芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案

1、芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 第一篇：芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 芙拉沃鞋用噴劑系列市場整體策劃方案 一：芙拉沃營銷執(zhí)行八個營銷策略 業(yè)務培訓專業(yè)知識學習和開拓市場的策略、糧草造勢、暗度陳倉、以逸待勞、一點帶面、先禮后兵、座陣明斗、守株待兔、短茅騎兵、合作聯(lián)盟、有型招商 營銷策略分析 一：業(yè)務培訓專業(yè)知識學習和開拓市場的策略 無論是網(wǎng)絡辦公人員或是市場開拓人員，必須要學習專業(yè)知識，只有熟悉專業(yè)知識，才干更好的做市場，才干讓經(jīng)銷商和消費者進行解答一切問題，才干讓他們相信我們是專業(yè)的，才干更清楚的了解產(chǎn)品。 做市場是一門學問，同樣的市場，不同的人做有不同的效果；無論做什么產(chǎn)品都要講究

2、策略、手段和方法。要有明確的工作思路和計劃。 目的：只有專業(yè)才干做精 二：糧草造勢 找20輛三輪車或數(shù)量方便的車，把車體進行包裝，買2個錄音喇叭，把廣告錄音錄制再喇叭上，將20輛三輪車或其他方便的車兵分兩路，把錄音喇叭放在三輪車的第一輛車上，進行全城巡回宣揚一個星期。 目的：讓全城廣而告之 三：暗度陳倉 因為是新產(chǎn)品上市，為了有效的嚴重押貨和緩解資金的壓力，為了再有限的時間里將產(chǎn)品進行現(xiàn)款鋪設到規(guī)定的店面，執(zhí)行明爭暗斗戰(zhàn)略。 選定規(guī)定的行業(yè)店面，選定熟人和數(shù)人進行巡回到店咨詢購買，盡量做到有男人和女人，一定要做到再57天內最低有3人到同一個店內進行咨詢購買“芙拉沃鞋用噴劑系列產(chǎn)品計劃安排每人天

3、天走20家店面，這樣巡回暗爭一個星期。 切記：當?shù)昀习鍐枴斑@是那里的產(chǎn)品或你是怎么知道這個產(chǎn)品時，一定不要說同一個理由，有的說在報紙上，有的說在小區(qū)搞活動，有的說聽朋友介紹等。 目的：調動店老板的胃口，做到現(xiàn)款進貨。 四：以逸待勞 印刷合適當?shù)貙嶋H狀況的宣揚彩頁，與當?shù)貓蠹埌l(fā)行站進行聯(lián)系，做報紙夾頁。 目的：宣揚產(chǎn)品 五：一點帶面 抓住一個行業(yè)店，進行有計劃的工作；先將產(chǎn)品讓店內人員免費試驗，讓她們感受產(chǎn)品的效果和質量，只有店內銷售人員感受了產(chǎn)品質量和效果，才干有針對性的推舉和銷售；銷售人員一定要將產(chǎn)品的特點、賣點講解分析清楚，看宣揚和實際狀況來定結款方式。 目的：一店帶行業(yè)，一行業(yè)帶市場 六

4、：先禮后兵 在一店帶面的營銷策略工作中，會碰到一些店老板拒絕進我們的產(chǎn)品，這時要執(zhí)行先禮后兵的策略，在店老板拒絕進我們產(chǎn)品后第三天開始，我們要派人有針對性的前去購買，就是走暗度陳倉的路線讓店老板動心，一直做到讓店老板現(xiàn)款進貨。 目的：錯過季節(jié)代價增倍 七：座陣明斗 在小區(qū)或人流量多的位置進行免費試驗和優(yōu)惠活動宣揚，可以做到扶持“旺中強和“弱者旺 目的：就是讓消費者有免費試用機會 八：守株待兔 印刷樓貼在各居民小區(qū)樓道進行張貼，盡量做到市區(qū)范圍內免費送貨到門。 目的：達到宣揚家喻戶曉 九：短茅騎兵 直銷和保險人員是個不錯的銷售載體，利用她們有針對型的銷售渠道，把產(chǎn)品銷售到她們的客戶手中，因為她們

5、能說會道，講求“品味、時尚精神。 目的：借用東風行大船 十：合作聯(lián)盟 運動俱樂部和鞋類廠家及銷售商進行有效的合作聯(lián)盟，做到為他們著想的思想，達到利潤共享。 目的：有針對性的宣揚和銷售產(chǎn)品 十一：有型招商 在市區(qū)內做出樣板市場，造成影響，更便于縣區(qū)招商。 第二篇：鞋用噴劑市場整體策劃方案 一：芙拉沃營銷執(zhí)行八個營銷策略 業(yè)務培訓專業(yè)知識學習和開拓市場的策略、糧草造勢、暗度陳倉、以逸待勞、一點帶面、先禮后兵、座陣明斗、守株待兔、短茅騎兵、合作聯(lián)盟、有型招商 營銷策略分析 一：業(yè)務培訓專業(yè)知識學習和開拓市場的策略 無論是網(wǎng)絡辦公人員或是市場開拓人員，必須要學習專業(yè)知識，只有熟悉專業(yè)知識，才干更好的做

6、市場，才干讓經(jīng)銷商和消費者進行解答一切問題，才干讓他們相信我們是專業(yè)的，才干更清楚的了解產(chǎn)品。 做市場是一門學問，同樣的市場，不同的人做有不同的效果；無論做什么產(chǎn)品都要講究策略、手段和方法。要有明確的工作思路和計劃。 目的：只有專業(yè)才干做精 二：糧草造勢 找20輛三輪車或數(shù)量方便的車，把車體進行包裝，買2個錄音喇叭，把廣告錄音錄制再喇叭上，將20輛三輪車或其他方便的車兵分兩路，把錄音喇叭放在三輪車的第一輛車上，進行全城巡回宣揚一個星期。 目的：讓全城廣而告之 三：暗度陳倉 因為是新產(chǎn)品上市，為了有效的嚴重押貨和緩解資金的壓力，為了再有限的時間里將產(chǎn)品進行現(xiàn)款鋪設到規(guī)定的店面，執(zhí)行明爭暗斗戰(zhàn)略。

7、 選定規(guī)定的行業(yè)店面，選定熟人和數(shù)人進行巡回到店咨詢購買，盡量做到有男人和女人，一定要做到再57天內最低有3人到同一個店內進行咨詢購買"芙拉沃鞋用噴劑系列產(chǎn)品'計劃安排每人天天走20家店面，這樣巡回暗爭一個星期。 切記：當?shù)昀习鍐?quot;這是那里的產(chǎn)品或你是怎么知道這個產(chǎn)品時，一定不要說同一個理由，有的說在報紙上，有的說在小區(qū)搞活動，有的說聽朋友介紹等。 目的：調動店老板的胃口，做到現(xiàn)款進貨。 四：以逸待勞 印刷合適當?shù)貙嶋H狀況的宣揚彩頁，與當?shù)貓蠹埌l(fā)行站進行聯(lián)系，做報紙夾頁。 目的：宣揚產(chǎn)品 五：一點帶面 抓住一個行業(yè)店，進行有計劃的工作；先將產(chǎn)品讓店內人員免費試驗，讓

8、她們感受產(chǎn)品的效果和質量，只有店內銷售人員感受了產(chǎn)品質量和效果，才干有針對性的推舉和銷售；銷售人員一定要將產(chǎn)品的特點、賣點講解分析清楚，看宣揚和實際狀況來定結款方式。 目的：一店帶行業(yè)，一行業(yè)帶市場 六：先禮后兵 在一店帶面的營銷策略工作中，會碰到一些店老板拒絕進我們的產(chǎn)品，這時要執(zhí)行先禮后兵的策略，在店老板拒絕進我們產(chǎn)品后第三天開始，我們要派人有針對性的前去購買，就是走暗度陳倉的路線讓店老板動心，一直做到讓店老板現(xiàn)款進貨。 目的：錯過季節(jié)代價增倍 七：座陣明斗 在小區(qū)或人流量多的位置進行免費試驗和優(yōu)惠活動宣揚，可以做到扶持"旺中強'和"弱者旺' 目的：就是

9、讓消費者有免費試用機會 八：守株待兔 印刷樓貼在各居民小區(qū)樓道進行張貼，盡量做到市區(qū)范圍內免費送貨到門。 目的：達到宣揚家喻戶曉 九：短茅騎兵 直銷和保險人員是個不錯的銷售載體，利用她們有針對型的銷售渠道，把產(chǎn)品銷售到她們的客戶手中，因為她們能說會道，講求"品味、時尚'精神。 目的：借用東風行大船 十：合作聯(lián)盟 運動俱樂部和鞋類廠家及銷售商進行有效的合作聯(lián)盟，做到為他們著想的思想，達到利潤共享。 目的：有針對性的宣揚和銷售產(chǎn)品 十一：有型招商 在市區(qū)內做出樣板市場，造成影響，更便于縣區(qū)招商。 本策略僅供參照 第三篇：上海光明牛奶目標市場營銷整體策劃方案 上海光明牛奶目標市場營

10、銷整體策劃方案 上海光明乳業(yè)股份有限公司是由上海牛奶集團有限公司、上實食品控股 有限公司和達能亞洲有限公司等六家企業(yè)共同出資成立的中外合資股份制企業(yè)，是目前中國規(guī)模最大的生產(chǎn)和銷售乳制品的企業(yè)。 公司擁有遠東最大的牧場和世界一流水平的擠奶及恒溫冷藏系統(tǒng)以及先進的乳品 加工工藝、技術和設備。注重產(chǎn)品的科技投入，擁有中國乳品界頂級的技術中心、檢測中心 和國內規(guī)模最大最完善的奶牛生產(chǎn)性能測定系統(tǒng)。目前年生產(chǎn)能力達50萬噸。已經(jīng)形成了消 毒奶、保鮮奶、酸奶、超高溫滅菌奶、奶粉、果汁等品種齊全的系列產(chǎn)品，并通過了 iso9002質量 保證體系認證?！肮饷髌放圃谏虾Ｒ延?0多年的歷史，為上海市著名商標、中

11、國馳名商標。 光明乳業(yè)積極致力于建設全國性的品牌公司，實施用全國資源做全國市場，從上海走向全國的 戰(zhàn)略。先后在內蒙呼倫貝爾大草原和黑龍江寬裕建立了兩個奶源基地型合資企業(yè)。還在西安、北京、武漢、 無錫、南京等市建立了銷地產(chǎn)的城市型保鮮奶生產(chǎn)基地，產(chǎn)品輻射周邊市場。至201*年底，光明乳業(yè) 在上海以外地區(qū)的銷售額已占公司總量的45以上。 市場細分 1.按產(chǎn)品性質分為：鮮牛奶、酸牛奶、純牛奶、奶酪、奶粉、.果汁 2.按年齡分為：青少年牛奶、學生牛奶、中年牛奶、老年牛奶 3.按收入可分為：高收入、中層收入、低收入 4.按消費者購買的心理因素：追去實惠、質量，看重品牌、營養(yǎng) 5.按消費者的購買地點分為：

12、超市購買、商店購買、廠家配送 6.按消費者對產(chǎn)品的態(tài)度可分為：熱愛、肯定、不感興趣、否定、敵對 7.按購買頻率可以分為：大量購買者、中量購買者、少量購買著 傷害光明牛奶旗下的產(chǎn)品 ? 消毒奶、保鮮奶、酸奶、超高溫滅菌奶、奶粉、黃油干酪、果汁飲料等 .光明產(chǎn)品組合 (1)屋型紙盒酸奶: 一般型酸奶:200ml原味；200ml草莓味；200ml甜橙味；500ml原味；1000ml草莓 味；1000ml甜橙味；1000ml原味。 果粒酸奶：500ml草莓酸奶；500ml黃桃酸奶。 2塑杯酸奶： 一般型酸奶：135克濃濃酸奶；125克原味酸奶；125克草莓味酸奶；125克甜橙味 酸奶；125克菠蘿味酸

13、奶；125克檸檬味酸奶。 功能性酸奶：100克原味小超人酸奶；100克草莓味小超人酸奶；100克菠蘿味小超 人酸奶；100克黃桃味小超人酸奶；125克高鈣高維酸奶。 果粒酸奶:125克蘆薈酸奶；125克抹茶酸奶；170克草莓酸奶伴；170克藍莓酸奶 伴。 目標市場選擇 如今生活水平的提升，消費者眾多。在當前品牌牛奶中，伊利蒙牛品牌在市場份額最高。雖然光明牛奶有很好的市場，光明牛奶的質量和品質一直是我們競爭的利器，但是我們要加大促銷力度，光明牛奶的價格優(yōu)勢將要喪失。據(jù)市場調查機構a c尼爾森數(shù)據(jù)顯示，截至201*年底的常溫奶總體銷售額增長率為2%，其中花色奶堅持不變，白奶、兒童乳飲料和高端奶分別

14、有6%、3%、9%的降幅，乳飲料和功能奶分別小漲3%和4%，而兒童奶則高漲56%。 據(jù)悉，中國14歲以下的兒童約有3億，以每人每日2包兒童牛奶計算，一年需求將達近201*億包，可創(chuàng)造6000億的銷售額?？v使只有1%的兒童保持1天喝2包，年銷售額也可達60億。由此可見，兒童奶市場也就和嬰兒奶粉市場一樣是潛力龐大，增長迅速的乳業(yè)新興市場。 目前，兒童奶市場已經(jīng)成為乳業(yè)巨頭爭奪的又一焦點。 目標市場營銷策略 光明集團應該201*年重點推出的“光明兒童成長系列牛奶是針對中國兒童健康成長需要而專門研發(fā)的專業(yè)兒童牛奶。其所特有的“三重保護系統(tǒng)配方，能夠幫助孩子在成長發(fā)育過程中完善營養(yǎng)，并著重合計孩子強健體

15、格與智能發(fā)育的特別需要。為了加大改產(chǎn)品的知名度，光明集團采用了線上線下立體組合的方式伊對其進行了全方位的市場推廣。其中，“光明兒童成長系列牛奶與中央電視臺少兒頻道攜手合作打造的“光明兒童杯的大型兒童競技類節(jié)目吸引了萬千孩子們的眼神，成為今夏最新鮮、最刺激的兒童參加性娛樂節(jié)目。此外，光明兒童成長牛奶憑借其完善營養(yǎng)配方體系和產(chǎn)品創(chuàng)意奪取國際食品與飲料展覽會的大獎。 童成長系列牛奶已經(jīng)上市憑借其完善的營養(yǎng)體系和明確的功能配方贏得了消費者的鐘愛，可以迅速成為兒童奶市場上數(shù)一數(shù)二的熱門產(chǎn)品。 第四篇：房地產(chǎn)項目上市前整體營銷策劃方案市場篇 房地產(chǎn)項目上市前整體營銷策劃方案市場篇 前言 “草橋居住區(qū)西b區(qū)

16、項目，計劃將于201*年9月份啟動，現(xiàn)本案正處于上市前制訂整體營銷策劃方案的關鍵階段。 匯盈世紀公司本著與開發(fā)商“真誠合作、聯(lián)手雙贏的精神，一直高度關注著項目的進展狀況，通過與開發(fā)商的幾度接觸，逐步了解了開發(fā)商的雄厚實力和項目的基本狀況。 關于本案，我司完全有信心也有實力為開發(fā)商提供具備專業(yè)水準的銷售代理服務，并已將本案列為我司201*年度的重點項目，集中市場、策劃、銷售、客服等各部門資深專家組成項目專案組，已開始進行本案的前期策劃工作，希望能以我們專業(yè)的素養(yǎng)和豐富的操盤經(jīng)驗，為本案的順利啟動做出應有的貢獻。 從我司接觸本案以來，已針對本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場特點及實際狀況，有針對性地進行了市

17、場調查，并結合北京房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢，針對本案的產(chǎn)品制定向開發(fā)商提交了初步的建議及營銷推廣思路。 近期本案的最新規(guī)劃制定方案已全面完成，通過認真分析研究這份制定方案，并依據(jù)目前區(qū)域市場的實態(tài)，結合當前本案的自身狀況，我司專案組在原有基礎上，再一次對本案區(qū)域進行了一次更具針對性的市場調查。目的是更加充分熟悉北京市及本區(qū)域房地產(chǎn)市場，為本案順利上市銷售做好前期的市場定位，為成功銷售制訂出合理可行的策劃方案與銷售策略，爭取使本案成為南城眾多項目中最亮的一顆耀眼明星，和發(fā)展商一起締造北京房地產(chǎn)發(fā)展史中又一個輝煌的奇跡。 在這份報告里，我們主要按照市場營銷學最經(jīng)典的4p4c原則來確定營銷組合，即：

18、 產(chǎn)品product 公司company 價格price 消費者consumers 地點place 渠道channels 促銷promotion 競爭者competitors 我們自信我們的營銷策劃方案是最優(yōu)秀的，我們可以通過我們的專業(yè)素養(yǎng)、豐富經(jīng)驗以及智慧的靈感，為一個產(chǎn)品制定出最合適的包裝和銷售方案，最終使它成為一個最成功的商品。 目錄 市場調研及分析 一、北京整體市場狀況 1、北京經(jīng)濟現(xiàn)狀 從北京市統(tǒng)計局獲悉，1至7月，全市實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值1870.3億元，同比增長9.3，已連續(xù)個月穩(wěn)定在9以上。其中，第三產(chǎn)業(yè)增幅最大，實現(xiàn)增加值1142.2億元，增長11.3。第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)同比增長

19、分別為5.5、6.6。 2、市場供給：新盤數(shù)量減少，供應量不降反升。 據(jù)統(tǒng)計，201*年6-12月份，全市共推出新盤126個，較去年同期143個減少了17個。但從供應總量看，6-12月份全市商品房開復工面積高達5536.6萬平方米，其中商品房住宅面積4077.7萬平方米，較去年同期分別上漲28.6%、29.7%。 這種新盤數(shù)量減少，供應量不降反升的原因有四：一是市場變化的結果并不意味著整個市場浮現(xiàn)疲態(tài)，相反卻說明一些有益的結構性變化正在悄悄發(fā)生，在經(jīng)歷了201*年樓市的冷冬后，開發(fā)商對市場表現(xiàn)的更加慎重。二是今年的展會要求參展項目必須手續(xù)齊備，這使部分開發(fā)商被迫延遲項目入市時間。三是今年大盤較

20、多，雖然項目數(shù)量減少，但總供應量并沒有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度與經(jīng)濟適用房的建設力度加大，間接壓制了部分項目的上市。 201*-201*市場供應量結構對比 201*-201*新盤上市價格結構對比 3、市場銷售：產(chǎn)品需求對路，銷售穩(wěn)步上升 6-12月份，全市商品房累計完工面積497.4萬平方米，增幅30.9%。累計完成各類商品房銷售428萬平方米，其中住宅411.2萬平方米，分別較去年同期增長12.8%和14.8%。繼續(xù)堅持了7個月的銷售面積大于竣 工面積的狀況今年首次被改變。 分析原因，主要得益于四點：一是201*年上市的部分項目轉入201*年后，成為現(xiàn)房或準現(xiàn)房，加快了銷售節(jié)奏

21、。二是在遭遇201*年市場打擊后，開發(fā)商加大了產(chǎn)品與客群的對位研究，一大批適銷對路，深受人們喜愛的小戶型項目擔當了今年銷售的主要份額。三是在媒體的炒作幫助下，投資市場出現(xiàn)近年來難得的好局面，極大的促進了市場的消費。四是隨著城市交通環(huán)境的大力改善特別是輕軌的建設，以及南城大都市商貿城、傳媒大道等新概念的出現(xiàn)和亦莊10年系列活動的開展，有力的推動了各區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展。 4、政府政策對房地產(chǎn)市場的影響 二、區(qū)域綜合狀況 1、 市政規(guī)劃的影響 首先，從80年代末90年代初，南城大力開發(fā)洋橋、方莊地區(qū)，并由方莊向東向南，由洋橋向西向南逐步擴張。到現(xiàn)在為止，北京南城已發(fā)展出方莊、洋橋兩大生活社區(qū)，其周邊

22、道路交通發(fā)達，生活配套齊全，已經(jīng)從根本上改變了老北京人對南城的熟悉。而本案區(qū)域所處地理位置正值洋橋大型生活圈的西擴部分。 其次，從本案周邊現(xiàn)有項目分析，各案無論從規(guī)劃制定還是戶型制定都基本圍繞著“居住做文章。所以該地區(qū)將來發(fā)展方向應該是以生活住宅為主導。 但是隨著貫穿南二環(huán)、南四環(huán)全長4600米的馬家堡西路的修通，以及地鐵四號路線的開通，相信也會推動本地區(qū)的二手房市場的發(fā)展，從而帶動投資客戶對本區(qū)域的關注。屆時，投資性客戶的比例將會由現(xiàn)在的12%左右大幅上升。所以本項目在前期產(chǎn)品定位中也應適當合計此因素，從而為后期銷售尋找到更多的潛在意向客戶。 前些年南城的發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)整體水平不高，項

23、目規(guī)模小，品質低。但隨著近兩年北京的規(guī)劃發(fā)展，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的強力推動下，南城故事已被改寫，其發(fā)展可謂日新月異。四、五環(huán)路，環(huán)線交通網(wǎng)的建設，地鐵四、五號線的規(guī)劃動工，兩廣路的修建等，使南城逐漸顯示出京城最便捷、最高效的交通優(yōu)勢和城市發(fā)展優(yōu)勢。而前門步行街的方案確定，天壇古城文化公園規(guī)劃的實施，菜市口商業(yè)街的動工，玉泉營大型家居建材城的深入人心，無不將南城的商業(yè)、人文環(huán)境帶上一個新的起點。 2、草橋地區(qū)管理的規(guī)范 草橋地區(qū)正借助這一大環(huán)境的優(yōu)勢，開發(fā)出自身小環(huán)境的特色。 三、 區(qū)域市場狀況分析 a) 價格狀況分析單位：元/平米 戀日嘉園 星河城 將來明珠家園 美麗愿景 南珠苑·花香麗

24、舍 城南嘉園 明日嘉園 西紅門社區(qū) 璽萌麗苑 起價 4500 3800 3980 4300 3680 4100 39004300 均價 5180 4300 4700 4600 4200 4338 41504300 折扣98折 一次97 一次99 95折 無 一次97 按揭98 按揭99 物業(yè)管理費 熱水費 采暖費 40 30 19 30元 16.5 分戶 車位費 150 150 150 租：280元/月 150 6.8萬 380450 售：8萬元 300 管理費 2.31.97 2元/平米 1.5 不詳 1.92元/平米1.6元/平米 高價項目：戀日嘉園，唯一突破5000元/平米的價格，帶動了

25、此地區(qū)物業(yè)的價格走向。 中價項目：將來明珠家園、美麗愿景等組成這個區(qū)域的中檔項目陣容，均價在4500-4700元/平方米之間。這類項目主要集中在西南三環(huán)沿線。 低價項目包括：明日嘉園、南珠苑·花香麗舍、城南嘉園、璽萌麗苑、西紅門社區(qū)等，其售價在4000-4500元/平方米之間，西紅門社區(qū)經(jīng)濟適用房價格更低至2700元/平米，基本上分食此區(qū)域中檔低客戶。 b) 戶型狀況及分析 項目 戶型種類 層高 樓層差 朝陽差 使用率 戀日嘉園 一、二、三、四 2.8 8%-10% 20% 85% 星河城 一、二、三60多種 2.7 、 2.8 10% 15% 82% 將來明珠家園 一、二、三、 4

26、 10% 20% 80% 美麗愿景2.8 10% 15% 78% 南珠苑·花香麗舍 一、二 2.8 8% 20% 81% 城南嘉園 80種 2.8 10% 10% 90% 明日嘉園 30種 2.8 15% 25% 75% 西紅門社區(qū) 10% 25% 璽萌麗苑 10% 15% 周邊項目戶型配比總體特點:三居為主, 二居為輔，一居、四居為數(shù)不多。 此次調查本項目周邊競爭個案8個， 在售總戶數(shù)為6257戶。其中三居最多，2737戶，占42%；兩居次之，占35%；而一居和四居數(shù)量不多，分別為11%和10%；復式更少，只占2%。 正確的戶型配比應是來自于對客群成分和需求的正確判斷，而且?guī)в幸欢?/p>

27、的前瞻性。與其他區(qū)域相比，本區(qū)域二居的比例略高。以戶型來看，本案跟從市場主流，也必將抓住主流客群。 c) 面積配比狀況及分 項目 一居 兩居 三居 四居 躍層/復式 戀日嘉園 58 89 141 195 320 星河城 56 92 124-142210 將來明珠家園 76 110 180以上180-190 110 美麗愿景 / 110 120 180 180 南珠苑·花香麗舍 43-56 69、89、98 城南嘉園110-120 130-150 具體分析： 一居：面積較為集中，多數(shù)在5075之間。 由于一居室整體數(shù)量并不多，大多數(shù)開發(fā)商或許只想著安全脫手，而并不寄太多心思于一居室身上

28、，而5075面積適中，是最穩(wěn)妥的策略，因此大部分項目的一居都是市場主流面積。 兩居：有兩個集中點，90和110左右。 兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，這就體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項目個性，如不同的客群，不同的價格策略等。 三居：面積跨度比較大，但多數(shù)集中于130-160之間。 三居室面積從120180，面積跨度達60，相當于一般一居室的面積。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點和優(yōu)勢，而不同的地域自然會產(chǎn)生不同的需求，因此可以說三居室是最能體現(xiàn)地區(qū)差異的一個標準。 四居：多為180-190之間。 數(shù)量比較少，由于面積大，總價高，成為身份的

29、象征。因為基本訴求一致，因此面積差異并不大。而關于不具備此條件的本地區(qū)，四居室較少。 復式：由于本身數(shù)量不多，面積也比較分散。最小110，最大達320。復式和躍層及錯層是市場稀缺產(chǎn)品，由于區(qū)域局限性，不建議本案做此戶型。 d) 產(chǎn)品規(guī)模及容積率狀況與分析 案名 總建筑面積 (萬) 戀日嘉園 12 星河城一期 15 將來明珠家園 7 美麗愿景 2 南珠苑·花香麗舍 3 城南嘉園 20 明日嘉園 20 西紅門社區(qū) 48 經(jīng)統(tǒng)計, 此次調查項目的總供給量為112。項目規(guī)模多以中小型為主，多數(shù)為20萬以下，其中10萬以下的小型項目占1/3。而40萬以上的項目只有1個。 造成這種局面的主要原因

30、是西南三環(huán)一帶可供開發(fā)的土地稀缺，項目都是見縫插針。 案名 容積率 戀日嘉園 2.4 星河城 2.7 將來明珠家園 4 美麗愿景 / 南珠苑·花香麗舍 3 城南嘉園 2 平均容積率 2.5 容積率總平均值為2.5, 其中最高的是將來明珠家園4, 最低的是城南嘉園2。 四、 區(qū)域內消費者狀況及分析 a) 置業(yè)客戶年齡分析 以上數(shù)據(jù)我們可以看出，客戶年齡25-40歲的比例占到了62%，首次置業(yè)的占55%，北京市居民占80%。這幾點都可以說明，本地區(qū)購房客戶基本屬于社會的中堅階層。 在任何國家，都有一個社會中堅階層的概念。而目前此階層客戶，他們需要的不是別墅或者是豪宅，而是需要價格適中、品

31、質合格、交通方便的 “適宜居住的住宅。 而本項目四周的豐臺、宣武、崇文幾大老城區(qū)的人群大多屬此階層。南城近幾年發(fā)展迅速，大面積改造舊城區(qū)，給北京各地中檔或中低檔項目提供了大量的購買市場。 但本區(qū)域品質較高的項目目前并不多，而百姓多有戀土、戀鄉(xiāng)情節(jié)，住慣了南城多不愿意“顛沛流離，因此首次置業(yè)中中堅層比例所占較高，而此數(shù)據(jù)會長時間延續(xù)。 b) 置業(yè)客戶對面積的意向要求 通過調查，此區(qū)域客戶購買面積在70-150之間不等，中堅部分需要120以上的戶型。銷售意向價格在4500元左右，并有一定上升空間。 此反饋結果基本對應吻合了上面前幾項數(shù)據(jù)的支持。由于客戶層面基本鎖定為中堅階層，所以對房價款及面積的需

32、求，屬于中檔偏上。 c) 置業(yè)客戶對價格的意向要求 d) 置業(yè)客戶對裝修標準的意向要求 關于需要發(fā)展商提供精裝修或局部裝修的客戶比例占到了62%，而61%的客戶對裝修的檔次并不是追求很高。這說明在現(xiàn)代社會中，隨著工作、生活節(jié)奏的加快，更多的人已不愿在裝修上費神費力，而是將裝修的工作更多的交給發(fā)展商去合計。 客戶更多看中的也是發(fā)展商從材料的集團采購到整體工程施工而帶來的成本下降，以及入住后服務修理方面的保證條件，從而降低購房者整個房屋購置成本。所以精裝項目將越來越多的取代毛坯房項目在市場上的份額。 (更多出色文章請關注好 ) e) 置業(yè)客戶認知項目的渠道分析 由于周邊項目目前銷售推廣渠道比較傳統(tǒng)

33、，基本以報紙、路牌、網(wǎng)站廣告為主。 這說明本區(qū)域客戶對宣揚認知的途徑比較傳統(tǒng)，基本合適北京房地產(chǎn)大部分住宅項目所面向的客戶層面。 值得一提的是南城項目推廣中，網(wǎng)絡媒體的使用比例有一定提升。 而路牌廣告所占比例10%，相對較低，但是此種方式對局部區(qū)域覆蓋還是非常行之有效的，并且可以達到對周邊項目意向客戶產(chǎn)生分流的目的，及自身項目道路引導作用。這有也是本案推廣的一個突破口。 五、 區(qū)域競爭項目個體分析 a) 戀日嘉園二期 1發(fā)展商： 北京華野投資管理有限公司，在北京房地產(chǎn)市場中已有一定知名度，企業(yè)形象好，已成功開發(fā)“戀日嘉園一期、“戀日國際、“戀日綠島等知名樓盤，“戀日已經(jīng)成為該發(fā)展商的自有品牌，

34、市場認可度高。 2建筑制定： 制定理念強調“現(xiàn)代感和“藝術感風格，外立面凹凸錯落有序，折線與直線和諧組合，色彩豐富亮麗，簡潔而富有旋律。建筑格局時尚，3.9米以上的大開間，12米13米超短進深，開闊舒展，采光、通風俱佳，觀景通暢。 4戶型制定： 戶型品種豐富多樣，從58平方米的小戶型到370平米平層大戶型，以及超大躍層，共100多種戶型，可選擇性強。 5環(huán)境制定： 將“自然理念融入整體制定中，環(huán)境規(guī)劃布局合理，多個主題園林，人車分流，立體化園林。 對本案的影響： 該項目開發(fā)規(guī)模大、品質高，并已經(jīng)成為成熟大社區(qū)，市場知名度很高。同時該項目緊鄰本案，而且本案的規(guī)劃制定有大部分與其雷同，必定是本案的

35、直接競爭對手。 b) 星河城 1項目規(guī)模： 全案分為三期開發(fā)，總開發(fā)周期估計4年?？偨ㄖ娣e達112萬平方米，規(guī)模非常龐大。 2建筑制定： 制定格局新穎， 5.5層的花園洋房，13層的板式小高層，分布錯落。其中高品質的低層板樓相當多，約占總體量的一半，板樓總量約占2/3。外觀制定在南城來講比較現(xiàn)代，以簡潔的色塊和立體構造表現(xiàn)現(xiàn)代氣息。 3戶型制定： 該項目的戶型，無論從制定到面積配比都要比周邊現(xiàn)有項目豐富得多，目前僅一期就60多種戶型，平層和復式、躍層都有，面積從40平方米到286平方米，可選余地非常大，且目前各類戶型的供量都很充足。 4環(huán)境制定： 綠化組團制定豐富，多個主題組團廣場別具匠新。

36、 5競爭劣勢： 期房，尚未開工，且銷售證件不齊。 社區(qū)開發(fā)時間較長，短期對環(huán)境有一定影響。 社區(qū)較大，將來物業(yè)管理困難加大。 價格上調過快，在短短一個月內，均價已由開盤時的3900元/上漲到現(xiàn)在的4800元/。 對本案的影響： 該項目在各個方面都具有一定的新穎獨到之處，具有很強的市場競爭力。所以，在將來幾年中都將會對本區(qū)域內各項目產(chǎn)生龐大影響，而且勢必會對本案產(chǎn)生龐大的競爭壓力，也是本案強有力的競爭對手。 c) 明日嘉園 1項目優(yōu)勢： 準現(xiàn)房，年內入住。 交通便捷，地處地鐵四號線和十號線交匯點。 緊鄰8萬平方米地區(qū)花園，小區(qū)綠化率較高，1萬平方米集中綠地。 價格較低，均價4300元/。經(jīng)濟適用

37、房政府最高限價3720元/，目前已排號認購，且以小戶型居多，會吸引一部分當?shù)乜蛻糍Y源。 2項目劣勢： 戶型制定老套，沒有革新點。 人文環(huán)境不一，商品房與適用房規(guī)劃在同一地塊。 社區(qū)容積率高。 對本案的影響： 商品房部分，已進入尾盤銷售期，對本案不構成直接威脅；經(jīng)濟適用房部分，有5幢塔樓的市場供量，4月份開盤排號，并按照政府限價銷售。這部分供量將對本案產(chǎn)生一定的影響。由于本區(qū)域的購房目的多以“自住為主，其低質低價勢的產(chǎn)品勢必將分流一部分客戶資源。 d) 花鄉(xiāng)麗舍 1項目優(yōu)勢： 現(xiàn)房入住，準現(xiàn)房發(fā)售。 戶型面積適中，56平方米到132平方米。其中100平米以下的戶型所占比例較大。 交通便捷 價格較

38、低，做為準現(xiàn)房均價僅為4300元/，加之戶型適中，其區(qū)域競爭力將不同一般。 2項目劣勢： 社區(qū)規(guī)模較小。 項目整體品質不高。 綠化、道路系統(tǒng)、車流系統(tǒng)單一。 對本案的影響： 由于該項目銷售接近尾盤期，且市場供量較少，關于本案構成的競爭壓力較小。 六、 市調結論綜述 從本區(qū)域市場狀況分析可以發(fā)現(xiàn)，高品質的住宅項目比例較少，低質低價的老項目較多。新項目規(guī)劃目前屈指可數(shù)，給本案的市場定位帶來眾多的機會和廣闊的空間。但將來一年內有可能突發(fā)，眾多項目面市。 本地區(qū)的市場價值已經(jīng)顯然升高，而且升值空間還有很大余量，加之本地區(qū)的成熟性和發(fā)展方向的明確，市場需求還會進一步增長，遠未達到市場飽和狀態(tài)，從戀日二期

39、和星河城兩個項目的價格走勢不難看出，后期樓案的銷售價格提升已是必定。 但周邊項目的競爭也是十分激烈，項目品質的優(yōu)勢將必定成為競爭的有力武器。購房者在同一地段的各個項目選擇中，對項目自身品質的要求會越來越高，優(yōu)質優(yōu)價將是這一市場的普遍認同 第五篇：聯(lián)通沃3g推廣系列活動策劃簡要 聯(lián)通沃3g推廣系列活動策劃簡要 負責人：吳俊杰策劃：唐鋒華201*年6月23日早晨 說明：此策劃只是一個草稿，更多的細節(jié)還需要獲批后再由各個負責人具體討論與安排。并且只是前期的工作內容：主要是尋找推廣的中堅人員，建立銷售團隊和確定直銷網(wǎng)絡的正常運行。時間是6月24日至7月12日。 注：因為諸如宣揚、獎品的具體安排以及計劃

40、書上的各個程序的文案工作和人員調動需要時間，所以期待宋老板在當天就能將計劃書送至公司并及時得到批準，立馬操作。一旦通過，本人有信心和吳俊杰等將其落實到實處，達到預想效果，為來期做好鋪墊，打好第一槍。 第一部分：尋機智能手機活動 宋老板6月23日至7月1日 已在進行中，不在此具體闡述，主要為配合第二部分的前期宣揚和掌握3g用戶的潛在客戶。 第二部分： 舉辦主題為“文理學院最具影響力施行者大賽暨沃3g推廣 活動 宋老板吳俊杰唐鋒華 6月24日至7月1日 一、有關簡介 1.說明：爭取能與校團委合作，并且頒發(fā)得到市公司和校團委認可的證書。當然如果這兩點不能滿足的話活動照樣能正常運作，因為我們主要的目的

41、在于推廣3g，其他內容可以稍加淡化。以下所有數(shù)據(jù)皆為大概。 2.時間：7月1日晚7：009:00 選手要求：大一大三學生；直接參加和領導過社會/學校/社團施行活動并取得了成績榮譽或金錢；具有一定的演講功底，愿意分享自己的故事或心得。 3.地點：文理學院圖書館報告廳或船型樓 4.與會人員：180250人最正確，分區(qū)域入座：嘉賓及選手席、聯(lián)通2g用戶區(qū)、聯(lián)通3g用戶及尋機活動區(qū)、聯(lián)通校園先鋒席、文理學院學生團隊代表貴賓區(qū)、觀眾區(qū)、選手親友團。工作人員中的前六位分別入座這六個區(qū)域，為抽獎、收集信息等活動的開展提供便利。工作人員：吳俊杰、唐鋒華、外加四名待定、禮儀小姐3名、主持人兼會場導演1名、校電視

42、臺拍攝人員1名、校園歌手2名，共計13位。 嘉賓及選手：聯(lián)通公司主講人1名、領導1名、王瑞經(jīng)理、校報編輯1名、宋老板、校團委學生干部1名，共計14位。 聯(lián)通2g用戶：30位 聯(lián)通3g用戶及尋機活動資料登記人員：70位 聯(lián)通校園先鋒：15位 文理學院學生團隊代表貴賓區(qū)：9個團隊*3=27位 選手親友團：8位*3名=24位 觀眾區(qū)：主要是通過自己報名領取入場券或沒有入場券的人，30位。 5.獎品及獎品的發(fā)放不重復： a. 所有進入直銷系統(tǒng)前30名并且無3g卡的人員將免費發(fā)放價值100元的3g卡。 b. 5臺千元智能機抽獎，利用入場劵。 c.到場就有禮品相送，禮品價值各不相同，按到場先后順序發(fā)放:如

43、杯子、毛巾、廣告衫、充電器、讀卡器、3g體驗卡等。 d. 凡是在場有意愿進入聯(lián)通直銷系統(tǒng)的人員都可獲得沃3g時代通訊行文理學院校內商品代金券30元。 e.完全用全體投票方式?jīng)Q出前四名，每人只能投1票，獎品為： 第一名：千元智能手機+大學期間免試進入聯(lián)通公司實習的機會+3g卡一張。 第二名/三名：千元智能手機+沃3g時代通訊行代金券60元+3g卡一張。 第四名：千元智能手機+3g卡一張。 f. 9臺智能機送給學校9個團隊估計，主要為每個團隊選出的參加聯(lián)通的暑假培訓之代表，最好是大一/大二的學生； 2臺智能機送給到場的有意愿進入3g直銷系統(tǒng)的聯(lián)通2g用戶，通過抽獎方式。 2臺送給到場的有意愿進入3

44、g直銷系統(tǒng)的能力較強者，一周業(yè)務考察期后由宋老板決定。 3臺送給聯(lián)通曾經(jīng)的校園先鋒抽獎。 6財政預算：共計34434元，其中獎品共計32800元。 a.前期廣告宣揚單a4計200張，20元； b.廣告寫真a3貼計40張，80元； c.各種文案打印估計100張，20元； d.入場券300張一般a4紙制作，4元； e.不定支出大概1000元： 應酬主要是必要時候的飯局支出；場地費；會場礦泉水； f.禮儀小姐3名:50元/名*3=150元； g. 主持人兼會場導演1名，150元； h校電視臺全程拍攝并刻成碟為日后留用, 100元； i.歌手請熟人幫忙即可化妝補貼30元/人*2=60元； j.獎品價值

45、估算： 3g卡33張，計100元*33=3300元； 智能手機25臺，計1000元*25=25000元； 杯子、毛巾、廣告衫、充電器、讀卡器、3g體驗卡等：300份*5元=1500元； 沃3g時代通訊行文理學院校內商品代金券30元*100份=3000元； k.橫幅及場景布置50元。 二、活動前期安排 6月24日29日 按人員分工來安排： 1、宋老板 a、負責聯(lián)通2g、 3g用戶及尋機活動資料登記人員信息的整理及 聯(lián)通在校校園先鋒資料的搜集，從24日開始提供給吳俊杰。 b、23日開始向公司申請，最遲24日確定下來后馬上告知唐和吳開始手上的工作。并初步聯(lián)系學校校團委和確定場地，最好是圖書館報告廳。 c、聯(lián)系好聯(lián)通公司主講人1名、領導1名、王瑞經(jīng)理并協(xié)助其做好演講準備工作最好備ppt或演講稿。 d、協(xié)助吳完成入場券、代金券及橫幅上書我們活動的標題用于會場、各種抽獎道具、邀請?zhí)淖罱K制作，29日前完成。 e、完成獲獎證書的制作與蓋章。 f、做好獎品的及時到位和后勤工作，制作一張獎品發(fā)放表做好相應記錄。并利用電子屏幕與宣揚板做好輔助宣揚。 2、吳俊杰 a、24日聯(lián)系到除唐外的4名此活動的組織者，包括音樂學院的兩女生，不一定是直銷系統(tǒng)的核心人員，再需要4名工作人員完全是因為事情太多，忙不過來。讓其中兩個聯(lián)系唐，自己帶領兩個做好自己