地租理論地價(jià)理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1地租理論地價(jià)理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間地租理論地價(jià)理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布分布第1頁(yè)/共80頁(yè)第2頁(yè)/共80頁(yè)的的不同，將導(dǎo)致不同的地租、地價(jià)。不同，將導(dǎo)致不同的地租、地價(jià)。第3頁(yè)/共80頁(yè)第4頁(yè)/共80頁(yè)書(shū)中進(jìn)行了集中地闡述。書(shū)中進(jìn)行了集中地闡述。第5頁(yè)/共80頁(yè)第6頁(yè)/共80頁(yè)第7頁(yè)/共80頁(yè)第8頁(yè)/共80頁(yè)第9頁(yè)/共80頁(yè)第10頁(yè)/共80頁(yè)第11頁(yè)/共80頁(yè)第12頁(yè)/共80頁(yè) （2 2）絕對(duì)地租）絕對(duì)地租 在資本主義土地私有制條件下，不僅存在級(jí)差地租，而且在資本主義土地私有制條件下，不僅存在級(jí)差地租，而且還還存在絕對(duì)地租。絕對(duì)地租是指由土地所有權(quán)存在所決定的不論存在絕對(duì)地租。絕對(duì)地

2、租是指由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須繳納的地租，也就是無(wú)論租種好地還租種什么樣的土地都必須繳納的地租，也就是無(wú)論租種好地還是壞地，都必須交納絕對(duì)地租。是壞地，都必須交納絕對(duì)地租。 （3 3）壟斷地租）壟斷地租 壟斷地租是指由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租壟斷地租是指由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租。正如馬克思所指出的正如馬克思所指出的“這是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，由于這是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，由于土地所有者對(duì)這塊具有獨(dú)特性質(zhì)的土地的所有權(quán)而轉(zhuǎn)化為地租土地所有者對(duì)這塊具有獨(dú)特性質(zhì)的土地的所有權(quán)而轉(zhuǎn)化為地租，并以這種形式落人土地所有者手中并以這種形式落人土地所

3、有者手中”。 第13頁(yè)/共80頁(yè)城市地租城市地租 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的土地關(guān)系表現(xiàn)得更為活躍，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的土地關(guān)系表現(xiàn)得更為活躍，對(duì)城市地租的研究也表現(xiàn)出更為重要的實(shí)際意義。對(duì)城市地租的研究也表現(xiàn)出更為重要的實(shí)際意義。 (1)(1)城市地租的特點(diǎn)城市地租的特點(diǎn) 與農(nóng)業(yè)地租相比，具有其特殊的性質(zhì)如下：與農(nóng)業(yè)地租相比，具有其特殊的性質(zhì)如下： 城市地租在量上一般應(yīng)高于農(nóng)業(yè)地租城市地租在量上一般應(yīng)高于農(nóng)業(yè)地租 城市土地是由農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化而來(lái)的，而這種轉(zhuǎn)化只有當(dāng)土城市土地是由農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化而來(lái)的，而這種轉(zhuǎn)化只有當(dāng)土地所有者的收益大于其原來(lái)的收益時(shí)才會(huì)發(fā)生。城市與農(nóng)村相地所有者的收益大于其

4、原來(lái)的收益時(shí)才會(huì)發(fā)生。城市與農(nóng)村相比有較高的區(qū)位，使城市土地的開(kāi)發(fā)程度和集約利用程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比有較高的區(qū)位，使城市土地的開(kāi)發(fā)程度和集約利用程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村土地，因此其地租水平也高于周?chē)霓r(nóng)業(yè)用地。對(duì)于高于農(nóng)村土地，因此其地租水平也高于周?chē)霓r(nóng)業(yè)用地。對(duì)于城市級(jí)差地租城市級(jí)差地租來(lái)說(shuō)更是這樣，它在數(shù)量上要比農(nóng)業(yè)級(jí)差地租來(lái)說(shuō)更是這樣，它在數(shù)量上要比農(nóng)業(yè)級(jí)差地租大得多。大得多。第14頁(yè)/共80頁(yè) 區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式 城市土地具有不同的地租形態(tài)，但對(duì)于城市土地的利用來(lái)城市土地具有不同的地租形態(tài)，但對(duì)于城市土地的利用來(lái)說(shuō)，說(shuō)，土地區(qū)位起著特別重要的作用，因?yàn)橥恋?/p>

5、區(qū)位影響著土地的利土地區(qū)位起著特別重要的作用，因?yàn)橥恋貐^(qū)位影響著土地的利用功能分布，區(qū)位也影響土地使用者的選址決策和生產(chǎn)效益等用功能分布，區(qū)位也影響土地使用者的選址決策和生產(chǎn)效益等。因?yàn)槭褂糜欣麉^(qū)位建筑地段的企業(yè)，如靠近銷(xiāo)售市場(chǎng)，或者交因?yàn)槭褂糜欣麉^(qū)位建筑地段的企業(yè)，如靠近銷(xiāo)售市場(chǎng)，或者交通運(yùn)輸條件好，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量大，獲得通運(yùn)輸條件好，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量大，獲得信息等特種資源容易而且費(fèi)用較低，因此他們能大幅降低經(jīng)營(yíng)信息等特種資源容易而且費(fèi)用較低，因此他們能大幅降低經(jīng)營(yíng)成本，提高效率，獲得較高的超額利潤(rùn)。應(yīng)該注意，這個(gè)位置成本，提高效率，獲得較高的超額利潤(rùn)。應(yīng)該

6、注意，這個(gè)位置指的是經(jīng)營(yíng)地塊離城市中心位置的距離，這個(gè)中心指的是城市指的是經(jīng)營(yíng)地塊離城市中心位置的距離，這個(gè)中心指的是城市功能中心。功能中心。 第15頁(yè)/共80頁(yè) 商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài) 土地區(qū)位是影響城市土地利用的主要因素，評(píng)價(jià)城市各類(lèi)土地區(qū)位是影響城市土地利用的主要因素，評(píng)價(jià)城市各類(lèi)土土地利用的主要標(biāo)準(zhǔn)也是土地區(qū)位。但對(duì)于不同的城市用地類(lèi)型地利用的主要標(biāo)準(zhǔn)也是土地區(qū)位。但對(duì)于不同的城市用地類(lèi)型，區(qū)位的程度是不同的，有些對(duì)土地的區(qū)位較為敏感，而有些則區(qū)位的程度是不同的，有些對(duì)土地的區(qū)位較為敏感，而有些則不太敏感，而其中以商業(yè)用地對(duì)土地區(qū)位的反映最為敏感，在不

7、太敏感，而其中以商業(yè)用地對(duì)土地區(qū)位的反映最為敏感，在繁華的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)商業(yè)較之零星散落的商店更易吸引消費(fèi)者繁華的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)商業(yè)較之零星散落的商店更易吸引消費(fèi)者，作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧客密度及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的，由于受顧客密度的影響客密度及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的，由于受顧客密度的影響使商業(yè)地租從市中心繁華區(qū)向城市邊緣區(qū)的遞減幅度增大。其使商業(yè)地租從市中心繁華區(qū)向城市邊緣區(qū)的遞減幅度增大。其他用地的地租的變化則較小或不明顯，如某些工業(yè)用地從市中他用地的地租的變化則較小或不明顯，如某些工業(yè)用地從市中心向城

8、市邊緣的地租變化表現(xiàn)為平行線甚至為遞增的變化規(guī)律心向城市邊緣的地租變化表現(xiàn)為平行線甚至為遞增的變化規(guī)律。第16頁(yè)/共80頁(yè) 城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性 城市壟斷地租主要是由于占據(jù)較好位置而形成的壟斷價(jià)格城市壟斷地租主要是由于占據(jù)較好位置而形成的壟斷價(jià)格。由于區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式，而區(qū)位又具有不可由于區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式，而區(qū)位又具有不可移動(dòng)性，這樣就很容易通過(guò)土地所有權(quán)的壟斷產(chǎn)生壟斷地租。移動(dòng)性，這樣就很容易通過(guò)土地所有權(quán)的壟斷產(chǎn)生壟斷地租。 這種較好區(qū)位的土地一般被稱(chēng)為這種較好區(qū)位的土地一般被稱(chēng)為“黃金地段黃金地段”，其地租要，其地租要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)

9、高于周?chē)耐恋兀捎谶@種地段的形成是由于長(zhǎng)時(shí)期投資積遠(yuǎn)高于周?chē)耐恋?，由于這種地段的形成是由于長(zhǎng)時(shí)期投資積累的結(jié)果，一般這種情況比較難以改變，且隨著時(shí)間的變化，累的結(jié)果，一般這種情況比較難以改變，且隨著時(shí)間的變化，地租一般不會(huì)下降，反而還會(huì)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。在實(shí)踐中地租一般不會(huì)下降，反而還會(huì)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。在實(shí)踐中，城市中心區(qū)土地的供需缺口較大，比較農(nóng)業(yè)用地具有更大的壟城市中心區(qū)土地的供需缺口較大，比較農(nóng)業(yè)用地具有更大的壟斷性。斷性。 第17頁(yè)/共80頁(yè) 城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性 城市的開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房城市的

10、開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房屋屋建設(shè)投資。在一般情況下，對(duì)城市建設(shè)投資的增加，都會(huì)帶來(lái)建設(shè)投資。在一般情況下，對(duì)城市建設(shè)投資的增加，都會(huì)帶來(lái)相應(yīng)地租的增加，而且這種效益不僅限于投資所在的地塊，也相應(yīng)地租的增加，而且這種效益不僅限于投資所在的地塊，也會(huì)影響和帶動(dòng)周?chē)貐^(qū)的發(fā)展和租金的上升，呈現(xiàn)出明顯的正會(huì)影響和帶動(dòng)周?chē)貐^(qū)的發(fā)展和租金的上升，呈現(xiàn)出明顯的正外部性。外部性。 城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性 城市的形成是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史過(guò)程。與農(nóng)村土地投資相比城市的形成是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史過(guò)程。與農(nóng)村土地投資相比，城市土地所需的投資量巨大，且一個(gè)城市的發(fā)展依賴(lài)于長(zhǎng)

11、期、城市土地所需的投資量巨大，且一個(gè)城市的發(fā)展依賴(lài)于長(zhǎng)期、不斷的投資積累過(guò)程。隨著對(duì)城市投資的積累，城市的功能不不斷的投資積累過(guò)程。隨著對(duì)城市投資的積累，城市的功能不斷完善，作用逐漸增強(qiáng)，地租也逐步增長(zhǎng)。斷完善，作用逐漸增強(qiáng)，地租也逐步增長(zhǎng)。第18頁(yè)/共80頁(yè) (2)城市級(jí)差地租城市級(jí)差地租 城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式，與農(nóng)業(yè)級(jí)差地租城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式，與農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相相同，是由于土地等級(jí)不同帶來(lái)的。同，是由于土地等級(jí)不同帶來(lái)的。 城市土地等級(jí)不同主要表現(xiàn)為土地位置距市中心的遠(yuǎn)近城市土地等級(jí)不同主要表現(xiàn)為土地位置距市中心的遠(yuǎn)近，交通是否便利，配套設(shè)施是否完善等。交通是否

12、便利，配套設(shè)施是否完善等。 城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷。城市城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷。城市土土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有比農(nóng)業(yè)土地更強(qiáng)的壟斷性，一旦某一地塊的經(jīng)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有比農(nóng)業(yè)土地更強(qiáng)的壟斷性，一旦某一地塊的經(jīng)營(yíng)權(quán)被確定下來(lái)，在其規(guī)定的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)對(duì)其他的經(jīng)營(yíng)主體具有排權(quán)被確定下來(lái)，在其規(guī)定的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)對(duì)其他的經(jīng)營(yíng)主體具有排他性。他性。 城市級(jí)差地租的形式也分為級(jí)差地租城市級(jí)差地租的形式也分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租和級(jí)差地租。第19頁(yè)/共80頁(yè) 由于城市內(nèi)各地段的土地離市場(chǎng)的位置不同，交通和配由于城市內(nèi)各地段的土地離市場(chǎng)的位置不同，交通和配套套設(shè)施條件不同，所造成的相同投資的邊

13、際收益不同而產(chǎn)生的超設(shè)施條件不同，所造成的相同投資的邊際收益不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租被稱(chēng)為城市級(jí)差地租額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租被稱(chēng)為城市級(jí)差地租I。 在城市發(fā)展過(guò)程中，由于國(guó)家和企業(yè)在同一地塊上連續(xù)在城市發(fā)展過(guò)程中，由于國(guó)家和企業(yè)在同一地塊上連續(xù)追追加投資所造成的投資邊際收益不同產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地加投資所造成的投資邊際收益不同產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，被稱(chēng)為城市級(jí)差地租租，被稱(chēng)為城市級(jí)差地租。 如新城開(kāi)發(fā)和舊城改造，由于開(kāi)發(fā)改造前的投資較少，如新城開(kāi)發(fā)和舊城改造，由于開(kāi)發(fā)改造前的投資較少，投投資的邊際收益較低，級(jí)差地租也較少，開(kāi)發(fā)改造后由于從總體資的邊際收益較低，級(jí)差地租也較少，開(kāi)發(fā)

14、改造后由于從總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等多方面追加了大量的投資，使環(huán)境得到極大規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等多方面追加了大量的投資，使環(huán)境得到極大的改善，這些地塊的價(jià)值也得到大幅度的提升，導(dǎo)致這一地價(jià)的改善，這些地塊的價(jià)值也得到大幅度的提升，導(dǎo)致這一地價(jià)大幅升值的原因就是這個(gè)地區(qū)土地的級(jí)差地租大幅升值的原因就是這個(gè)地區(qū)土地的級(jí)差地租大大地增加了大大地增加了。第20頁(yè)/共80頁(yè) (3)城市絕對(duì)地租城市絕對(duì)地租 決定絕對(duì)地租是否存在的原因是土地所有權(quán)的壟斷，而與決定絕對(duì)地租是否存在的原因是土地所有權(quán)的壟斷，而與土土地的用途無(wú)關(guān)，所以城市用地存在絕對(duì)地租。地的用途無(wú)關(guān)，所以城市用地存在絕對(duì)地租。 城市絕對(duì)地租以農(nóng)業(yè)地租為

15、基礎(chǔ)。由于城市土地與農(nóng)村城市絕對(duì)地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)。由于城市土地與農(nóng)村土土地相鄰，所以從城市到農(nóng)村，地租的水平是逐漸變化的，并且地相鄰，所以從城市到農(nóng)村，地租的水平是逐漸變化的，并且城市邊緣處土地的地租由周?chē)r(nóng)村土地的地租來(lái)確定。城市邊緣處土地的地租由周?chē)r(nóng)村土地的地租來(lái)確定。 城市地租額以與其毗鄰的農(nóng)業(yè)土地的地租額為最低界限城市地租額以與其毗鄰的農(nóng)業(yè)土地的地租額為最低界限。這一最低界限就是城市劣等地所能提供的絕對(duì)地租。這一最低界限就是城市劣等地所能提供的絕對(duì)地租。 劣等地存在絕對(duì)地租，不存在級(jí)差地租；優(yōu)等土地存在劣等地存在絕對(duì)地租，不存在級(jí)差地租；優(yōu)等土地存在絕絕對(duì)地租，又存在級(jí)差地租。對(duì)

16、地租，又存在級(jí)差地租。第21頁(yè)/共80頁(yè) (4)城市壟斷地租城市壟斷地租 城市壟斷地租指由于城市某些特殊地塊具有稀有功能，對(duì)城市壟斷地租指由于城市某些特殊地塊具有稀有功能，對(duì)這些稀有功能的壟斷所帶來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟斷價(jià)格所形成這些稀有功能的壟斷所帶來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟斷價(jià)格所形成的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。它是繼城市級(jí)差地租和絕對(duì)地的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。它是繼城市級(jí)差地租和絕對(duì)地租這兩種基本的地租形式之外的一種個(gè)別的、特殊的地租形式租這兩種基本的地租形式之外的一種個(gè)別的、特殊的地租形式。 由于壟斷價(jià)格取決于購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和支付能力，而由于壟斷價(jià)格取決于購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和支付能力，而與

17、與它的生產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值關(guān)系不大，因此，具有這種購(gòu)買(mǎi)欲望和支它的生產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值關(guān)系不大，因此，具有這種購(gòu)買(mǎi)欲望和支付能力的人越多，其價(jià)格也就越高，壟斷地租就越多。那些由付能力的人越多，其價(jià)格也就越高，壟斷地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地塊和由名勝形成的特殊地塊。如北京的名牌名店形成的特殊地塊和由名勝形成的特殊地塊。如北京的全聚德烤鴨店所在地，杭州的西湖等。許多人會(huì)慕名而來(lái)購(gòu)買(mǎi)全聚德烤鴨店所在地，杭州的西湖等。許多人會(huì)慕名而來(lái)購(gòu)買(mǎi)或旅游，由于這些特殊地塊的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)被某些企業(yè)壟斷著，或旅游，由于這些特殊地塊的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)被某些企業(yè)壟斷著，盡管這些地方的價(jià)格是壟斷價(jià)格，人們也樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)。盡管這些地方

18、的價(jià)格是壟斷價(jià)格，人們也樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)。 第22頁(yè)/共80頁(yè)社會(huì)主義地租存在的理論分析社會(huì)主義地租存在的理論分析 社會(huì)主義和資本主義的地租有著根本的區(qū)別：社會(huì)主義和資本主義的地租有著根本的區(qū)別： (1)社會(huì)主義級(jí)差地租社會(huì)主義級(jí)差地租 由于社會(huì)主義條件下仍然存在經(jīng)濟(jì)利益相對(duì)獨(dú)立的不同由于社會(huì)主義條件下仍然存在經(jīng)濟(jì)利益相對(duì)獨(dú)立的不同的的土地所有者和土地使用者，土地資源依然是稀缺和有限的，必土地所有者和土地使用者，土地資源依然是稀缺和有限的，必然會(huì)形成經(jīng)營(yíng)上的壟斷，級(jí)差地租產(chǎn)生的原因在社會(huì)主義條件然會(huì)形成經(jīng)營(yíng)上的壟斷，級(jí)差地租產(chǎn)生的原因在社會(huì)主義條件下依然存在，即依然有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因。

19、下依然存在，即依然有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因。表現(xiàn)為國(guó)家或集體所有者和土地使用者憑借對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟表現(xiàn)為國(guó)家或集體所有者和土地使用者憑借對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷，使土地的級(jí)差收益轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。斷，使土地的級(jí)差收益轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。 第23頁(yè)/共80頁(yè) 社會(huì)主義條件下依然有土地的肥沃程度和位置的差別以社會(huì)主義條件下依然有土地的肥沃程度和位置的差別以及及集約經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益的差別，這種客觀物質(zhì)條件差異是任何集約經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益的差別，這種客觀物質(zhì)條件差異是任何社會(huì)性質(zhì)所無(wú)法改變的，這種自然力的差異是客觀存在的。所社會(huì)性質(zhì)所無(wú)法改變的，這種自然力的差異是客觀存在的。所以，級(jí)以，級(jí) 差地租的形成條

20、件仍然存在。差地租的形成條件仍然存在。 通過(guò)前面我們對(duì)級(jí)差地租的分析可知，社會(huì)主義級(jí)差地通過(guò)前面我們對(duì)級(jí)差地租的分析可知，社會(huì)主義級(jí)差地租租也是構(gòu)成不同地區(qū)、不同部門(mén)和不同單位經(jīng)濟(jì)利益差別的一個(gè)也是構(gòu)成不同地區(qū)、不同部門(mén)和不同單位經(jīng)濟(jì)利益差別的一個(gè)重要因素。承認(rèn)這些差別，照顧差別，避免平均主義，是在社重要因素。承認(rèn)這些差別，照顧差別，避免平均主義，是在社會(huì)主義條件下充分調(diào)動(dòng)生產(chǎn)單位和農(nóng)民積極性的一個(gè)關(guān)鍵。在會(huì)主義條件下充分調(diào)動(dòng)生產(chǎn)單位和農(nóng)民積極性的一個(gè)關(guān)鍵。在實(shí)際中，正確處理好級(jí)差地租的分配問(wèn)題，是完善社會(huì)主義生實(shí)際中，正確處理好級(jí)差地租的分配問(wèn)題，是完善社會(huì)主義生產(chǎn)關(guān)系的重要保證。產(chǎn)關(guān)系的重

21、要保證。第24頁(yè)/共80頁(yè) 為了處理好社會(huì)主義土地所有者和使用者之間的利益關(guān)為了處理好社會(huì)主義土地所有者和使用者之間的利益關(guān)系，系， 級(jí)差地租的分配應(yīng)遵循以下基本原則：對(duì)于級(jí)差地租級(jí)差地租的分配應(yīng)遵循以下基本原則：對(duì)于級(jí)差地租I，集體，集體土地應(yīng)歸集體土地所有者，由國(guó)家投資的部分級(jí)差地租土地應(yīng)歸集體土地所有者，由國(guó)家投資的部分級(jí)差地租I應(yīng)歸應(yīng)歸國(guó)國(guó) 家，國(guó)有土地應(yīng)歸國(guó)家土地所有者；對(duì)于級(jí)差地租家，國(guó)有土地應(yīng)歸國(guó)家土地所有者；對(duì)于級(jí)差地租，在經(jīng)，在經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)則應(yīng)按誰(shuí)投資歸誰(shuí)所有，經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)以后歸國(guó)家或集體所有期內(nèi)則應(yīng)按誰(shuí)投資歸誰(shuí)所有，經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)以后歸國(guó)家或集體所有者。者。 由此可知，土地經(jīng)營(yíng)期或使用

22、期的長(zhǎng)短直接決定投資的由此可知，土地經(jīng)營(yíng)期或使用期的長(zhǎng)短直接決定投資的回回收狀況和投資者利益的大小。因此，在確定農(nóng)地承包期和城市收狀況和投資者利益的大小。因此，在確定農(nóng)地承包期和城市土地出讓期的實(shí)踐中，要綜合考慮所有者和使用者的利益關(guān)系土地出讓期的實(shí)踐中，要綜合考慮所有者和使用者的利益關(guān)系，否則會(huì)影響投資者的合理預(yù)期，并最終影響到土地的合理和有否則會(huì)影響投資者的合理預(yù)期，并最終影響到土地的合理和有效利用。效利用。第25頁(yè)/共80頁(yè) (2)社會(huì)主義絕對(duì)地租社會(huì)主義絕對(duì)地租 在社會(huì)主義條件下，存在國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所在社會(huì)主義條件下，存在國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有有權(quán)的壟斷，土地使用者在使

23、用土地時(shí)必須向國(guó)家或集體租賃土權(quán)的壟斷，土地使用者在使用土地時(shí)必須向國(guó)家或集體租賃土地并支付絕對(duì)地租，即絕對(duì)地租存在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件仍然存在地并支付絕對(duì)地租，即絕對(duì)地租存在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件仍然存在。 在城市，多種用地形式并存，而不同用途所起的作用不在城市，多種用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，同，不同用途支付地租的來(lái)源也不同。但它都來(lái)源于其產(chǎn)品的壟斷不同用途支付地租的來(lái)源也不同。但它都來(lái)源于其產(chǎn)品的壟斷價(jià)格。價(jià)格。 具體來(lái)說(shuō)，工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用地的絕具體來(lái)說(shuō)，工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用地的絕對(duì)對(duì)地租來(lái)源于其剩余產(chǎn)品價(jià)值的直接扣除，居民住宅用地來(lái)源于地租來(lái)源于其剩余產(chǎn)品價(jià)值

24、的直接扣除，居民住宅用地來(lái)源于消費(fèi)者的個(gè)人收入支付，非營(yíng)業(yè)性單位用地則可免征絕對(duì)地租消費(fèi)者的個(gè)人收入支付，非營(yíng)業(yè)性單位用地則可免征絕對(duì)地租。因此社會(huì)因此社會(huì)主義條件下，絕對(duì)地租的存在是必然的。主義條件下，絕對(duì)地租的存在是必然的。 第26頁(yè)/共80頁(yè) 社會(huì)主義條件下地租的作用社會(huì)主義條件下地租的作用 建立和完善社會(huì)主義的地租理論，不僅有利于地租理論建立和完善社會(huì)主義的地租理論，不僅有利于地租理論的的發(fā)展，也會(huì)對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的完善，優(yōu)化土發(fā)展，也會(huì)對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的完善，優(yōu)化土地資源配地資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮積極的作用。置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮積極的作用。 （1）有利于完

25、善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論）有利于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求以市場(chǎng)機(jī)制配置資源，而價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求以市場(chǎng)機(jī)制配置資源，而價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)機(jī)制的主要內(nèi)容，地租、地價(jià)是土地的價(jià)格，是價(jià)格機(jī)制在房地制的主要內(nèi)容，地租、地價(jià)是土地的價(jià)格，是價(jià)格機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，對(duì)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的意義極為重大。產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，對(duì)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的意義極為重大。 社會(huì)主義地租理論的建立與發(fā)展為建立和完善地租、地社會(huì)主義地租理論的建立與發(fā)展為建立和完善地租、地價(jià)價(jià)體系提供了理論依據(jù)。社會(huì)主義地租、地價(jià)體系的形成和完善體系提供了理論依據(jù)。社會(huì)主義地租、地價(jià)體系的形成和完善，使土地資源的配置可以

26、通過(guò)地租、地價(jià)的變動(dòng)來(lái)進(jìn)行，為土地使土地資源的配置可以通過(guò)地租、地價(jià)的變動(dòng)來(lái)進(jìn)行，為土地有效利用創(chuàng)造了條件。有效利用創(chuàng)造了條件。 第27頁(yè)/共80頁(yè)（2）有利于有效地配置資源）有利于有效地配置資源 價(jià)格機(jī)制對(duì)土地資源的配置離不開(kāi)地租和地價(jià)，它們是價(jià)格機(jī)制對(duì)土地資源的配置離不開(kāi)地租和地價(jià)，它們是價(jià)價(jià)格機(jī)制作用的基礎(chǔ)。格機(jī)制作用的基礎(chǔ)。 每個(gè)地塊的用途主要由不同產(chǎn)業(yè)的付租能力來(lái)決定，付租每個(gè)地塊的用途主要由不同產(chǎn)業(yè)的付租能力來(lái)決定，付租能力較高且對(duì)土地區(qū)位較敏感的產(chǎn)業(yè)占有地租較高的地塊，如能力較高且對(duì)土地區(qū)位較敏感的產(chǎn)業(yè)占有地租較高的地塊，如地租最高的商業(yè)中心由大型零售商業(yè)、大銀行、大公司等占據(jù)地

27、租最高的商業(yè)中心由大型零售商業(yè)、大銀行、大公司等占據(jù)，而付租能力較低的產(chǎn)業(yè)只能占據(jù)地租相對(duì)較低的城市邊緣區(qū)。而付租能力較低的產(chǎn)業(yè)只能占據(jù)地租相對(duì)較低的城市邊緣區(qū)。 作為政府不論是以土地所有者的身份，還是以土地管理作為政府不論是以土地所有者的身份，還是以土地管理者者的身份，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的有效利用，合理配置，使其保值和的身份，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的有效利用，合理配置，使其保值和增值，都必須依據(jù)地租、地價(jià)的變動(dòng)規(guī)律出讓土地的使用權(quán)，增值，都必須依據(jù)地租、地價(jià)的變動(dòng)規(guī)律出讓土地的使用權(quán)，并對(duì)土地利用進(jìn)行控制和調(diào)整。并對(duì)土地利用進(jìn)行控制和調(diào)整。第28頁(yè)/共80頁(yè)地租理論在現(xiàn)實(shí)生活中的應(yīng)用地租理論在現(xiàn)實(shí)生活中

28、的應(yīng)用（1）影響契約地租的簽訂）影響契約地租的簽訂 契約租金是由租賃雙方議價(jià)同意的結(jié)果。一般情況下，租賃雙方心目契約租金是由租賃雙方議價(jià)同意的結(jié)果。一般情況下，租賃雙方心目中應(yīng)有一個(gè)可以被共同接受的租金額度。而雙方都同意的租金額度，應(yīng)中應(yīng)有一個(gè)可以被共同接受的租金額度。而雙方都同意的租金額度，應(yīng)該該非常接近理論上的地租水平。如果雙方在土地產(chǎn)生地租能力的認(rèn)識(shí)上有非常接近理論上的地租水平。如果雙方在土地產(chǎn)生地租能力的認(rèn)識(shí)上有異異議或者雙方的議價(jià)地位不平等時(shí)，租金額度就會(huì)與理論地租有差距。議或者雙方的議價(jià)地位不平等時(shí)，租金額度就會(huì)與理論地租有差距。 在雙方議價(jià)的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)租售特有的信息不完全問(wèn)題

29、，也會(huì)造在雙方議價(jià)的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)租售特有的信息不完全問(wèn)題，也會(huì)造成成不同的地租水平。隨著供需狀況的改變，租金也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。短期而言不同的地租水平。隨著供需狀況的改變，租金也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。短期而言，供需狀況的失調(diào)，會(huì)造成租金與理論地租之間的差距。長(zhǎng)期來(lái)看，租金供需狀況的失調(diào)，會(huì)造成租金與理論地租之間的差距。長(zhǎng)期來(lái)看，租金與與理論地租往同一方向移動(dòng)的。理論地租往同一方向移動(dòng)的。 議價(jià)能力的不同造成地租水平的不同，承租方有許多就業(yè)機(jī)會(huì)，有議價(jià)能力的不同造成地租水平的不同，承租方有許多就業(yè)機(jī)會(huì)，有能能力向土地所有者要求較高的報(bào)酬；承租方數(shù)目多且沒(méi)有太多的其他就業(yè)力向土地所有者要求較高的報(bào)酬；承租方數(shù)目

30、多且沒(méi)有太多的其他就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，在彼此惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況下，租金就會(huì)提高。會(huì)，在彼此惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況下，租金就會(huì)提高。 第29頁(yè)/共80頁(yè) （2）地租與土地價(jià)值的關(guān)系）地租與土地價(jià)值的關(guān)系 地租與土地價(jià)值關(guān)系的直接表現(xiàn)是收益還原法的應(yīng)用。地租與土地價(jià)值關(guān)系的直接表現(xiàn)是收益還原法的應(yīng)用。 收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。 由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待土地未來(lái)的收由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待土地未來(lái)的收益。益。把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取

31、得的土地純收益以一定的還原利把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，數(shù)量上就表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格。率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，數(shù)量上就表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格。 由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中中的要件之一。因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因的要件之一。因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對(duì)土地的貢獻(xiàn)量后的余額。這種土地純收益是因使用土地而素對(duì)土地的貢獻(xiàn)量后的余額。這種土地純收益是因使用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。 第30頁(yè)/

32、共80頁(yè) （3）地租與土地資源開(kāi)發(fā)）地租與土地資源開(kāi)發(fā) 投資者之所以投資開(kāi)發(fā)某塊土地，是因?yàn)樵谝欢螘r(shí)間內(nèi)這投資者之所以投資開(kāi)發(fā)某塊土地，是因?yàn)樵谝欢螘r(shí)間內(nèi)這塊土地未來(lái)預(yù)期地租報(bào)酬能超過(guò)初始投資。這段時(shí)間越短越好塊土地未來(lái)預(yù)期地租報(bào)酬能超過(guò)初始投資。這段時(shí)間越短越好。 投資的決策，可能因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)性質(zhì)的不同而不同。相投資的決策，可能因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)性質(zhì)的不同而不同。相應(yīng)應(yīng)地，生產(chǎn)效率、產(chǎn)品價(jià)格、經(jīng)濟(jì)成本及地租都會(huì)不同。如果投地，生產(chǎn)效率、產(chǎn)品價(jià)格、經(jīng)濟(jì)成本及地租都會(huì)不同。如果投資在農(nóng)業(yè)土地上，只要維護(hù)恰當(dāng)，其報(bào)酬或利潤(rùn)可能永續(xù)地維資在農(nóng)業(yè)土地上，只要維護(hù)恰當(dāng)，其報(bào)酬或利潤(rùn)可能永續(xù)地維持在某一個(gè)水平。

33、持在某一個(gè)水平。 純土地經(jīng)營(yíng)總報(bào)酬減去經(jīng)營(yíng)成本得到的地租或利潤(rùn)的大純土地經(jīng)營(yíng)總報(bào)酬減去經(jīng)營(yíng)成本得到的地租或利潤(rùn)的大小，小，就是影響投資的主要因素。就是影響投資的主要因素。 開(kāi)發(fā)建筑物在建筑物剛剛建成并投入使用的一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)建筑物在建筑物剛剛建成并投入使用的一段時(shí)間內(nèi)，投資人可以獲得相當(dāng)高的報(bào)酬。但是，當(dāng)此建筑物接近，投資人可以獲得相當(dāng)高的報(bào)酬。但是，當(dāng)此建筑物接近其生命周期終點(diǎn)時(shí)，報(bào)酬就會(huì)逐漸減少直至消失。其生命周期終點(diǎn)時(shí)，報(bào)酬就會(huì)逐漸減少直至消失。第31頁(yè)/共80頁(yè) （4 4）地租與土地使用配置）地租與土地使用配置 由于城市土地區(qū)位的作用，不由于城市土地區(qū)位的作用，不 行業(yè)在同一位置上的經(jīng)

34、濟(jì)收益也會(huì)相差很大，城市土地行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會(huì)相差很大，城市土地的利用方式又在很大程度上取決于土地區(qū)位條件。的利用方式又在很大程度上取決于土地區(qū)位條件。 土地使用者在選用土地時(shí)，必須把自己能在該區(qū)位土地土地使用者在選用土地時(shí)，必須把自己能在該區(qū)位土地上獲取的收益與其所需支付的地租相比較，而后選擇與其經(jīng)上獲取的收益與其所需支付的地租相比較，而后選擇與其經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的地段，從而使土地在地租的自發(fā)調(diào)節(jié)下不斷濟(jì)水平相適應(yīng)的地段，從而使土地在地租的自發(fā)調(diào)節(jié)下不斷轉(zhuǎn)換用途，最終轉(zhuǎn)換用途，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的合理空間結(jié)構(gòu)。合理空間結(jié)構(gòu)

35、。 在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場(chǎng)發(fā)育完全在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場(chǎng)發(fā)育完全，人們?nèi)藗兺ㄟ^(guò)對(duì)區(qū)位地租的分析和對(duì)市場(chǎng)地價(jià)的比較研究，來(lái)揭通過(guò)對(duì)區(qū)位地租的分析和對(duì)市場(chǎng)地價(jià)的比較研究，來(lái)揭示土地的空間差異及其利用模式，西方布局理論常用地租三示土地的空間差異及其利用模式，西方布局理論常用地租三角來(lái)具體分析這些問(wèn)題，如圖：角來(lái)具體分析這些問(wèn)題，如圖： 第32頁(yè)/共80頁(yè)第33頁(yè)/共80頁(yè) 圖中的三角形圖中的三角形( (EOPEOP、FOKFOK、GOSGOS、HOT)HOT)分別代表商分別代表商業(yè)服務(wù)業(yè)用地住宅用地、輕工業(yè)用地和重工業(yè)用地的地租變化業(yè)服務(wù)業(yè)用地住宅用地、輕工業(yè)用地

36、和重工業(yè)用地的地租變化。該圖說(shuō)明，地租額最高的土地利用方式通常是土地效益最大的該圖說(shuō)明，地租額最高的土地利用方式通常是土地效益最大的用地。用地。 如一個(gè)城市中商業(yè)用地產(chǎn)生的地租額最高，因而商業(yè)服務(wù)如一個(gè)城市中商業(yè)用地產(chǎn)生的地租額最高，因而商業(yè)服務(wù)業(yè)總是有能力占據(jù)市中心及交通路口等土地效益最高的地段。業(yè)總是有能力占據(jù)市中心及交通路口等土地效益最高的地段。如果較低級(jí)的土地利用方式占據(jù)較好的、經(jīng)濟(jì)效益較高的地段如果較低級(jí)的土地利用方式占據(jù)較好的、經(jīng)濟(jì)效益較高的地段，相對(duì)它較低的地租生產(chǎn)能力而言，它不可能與生產(chǎn)率較高的利相對(duì)它較低的地租生產(chǎn)能力而言，它不可能與生產(chǎn)率較高的利用方式繼續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果必然是

37、被排擠出土地效益較高的地塊用方式繼續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果必然是被排擠出土地效益較高的地塊，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。第34頁(yè)/共80頁(yè) 土地資源能否得到優(yōu)化配置，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值土地資源能否得到優(yōu)化配置，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值，關(guān)鍵在于地價(jià)能否真正反映土地的市場(chǎng)交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其關(guān)鍵在于地價(jià)能否真正反映土地的市場(chǎng)交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其作為土地市場(chǎng)機(jī)制核心的作用。作為土地市場(chǎng)機(jī)制核心的作用。 (1)(1)土地價(jià)格的內(nèi)涵土地價(jià)格的內(nèi)涵 根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無(wú)差別

38、的人類(lèi)勞動(dòng)。在西方經(jīng)濟(jì)而商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，學(xué)家看來(lái)，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然的土地不是人類(lèi)的勞動(dòng)產(chǎn)品，不包含通常用貨幣表示。但自然的土地不是人類(lèi)的勞動(dòng)產(chǎn)品，不包含人類(lèi)的抽象勞動(dòng)。那么，土地價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢人類(lèi)的抽象勞動(dòng)。那么，土地價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢? ?第35頁(yè)/共80頁(yè) 土地能向人類(lèi)永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動(dòng)條件土地能向人類(lèi)永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動(dòng)條件下土地能產(chǎn)生純收益，即地租。購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利，實(shí)際上是購(gòu)下土地能產(chǎn)生純收益，即地租。購(gòu)買(mǎi)

39、土地的權(quán)利，實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)一定時(shí)期的土地收益。因此，土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)土地而支付買(mǎi)一定時(shí)期的土地收益。因此，土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值，是土地未來(lái)地租的資本化。的用貨幣表示的交換價(jià)值，是土地未來(lái)地租的資本化。 一般情況下，土地價(jià)格是指公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)一般情況下，土地價(jià)格是指公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格。無(wú)論是土地估價(jià)還是土地交易，其價(jià)格條件是指公開(kāi)市場(chǎng)格。無(wú)論是土地估價(jià)還是土地交易，其價(jià)格條件是指公開(kāi)市場(chǎng)。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)土地交易中，由于土地市場(chǎng)的特殊性，這種公事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)土地交易中，由于土地市場(chǎng)的特殊性，這種公開(kāi)市場(chǎng)條件很難完全具備，這種價(jià)格也就很難形成。但是，它

40、開(kāi)市場(chǎng)條件很難完全具備，這種價(jià)格也就很難形成。但是，它是一個(gè)很好的參照物，為各種價(jià)格的比較建立了標(biāo)準(zhǔn)。是一個(gè)很好的參照物，為各種價(jià)格的比較建立了標(biāo)準(zhǔn)。第36頁(yè)/共80頁(yè)（2 2）土地價(jià)格的特點(diǎn)）土地價(jià)格的特點(diǎn) 土地是一種特殊商品，其價(jià)格形式與本質(zhì)與一般商品價(jià)格均土地是一種特殊商品，其價(jià)格形式與本質(zhì)與一般商品價(jià)格均不同。不同。 土地價(jià)格是土地權(quán)益價(jià)格土地價(jià)格是土地權(quán)益價(jià)格 土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，而這產(chǎn)土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，而這產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此，土地買(mǎi)賣(mài)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此，土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)

41、產(chǎn)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)，人們購(gòu)買(mǎi)土地是購(gòu)買(mǎi)獲得土地實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的買(mǎi)賣(mài)，人們購(gòu)買(mǎi)土地是購(gòu)買(mǎi)獲得土地收益的權(quán)利。土地權(quán)利是一個(gè)權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、土地收益的權(quán)利。土地權(quán)利是一個(gè)權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)和土地抵押權(quán)等。購(gòu)買(mǎi)土地，獲得某項(xiàng)土使用權(quán)、土地租賃權(quán)和土地抵押權(quán)等。購(gòu)買(mǎi)土地，獲得某項(xiàng)土地權(quán)利，就可以獲得某種程度的土地收益，因而，也就必須付地權(quán)利，就可以獲得某種程度的土地收益，因而，也就必須付出代價(jià)。出代價(jià)。第37頁(yè)/共80頁(yè) 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 一般商品的市場(chǎng)供給和需求，共同決定該商品的市場(chǎng)價(jià)格。一般商品的市場(chǎng)供給和需求，共同決

42、定該商品的市場(chǎng)價(jià)格。然而，土地卻不同。在宏觀上，土地的自然供給是不能改變的然而，土地卻不同。在宏觀上，土地的自然供給是不能改變的，土地的經(jīng)濟(jì)供給在短期內(nèi)變動(dòng)也很小。因此，相對(duì)土地需求來(lái)土地的經(jīng)濟(jì)供給在短期內(nèi)變動(dòng)也很小。因此，相對(duì)土地需求來(lái)說(shuō)，土地供給的變動(dòng)很小。這樣，土地市場(chǎng)的價(jià)格就主要由土說(shuō)，土地供給的變動(dòng)很小。這樣，土地市場(chǎng)的價(jià)格就主要由土地需求決定。當(dāng)社會(huì)人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求日益增大地需求決定。當(dāng)社會(huì)人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求日益增大時(shí)，土地價(jià)格就不斷上漲；反之，當(dāng)社會(huì)和某一地區(qū)的人口減時(shí)，土地價(jià)格就不斷上漲；反之，當(dāng)社會(huì)和某一地區(qū)的人口減少、經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)土地的需求減少時(shí)，土地

43、價(jià)格就下跌。當(dāng)然少、經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)土地的需求減少時(shí)，土地價(jià)格就下跌。當(dāng)然，從微觀上看，在某一個(gè)具體區(qū)域市場(chǎng)上，土地的供給是可變的從微觀上看，在某一個(gè)具體區(qū)域市場(chǎng)上，土地的供給是可變的，特別是對(duì)某一種商品而言，在某一價(jià)格水平下，它可以在眾多特別是對(duì)某一種商品而言，在某一價(jià)格水平下，它可以在眾多的土地供給中選擇自己所需的土地。的土地供給中選擇自己所需的土地。第38頁(yè)/共80頁(yè) 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，人地比例不斷增大，社會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，人地比例不斷增大，社會(huì)對(duì)土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢(shì)。同時(shí)高技術(shù)對(duì)土地的需求日益擴(kuò)大，地租

44、有不斷上漲的趨勢(shì)。同時(shí)高技術(shù)、高投資產(chǎn)業(yè)的日趨發(fā)達(dá)，工人的勞動(dòng)總量在生產(chǎn)中的比重日趨高投資產(chǎn)業(yè)的日趨發(fā)達(dá)，工人的勞動(dòng)總量在生產(chǎn)中的比重日趨縮小，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致利率有下降的趨勢(shì)縮小，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致利率有下降的趨勢(shì)。地租的上升和利息率的下降，決定了土地價(jià)格呈上升的趨勢(shì)。地租的上升和利息率的下降，決定了土地價(jià)格呈上升的趨勢(shì)。 土地價(jià)格有強(qiáng)烈的地域性土地價(jià)格有強(qiáng)烈的地域性 在理論上，可以說(shuō)土地的供給和需求決定土地的市場(chǎng)價(jià)在理論上，可以說(shuō)土地的供給和需求決定土地的市場(chǎng)價(jià)格。格。但是，由于土地位置的固定性，它無(wú)法像其他商品那樣到處流但是，由于土地位置的固定性，它無(wú)法像其

45、他商品那樣到處流動(dòng)，因而使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地區(qū)域性，各地域性市場(chǎng)之間動(dòng)，因而使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地區(qū)域性，各地域性市場(chǎng)之間，土地價(jià)格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)均衡價(jià)格。土地價(jià)格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)均衡價(jià)格。第39頁(yè)/共80頁(yè)（3 3）中國(guó)的地價(jià)理論與地價(jià)體系）中國(guó)的地價(jià)理論與地價(jià)體系 目前，我國(guó)以土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓為特征的土地交目前，我國(guó)以土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓為特征的土地交易已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。然而，對(duì)地價(jià)的認(rèn)識(shí)尚未在理論上形成易已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。然而，對(duì)地價(jià)的認(rèn)識(shí)尚未在理論上形成共識(shí)；在實(shí)踐上，各地政府制定的地方性法規(guī)也存在很大差別共識(shí)；在實(shí)踐上，各地政府制定的地

46、方性法規(guī)也存在很大差別。 新中國(guó)成立后，土地改為公有，國(guó)有土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償使新中國(guó)成立后，土地改為公有，國(guó)有土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償使用。由于不存在市場(chǎng)交易，也就不存在地價(jià)問(wèn)題，更談不上地用。由于不存在市場(chǎng)交易，也就不存在地價(jià)問(wèn)題，更談不上地價(jià)理論研究了。價(jià)理論研究了。 改革開(kāi)放以后，建設(shè)用地需求急劇上升，無(wú)償用地的弊端改革開(kāi)放以后，建設(shè)用地需求急劇上升，無(wú)償用地的弊端日益顯現(xiàn)：土地浪費(fèi)嚴(yán)重，違法用地現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)家所有的土日益顯現(xiàn)：土地浪費(fèi)嚴(yán)重，違法用地現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)家所有的土地幾乎演變成為部門(mén)所有制、單位所有制。地幾乎演變成為部門(mén)所有制、單位所有制。第40頁(yè)/共80頁(yè) 為了遏制這些現(xiàn)象，為了遏制這些現(xiàn)

47、象，19801980年，國(guó)家提出了征收城市土地使年，國(guó)家提出了征收城市土地使用費(fèi)問(wèn)題，用費(fèi)問(wèn)題，19881988年國(guó)務(wù)院發(fā)布了年國(guó)務(wù)院發(fā)布了城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，同年，同年，中華人民共和國(guó)憲法中華人民共和國(guó)憲法、中華人民共和國(guó)土地管理中華人民共和國(guó)土地管理法法做了修改，土地不得出租的規(guī)定被刪除，增加了做了修改，土地不得出租的規(guī)定被刪除，增加了“土地使土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”和和“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”的內(nèi)容。于是，土地逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。土地有償使用的實(shí)現(xiàn)方式的內(nèi)容。于是，土地逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。土地有償使用的實(shí)現(xiàn)方式為收

48、取土地出讓金。為收取土地出讓金。第41頁(yè)/共80頁(yè) 盡管目前我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)地價(jià)等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，相對(duì)于改革開(kāi)盡管目前我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)地價(jià)等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，相對(duì)于改革開(kāi)放初期，有了很大的進(jìn)步，相關(guān)學(xué)術(shù)創(chuàng)建工作也取得了較大的放初期，有了很大的進(jìn)步，相關(guān)學(xué)術(shù)創(chuàng)建工作也取得了較大的進(jìn)展。但到目前為止，理論界關(guān)于地價(jià)的認(rèn)識(shí)仍然有較大分歧進(jìn)展。但到目前為止，理論界關(guān)于地價(jià)的認(rèn)識(shí)仍然有較大分歧。 有關(guān)傳統(tǒng)的地價(jià)理論是基于勞動(dòng)價(jià)值論構(gòu)建的，認(rèn)為土地有關(guān)傳統(tǒng)的地價(jià)理論是基于勞動(dòng)價(jià)值論構(gòu)建的，認(rèn)為土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，也就沒(méi)有反映價(jià)值的價(jià)格。根據(jù)傳統(tǒng)的地價(jià)理不是勞動(dòng)產(chǎn)品，也就沒(méi)有反映價(jià)值的價(jià)格。根據(jù)傳統(tǒng)的地價(jià)理論，所謂的地價(jià)實(shí)際上

49、是土地所能提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，計(jì)論，所謂的地價(jià)實(shí)際上是土地所能提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，計(jì)算公式為：土地價(jià)格地租利息率。當(dāng)然，一方面，傳統(tǒng)理算公式為：土地價(jià)格地租利息率。當(dāng)然，一方面，傳統(tǒng)理論是針對(duì)私有制分析的，沒(méi)有涉及公有制的條件；另一方面，論是針對(duì)私有制分析的，沒(méi)有涉及公有制的條件；另一方面，傳統(tǒng)理論對(duì)土地內(nèi)涵中的土地資本缺乏系統(tǒng)的理論劃分，使得傳統(tǒng)理論對(duì)土地內(nèi)涵中的土地資本缺乏系統(tǒng)的理論劃分，使得在界定地價(jià)時(shí)，經(jīng)常被土地開(kāi)發(fā)成本、已附在土地上的基礎(chǔ)設(shè)在界定地價(jià)時(shí)，經(jīng)常被土地開(kāi)發(fā)成本、已附在土地上的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物以及地上附著物等復(fù)合體價(jià)值的取舍所困擾，以致施、構(gòu)筑物以及地上附著物等復(fù)合體價(jià)

50、值的取舍所困擾，以致不能準(zhǔn)確界定甚至混淆地價(jià)內(nèi)涵。不能準(zhǔn)確界定甚至混淆地價(jià)內(nèi)涵。 第42頁(yè)/共80頁(yè) 對(duì)此，土地價(jià)值二元論進(jìn)行了很好的解釋。對(duì)此，土地價(jià)值二元論進(jìn)行了很好的解釋。 土地價(jià)值二元論者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)的土地由土地物質(zhì)土地價(jià)值二元論者認(rèn)為，經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)的土地由土地物質(zhì) 和土地資本兩部分組成。土地構(gòu)成的二元性決定了土地價(jià)值的和土地資本兩部分組成。土地構(gòu)成的二元性決定了土地價(jià)值的二元性。二元性。 土地物質(zhì)的價(jià)值特征大體表現(xiàn)為：土地物質(zhì)的價(jià)值特征大體表現(xiàn)為： 土地物質(zhì)具有使用價(jià)值，但不具有由勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值；土地物質(zhì)具有使用價(jià)值，但不具有由勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值； 土地物質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益地租、地價(jià)，是

51、以勞動(dòng)價(jià)值為零的土地物質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益地租、地價(jià)，是以勞動(dòng)價(jià)值為零的物品為基礎(chǔ)而索取勞動(dòng)價(jià)值的壟斷收益，稱(chēng)之為物品為基礎(chǔ)而索取勞動(dòng)價(jià)值的壟斷收益，稱(chēng)之為“零基壟斷收零基壟斷收益益”； 上述壟斷收益隨土地物質(zhì)的供求狀況而變動(dòng)。上述壟斷收益隨土地物質(zhì)的供求狀況而變動(dòng)。 第43頁(yè)/共80頁(yè) 土地資本的價(jià)值特征表述為：土地資本的價(jià)值特征表述為： 土地資本以其中凝結(jié)的人類(lèi)抽象勞動(dòng)作為價(jià)值實(shí)體，其土地資本以其中凝結(jié)的人類(lèi)抽象勞動(dòng)作為價(jià)值實(shí)體，其價(jià)值量以凝結(jié)在其中的平均社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量來(lái)計(jì)量；價(jià)值量以凝結(jié)在其中的平均社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量來(lái)計(jì)量； 其價(jià)值具有持續(xù)性、積累性；其價(jià)值具有持續(xù)性、積累性； 其價(jià)值量不可能因不斷

52、積累而有增無(wú)減；其價(jià)值量不可能因不斷積累而有增無(wú)減； 大型土地固定資產(chǎn)的效益具有擴(kuò)散性，因受其影響而具大型土地固定資產(chǎn)的效益具有擴(kuò)散性，因受其影響而具有不同強(qiáng)度效益的各個(gè)地塊的土地價(jià)值也相應(yīng)地有所不同，其有不同強(qiáng)度效益的各個(gè)地塊的土地價(jià)值也相應(yīng)地有所不同，其價(jià)值的總和即整個(gè)土地固定資產(chǎn)的價(jià)值；價(jià)值的總和即整個(gè)土地固定資產(chǎn)的價(jià)值； 大型土地附著物的效益，同樣具有擴(kuò)散性，對(duì)土地價(jià)值大型土地附著物的效益，同樣具有擴(kuò)散性，對(duì)土地價(jià)值會(huì)產(chǎn)生或正或負(fù)的影響，但土地附著物的勞動(dòng)價(jià)值并不擴(kuò)會(huì)產(chǎn)生或正或負(fù)的影響，但土地附著物的勞動(dòng)價(jià)值并不擴(kuò)散到附近的土地上，成為土地資產(chǎn)價(jià)值的組成部分。散到附近的土地上，成為土地

53、資產(chǎn)價(jià)值的組成部分。第44頁(yè)/共80頁(yè) (4) (4)土地價(jià)值二元論土地價(jià)值二元論 土地價(jià)值二元，將新將土地價(jià)值進(jìn)行分解。土地的物質(zhì)價(jià)土地價(jià)值二元，將新將土地價(jià)值進(jìn)行分解。土地的物質(zhì)價(jià)格并不是以勞動(dòng)價(jià)值為基礎(chǔ)，這種價(jià)格是由對(duì)土地所有權(quán)的壟格并不是以勞動(dòng)價(jià)值為基礎(chǔ)，這種價(jià)格是由對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所決定的真正地租的資本化，故可以分解為絕對(duì)地價(jià)和級(jí)差斷所決定的真正地租的資本化，故可以分解為絕對(duì)地價(jià)和級(jí)差地價(jià)地價(jià)I 。就城市土地而言，絕對(duì)地價(jià)可以界定為位置最差的土。就城市土地而言，絕對(duì)地價(jià)可以界定為位置最差的土地所要求的最低限度的地租地所要求的最低限度的地租(絕對(duì)地租絕對(duì)地租)的資本化；級(jí)差地價(jià)的資本

54、化；級(jí)差地價(jià)I界界定為位置較優(yōu)的土地所要求的較高的地租定為位置較優(yōu)的土地所要求的較高的地租(級(jí)差地租級(jí)差地租I)的資本化的資本化。影響級(jí)差地價(jià)影響級(jí)差地價(jià)I主要是土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的差別而形成的生產(chǎn)價(jià)格主要是土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的差別而形成的生產(chǎn)價(jià)格之之間的差額。間的差額。 土地資本價(jià)格是與土地物質(zhì)相結(jié)合的、為社會(huì)所承認(rèn)的勞土地資本價(jià)格是與土地物質(zhì)相結(jié)合的、為社會(huì)所承認(rèn)的勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，可以分解為土地自身資本價(jià)格以及外部輻動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，可以分解為土地自身資本價(jià)格以及外部輻射資本價(jià)格兩部分。土地自身資本價(jià)格是由于對(duì)土地的直接射資本價(jià)格兩部分。土地自身資本價(jià)格是由于對(duì)土地的直接第45頁(yè)/共80頁(yè)投資形成

55、，相當(dāng)于級(jí)差地租投資形成，相當(dāng)于級(jí)差地租的一種形式。外部輻射土地資本的一種形式。外部輻射土地資本價(jià)格是指大型基本建設(shè)對(duì)土地的輻射而形成的宗地資本價(jià)格的價(jià)格是指大型基本建設(shè)對(duì)土地的輻射而形成的宗地資本價(jià)格的增減。換一個(gè)角度看，可以將這種輻射作用看成由于對(duì)土地的增減。換一個(gè)角度看，可以將這種輻射作用看成由于對(duì)土地的間接投資形成的級(jí)差地租間接投資形成的級(jí)差地租。 由以上分析可知，對(duì)土地的直接投資以及大型基本建設(shè)對(duì)由以上分析可知，對(duì)土地的直接投資以及大型基本建設(shè)對(duì)土地的輻射形成了土地資本的價(jià)格。因此，從土地價(jià)值二元論土地的輻射形成了土地資本的價(jià)格。因此，從土地價(jià)值二元論可以得出，土地開(kāi)發(fā)成本、土地上的

56、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用應(yīng)該包括在可以得出，土地開(kāi)發(fā)成本、土地上的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用應(yīng)該包括在地價(jià)中。地價(jià)中。 第46頁(yè)/共80頁(yè)（5 5）城市地價(jià)地價(jià)體系）城市地價(jià)地價(jià)體系 城市地價(jià)可以從不同的角度劃分為多種類(lèi)型，并組成地價(jià)城市地價(jià)可以從不同的角度劃分為多種類(lèi)型，并組成地價(jià)體系，按照實(shí)際應(yīng)用對(duì)地價(jià)進(jìn)行分類(lèi)：體系，按照實(shí)際應(yīng)用對(duì)地價(jià)進(jìn)行分類(lèi)： 按土地使用權(quán)交易管理層次劃分按土地使用權(quán)交易管理層次劃分 按土地使用權(quán)交易管理層次，地價(jià)劃分為：按土地使用權(quán)交易管理層次，地價(jià)劃分為： 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)和交易地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)和交易地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)土地不同的使用類(lèi)別、區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施配基準(zhǔn)

57、地價(jià)是根據(jù)土地不同的使用類(lèi)別、區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地開(kāi)發(fā)情況，分別評(píng)估測(cè)算的各類(lèi)用地的平均價(jià)格?；?、土地開(kāi)發(fā)情況，分別評(píng)估測(cè)算的各類(lèi)用地的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，限制過(guò)低價(jià)格的交易，并準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，限制過(guò)低價(jià)格的交易，并為宗地地價(jià)評(píng)估或房地產(chǎn)商投資進(jìn)行可行性研究提供測(cè)算基礎(chǔ)為宗地地價(jià)評(píng)估或房地產(chǎn)商投資進(jìn)行可行性研究提供測(cè)算基礎(chǔ)。第47頁(yè)/共80頁(yè) 標(biāo)定地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，測(cè)算的具體宗地的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，測(cè)算的具體宗地的價(jià)格。 出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確

58、定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格。平而確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格。 交易地價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方，按照一定的法律程序，交易地價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方，按照一定的法律程序，在土地市場(chǎng)中實(shí)際達(dá)成的成交價(jià)格。在土地市場(chǎng)中實(shí)際達(dá)成的成交價(jià)格。 按土地的出讓方式劃分按土地的出讓方式劃分 出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。按照土地出讓方式的不同，可以分為支配和處置土地使用權(quán)。按照土地出讓方式的不同，可以分為招標(biāo)價(jià)、拍賣(mài)價(jià)、協(xié)議價(jià)。招標(biāo)價(jià)、拍賣(mài)價(jià)、協(xié)議價(jià)。第48頁(yè)/共80頁(yè) 按土地的開(kāi)發(fā)程度劃分按土地的開(kāi)發(fā)程度劃分 按土地的開(kāi)發(fā)程度，可以將地價(jià)劃分為熟地價(jià)和毛地價(jià)按土地的開(kāi)發(fā)程度，可以將地價(jià)劃分為熟地價(jià)和毛地價(jià)( (生地價(jià)生地價(jià)) )。 土地使用權(quán)出讓包括熟地出讓和生地出讓。熟地是指已經(jīng)完成了征土地使用權(quán)出讓包括熟地出讓和生地出讓。熟地是指已經(jīng)完成了征地拆遷、七通一平等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地塊。熟地出讓地價(jià)稱(chēng)熟地價(jià)地拆遷、七