房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理工作的要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程中本錢管理工作的要點 房地產(chǎn)開發(fā)工程中本錢管理工作的要點 摘要：跟隨著中國房地產(chǎn)職業(yè)的疾速開展，內(nèi)部競爭越來越劇烈，怎么加強工程本錢控制，提高本身的競爭力，是房地產(chǎn)商面對的重要課題之一。這就要求房地產(chǎn)單位要結(jié)合優(yōu)化各方面資源，然后合理有效的控制房地產(chǎn)工程造價本錢。本文詳細從房地產(chǎn)在投資期間、設(shè)計期間和施工期間剖析工程造價的本錢。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；本錢管理；控制；工程 中圖分類號：F293文獻標識碼： A 1.房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理的意義 企業(yè)進行本錢管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低本錢，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的劇烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種

2、管理措施。而本錢控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強本錢管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟開展的要求，可以讓房企有下調(diào)房價的主動權(quán)。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢控制進行研究，對合理利用土地資源，防止房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。 2.房地產(chǎn)工程本錢管理存在的問題 2.1本錢管理的范圍過小 受方案經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對于本錢管理而言，往往只是關(guān)注生產(chǎn)本錢如何管理，而對供給與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過多的考慮，這種觀念往往是達不到市場經(jīng)濟的要求。根據(jù)本錢動因的理論來看，企業(yè)的所有本錢，從生產(chǎn)到消費者手中的所有過程，其本錢不僅僅是指制造本錢，而是貫穿于產(chǎn)品生命周期的一切本錢。所以，本錢管理不僅僅

3、是涵蓋了物質(zhì)產(chǎn)品本錢，同時也涵蓋了非物質(zhì)產(chǎn)品本錢，如人力資源本錢、環(huán)境本錢等。 2.2本錢管理觀念較為落后 以往的本錢管理理念認為降低本錢的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代本錢管理的理論來看，本錢降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少本錢的費用可能會使企業(yè)效益和工程質(zhì)量下降。所以，這樣的本錢管理是一種消極的而不是積極的本錢管理。從這個意義上來說，企業(yè)不應(yīng)該只是采用減少本錢來到達管理本錢的目的，而是要利用科技進步來提高生產(chǎn)率，以便獲得更大的收益。 2.3本錢增加，管理力度下降 如今的地價、建筑勞務(wù)、材料價格都有大幅度的上漲，而房地產(chǎn)生產(chǎn)本錢也就隨之上升，但很多企業(yè)存在本錢管理落后、物流管理失控，

4、嚴重的浪費現(xiàn)象，致使本錢無形中大大上升了。除此之外，還會經(jīng)常出現(xiàn)本錢核算不實的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了到達某些目的成心調(diào)節(jié)所致，企業(yè)好似是盈余，其實是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學的本錢管理意識。所以，本錢管理的力度不大，存在巨大的浪費。 3.加強本錢控制管理的措施 3.1決議方案期間工程造價本錢的控制 在決議方案期間，是房地產(chǎn)商要做工程造價本錢的最為重要的期間，因而，好的籌劃方案書和精確的本錢報價核算是房地產(chǎn)工程能否順暢進行確實保。因而，要做好房地產(chǎn)根底材料的收集和商場研討。房地產(chǎn)工程比擬復雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡單受許多的要素干擾，要求收集許多根

5、底材料和做好商場研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對施工地址的地質(zhì)狀況、大型設(shè)備以及建筑施工材料報價收購進行全方位的了解，要對周邊的環(huán)境和經(jīng)濟開展水平做一個牢靠的剖析和研討。為核算造價本錢人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。 商場研討主要是對行將建造的工程進行可能性和可行性進行剖析，有關(guān)部門要對進行證明，對商場占有率和房地產(chǎn)要求做一個合理的評估；要仔細剖析研討國家對房地產(chǎn)職業(yè)出臺的各項規(guī)那么方法，猜想將來開展的趨勢，為房地產(chǎn)公司開展供給極好的前提條件，為全部工程工程的建造供給牢靠的依據(jù)。 其次，工程工程建造的決議方案應(yīng)多方面征求意見，要采納

6、團體決議方案的手法，處理好當時和長遠利益的聯(lián)系，嚴格各項準那么法令，防止房地產(chǎn)出資的盲目性，然后完結(jié)經(jīng)濟效益的最大化，促進房地產(chǎn)職業(yè)良性開展。 3.2方案期間工程造價本錢的控制 方案期間是全部房地產(chǎn)工程進行造價本錢控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個方面：榜首，要嚴格方案方案的評定，包括根底構(gòu)造、平面方案、施工圖方案以及核算進程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費用等要到達標準。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過錯，不然就會有很大的費事，后果不堪設(shè)想。第

7、三，在方案變更上要依據(jù)實際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會給工程造價本錢添加可猜想性的難度，影響施工工期和質(zhì)量，因而，方案變更要充分考慮技術(shù)、法令、經(jīng)濟和質(zhì)量多方面要素，盡量不添加本錢，掌握好這個度，既不能太高也不能太低，這對造價人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進行限額方案，假設(shè)方案概算超出審定的工程造價或許其他一些過錯，就可以采納以下方法：在方案進程中發(fā)現(xiàn)的過錯，就要在不變更本來方案構(gòu)思、標準和進度下進行無償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過錯，就要依據(jù)合同采納相應(yīng)的結(jié)局方法，方案單位就要承當損失和進行補償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經(jīng)濟，這樣才干極好的控制和辦理工程

8、造價的本錢。 3.3招投標收購期間 招投標收購是房地產(chǎn)工程本錢控制進程中的一個重要環(huán)節(jié)。在這個期間通常存在工程量是不是準確，評標是不是標準，是不是有不正當競爭等一系列問題存在。所以說，在這一期間，我們對設(shè)備、材料收購一定要堅持選用確保工程質(zhì)量，削減收購本錢的準那么。材料收購貨品質(zhì)量好欠好，報價是不是有競爭力，將會對房地產(chǎn)工程的總本錢，以及最終的收益都會有一定的影響。為了對收購期間的費用辦理進行辦理，我們要進行限額收購，并對其間顯著違背辦理基準的費用做出科學的剖析，一起做出科學的決議方案。 3.4施工期間工程造價本錢的控制 施工期間是房地產(chǎn)資金投入量比擬大的期間，對這一期間造價本錢的具體控制和辦

9、理就顯得尤為重要。 加強合同管理 合同在控制與辦理工程造價本錢中的重要性不言而喻，從核算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產(chǎn)公司要有清晰的法令意識和職責意識，盡可能的剖析和總結(jié)出各施工工程的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導致不必要的膠葛和費事。要依據(jù)合同樹立相應(yīng)的監(jiān)督機制，清晰資金的流向，清晰具體施工細那么和職責分工，從本錢辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對工程進度款進行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風險和資金補償膠葛，確保工程按期順暢的進行。 對工程變更的控制 工程變更是為了非常好的完結(jié)工程工程按期竣工，而在施

10、工進程中進行剖析、評估和改善，確保施工更平安合理。工程變更辦理人員不得隨意對工程進行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價人員密切配合，做好具體的技術(shù)鑒定和本錢剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢，使用各方面資本，對工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評估，在歸納各方面定見后斷定是不是進行變更。工程工程變更不能違背合同的各項條款規(guī)那么，必須在合同要求規(guī)模以內(nèi)。變更后的報價要依據(jù)本來規(guī)那么履行，假設(shè)沒有本來報價，就要萬確按合同要求進行合理評價，在通過各方仔細剖析研討后，工程工程才干按變更方案進行。 對施工材料報價的控制 施工材料出資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料報價可以極好的降低工程造價的本錢，

11、進步工程的經(jīng)濟效益。而影響施工原材料報價要素許多，比方運送間隔、天氣狀況、質(zhì)量品牌、質(zhì)料產(chǎn)地、存放時刻等，都會使材料報價的距離很大，這種報價的動搖會對工程造價的本錢發(fā)作很大的影響。這就要求造價人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對商場行情了假設(shè)指掌，挑選報價適宜質(zhì)量有確保的材料；要掌握商場最新動態(tài)和信息，對于不一樣材料的根本狀況進行分類和剖析，收集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，要求最優(yōu)報價和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質(zhì)量牢靠，報價合理的材料，才可有效控制工程造價的本錢，進步工程的經(jīng)濟效益和贏利，確保工程施工的質(zhì)量。 3.5竣工審閱期間工程造價的

12、控制 最終的竣工期間也不能忽略對工程造價的辦理，假設(shè)收官作業(yè)做欠好，還會對全部工程形成不良影響，要確保工程高質(zhì)量的完結(jié)，就要仔細對待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責。主管部門要安排施工單位和方案單位等進行工程質(zhì)量檢驗，造價人員要依據(jù)合同對全部工程的出資進行決算，對財政進行盤查清點，依據(jù)施工方案圖和變更的工程工程進行總結(jié)，理清各方要承當?shù)穆氊熀拓熑?，調(diào)整工程核算和出資。還要導致對竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實際狀況陳述工程量和工程造價，不得隱秘虛報，要合理分配竣工中所需費用，仔細照實的核算本錢，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準時回收；加強工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準時完結(jié)竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財力的浪費，要活潑表現(xiàn)檢驗審閱監(jiān)督作用，加強竣工期間各項資金辦理，不斷總結(jié)經(jīng)驗，為今后的施工供給學習和協(xié)助。 4.結(jié)束