建筑物及設備設施管理督導標準

1、一級指標二級指標檢查標準檢查方法扣分標準人員素質（3分）1. 高中或中專以上文化程度按福州當?shù)貏趧恿κ袌鍪欠衲苷械酱藢W歷人員。2. 個人檔案資料齊全，具有本專業(yè)初級等級證書或操作證書。3. 具有一定本專業(yè)的理論知識，懂得基本的安全知識。4. 具有一定本專業(yè)的工作經(jīng)驗，熟悉各類設備故障應急處理方法。查看技術員人事檔案，現(xiàn)場詢問技術員相關知識一個問題點扣0.3分管理要求（8分）基本要求1. 設備維修保養(yǎng)責任人明確。2. 各類維修保養(yǎng)計劃完善、有效實施并有相應的報批備案。3. 維修現(xiàn)場有提示、警示標識，維修中止或結束應及時清理現(xiàn)場并把維修結果知會相關人員。4. 嚴格按照公司體系文件規(guī)定的日檢如果做到

2、日檢，是否能增加人員、月檢、季檢、年檢進行保養(yǎng)并填寫相關記錄。5. 設備易損耗件應有適量庫存，重要零配件應有備用。6. 設備（工具）匯總表完整，專用工具受控，絕緣手套、絕緣鞋、高壓驗電筆在有效期內。7. 技術員個人工具受控、完好、齊全。8. 對于供配電不能正常投入、給排水出現(xiàn)異常、電梯故障等情況有應急預案。9. 測量工具，遠程壓力表應定期檢測，保證其準確性。10. 加工維修工具每月至少維修保養(yǎng)一次，漏電設備、缺少保護設施設備等存在安全隱患的設備不得使用，技術員使用設備時設備間保證有效安全間距。11. 及時完整填寫設備管理軟件，重要維修、更換零配件、故障原因填寫清楚。檢查現(xiàn)場、質量記錄和制度 一

3、個問題點扣0.4分服務供方管理1. 服務供方監(jiān)督管理制度健全，并有效落實。2. 服務供方按合同約定提供服務，零配件更換等按合同條款執(zhí)行，達到合同約定的服務質量標準，維保記錄完整。3. 按合同約定定期對服務供方的服務質量進行檢查、評估、考核，對存在的問題及時提交服務供方并跟進整改。4. 續(xù)簽服務合同前，須對上一合同期服務供方服務質量進行整體評估。檢查質量記錄一個問題點扣0.4分停水/停電/停氣1. 突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣必須及時查明原因，確定恢復時間，統(tǒng)一信息口徑，及時以短信、廣播等形式通知客戶，并張貼書面的情況說明2. 計劃性停水、停電、停氣的，市政性質的在接到通知后當天通知住戶，

4、非市政的必須提前三天通知住戶并做好解釋工作。3. 停電后要按照要求及時啟動發(fā)電機，向公共設備供電。4. 對于停電后會造成單元門、苑門不能正常開啟的，應用鑰匙及時打開，派人值守，方便住戶出入。5. 計劃性停電的，應提醒住戶關閉電器。超過2小時的停電應提醒養(yǎng)有觀賞魚的住戶在停電期間為魚補充氧氣；超過8小時的停電應該提醒住戶不要在冰箱內儲存物品。6. 停水清洗水池的，要提醒住戶做好儲水準備，提醒養(yǎng)有觀賞魚的住戶2天內不要換水。查看記錄一個問題點扣0.4分設備房管理(10分)設備房配置1. 所有設備房地面應平坦、干燥、防滑，墻面應平整、干燥。2. 噪音和振動可能影響住戶的設備房應該有保證住戶不受影響的

5、隔音減震措施。 3. 所有使用中的設備房應配備應急燈，滅火器應按照每15平方米配置1個2公斤滅火器、每個配置點至少配置2個滅火器,不得超過5個滅火器；發(fā)電房、電梯機房使用二氧化碳滅火器（E類火災場所不得選擇裝有金屬嗽叭噴筒的滅火器）；滅火器應放置穩(wěn)固，其標識朝外，頂端離地不得超過1.5米,置于易發(fā)現(xiàn)的出入口或過道處。4. 供配電設備房應懸掛供配電系統(tǒng)圖，懸掛的電器系統(tǒng)圖必須與實際情況完全相符，各種開關接線標注正確；5. 設備操作作業(yè)指導書齊全、有效并上墻。6. 控制中心、配電房、變壓器房、空調機房、電梯機房、電腦機房等對溫度、濕度有較高要求的設備房應配置干濕溫度計。7. 有水源或給排水管網(wǎng)的設

6、備房，應設有排水設施和預防措施，重要設備上端有排污管等設施時，應在該設備上方加裝喇叭口、擋板等。8. 設備房照明足夠，能夠滿足設備維修保養(yǎng)的需要。9. 設備房具有防鼠措施，安裝防鼠板，電纜溝、井、槽有封堵。10. 供配電設備房配電柜前后柜應有符合要求的絕緣膠墊；配電柜、操作箱（柜）、設備底座接地電阻值小于4歐姆?，F(xiàn)場查看一個問題點扣0.4分設備房標識1. 設備房門上應有“機房重地，非請勿進” 或類似的標識。2. 設備房內的開關、閥門等要有明顯的狀態(tài)標識、警示標識；管道要有流向標識；操作有危險的設備、部件要有“危險！勿靠近！”或“危險！勿操作！”等警示標識。3. 每臺設備配有“設備卡”，卡上應標

7、明設備名稱、設備編號、型號、主要技術參數(shù)、生產廠家、出廠日期、出廠編號、啟用日期等。4. 所有設備房應標明設備責任人，設備房內所有配電箱、柜及控制箱、柜應有顯示其名稱、作用及責任人的標識?，F(xiàn)場查看一個問題點0.3分設備房環(huán)境1. 地面、墻面干凈、整潔，無積塵、無積水。2. 設備表面無積塵、無油污，無油漆脫落生銹現(xiàn)象。3. 設備房內環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下（鍋爐房參照相應設備技術標準要求）。4. 嚴禁堆放易燃、易爆及無關物品，工具、用品擺放整齊。5. 設備房內嚴禁吸煙。檢查現(xiàn)場一個問題點扣0.3分設備房安全1. 無人值守的設備房必須加鎖，控制中心須留有所有設備房

8、備用鑰匙，且有效。2. 易被人體接觸到的轉動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。3. 非技術人員進入設備房、非設備責任人操作設備必須征得設備責任人的同意。4. 外來人員參觀設備房，需部門負責人同意并指派專人陪同。 檢查現(xiàn)場、詢問責任人一個問題點扣0.4分發(fā)電機（5分）1. 油箱房安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并且儲油量不超過1000升可能有油箱80%的儲油量超過1000升，油箱應有透氣管，油箱應接地，油箱與發(fā)電機聯(lián)接管及閥門管名、閥名及狀態(tài)標識，油箱上應標明容積及正常負荷下每小時用油量。2. 機油油色正常，油質沒有污黑現(xiàn)象，油位在L-H之間接近H處。3. 冷卻水清澈

9、、干凈，沒有雜質，水位正常。4. 發(fā)電機供給系統(tǒng)、冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)無滲漏現(xiàn)象。5. 蓄電池配置二組紅樹林只有一組，電池應配備充電裝置，起動傳輸導線線徑足夠、連接牢固，二組電池裝有切換開關，開關切換裝置具有防止同時閉合或同時斷開的連鎖裝置，至少每2月輪流切換使用。6. 蓄電池電壓、電解液液位、電解液比重應定期檢查，鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，應及時補充電解液，蓄電池電解液適量，不應露出極板。7. 蓄電池不能發(fā)生外部短路、電壓失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內含有機雜質、嚴重爬堿等現(xiàn)象。8. 蓄電池經(jīng)常保持浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)，電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液，充電狀態(tài)不允許開蓋

10、；蓄電池上標明開始使用的時間，一般使用二年后需特別關注。9. 發(fā)電機排煙設施無漏煙現(xiàn)象，排煙水處理系統(tǒng)各閥門應有狀態(tài)標識，水處理系統(tǒng)水蒸汽應不能返回至發(fā)動機排氣口。10. 正常情況下，發(fā)電機轉換開關應打在自動位置紅樹林無自動啟動功能，每月至少啟動試運行一次每月啟動兩次，每次運行時間為8-12分鐘，當月已經(jīng)正常運行超過12分鐘的可不做試運行。11. 發(fā)電機啟動后各部件無異常聲響，無異常震動，轉速穩(wěn)定，輸出電壓符合標準要求；發(fā)電機具有防止向電網(wǎng)反送電的裝置。12. 具備自動啟動功能的發(fā)電機須安裝模擬市電停電啟動開關，在每次接到市電停電通知后，在停電前一天須模擬市電停電啟動并記錄運行參數(shù)。13. 發(fā)

11、電機每周至少進行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄。14. 發(fā)生停電事故后5分鐘內，發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。15. 發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施。16. 發(fā)電房送風機能在發(fā)電機啟動前啟動或與發(fā)電機同時啟動，排煙風機與發(fā)電機聯(lián)動并具有延時停止功能。17. 發(fā)電房送、排風機在氣體滅火系統(tǒng)啟動時能關閉紅樹林無法實現(xiàn)此功能。現(xiàn)場查看，模擬啟動一個問題點扣0.4分供配電設備（10分）高壓環(huán)網(wǎng)柜1. 環(huán)網(wǎng)柜全部上鎖，每把鑰匙編號清晰；環(huán)網(wǎng)柜上標有各柜編號、環(huán)出位置、進線號、該線號所在供電部門聯(lián)系電話。2. 配置有高壓驗電筆、絕緣手套、絕緣

12、鞋、接地線、高壓操作桿、專用扳手以及“嚴禁合閘”標識等，柜前、后絕緣膠墊齊全。3. 責任人對設備操作及安全注意事項熟悉，技術員能分辨高壓柜運行狀態(tài)。 4. 配電房應有供配電系統(tǒng)圖，且系統(tǒng)圖須與實際情況完全相符，各種開關接線標注正確；因施工改造變動及時在圖紙上注明或更正。5. 供配電系統(tǒng)每日由技術員進行巡視檢查；屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄（地方法規(guī)有特殊要求的按照法規(guī)操作）?，F(xiàn)場查看、詢問技術員一個問題點扣0.5分變壓器1. 變壓器溫升在標準范圍

13、內，三項溫升差值在正常范圍內；對于沒有投入使用的變壓器，應該關閉溫度顯示器電源，干式變壓器配置有高溫報警器（干式變壓器報警溫度為。110）。2. 變壓器輸出端電壓在±范圍內。3. 變壓器房或變壓器隔離網(wǎng)必須上鎖，變壓器上方無照明設施等懸掛物。4. 尚未抄表到戶的項目，配置有多臺變壓器的，要盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，減少基本電費的支出?，F(xiàn)場查看一個問題點扣0.5分配電柜1. 指示燈完好無損壞、無缺項、柜內裝置無異常聲響、無焦糊氣味、開關的狀態(tài)、衛(wèi)生狀況、外表、標識準確、電流表合理；電表連線準確，有范圍和倍率標識，鉛封完好。2. 停用的開關應打到“關”的位置并懸掛“嚴禁合閘”標識，配電室

14、斷路器需要有常開、常閉標識。3. 各二次線路端子處連接緊密、線號完好規(guī)范，連接螺栓無松動，接線無發(fā)熱變色。4. 各儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕指示、動作正常，電流值在額定范圍內，三相不平衡電流在25%范圍內。5. 各大電流連接處、開關無異常發(fā)熱，柜后零線連接牢固。6. 補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞，手、自動切換有效，電容殼體無膨脹，電容器相間絕緣電阻大于0.5兆歐，功率因數(shù)不小于0.9。配電柜內避雷器每年雷雨季節(jié)來臨前進行一次絕緣測試，阻值不得小于350兆歐。7. 配電房應配有“有人工作、嚴禁合閘”標識牌。打開柜門檢查、測驗一個問題點扣0.5分控制柜（箱）1. 配電回路標識清

15、楚準確，現(xiàn)場張?zhí)娐穲D。2. 安裝在非設備管理人員可能觸及位置的配電箱（柜）應上鎖，鑰匙應編號，在控制中心保存有備用鑰匙。3. 儀表、蜂鳴器、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項，動作正常。4. 盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味。5. 連接螺栓無松動，無發(fā)熱變色接線。6. 主備用電器切換正常，聯(lián)動正常，遠程操作正常。7. 對于線路有人工作的開關應將自動開關打到“關”的位置，將刀開關拉下并將把手鎖住，刀開關把手上懸掛“有人工作、嚴禁合閘”標識牌；不能上鎖的，必須實行專人值守把手開關。打開柜門檢查、測驗一個問題點扣0.5分公共照明1. 建立小區(qū)公共照明系統(tǒng)的檢查機制，規(guī)范園區(qū)內照明、樓道內照明、公共衛(wèi)生間照

16、明、照明配電箱等設施的檢查流程及開關時間，發(fā)現(xiàn)問題在一個工作日內需要處理完畢。2. 控制柜內各標識正確、明了，進出線連接緊固。3. 室外照明燈具可靠接地（小于4歐），有安全保護。現(xiàn)場查看一個問題點扣0.4分防雷系統(tǒng)1. 避雷網(wǎng)引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊、生銹現(xiàn)象，連接牢固。2. 房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于4歐姆。3. 閥式避雷器每年雷雨季節(jié)前進行絕緣測試，阻值不應小于10兆歐?，F(xiàn)場檢查，詢問技術員地阻檢測方法一個問題點扣0.4分給排水設備（11分）泳池設備1. 泳池水質循環(huán)系統(tǒng)各種閥門位置正確，水質處理流程符合要求，操作人員熟悉設備操作、沙缸反沖洗及相關注意事項。2. 過濾水泵沒有異常

17、聲音，無異常震動，水泵軸無泄漏；過濾水泵正常機械密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分；水泵潤滑油箱內不能混入水份，油位在油標范圍內；過濾網(wǎng)無堵塞、破損現(xiàn)象；電機溫升正常。3. 加藥泵加藥速度適中，管網(wǎng)無堵塞、滲漏現(xiàn)象。4. 管道水流標識清晰、正確，管道無滲漏現(xiàn)象；閥門應有狀態(tài)標識，止回閥能夠防止水倒流，碟閥能夠完全關閉，閘閥關閉正常；管網(wǎng)各壓力表正常，表內無進水。5. 沙缸多檔閥轉動靈活，無漏水、裂紋，中文功能標識齊全，反沖洗壓力差不大于0.7 kgf /cm2。6. 沙缸內的沙子無板結，沙量合適，無嚴重磨損。7. 泳池燈開啟正常，無松動、無進水現(xiàn)象，燈罩無裂紋或破損。 8. 泳池現(xiàn)

18、場照明系統(tǒng)使用雙電源（部門發(fā)電機可供電）。9. 泳池機房、衛(wèi)生間（廁所）、更衣室、淋浴室內抽風裝置運轉正常。10. 水泵及過濾設備房設備設施分級保養(yǎng)必須完成以下內容：日檢：水泵噪聲、水泵機油位、進出水管壓力；電動機電流、電壓及溫升；各種閥門開閉位置、沙缸壓力狀況；對毛發(fā)捕捉器的過濾筒（網(wǎng)）清洗一次或定期更換；每天對排污泵自動啟動進行實驗。周檢：低壓燈電壓測試；循環(huán)泵控制箱檢查；排污泵及自動、手動控制檢查；加藥泵性能檢查。月檢： 水泵聯(lián)軸器狀況檢查；盤根檢查；基座螺絲穩(wěn)固狀況檢查；各處管道狀況檢查；閥門（包括單向閥）檢查保養(yǎng)；沙缸進出水壓力對比（沙缸進、出水壓力差大于0.06MPa）；排污泵水管

19、接駁檢查、單向閥功能檢查。年檢：水泵密封圈磨損、葉輪、軸承檢查；外殼進行除銹防腐；沙缸檢查或換沙；泳池管網(wǎng)、閥門除銹防腐。11. 泳池區(qū)域設施分級保養(yǎng)必須完成以下內容：日檢：泳池每場使用結束后，應對池子的給水口、回水口、泄水口等格柵蓋和溢流水槽上格柵的牢固性檢查一次；池體貼面完好性檢查；對衛(wèi)生間、更衣室、淋浴房等處設施完好性進行檢查。 現(xiàn)場檢查、測試、詢問，質量記錄檢查一個問題點扣0.5分周檢：泳池照明燈具；泳池出水扶梯；水上游樂設施；救生設施；泳池標識；分區(qū)浮球；移動吸塵泵、吸塵管、吸塵器檢查，吸塵接駁口密閉性檢查；月檢：氧氣瓶等救生設施檢查；應急燈試驗；泳池廣播系統(tǒng)測試；通風口清潔、除塵；

20、年檢：開放前對池體進行放水維護（貼面維修、勾縫、補漏、給水口、回水口、泄水口等格柵蓋維修、更換，水下燈檢修、更換）12. 明確泳池非開放期間設備設施維修保養(yǎng)要求，并按要求定期進行維護保養(yǎng)13. 建立泳池及其設備設施改造的管理制度，規(guī)范泳池及其設備設施改造的內部審批流程，嚴格執(zhí)行政府部門報批報建程序的要求。14. 對泳池或其設備設施進行改造的，改造方案必須經(jīng)地產公司專業(yè)端口審核后，報原設計單位審批同意；新建、改建、擴建游泳場所的設計、選址、水質處理設施等按照當?shù)匾?guī)定報相關主管部門審查同意。生活供水設備1. 給排水設備每周至少進行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄；生活供水設備每天至少巡查一

21、次。2. 采用變頻供水的，變頻器、壓力調節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內，多臺水泵供水應能自動切換。3. 水泵無異常聲音，無異常震動，水泵軸無泄漏；正常機械密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分；潤滑油箱內不能混入水份，油位在油標范圍內。4. 管網(wǎng)水流標識清晰、正確，管道無滲露現(xiàn)象；閥門狀態(tài)標識與現(xiàn)場相符，止回閥能夠防止水倒流，碟閥能夠完全關閉，閘閥關閉正常。5. 軟連接無細小裂紋等老化、磨損現(xiàn)象。6. 控制柜與軟連接應保證有效距離或隔離，應考慮即使軟連接破裂水也不能噴射到控制柜上。7. 進水閥應定期檢查、保養(yǎng)，自動閥門定期

22、試驗，膠墊式自動控制閥門每年解體保養(yǎng)一次。8. 變頻控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好，柜內各接線端接線緊固，電器設備無受潮現(xiàn)象，電機運行電流在額定范圍內，溫升符合要求。PLC、變頻器設置參數(shù)（循環(huán)時間、起/停泵壓力、穩(wěn)壓泵投入頻率、加泵頻率及時間）在控制柜上標名，責任人不得隨意改動，設置進入密碼服務中心應備案，責任人不得改變。9. 各壓力表指示正確，電接點控制壓力表能正確動作，表內未進水。現(xiàn)場檢查一個問題點扣0.5分水池/水箱1. 水箱應有水位顯示標識，有總容積標識。2. 水箱、池加蓋上鎖，對鑰匙進行有效的管理。3. 在通氣口和溢流口裝有防蟲網(wǎng)。4. 水箱（池）設置有高、低水位報警，報警信號

23、連接到中心或附近容易發(fā)現(xiàn)的地方。5. 水池清洗單位具備有效的清洗專業(yè)資質證書，清洗人員具有健康證并已通過專業(yè)培訓。6. 水池至少每半年清洗一次，清洗前三天通知業(yè)主，告知業(yè)主停水時間、水池清洗后注意事項。7. 水池清洗后送檢合格，服務中心保存水質檢驗合格證書，并向業(yè)主公示?，F(xiàn)場查看一個問題點扣0.5分排水管井/化糞池1. 積水井超高水位報警正常，能夠手動/自動運行。2. 管網(wǎng)及各閥門沒有滲漏、堵塞現(xiàn)象，沒有油漆脫落。3. 管網(wǎng)上的止回閥、防爆閥定期試驗，每年至少解體清理保養(yǎng)一次。4. 雨水井每年至少清理兩次，雨水管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理?；S池定時清理，無堵塞

24、出水口的現(xiàn)象。5. 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。6. 住戶排水主管轉彎部位每年至少疏通一次并留下清晰記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔?，F(xiàn)場查看測驗檢查質量記錄一個問題點扣0.4分消防設備（11分）人員要求1. 項目的技術人員熟悉消防設備的位置、各部分的用途和操作方法。2. 控制中心人員熟悉在發(fā)生火警后啟動消防設備的方法和注意事項,熟悉消防緊急預案.3. 技術員應明白接合器的作用，以及在何時可以投入使用；水消防責任人應清楚消防總閥、區(qū)域控制閥的位置。詢問一個問題點扣0.4分水消防系統(tǒng)1. 消防泵手動盤車能夠盤動，每兩月試運行一次。2. 穩(wěn)壓

25、泵能夠自動啟動，壓力設置合理，定期泄壓試驗并記錄。3. 穩(wěn)壓罐沒有漏氣、漏水的現(xiàn)象，有穩(wěn)壓的功能，壓力顯示正確。4. 管網(wǎng)流向標識準確、明了，各閥門沒有滲、漏水，管網(wǎng)油漆完好、無脫落，管網(wǎng)最高處水壓100米以下樓房不得低于0.07MPA,100米以上樓房不得低于0.15MPA。5. 管道內水壓滿足對建筑最高樓層實施滅火的要求，在泄壓低于消防最低水壓的情況下穩(wěn)壓系統(tǒng)能夠自行啟動穩(wěn)壓，管網(wǎng)上設置有消防水過壓保護措施。6. 水泵接合器標明為消火栓和噴淋接合器，有高、低區(qū)之分的應標明高區(qū)、低區(qū)接合器，接合器在一層消防平面圖中有體現(xiàn)。7. 濕式報警閥報警功能正常。8. 消防栓無滲漏現(xiàn)象，箱內配置齊全有效

26、，箱門開關靈活，外表完好并附有使用說明，每季度至少檢查一次并張?zhí)麢z查記錄?，F(xiàn)場查看、測驗一個問題點扣0.5分電消防系統(tǒng)1. 日常維修保養(yǎng)試消防，要提前通知業(yè)主試消防的時間、內容、可能給業(yè)主帶來的影響。2. 消防主機/消防聯(lián)動柜備用電池有效，消防主機接地良好。3. 消防主機及聯(lián)動柜的各接線端子緊固，各樓層消防模塊或接線端子緊固；柜內衛(wèi)生良好，沒有明顯的灰跡，主機/聯(lián)動柜面板上指示燈、儀表、按鈕正常。4. 系統(tǒng)沒有故障點和屏蔽點，各風閥處于正常位置；打印機能正常打印，打印結果清晰。5. 外圍探測設備、報警設備、轉換模塊、滅火設備、排煙設備處于正常有效工作狀態(tài)，每周進行一次巡查，定期檢驗并記錄，服務

27、中心應建立煙感、溫感地址碼清單，并和實際情況相符。6. 報警控制器需要有備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報警顯示。7. 消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。8. 消防廣播、麥克風、功放功能是否正常，無消防廣播的，應有其他措施通知客戶。9. 設備房消防對講電話能夠通話，通話音質良好，樓層消防對講通話音質良好。10. 消防泵、風機、防火卷簾門能現(xiàn)場手動，有定期的聯(lián)動測試，保存聯(lián)動測試消防主機打印記錄。11. 消防中心能控制聯(lián)動設備，有防止誤報聯(lián)動及誤操作啟動設備的相應措施。12. 消防出口指示燈、應急燈停電時能發(fā)揮作用（至少半小時）；高層大廈各樓層和消防通道按規(guī)定設有疏散指示圖。13. 消防風

28、機、防火卷簾門運行平穩(wěn)，無異常噪聲。14. 消防聯(lián)動柜能對現(xiàn)場設備進行集中控制，聯(lián)動柜置于手動狀態(tài)、現(xiàn)場控制柜置于自動狀態(tài)，聯(lián)動柜手/自動開關應設置防止誤觸動保護設施（可以改裝為鑰匙開關）?，F(xiàn)場查看、測驗一個問題點扣0.5分氣體消防1. 氣體瓶每月至少一次失重測試并記錄。2. 室外手/自動控制盒加蓋保護，防止意外操作或破壞。 3. 同一主機多路輸出，控制不同滅火區(qū)域，應有組別區(qū)域標識。4. 氣體滅火覆蓋區(qū)域須有煙感、溫感兩種探測器，每半年一次測試。5. 氣體滅火系統(tǒng)一經(jīng)接管，氣體瓶失重行程做好標識，責任人不得調整行程。氣瓶釋放電磁閥應加裝開關控制，警示標識清晰。現(xiàn)場查看、測驗一個問題點扣0.4

29、分電梯設備（10分）運行要求1. 電梯舒適性好，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響，符合規(guī)范要求；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有晃動而產生的撞擊聲。2. 電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側安全觸板動作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運行時，在轎箱內能用手將門撥開，其撥力應在200300牛頓范圍內；電梯平層準確，誤差在正負7mm以內。3. 轎廂通風，風機無異常噪音，不直吹頭頂；轎箱內照明良好，設有監(jiān)控探頭的從監(jiān)控中心能看清乘客面孔；轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電。4. 轎箱內緊急對講使用方便可靠，有相應標識；按鈕面板整潔，字跡清晰。5. 有自動平層

30、功能的電梯，在突然停電時，電梯自動平層裝置能夠迅速啟動?，F(xiàn)場檢查、測驗一個問題點扣0.5分維護保養(yǎng)要求1. 電梯年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2. 電梯外殼接地電阻小于4歐，動力線絕緣電阻大于0.5兆歐，控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。3. 控制柜內的排風扇運行正常，繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象；主回路接觸器滅弧罩沒有打火碳化跡象，測三相不平衡電流在5%范圍內；柜內接線整齊規(guī)范，標識清楚。4. 曳引機電動機軸承溫度應不高于度，電動機連接緊固，無晃動，電機無異常聲音；減速器內潤滑油清潔，無滲漏，油面在標準范圍內。5. 曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相磨擦現(xiàn)象。制動系統(tǒng)工作可靠性

31、，無不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙.7毫米。制動器線圈溫升不超過相應電梯溫度要求范圍。6. 曳引機電動機至少每年更換新的潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。減速器的機件和軸承溫度應不高于75度，油溫不高于85度。減速器運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲。螺栓無松動，無銹蝕。7. 機房需配置專用工具：十字批一把、扳手一把、盤車專用工具一套。8. 機房門窗應有足夠防水保護，一般臺風機房不能進水；機房應有通風或降溫設備，保證機房溫度在40攝氏度以下。9. 井道照明最高與最低位置0.5米裝一盞燈，中間每隔7米裝一盞燈。10. 安全鉗傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑，鉗口滾動或滑動部位

32、涂鋰基潤滑脂，其動作應靈敏可靠；安全鉗楔塊與導軌工作面間隙一般為4毫米左右?，F(xiàn)場檢查、測驗一個問題點扣0.5分11. 鋼絲要求無斷絲、斷股、生銹的現(xiàn)象，磨損直徑小于10%，鋼絲繩表面沒有油泥的現(xiàn)象，平層標志明顯；轎箱和對重側的鋼絲繩應當張力均勻12. 監(jiān)控視頻線與隨行電纜包扎牢靠，包扎節(jié)距不大于2.5米。13. 超過3層樓沒有停站的部位需要設置逃生門/口。14. 急停按鈕要求動作靈活、安全可靠。15. 轎頂干凈無積塵，隨行電纜、導線布線規(guī)范、整齊、緊固。16. 電梯對講通話音質良好，需保證24小時不間斷電源。17. 轎箱排風扇要求運轉良好、無噪音。18. 轎箱照明燈光足夠，不影響監(jiān)控的效果（能

33、看清面孔），已壞燈管及時更換，轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電。19. 轎箱門刀對廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應為58毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米；20. 轎廂導軌導靴維護保養(yǎng)要求：導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應高于最低要求油位；檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米，間隙應均勻；導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷，導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動、無銹蝕、無油泥的現(xiàn)象。21. 底坑無塵、無紙屑雜物，軌道潤滑油有收集裝置。22. 緩沖器維修保養(yǎng)要求：油壓緩沖器用油凝固點

34、應在負10度以下，油面高于最低要求油位；緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕；緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。23. 消防電梯或到地下室的電梯應配置排水設施并有效；有自動平層功能的電梯，在突然停電時，電梯自動平層裝置能夠迅速啟動。應急處理要求1. 監(jiān)控中心人員了解安慰被困人員的基本方法和緊急救助預案；能夠安慰被困人員的同時有效指揮救助。2. 電梯技術員能與安全員配合對電梯進行盤車救人。3. 運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內到達現(xiàn)場實施救助?，F(xiàn)場測驗、詢問一個問題點扣0.5分空調（4分）中央空調1. 補水閥門開關正常，水箱無銹蝕、泄漏，溢流管無堵塞。2. 水

35、循環(huán)過濾器、排污閥、旁通閥無銹蝕、無泄漏。3. 冷卻塔風機扇葉安裝牢固、無變形、運行無震動，布水器出水角度一致、水量均勻、運轉靈活，濾料應整齊排列無破損、經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨。4. 冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠，其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。5. 冷水機組各參數(shù)合理，在額定范圍內，機組應保持清潔、無銹蝕、無泄漏、螺栓緊固。6. 水質的PH值應保持在8.5-9.0之間，每三個月進行一次全面水質檢驗，提交水質檢驗報告?，F(xiàn)場查看，檢測PH值一個問題點扣0.4分小型空調1. 電路滿足負荷要求，電線絕緣良好。2. 風扇、壓縮機運行無噪音，隔塵網(wǎng)按時清潔。3. 制冷

36、劑無泄漏、制冷效果良好。4. 室外機安裝固定良好，無銹蝕。現(xiàn)場查看一個問題點扣0.2分電訊安防系統(tǒng)（10分）內線電話1. 內線電話DP箱或交換機應有相應的出線與實際相吻合的地址編碼圖。2. 部門應有內線電話清單，內線電話放置處應有內線電話表并有效?，F(xiàn)場查看一個問題點扣0.2分背景音樂1. 部門有播放時間及播放的內容的要求。2. 室外背景音樂是否安裝在隱蔽位置，喇叭口適當往下傾斜（防止雨水進入喇叭）。3. 現(xiàn)場各喇叭音質良好，外觀無銹蝕。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點扣0.3分閉路監(jiān)控系統(tǒng)1. 控制中心備有監(jiān)控鏡頭分布清單，每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單。2. 每月對攝像機清潔保養(yǎng)一次，對效果不好的進行

37、調整。3. 每季度對視頻接口進行保養(yǎng)，確保接觸良好，檢查視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺進行保養(yǎng)、清潔。4. 每周檢查錄像效果，磁頭錄像機每周清潔磁頭?，F(xiàn)場查看監(jiān)控效果和錄像效果一個問題點扣0.4分門禁系統(tǒng)1. 門禁設置合理，門禁卡得到有效控制，門禁讀寫器通訊正常。2. 刷卡器上的標識清晰，刷卡器刷卡靈敏，門禁開門按鈕靈活。3. 電動苑門運行均勻穩(wěn)定，沒有異常噪音，開門停留時間合理。4. 每月對電子鎖進行一次普查，檢查靈活性、失電開門、讀卡開門、電源電壓、標識。5. 門禁電源在消防緊急情況應能失電，保證疏散通道的暢通?，F(xiàn)場查看、測驗一個問題點扣0.5分停車場系統(tǒng)1. 系統(tǒng)主機、

38、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠，道閘運行無異常噪聲。 2. 道閘桿上裝有一車一閘標識，道閘旁有防止行人通行的和警示標識。3. 電腦記錄場內車輛數(shù)與場內實際車輛數(shù)相吻合?，F(xiàn)場測驗一個問題點扣0.5分居家對講系統(tǒng)1. 中心與住戶家對講良好，單元機與中心和住戶對講效果良好。2. 試驗中心開門、密碼開門、住戶家開門正常，門關閉正常。3. 檢查電源工作是否正常，各轉換箱端子的緊固?，F(xiàn)場測驗一個問題點扣0.5分居家安防1. 報警地址、記錄準確。2. 報警處理記錄完善。3. 至少每年進行一次雙向測試。檢查記錄一個問題點扣0.5分周界紅外系統(tǒng)1. 外圍紅外每天一次測試試驗。2. 技術員每周進行一次

39、檢查，測試調整靈敏度，檢查沒有綠化等植物阻擋紅外對射。3. 紅外報警探測燈、調取監(jiān)控錄像等聯(lián)動正常。查看質量記錄，測試報警一個問題點扣0.5分中控室設備1. 每月對電子巡更系統(tǒng)進行維護。2. 中控室內顯示器、監(jiān)視矩陣、管理中心電腦設備每月一次進行檢查保養(yǎng)。3. 門禁、監(jiān)控、三表、安防軟件數(shù)據(jù)庫的每月一次定期進行備份，防止遇到計算機被病毒感染后，數(shù)據(jù)庫資料丟失情況的發(fā)生。4. 每季度對園區(qū)內弱電井進行檢查，發(fā)現(xiàn)有積水及時清除。查看記錄、現(xiàn)場一個問題點扣0.5分無線對講系統(tǒng)5. 對講主機能夠呼叫到本部門安全員涉及到的位置。6. 對講手機能夠在不同的位置呼叫到控制中心。測試一個問題點扣0.3分公用設

40、施（10分）會所設備1. 會所設備的技術資料保存完整，對常見和重要故障有處理方案。2. 設備、設施完好無破損、無利角能完全使用，組合類器材各活動連接部位結實、安全、牢固、無松脫，轉動部位有防護罩。3. 桑拿房電爐絲、開關正常，計時器正常，桑拿房報警按鈕能報警。4. 音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機、投影儀能正常使用。5. 酒水吧的設備、設施無積塵、無油漬、無臟水、無雜物。一個問題點扣0.3分立體車庫1. 立體車庫應有相應的維修保養(yǎng)作業(yè)指導書，按規(guī)定頻率和內容進行保養(yǎng)。2. 技術資料保存完整，對常見和重要故障有處理方案。檢查現(xiàn)場、質量記錄一個問題點扣0.4分公共設施1. 室外健身器材使用功能正常，定期維護，無使用安全風險；各種健身設施有使用方法提示和安全提示標識，兒童設施有要求監(jiān)護人陪同使用的警示內容。2. 各種溝、渠、井、池蓋完好，無安全隱患，油漆無脫落；水景、易攀爬的設施有禁止行為警示標識。3. 各種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑無倒塌、斷裂等安全隱患 ，功能良好，油漆無