房屋測(cè)繪規(guī)范應(yīng)用問(wèn)題的分析

1、房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用問(wèn)題的分析 房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用問(wèn)題的分析 摘要：當(dāng)前在房屋測(cè)繪中常會(huì)遇到房屋竣工前建筑面積測(cè)算和竣工后建筑面積測(cè)算、不同時(shí)期建筑面積計(jì)算適用標(biāo)準(zhǔn)不同、房屋預(yù)售和登記面積的測(cè)算等諸多涉及到人們切身利益的問(wèn)題，本文詳細(xì)解讀了相關(guān)的法律法規(guī)并對(duì)房屋測(cè)繪中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析和探討。 關(guān)鍵詞：房屋測(cè)繪；建筑面積；差異; 中圖分類號(hào)：P24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 引言：房屋的建筑面積既是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)工程領(lǐng)域一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 又是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證的依據(jù)；同時(shí)也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù),其測(cè)量結(jié)果貫穿房產(chǎn)的征收、開發(fā)、權(quán)籍管理、銷售、

2、交易等全過(guò)程；關(guān)系到國(guó)家、房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和個(gè)人的切身利益。房屋測(cè)繪是在法律標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，遵循一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并使用科學(xué)的測(cè)量技術(shù)手段，得出的法定結(jié)果，是要產(chǎn)生法律后果的行為，測(cè)算的過(guò)程，從某種意義上也是經(jīng)濟(jì)利益的再次分配過(guò)程。 一、房屋測(cè)繪過(guò)程中適用法律法規(guī)的問(wèn)題 從房產(chǎn)的形成過(guò)程來(lái)分析，房屋要嚴(yán)格按照建設(shè)規(guī)劃開工建設(shè)，?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第45條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。?城市房

3、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?第17條房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。從以上的法律法規(guī)來(lái)看房屋竣工驗(yàn)收后規(guī)劃面積即是其法定面積，權(quán)屬登記的房產(chǎn)測(cè)繪面積是在規(guī)劃面積根底上形成的，是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。 1、房屋面積測(cè)繪的實(shí)施主體 商品房銷售管理方法第34條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按工程委托

4、具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房產(chǎn)測(cè)繪管理方法第6條 有以下情形之一的，房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪：1、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋；2、 自然狀況發(fā)生變化的房屋；3、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測(cè)繪的房屋。房產(chǎn)管理中需要的房產(chǎn)測(cè)繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行。 2、房屋的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積、預(yù)售面積的區(qū)別 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)

5、算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。從這條定義來(lái)看房屋的預(yù)測(cè)面積等同于預(yù)售面積，城市商品房預(yù)售管理方法第7條 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。以上提到的商品房預(yù)售方案中包含了預(yù)售樓盤的樓號(hào)、套數(shù)、使用用途、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r。 委托預(yù)測(cè)繪之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要提供經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的全套建筑設(shè)計(jì)圖紙，還要提供土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其他必要的證明材料。為防止施工過(guò)程中改變?cè)O(shè)計(jì)用途或容積率，保證預(yù)測(cè)繪成果滿足國(guó)家相關(guān)文件的規(guī)定，變更圖紙同樣要經(jīng)過(guò)聯(lián)審。房屋預(yù)測(cè)繪必須符合?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)

6、準(zhǔn)?和當(dāng)?shù)氐膶?shí)施細(xì)那么及其它相關(guān)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)那么等規(guī)定，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督。 房產(chǎn)測(cè)繪管理方法第7條 房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。并規(guī)定當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。 從以上條款我們可以得出結(jié)論：預(yù)測(cè)繪結(jié)果無(wú)法與房產(chǎn)自然狀況保持一致，只能作為參考依據(jù)由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，測(cè)算的依據(jù)仍然是建設(shè)工程規(guī)劃面積和相關(guān)的圖紙，使用的標(biāo)準(zhǔn)是?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?，而建設(shè)工程的規(guī)劃施工那么是依據(jù)?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GBT 50353-2005，測(cè)算房屋面積。2個(gè)面積測(cè)算應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)不同結(jié)果也有差異。 值得一提的是,預(yù)測(cè)

7、繪成果包含了房屋的詳細(xì)信息，如預(yù)測(cè)房屋套數(shù)、面積大小及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍和使用功能等，都是購(gòu)房者想知道也應(yīng)當(dāng)知道的內(nèi)容。該成果經(jīng)網(wǎng)上公示并作為預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的依據(jù)后，購(gòu)房者能夠很容易看到房屋的有關(guān)信息，極大地維護(hù)了百姓的知情權(quán)和選擇權(quán)，降低了百姓購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，可以有效地防止盲目購(gòu)房問(wèn)題的發(fā)生。 二、?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?與?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?的差異 ?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?是由國(guó)家建設(shè)部及國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在2000年8月起實(shí)施的，適用范圍為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)及資料。 ?建設(shè)工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?是由國(guó)家建設(shè)部自2005年

8、7月起實(shí)施，適用范圍是新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計(jì)算，是建筑房屋計(jì)算工程量的主要指標(biāo)，是計(jì)算單位工程每平方米預(yù)算造價(jià)的主要依據(jù)。 盡管建筑標(biāo)準(zhǔn)在修訂中與?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?和?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?的有關(guān)內(nèi)容做了協(xié)調(diào)，其計(jì)算規(guī)那么還是存在不少差異： 1、低于2.20米得房屋計(jì)算規(guī)那么不同 ?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?中明確指出：“8.1.2條：房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、調(diào)廊、地下室、室外樓梯燈，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米的永久建筑?！?.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m一下的夾層、插層、技術(shù)層、和層高小于2.20m的地下室和半

9、地下室。 ?建設(shè)工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?中 “3.0.1 單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，并應(yīng)符合以下規(guī)定： 1.單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；高度缺乏2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2 面積。 2.利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)凈高超過(guò)2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積：凈高在1.20m至2.10m 的部位應(yīng)汁算1/2 面積；凈高缺乏l .20m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。 2、陽(yáng)臺(tái)計(jì)算規(guī)那么不同 ?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?中“8.2.1計(jì)算全部建筑面積的范圍：挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按外圍水平投影面積計(jì)算。和“8.2.2計(jì)算一半建筑面積的范圍：未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一

10、半計(jì)算。 ?建設(shè)工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?中“3.0.18 建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。 3、自動(dòng)扶梯等自開工具計(jì)算規(guī)那么不同 ?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?中自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道等是按照樓梯的計(jì)算規(guī)那么進(jìn)行計(jì)算的。 ?建設(shè)工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?中“3.0.24 以下工程不應(yīng)計(jì)算面積 8.自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。?建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?條文說(shuō)明第8條“自動(dòng)扶梯(斜步道滾梯)，除兩端固定在樓層板或梁之外，扶梯本身屬于設(shè)備。為此扶梯不宜計(jì)算建筑面積。水平步道(滾梯)屬于安裝在樓板上的設(shè)備，不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算建筑面積。 上述各條，因兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定不同造成了相同的房屋，參照不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的面積不一致。

11、 三、適用2種不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋建筑面積差異的處理方法 依據(jù)?房屋登記方法?第22條，未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。因此，各地對(duì)于驗(yàn)收后發(fā)的規(guī)劃許可證記載面積與實(shí)測(cè)面積的差異處理，歸納了一下主要有以下幾種： 1、房屋竣工后，規(guī)劃部門驗(yàn)收后出具面積確認(rèn)書，建設(shè)單位到規(guī)劃窗口辦理建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，同時(shí)報(bào)送市房管部門出具的房屋實(shí)測(cè)面積資料。房屋登記面積不能超過(guò)確認(rèn)面積。 2、只要規(guī)劃及其其他職能部門通過(guò)驗(yàn)收的房屋即為合法建造的房屋，測(cè)繪單位的測(cè)繪成果只需符合?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?的要求就行了。 3、和規(guī)劃局協(xié)商有一個(gè)誤差范圍，在范圍內(nèi)可以受理辦證，超出誤差范圍就要求當(dāng)事人到規(guī)劃局重新?lián)Q規(guī)劃證或出具超出局部面積符合規(guī)劃的證明，然后予以受理。 4、房屋測(cè)繪部門適用2種標(biāo)準(zhǔn)算出2個(gè)不同的結(jié)果，只要是采用建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的面積與規(guī)劃一致，證明差異是