房屋倒塌引發(fā)的法律思考

1、房屋倒塌引發(fā)的法律思考 房屋倒塌引發(fā)的法律思考 前不久，在浙江和上海發(fā)生了兩起房屋倒塌事件，留下一片殘磚碎瓦，引發(fā)筆者對(duì)因房屋坍塌而引起的相關(guān)法律問(wèn)題的思考。在坍塌房屋中，牽涉多方法律關(guān)系主體，具體有房屋所有權(quán)人、房屋承租人、物業(yè)效勞公司、建設(shè)單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位等。因房屋坍塌引發(fā)的民事糾紛，通常為合同糾紛和侵權(quán)責(zé)任糾紛，根據(jù)?合同法?第122條之規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)選擇主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。 一、建筑物責(zé)任 因建筑物引發(fā)的侵權(quán)責(zé)任，是指建筑物發(fā)生脫落、墜落或倒塌而造成他人損害。建筑物責(zé)任的理論根底在于交易平安保障義務(wù)，責(zé)任主體對(duì)建筑物具有事實(shí)上支配力，較其他人更具有風(fēng)險(xiǎn)

2、防范之能力和可能，且其享有建筑物帶來(lái)的利益，因此對(duì)建筑物負(fù)有維護(hù)并防止危險(xiǎn)之義務(wù)。 對(duì)引發(fā)建筑物責(zé)任的建筑物瑕疵是否限定在特定形態(tài)，存在兩種立法例：第一類，采取限定主義。此種類型以德國(guó)為代表，?德國(guó)民法典?第836條規(guī)定，導(dǎo)致建筑物致害的建筑物瑕疵僅限于建筑物的坍塌或墜落這兩種類型，對(duì)其他情形那么適用一般侵權(quán)責(zé)任。第二類，采取概括主義。此種立法以瑞士為代表，?瑞士債務(wù)法?第58條規(guī)定，凡建筑物瑕疵導(dǎo)致?lián)p害均承當(dāng)建筑物責(zé)任。我國(guó) ?侵權(quán)責(zé)任法?第85條至第91條規(guī)定物件損害責(zé)任，建筑物責(zé)任為物件損害責(zé)任之一種：第85條規(guī)制建筑物脫落、墜落之情形；第86條規(guī)制建筑物坍塌之情形。顯然，我國(guó)采取限定主

3、義。究其原因，在于我國(guó)對(duì)建筑物責(zé)任采過(guò)錯(cuò)推定或無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，不利于責(zé)任主體，為防止對(duì)責(zé)任主體過(guò)苛的要求，故將建筑物瑕疵限定在上述三種情形，以平衡行為自由和權(quán)益保護(hù)。但應(yīng)注意的是，德國(guó)將建筑物坍塌或墜落作同一處理，均適用過(guò)錯(cuò)推定原那么，而我國(guó)對(duì)兩種情形異其歸責(zé)原那么，對(duì)建筑物脫落、墜落采過(guò)錯(cuò)推定，對(duì)建筑物坍塌那么適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 1.建筑物脫落、墜落 ?侵權(quán)責(zé)任法?第85條規(guī)定建筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害之情形，責(zé)任主體為建筑物所有人、管理人或者使用人，歸責(zé)原那么為過(guò)錯(cuò)推定，建筑所有人、管理人或者使用者可證明自己對(duì)建筑物脫落、墜落沒(méi)有過(guò)錯(cuò)而免責(zé)。所有人、管理人和使用人之間不承當(dāng)連帶責(zé)任，但假設(shè)

4、其中二人以上分別實(shí)施侵權(quán)責(zé)任造成同一損害，且每個(gè)人的侵權(quán)行為均足以導(dǎo)致全部損害的，那么根據(jù)?侵權(quán)責(zé)任法?第11條承當(dāng)連帶責(zé)任。所有人，是否以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記作為判斷依據(jù)，應(yīng)區(qū)分兩種情形：非基于法律行為取得房屋所有權(quán)。對(duì)此，根據(jù)?物權(quán)法?第28條至30條之規(guī)定，不以登記為要件。如合法建造房屋，于房屋建造完畢之時(shí)即取得所有權(quán)，即使未登記亦須承當(dāng)建筑物責(zé)任?；诜尚袨槿〉梅课菟袡?quán)。對(duì)此，以登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即采登記生效主義。未經(jīng)登記者不得作為所有人，但可作為使用人承當(dāng)責(zé)任，如房屋買賣中，買受人已占有房屋但房屋尚未過(guò)戶登記，此時(shí)買受人可認(rèn)定為房屋的使用人。管理人，指依法律或約定對(duì)建筑物

5、負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)之人。依法律規(guī)定者，如相關(guān)機(jī)關(guān)或單位依法管理國(guó)有資產(chǎn)；依約定者，如物業(yè)效勞公司管理居民小區(qū)。使用人，指因租賃、借用或其他情形使用建筑物之人。此外，所有人、管理人和使用人為第一順位責(zé)任主體，有其他責(zé)任人的，可向其追償。 2.建筑物坍塌 ?侵權(quán)責(zé)任法?第86條規(guī)定建筑物坍塌造成他人損害之情形，對(duì)建筑物坍塌造成損害的，承當(dāng)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。對(duì)此情形，立法區(qū)分發(fā)生損害原因之不同而設(shè)置不同的規(guī)制模式：第一種情形，建筑物質(zhì)量問(wèn)題造成坍塌的，由建設(shè)單位和施工單位承當(dāng)連帶責(zé)任，有其他責(zé)任人，可向其追償。建設(shè)單位和建筑單位為第一順位的責(zé)任主體，無(wú)論其對(duì)房屋坍塌是否有過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)承當(dāng)責(zé)任，但房屋坍塌是其

6、他人造成的，那么可以向其他責(zé)任人追償，由其他責(zé)任人承當(dāng)最終的侵權(quán)責(zé)任。施工單位，不限于總承包方，應(yīng)還包括分承包人，轉(zhuǎn)承包人及違法承包人等。其他責(zé)任人，指除施工單位外參與建筑工程的主體，如勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等。第二種情形，因建筑物質(zhì)量本身之外原因?qū)е路课萏?，由其他?zé)任人承當(dāng)責(zé)任。此處的“其他責(zé)任人與上述第一種情形的“其他責(zé)任人不同，這里責(zé)任主體指房屋所有權(quán)人、使用人等，如承租人因違法使用液化氣引發(fā)爆炸，從而導(dǎo)致房屋倒塌。 二、違約責(zé)任 如上所述，因房屋坍塌引發(fā)糾紛多涉及多方主體，有出租人和承租人之間、建設(shè)單位與房屋所有人之間、建設(shè)單位與施工單位之間等。當(dāng)事人如何尋求權(quán)利救濟(jì)，首先應(yīng)

7、區(qū)分當(dāng)事人之間的合同類型，再探尋不同合同違約責(zé)任的歸責(zé)原那么。合同法對(duì)違約責(zé)任采嚴(yán)格責(zé)任，僅在假設(shè)干情形采過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如建設(shè)工程合同中承包人的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因采嚴(yán)格責(zé)任，債務(wù)人對(duì)通常事變亦應(yīng)負(fù)責(zé)，但有權(quán)以不可抗力作為免責(zé)事由。事變，指非因成心過(guò)失發(fā)生的變故。事變可分為不可抗力和通常事變。依?民法通那么?第153條和?合同法?第117條之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見(jiàn)、不能防止和不能克服的客觀情況。通常事變是指?jìng)鶆?wù)人雖盡到其應(yīng)盡之注意義務(wù)而仍不免發(fā)生，但假設(shè)再以特別嚴(yán)密的注意，或可能防止。 1.建設(shè)單位和施工單位之間 建設(shè)單位和施工單位之間存在建設(shè)工程合同，建設(shè)工程合同為特殊的承攬合同。?建筑法?規(guī)定，建設(shè)

8、工程的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程平安標(biāo)準(zhǔn)的要求，此為強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人不得約定降低工程質(zhì)量。?合同法?第280條規(guī)定勘察人、設(shè)計(jì)人因質(zhì)量瑕疵的違約責(zé)任，第281條規(guī)定施工人的違約責(zé)任?？偝邪桨呀ㄔO(shè)工程分包給其他單位的，總承包方與分包方對(duì)分包工程質(zhì)量承當(dāng)連帶責(zé)任。因建筑材料引發(fā)的工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)先判斷建筑材料的提供主體。材料由施工單位提供的，通常先由施工單位向建設(shè)單位承當(dāng)違約責(zé)任，施工單位再向材料提供商主張違約責(zé)任。建設(shè)單位提供材料的，不得向施工單位主張因材料引發(fā)的工程質(zhì)量問(wèn)題。此外，建設(shè)單位在建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收情形下擅自使用的，視為對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的認(rèn)可，不得對(duì)使用局部質(zhì)量主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但

9、承包人仍應(yīng)對(duì)“建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承當(dāng)民事責(zé)任。 2.房屋開(kāi)發(fā)商和房屋現(xiàn)所有人之間 房屋開(kāi)發(fā)商與房屋現(xiàn)所有人之間存在買賣合同關(guān)系，因房屋質(zhì)量瑕疵而導(dǎo)致坍塌的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)?合同法?第153條之規(guī)定承當(dāng)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任。物之瑕疵是指物的實(shí)際性能與應(yīng)有性能存在重大偏離，即物的實(shí)際性能遠(yuǎn)未到達(dá)應(yīng)有性能的標(biāo)準(zhǔn)。物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，無(wú)論開(kāi)發(fā)商有無(wú)過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)承當(dāng)責(zé)任。對(duì)此，買受人有權(quán)解除合同并請(qǐng)求損害賠償。有疑問(wèn)的是，買受人能否基于所有權(quán)受侵害而主張侵權(quán)責(zé)任。德國(guó)民法學(xué)說(shuō)為了保護(hù)買受人，創(chuàng)設(shè)所謂“繼續(xù)侵蝕性損害，認(rèn)為由物之局部瑕疵延伸擴(kuò)大侵害其他局部的，構(gòu)成對(duì)所有

10、權(quán)侵害，因此有權(quán)主張所有權(quán)侵害的侵權(quán)責(zé)任。在我國(guó)，應(yīng)持反對(duì)意見(jiàn)。?產(chǎn)品質(zhì)量法?第41條規(guī)定“因產(chǎn)品存在缺陷造成人身、缺陷產(chǎn)品以外的其他財(cái)產(chǎn)損害的，生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任，明確將產(chǎn)品自傷之情形排除于外。雖然?產(chǎn)品質(zhì)量法?第2條規(guī)定“建設(shè)工程不適用本法規(guī)定，但第41條之立法精神應(yīng)予繼承，產(chǎn)品自身不構(gòu)成所有權(quán)侵害，故買受人不得向開(kāi)發(fā)商主張所有權(quán)侵害。 3.出租人和承租人之間 房屋坍塌而導(dǎo)致承租人無(wú)法再使用承租房屋，假設(shè)因不可抗力原因?qū)е碌?，出租人不承?dāng)違約責(zé)任。出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害即將來(lái)臨，未對(duì)房屋采取維護(hù)和穩(wěn)固措施而導(dǎo)致坍塌的，那么出租人不得免責(zé)，因此種情形不構(gòu)成不可抗力。即使采取穩(wěn)固措施，房屋仍將會(huì)坍塌的，那么出租人不承當(dāng)責(zé)任，因?yàn)榇藭r(shí)出租人的不作為與房屋倒塌之間不存在因果關(guān)系。假設(shè)承租人原因?qū)е路课萏?，如使用液化氣?dǎo)致爆炸或擅自撤除承重墻導(dǎo)致房屋坍塌的，因其違反承租人妥善保管租賃物之義務(wù)而須承當(dāng)違約責(zé)任。