房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的思考

1、房地產(chǎn)企業(yè)全過程本錢控制的思考 房地產(chǎn)企業(yè)全過程本錢控制的思考 【摘要】：房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的根本目的是利潤，工程建設過程前期和過程中，需要時刻關注本錢情況，有意識有方法的對一切可能影響本錢的因素做出監(jiān)控和管理。 【關鍵字】：本錢，全過程控制 中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號： 一、全過程本錢控制的目的 跟大多數(shù)行業(yè)一樣，一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和生命力，最終的衡量標準是利潤，在特定環(huán)境政策下，利潤最大化是每個房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的。本錢管理的理念應貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程，必須要有一定的本錢管理理念和方法，才能讓全過程本錢管理得到有效的實施和發(fā)揮其最大的效果。 二、全過程本錢管理現(xiàn)狀 當

2、前，國家宏觀調(diào)控逐步進入正軌，房地產(chǎn)市場競爭日益劇烈，但是對于全過程本錢控制而言，還是存在很多問題和缺陷，個人認為有以下幾點： 第一， 事后控制為現(xiàn)狀。大局部的工程，本錢控制都滯后于工程的開展，比擬花大力氣在施工工程結(jié)算的本錢控制，而忽略了施工前的圖紙優(yōu)化，施工中的過程控制。 第二， 過程中各部門的本錢控制意識的不同。始終以為本錢控制是本錢部門的事情，設計部、工程部本錢意識不強，造成施工前圖紙優(yōu)化的缺失或力度缺乏，施工過程中本錢監(jiān)管不力等情況。 第三， 本錢控制的盲目性和缺乏體系。無視了長期開展戰(zhàn)略，本錢預測、決策的可有可無，本錢管理對策與戰(zhàn)略目標的脫節(jié)。加上沒有一套完整的本錢管理體系，使得全

3、過程本錢控制概念形同虛設。 第四， 本錢管理手段和方法相對落后，即使有了相應的本錢管理意識，但是沒有比擬現(xiàn)代化的管理手段。局部企業(yè)沒有本錢管理部，即使有也是和工程部或采購部合二為一，這樣把使用費用和控制費用混為一個部門，兩個管理思路的體系在一起，使得從整個工程角度看，本錢控制被削弱或者站在一個比擬弱的地位，大局部時候不能做到公正、有效的本錢控制。 第五， 局部企業(yè)沒有適合自己企業(yè)的本錢核算方法，僅僅是照搬其他工程，使得很多時候本錢的核算不夠全面。 三、房地產(chǎn)企業(yè)全過程本錢控制的思路 全過程本錢管理指的是，一個工程從設計方案、規(guī)劃指標、到現(xiàn)場的施工情況等，整個過程中時刻關注并有效的對本錢進行監(jiān)控

4、和管理。 全過程本錢管理大致分為以下幾個步驟：取得土地前的本錢估算；制定目標本錢；施工過程中本錢監(jiān)管；施工完成后的審核 1、 前期工程決策階段的本錢管理。 首先，本錢管理的前身為工程估算。在房地產(chǎn)企業(yè)拿地之前， 需根據(jù)土地的位置、 市政配套、產(chǎn)品的組合、 地質(zhì)情況、 產(chǎn)品的采購情況、工程定位及初步預估的售價，本錢管理部需提供一個本錢的估算，以便公司決策是否拍賣此地。比方占工程較大成外鄉(xiāng)方工程、混凝土、石材、砌塊、砂石等原材料的運輸距離及采購本錢都對工程的本錢盈利等都有一定的影響。 其次，本錢管理的起點目標本錢的設定。土地的市場情況，對該工程再做詳細的工程前 期籌劃，工程前期籌劃完成后，我們就進

5、入了工程的設計階段。設計階段對工程的本錢控制影響占到75甚至更多，所以公司需要在設計階段花較大力氣控制本錢。這樣，公司本錢控制部須直接深入到工程設計階段，伙同設計人員、銷售、財務及工程人員根據(jù)工程的定位以及工程的方案設計進行目標本錢的編制和設定。 2、 設計階段的本錢管理 首先，對工程的建筑方案進行測算，防止工程在設計階段超出目標本錢的設定值。建筑方案要從方案、測算、與目標本錢比照、調(diào)整工程本錢和利潤表，所有的這一套程序和工作，都是要保證工程本錢的準確性，實現(xiàn)工程本錢的控制。 其次，是本錢管理的結(jié)構方案設計。由于在目標本錢中會設定混凝土和鋼筋的單位建筑面積的含量，設計部提供初步的電子版本圖紙給

6、本錢部，本錢部根據(jù)電子幅員紙進行本錢測算，在到達結(jié)構指標最優(yōu)化的同時，確保工程本錢和利潤的準確性。 第三，園林工程設計階段的本錢管理。園建工程要通過一系列的強制要求對園建工程進行控制。如要求軟硬景比例不應小于7/3、大樹的數(shù)量不應大于1 棵/100m2，草皮的數(shù)量不應小于整個綠化面積的70等等，這些都是通過工程本錢管理中的數(shù)據(jù)對設計進行控制。 第四，設備選型階段的本錢管理。根據(jù)樓盤品質(zhì)的不同，在目標本錢限定的條件下，設備工程師考慮品牌時只能在目標本錢以下進行選型，防止設備工程師經(jīng)常要求的一些非標設備。 3、工程施工階段本錢控制 工程的實施階段資金投入大，持續(xù)時間長，也是履行合約的關鍵階段 因此

7、針對工期、本錢、質(zhì)量、合約等方面的有效控制是降低本錢的關鍵工程施工組織設計決定著工程的具體實施，應選擇優(yōu)秀的施工方案并要求施工單位嚴格按照經(jīng)過建設單位審核認可的施工組織設計施工，以減少額外費用支出 同時，施工進度方案既要保證施工任務按時完成，又要減少趕工等費用的增加，合理安排施工順序，在不影響總工期的情況下，利用對非關鍵線路工序的調(diào)整，進行資源優(yōu)化，到達降低工程本錢，合理安排資金使用施工階段本錢控制的關鍵是嚴格控制工程變更，開發(fā)商或者業(yè)主方的工程造價人員要嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，在不影響使用功能的情況下盡量減少變更造成的不必要的工程費用支出，防止投資失控 有條件的開發(fā)商可

8、以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握控制工程造價的變化情況 此外在制度上必須制定嚴格的工程量四方簽證制度，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位工程經(jīng)理 總監(jiān)理工程師設計單位代表 房地產(chǎn)開發(fā)方代表四方共同簽字方為有效工程施工階段降低本錢還應嚴格控制工程款的支付以及各項費用的使用 當工程進度未到達合同規(guī)定的付款要求時，不能為了緩解承包商的資金壓力而提前支付以免會造成開發(fā)商投資失控；到達付款要求時，工程師也要根據(jù)工程計量的結(jié)果，扣除不合格的工作量 在費用使用方面，應嚴格控制各項管理費和現(xiàn)場經(jīng)費，合理使用廣告籌劃費，減少銷售本錢，最大限度降低占道費 綠化賠償費和其他補償費等靜態(tài)投資。 4、工程竣工

9、驗收階段本錢控制 首先，結(jié)算過程中的本錢管理。本錢管理首先要檢查工程結(jié)算數(shù)據(jù)的準確性，由于工程在實施過程中，本錢管理一直作為一個高壓線時刻警告工程本錢，故如果結(jié)算中出現(xiàn)與本錢管理相差較大的話，我們首先對結(jié)算的準確性做一仔細的檢查，確定無誤后，然后找出并修訂我們在該工程實施過程中的漏洞。并且注意在下一階段或新工程開始時對該環(huán)節(jié)中的重點防范。 其次，其他工程本錢管理的本錢管理借鑒。工程完工后，我們需要對該工程的本錢管理情況作本錢總結(jié)，提供工程管理過程中的本錢管理控制情況并為以后的工程做鋪墊。另外，一個工程的本錢管理變?yōu)樽詈蟮慕Y(jié)算本錢，除了提交完本錢總結(jié)后，我們還需要作一個結(jié)算指標庫，給后來的工程作一指引。 四、結(jié)語 房地產(chǎn)全過程本錢控制是一項系統(tǒng)工程，不是一個部門一個人努力就能完成的。房地產(chǎn)企業(yè)一定要讓每個部門的每個員工在心里樹立本錢控制意識，樹立全過程本錢控制的觀念，才能建立完整的本