概論及操作程序 項(xiàng)目規(guī)劃申報的步驟: r £/ / r 具體手續(xù) 建設(shè)工程規(guī)劃 -I I二 建設(shè)項(xiàng)目選址 建設(shè)用地規(guī)劃第三章取得土地使用權(quán)本章詳細(xì)介紹辦理各種房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù) 的基本程序，增強(qiáng)審批工作的透明度，為開發(fā)商更好地服務(wù)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華

4、人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例及有關(guān)規(guī)定，凡在我市進(jìn)行商業(yè)、旅 游、娛樂和商品住宅、寫字樓等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，都應(yīng)到市土 地管理局辦理土地出讓審批手續(xù)。在土地出讓方式上，一般采取協(xié)議出 讓和招標(biāo)、拍賣。具體流程：手續(xù)歡迎共閱1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的報批程序和必備文件持下列文件到市土地局申報審批：a、用地單位提出書面申請；b、規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃證；c、計劃部門下達(dá)的基建計劃；d、工程項(xiàng)目用地平面布置圖；e、申請使用國有土地呈報表；f、需提供的其它相關(guān)材料。I 八 J / I J 1-I F一/ 3/*" J .12、招標(biāo)或拍賣土地使用權(quán)的報批程序和必備文

5、件：a、市土地管理局依據(jù)城市規(guī)劃，發(fā)布招標(biāo)或拍賣土地公告。b、投標(biāo)者或競買者報名，并支付一定數(shù)量的保證金，填寫土地競買申請書。I -I I廠c、投標(biāo)者或競買者在規(guī)定時間參加招標(biāo)或拍賣會，進(jìn)行投標(biāo)或競買。d、成交者與市土地管理局依據(jù)城市規(guī)劃簽訂土地成交確認(rèn)書。e、簽訂土地出讓合同。二、辦理基建計劃和投資許可證1、建設(shè)單位主管部門申請列入年度基本建設(shè)計劃的報告2、建設(shè)資金存款證明3、規(guī)劃設(shè)計院出具的平面規(guī)劃4、工程項(xiàng)目建議書、可行性報告、初步設(shè)計批復(fù)5、初步設(shè)計圖紙或施工圖紙6、市地名辦出具的建筑物名稱審核證明歡迎共閱7、建設(shè)單位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8、房地產(chǎn)開發(fā)單位資質(zhì)證書復(fù)印件三、辦理規(guī)劃設(shè)計1

6、、委托規(guī)劃2、進(jìn)行審查3、領(lǐng)取規(guī)劃四、辦理環(huán)保、消防、人防、城管、財政等項(xiàng)審批手續(xù)，- 1 1a、 建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年計劃批準(zhǔn)文件；b、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件；b、 土地權(quán)屬文件；| -Z 廣I i * r / i' 1； Id、平面規(guī)劃圖（經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)）；e、建筑施工圖紙（須提前3個工作日報給消防局）。五、辦理規(guī)劃、報建、招標(biāo)、統(tǒng)籌、施工許可、造價、質(zhì)監(jiān)、安全等項(xiàng) 目的審批以上具體基本建設(shè)審批手續(xù)由規(guī)劃建設(shè)委員會負(fù)責(zé)辦理。建設(shè)單位 按下列程序辦理基本建設(shè)手續(xù)，并提供所需文件資料及圖紙。第四章工程招標(biāo)投標(biāo)及管理開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)，主要包括建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、設(shè)計招標(biāo) 投標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)、施工