上海同策2007年金地格林郡竟?fàn)幃a(chǎn)品個案調(diào)查表

1、.競爭個案調(diào)查表調(diào)查人: 調(diào)查日期:2007.08.16基 本 信 息案名:金地格.林郡注冊名:金地.格林郡 投資商:金地集團、云湖集團基地位置: 滬青平公路5599弄開發(fā)商:金地集團售樓處地址：滬青平公路5599弄代理商:上海新聯(lián)康投資顧問有限公司售樓處電話:59720808建筑設(shè)計:澳大利亞BAU建筑設(shè)計公司規(guī)劃設(shè)計：法國德設(shè)計機構(gòu)景觀設(shè)計：ACLA國際（香港）東大環(huán)境建筑樓層:11層高層小洋房、4+1式別墅規(guī)劃用途:住宅工程進(jìn)度:一期完工，二期已完成80%。公開日前:2006.6月交房日期: 2007.09.30前項 目 信 息基地面積:23萬平方米貸款銀行:中行，農(nóng)行，深發(fā)行基本位置圖

2、總建筑面積:34萬平方米貸款額度: 70%貸款額度:70%貸款年限: 30年容積率: 1.40綠化率: 40%主力面積：小高層130平方米、洋房150平方米得房率:小高層82%、洋房90%主力總價:100萬元左右平均總價:90萬 主力房型:3/2/2平均單價: 7000元單價范圍:6500元-7200元面積范圍:46170平米總銷金額:規(guī)劃戶數(shù):1700戶左右銷售戶數(shù):720戶左右（一期）銷售率:99%（一期）物業(yè)公司：金地物業(yè)物管費: 1.7元/平方米車位售價:車位租金:300元/月 車位數(shù)量:一， 環(huán)境分析：外部環(huán)境：金地格林郡位于上海市青浦區(qū)，在老城區(qū)西南滬青平公路與城中南路交匯處，北臨

3、滬青平公路，東靠城中南路，西接漕盈路，南抵A9高速。大交通環(huán)境還是比較方便的，從此小區(qū)開車到市內(nèi)只需40分鐘，而且小區(qū)門口還有直接通往人民廣場的班車，非常的方便。不足之處就是該小區(qū)地理位置有點偏，周遍環(huán)境太差，幾乎沒有什么配套設(shè)施，而且給人的感覺是外邊的環(huán)境和此小區(qū)不是很相陪，而且小區(qū)門口的公路車流量較多，比較嘈雜。內(nèi)部環(huán)境；小區(qū)內(nèi)部產(chǎn)品整體顏色搭配比較有一定的檔次感，主要是已白色為主，局部為深咖啡色，外墻采用的是高級陶土墻面磚，小區(qū)的綠化層次感比較搭配，主流是花園式洋房，走進(jìn)區(qū)內(nèi)綠化率很高。有逾30000平方米大型商業(yè)中心和約1600平方米的主題會所，服務(wù)設(shè)施包括室內(nèi)籃球館、室內(nèi)羽毛球館、健

4、身中心、網(wǎng)球場、游泳池、乒乓球、臺球等。二， 產(chǎn)品分析：該項目總建筑面為34萬平方米，約1700余戶，規(guī)劃有約30000平方米的商業(yè)配套和約1600平方米的運動主題會所，以約130平方米到170平方米別墅式洋房為主體，并輔以少量約100平方米-130平方米的觀景洋房小高層，小區(qū)以新穎的產(chǎn)品形態(tài)、較為獨特的綠化景觀設(shè)計吸引了不少客戶。小區(qū)的物業(yè)很有專業(yè)精神，給我的感覺是比較好的，門口的保安看起來很有精神，里面隨時有巡邏保安，有什么情況可以隨時咨詢他們，他們的服務(wù)和回答都讓我比較滿意。三， 房形與面積分析：別墅式洋房三層,(B-3)建筑面積約132平方,特點是贈送室內(nèi)停車位,贈送約3平方儲藏室,三

5、陽臺設(shè)計,這是個三房二廳二衛(wèi)的設(shè)計,建筑面積約146平方米他的特色在于1.底層帶獨立私家花園,BLOCE圍護,附增12平方米儲藏室.三房133平方米設(shè)計戶型布局緊湊,動靜分區(qū).四， 客源客層分析：該小區(qū)地處青浦老城西南邊，且位置并不是很好，但因為該小區(qū)是中國著名地產(chǎn)公司金地集團開發(fā)，內(nèi)部環(huán)境和物業(yè)管理比較好，所以得到了人們的認(rèn)同，和他們的業(yè)務(wù)員交談中了解到，此項目的主要客戶就是青浦西區(qū)的居民居多，有少量周遍居民，上海市內(nèi)的客戶較少，市內(nèi)客戶主要看好該項目的別墅。五， 價格分析：該項目是由金地公司開發(fā)，此公司的定位就是高檔社區(qū)，所以本項目的定位也是較高，雖然地理位置比較偏遠(yuǎn)，價格仍然屬于比較高的

6、，但大多數(shù)有意向者還是認(rèn)為能夠接受，因為他們是沖著金地公司和他們的服務(wù)去賣該樓盤房子的。六， 去化狀況分析：金地格林郡一期所售房源位于小區(qū)東面，房型為130-160平米的三房和160-170平米的別墅式洋房，其中三房的房子是賣的最好的。目前為止該案一期銷售基本結(jié)束，銷售率99%，目前可售的房源以花園洋房為主。銷售率99%，現(xiàn)在所剩余房源是三房和部分大面積的別墅式洋房。由于該開發(fā)商比較有實力，所以房子賣的很不錯，有意向的人還是比較多的，七， 企劃與業(yè)務(wù)執(zhí)行分析：走進(jìn)該樓盤的售樓處，我就感覺到了一種大氣，里面的裝修和設(shè)計，可以看出他們的策劃水平還是很高的，他們的宣傳資料和會刊給我的感覺也正是很有吸

7、引力的。由于該樓盤賣的比較好，一期幾乎結(jié)束，銷售率達(dá)99%，所以售樓員現(xiàn)在基本上是積累客戶，等待二期的銷售。售樓員也是比較有禮貌和素養(yǎng)，接待過程是比較規(guī)范的。八， 綜述：(SWOT分析)優(yōu)勢：金地格林郡是由著名上市地產(chǎn)公司金地集團開發(fā)，該開發(fā)商的實力和經(jīng)營理念是眾所周知的，所以購房者都比較認(rèn)可該項目，而且該項目的房型設(shè)計和綠化也比較符合大家的需求，是比較有檔次的，還要他們的物業(yè)管理非常的專業(yè)，給人有種回到家的安全的感覺，所以我認(rèn)為他們的房子應(yīng)該還是比較好賣的。劣勢：該項目最大的劣勢有2點，一是位置相對來說，的確是有點偏，而且周遍的生活配套也不是很完善，就目前情況來看，業(yè)主的生活還不是很方便；二是該項目處于滬青平公路旁邊，該公路車流量比較多，所以有些吵雜，一定程度上影響了業(yè)主的生活質(zhì)量。綜合來看，金地格林郡這個項目和我們新城盛景的沖突不是很大，他們的客戶大部分