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文檔簡介

1、n更多企業(yè)學院: 中小企業(yè)管理全能版一八3套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料 國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 一三920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料 銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料花湖水產(chǎn)綜合樓市場調(diào)研報告前言第一部分:花湖片區(qū)的經(jīng)濟指數(shù)第二部分:區(qū)域客戶群調(diào)查分析(需求部分分析)

2、一、 描述性部分二、 交互性分析部分三、 需求市場小結第三部分:主要競爭對手的概況一、主要競爭對手及本項目的基本資料 二、主要競爭對手及本項目SWOT分析三、主要競爭對手價格分析第四部分:典型樓盤分析一、博雅·怡景花城項目1.1博雅·怡景花城項目概述 1.2博雅·怡景花城項目特色1.3博雅·怡景花城戶型銷售情況 1.4博雅·怡景花城分析二、天方百花園項目2.1天方百花園項目概述 2.2天方百花園項目特色2.3天方百花園戶型銷售情況 2.4天方百花園分析三、順佳四季花城項目3.1順佳四季花城項目概述 3.2順佳四季花城項目特色3.3順佳四季花城戶

3、型銷售情況 3.4順佳四季花城分析四、錦繡江南項目4.1江南項目概述 4.2繡江南項目特色4.3錦繡江南戶型銷售情況 4.4錦繡江南分析第五部分:本項目分析一、 項目概述 二、 二、項目SWOT分析及建議三、項目綜述第六部分:項目建議一、產(chǎn)品定位 二、目標客戶群定位三、價格定位結束語第一部分:花湖片區(qū)的經(jīng)濟指數(shù)黃石地處楚頭吳尾,雄居長江中游南岸,襟江懷湖,依山傍水,資源豐富,人杰地靈。市委市政府圍繞實現(xiàn)黃石由中等工業(yè)城市向現(xiàn)代化大城市跨越在內(nèi)的"三大跨越"的目標,搶抓機遇,克難攻堅。實施了30多項重點工程,一是實施了城市道路建設工程。先后拓寬改造了迎賓大道、湖濱路、沿湖路、

4、磁湖路等十多條城市道路,新建了桂林路,啟動了快速路建設工程,全面拉開了大城市的城市道路格局,提高了道路等級標準,增強了道路通行能力,使人均道路面積由1998年的8.86平方米增加到2001年初的9.2平方米,增長3.78,步入省內(nèi)同等城市的較好水平。二是構筑了一批城市配套設施。配合城市路網(wǎng)的拓寬改造延伸,我們對城市排水管道實行了雨污分離,供電、通信線路進行了統(tǒng)一下埋,新建了日處理能力16萬噸的磁湖污水截流、日供水60萬噸的花湖水廠一期、填埋期限20年的西塞垃圾處理場工程等重點工程項目,調(diào)整新增了一批城市公交線路,更新了一大批新式空調(diào)公交客運車輛,到2001年使城市排水管網(wǎng)密度比98年增長1.一

5、五,達5.57公里;污水處理率比98年增長30.91,達48.90;垃圾糞便無害化處理率增長20.22,達79.4;每萬人擁有公交車輛增長4.12,達12.一八標臺。處于全省同類城市平均水平。三是提高了城市綠化品位。三年來,我們先后新建了迎賓廣場、人民廣場、湖濱綠化長廊等一大批城市廣場綠地,全市新增綠化面積達380多萬元平方米,使人均公共綠地面積達到10.06平方米,城區(qū)綠化覆蓋率達35.35%,初步形成了點線面相結合的城市綠色敞開空間。同時,隨著堤路結合、城市電網(wǎng)改造、城市現(xiàn)代化郵電通信設施的完善和電視大樓等文化體育設施的建設以及總投資4500萬元磁湖路三期工程、總投資3000萬元的下陸大道

6、拓寬改造工程、總投資4800萬元的大泉路二期拓寬改造工程在年底前按量化目標要求基本竣工;磁湖污水截流一期、花湖水廠一期、西塞垃圾處理場基本竣工;李家坊立交橋的,李家坊隧道建設工程前期準備工作的完成,我市大城市的道路格局初步拉開,城市功能逐步完善?;ê?jīng)濟開發(fā)區(qū)地處黃石的北部,擁有人口5.02萬人,地源遼闊,經(jīng)濟發(fā)展迅猛。擁有政府事業(yè)部門有黃石市地稅局、公安局、人事局、氣象局、大橋局,企業(yè)部門有大型的黃石東方裝飾城、黃石新明農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、黃石康達紡織、湖北譜輝塑料磨具、飛云藥業(yè)等等。政府加大力氣了對花湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資建設,每年投資和招商總金額在10億元以上,依據(jù)先天的雄厚政府資源和優(yōu)惠政策,房地

7、產(chǎn)也得到了迅速的發(fā)展。2003年推出的錦繡江南,價格僅808元/平方米,依托高綠化、文化小區(qū)引起了行業(yè)人士和置業(yè)人士的特別關注,一波未平,一波又起,今年即將又湖北人信推出意大利純水岸別墅假日威尼斯,給開發(fā)區(qū)注入了新鮮的血液,競爭將進一步激烈和白熱化。第二部分 需求市場分析數(shù)據(jù)截止:2004年7月1日(共調(diào)查問卷120份,其中有效問卷64份)調(diào)研方法:入戶為主,攔截為附.一 描述性分析部分11、影響客戶購買因素分析由上圖可知:在64份有效樣本中,地段因素被選重31次,為最多;以下依次是:小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、戶型設計、周邊生活配套、價格、完善的物業(yè)配套、周邊自然景觀、開發(fā)商實力及信譽、升值潛力。12、客

8、戶選擇的裝修情況分析 由上圖可知:大部分客戶選擇自己裝修,有81%;有很少一部分人希望發(fā)展商給予簡單裝修,有19%。13.、客戶對會所的需求分析 13.1、是否對會所有需求分析由上圖可知:有58%的人對會所有需求,另42%的人對會所無需求。1.3.2、客戶的個人愛好分析由上2圖可知:客戶的個人愛好運動的最多,有12人;以下依次是聽音樂/看書/上網(wǎng)/棋類/購物/看電視/唱歌;具體數(shù)據(jù)祥見上圖.1.3.3、對會所的功能需求分析 由上頁圖可知:在64份有效樣本中,選擇健身房29次,以下依次是圖書閱覽室、乒乓球室、棋牌室、桑拿浴室、網(wǎng)吧、籃球場。 綜合1.3.2和1.3.3可知:對會所功能的需求強度依

9、次是: 健身房圖書閱覽室乒乓球室棋牌室音樂吧、桑拿浴室網(wǎng)吧小型籃球場小型足球場.14、客戶對停車位的需求分析14.1、是否需要停車位分析由上圖可知:47%的客戶需要停車位,53%的人不需要停車位。 14.2、客戶對停車位的占有方式分析由上圖可知:客戶希望買斷停車位和租賃停車位各有50%。1.5、客戶獲取房屋信息渠道分析 由上圖可知:從報紙獲得信息的客戶最多,有30人;其次是戶外廣告,一八人;網(wǎng)絡也有9人;中介有7人。二、 交互分析部分 2.1、客戶預購總面積與預購客廳面積交互分析由下頁圖左往右看可知:客戶選擇面積在100-129平方米之間的較多,合計有55%;其中選擇面積在110-119平方米

10、之間的最多,有20%;客戶選擇69平方米的為0,一方面由于樣本容量較小,另一方面反映花湖片區(qū)對小面積需求較??;客戶對其他面積需求差別不大,每十個平方米都有10%左右的需求。由下頁圖頁面往深處看可知:客戶選擇客廳面積在26-30平方米的最多有39%,其次是選擇面積在21-25平方米之間,有36%;選擇面積一五-20平方米的有25%;選擇面積10-一五平方米的客戶沒有。 由下頁圖交互看可知:選擇面積在70-79平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在16-20平方米,有6%,其次是21-25平方米,有2%;選擇面積在80-89平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在16-20平方米,有3%,選擇客廳面積在

11、20-25平方米和面積在26-30平方米的各有2%;選擇面積在90-99平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在16-20平方米,有5%,選擇客廳面積在20-25平方米和面積在26-30平方米的各有3%;選擇面積在100-109平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在20-25平方米,有11%,其次選擇客廳面積在26-30平方米有5%,選擇客廳面積在一五-20平方米有3%;選擇面積在110-119平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在26-30平方米,有9%,其次選擇客廳面積在一五-20平方米有8%,選擇客廳面積在20-25平方米有3%;選擇面積在120-129平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在26-

12、30平方米,有11%,其次選擇客廳面積在20-25平方米有5%;選擇面積在一三0-一三9平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在20-25平方米,有8%,其次是26-30平方米,有5%;選擇面積140平方米的客戶選擇客廳面積主要是面積在26-30平方米,有5%。 2.2、預購面積與預購層高的交互分析(見下頁圖)從頁面往里看可知:3米的層高仍然是大眾的選擇,有62%;選擇3.2米的有34%,選擇3.4米的有4%。交互看圖可知:選擇面積在100-109平方米的客戶和選擇面積在120-129平方米的客戶希望自己的層高為3.4米。2.3、年齡和預購面積的交互分析由上圖可知:選擇面積在70-79平方米的客戶

13、主要是26-35歲的70年代生人,這部分人事業(yè)剛剛步入成熟期,即將或剛剛步入婚姻殿堂,有點積蓄,但有不是很多,屬于首次置業(yè)者;選擇80-89平方米的客戶年齡分布較廣,在26-49歲相對較多;選擇面積在90-99平方米的客戶,年齡分布在39歲以下,年齡在20-35歲的相對集中;選擇面積在100-109平方米的客戶,年齡分布在35歲以下,年齡在20-30歲較集中;選擇面積在110-119平方米的客戶,年齡分布在20-35歲之間,年齡在30-35歲之間相對集中;選擇面積在120-129平方米的客戶,年齡分布在20-45歲之間,年齡在35-45歲之間較集中;選擇面積在一三0-一三9平方米之間的客戶年齡

14、分布較廣,從20-49歲之間都有分布,年齡在27-37歲之間較集中;選擇面積在140平方米以上的客戶,年齡分布在20-39歲之間,年齡在20-35歲相對集中,這部分人,有的是事業(yè)成功者,有的則是靠親人送給。2.4、客戶預購面積與預購主臥面積的交互分析從頁面往深處看可知;客戶選擇主臥面積集中在一三-14平方米,有49%;其次是主臥面積在一五平方米以上,有25%;選擇面積在11-12平方米的有22%;選擇主臥面積在8-10平方米的有2%。在實際走訪的過程中,如果在客廳和主臥面積和一定的情況下,客廳面積在現(xiàn)得數(shù)據(jù)基礎上有增大的趨勢,主臥面積有減小的趨勢。交互看圖可知:選擇面積在70-79平方米的客戶

15、選擇選擇主臥面積主要是一三-14平方米,有5%,其次是11-12平方米有3%;選擇面積在80-89平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三-14平方米,有6%,其次是11-12平方米有2%;選擇面積在90-99平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三-14平方米,有9%,其次是11-12平方米有2%;選擇面積在100-109平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三-14平方米,有8%,其次是11-12平方米有6%,選擇一五平方米以上的有5%;選擇面積在110-119平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三平方米,有16%,其次是11-12平方米有3%;選擇面積在120-129平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三-14平

16、方米,有8%,其次是11-12平方米和一五平方米以上,各有3%,選擇主臥面積在8-10平方米的有2%;選擇面積在一三0-一三9平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三-14平方米,有9%,其次是11-12平方米和一五平方米以上,各有3;選擇面積在140平方米的客戶選擇主臥面積主要是一三平方米,有12%,選擇主臥面積在11-12平方米的有3%。2.5、客戶預購面積與預購總價的交互分析(見下頁圖)由下頁圖可知:選擇面積在70-89平方米的客戶可接受的價格在7-10萬之間;選擇面積在90-99平方米之間的客戶可接受的價格分布在7-20萬之間,集中在7-一五萬之間;選擇面積在100-109平方米的客戶可接受

17、的價格分布在在6-20萬之間,集中在7-一八萬之間;選擇面積在110-119平方米之間的客戶可接受的價格分布在11-20萬之間;選擇面積在120-129平方米之間的客戶可接受的價格分布在7-25萬之間,集中在11-20萬之間;選擇面積在一三0-一三9平方米的客戶可接受價格分布在的客戶可接受的價格集中在11-20萬之間;選擇面積在140平方米的客戶可接受價格分布在的客戶可接受的價格分布在16-20萬之間。2.6、客戶學歷和客戶購買面積的交互分析由上圖可知:選擇面積在70-89平方米的客戶的學歷分布在初中和本科之間,集中在高中和本科之間;選擇面積在80-89平方米之間的客戶的學歷分布在初中和大專之

18、間,集中在初中和高中之間;選擇面積在90-99平方米的客戶集中在高中和大專之間;選擇面積在100-109平方米之間的客戶的學歷在初中和碩士之間,集中在高中和本科之間;選擇面積在110-119平方米之間的客戶的學歷在初中和本科之間,集中在高中和本科之間;選擇面積在120-129平方米的客戶可接受價格分布在的客戶的學歷在初中和本科之間,集中在高中和大專之間;選擇面積在一三0-一三9平方米的客戶學歷分布在高中和本科之間,集中在大專和本科之間;選擇面積在140平方米的客戶學歷分布在大專到本科之間,集中在本科。2.7、客戶預購面積和預購陽臺樣式的交互分析由上圖可知:整體來講,落地式玻璃陽臺是時下大眾所愛

19、,而選擇面積在70-79平方米的客戶則相對偏重傳統(tǒng)式陽臺。2.8、客戶的職業(yè)和購買面積的交互分析企業(yè)單位一般職員企業(yè)單位中層管理人員企業(yè)單位高級管理人員事業(yè)單位一般職員事業(yè)單位中層管理人員國家政府機關一般職員國家政府機關干部私營個體自由業(yè)者合計70-79平方米11020001580-89平方米00020002490-99平方米300200027100-109平方米1005010411110-119平方米11050105一三120-129平方米100100079一三0-一三9平方米012210028140平方米以上000002114合計732191412461由上表格可知:選擇面積在70-79平

20、方米的客戶主要是企業(yè)單位中層以上管理人員;選擇面積在80-89平方米的客戶主要是事業(yè)單位中層領導和自由業(yè)者;選擇面積在90-99平方米的客戶主要是企、事業(yè)單位中層管理人員和自由業(yè)者;選擇面積在100-109平方米的客戶主要是事業(yè)單位中層管理人員、自由業(yè)者、國家政府機關上班的人士和企業(yè)單位中層領導;選擇面積在110-119平方米的客戶主要是事業(yè)單位中層領導和自由業(yè)者,其次是企業(yè)單位中層以上管理人士和在國家政府機關上班的人士;選擇面積在120-129平方米之間的客戶主要是自由業(yè)者,其次是在企、事業(yè)單位中層管理人員和自由業(yè)者;選擇面積在一三0-一三9平方米的客戶主要是在事業(yè)單位上班的人士、自由業(yè)者,

21、其次是企業(yè)單位的高級管理人士;選擇面積在140平方米以上的客戶主要是在在國家政府機關的干部和私營個體。備注:因為樣本的選擇關系,以上結論只反映一種趨勢而非絕對結論。比如私營個體樣本太少,導致部分結論梢偏!請讀者注意!2.9、客戶選擇的面積和戶型的交互分析由上圖可知:選擇70-79平方米的客戶選擇的戶型集中在二室一廳和二室二廳;選擇面積在80-89平方米的客戶選擇的戶型集中在二室二廳;選擇面積在90-109平方米的客戶選擇戶型集中在二室二廳、三室一廳和三室二廳;選擇面積在110-119平方米的客戶選擇戶型集中在三室一廳和三室二廳;選擇面積在120-129平方米的客戶選擇戶型集中在三室二廳;選擇面

22、積在一三0-一三9平方米的客戶選擇戶型集中在三室二廳和四室二廳;選擇面積在140平方米的客戶選擇戶型集中四室二廳。2.A、客戶選擇面積和房屋結構的交互分析由上圖可知:選擇70-79平方米的客戶選擇平層;選擇80-89平方米和100-119平方米的客戶集中選擇平層、復式、躍式都有;選擇90-99平方米和120-129平方米的客戶集中在躍式和復式;一三0平方米以上的集中在復式。三、 需求部分小結3.1、交互分析部分結論內(nèi) 面 容積房屋結構層高(米)戶型陽臺樣式主臥面積(平方米)客廳面積(平方米)總價(萬元)年齡(歲)職業(yè)學歷70-79平方米(7.8%)平層3二室一廳、二室二廳傳統(tǒng)式陽臺一三-141

23、6-207-1026-35企業(yè)中層以上管理人士高中-本科80-89平方米(7.8%)平層復式躍式3二室二廳落地式玻璃陽臺一三-1416-207-1026-49事業(yè)單位中層管人士、自由業(yè)者初中-高中90-99平方米(10.9%)復式躍式3二室二廳、三室一廳、三室二廳落地式玻璃陽臺一三-1416-207-一五20-35企、事業(yè)單位中層管理人士、自由業(yè)者 高中-大專100-109平方米(一八.8%)平層復式躍式34二室二廳、三室一廳、三室二廳落地式玻璃陽臺一三-1420-257-一八20-30企、事業(yè)單位中層管理人士、自由業(yè)者、國家政府機關干部高中-本科110-119平方米(20.3%)平層復式躍式

24、3三室一廳、三室二廳落地式玻璃陽臺一三26-3011-2030-35企業(yè)中層以上管理人士、事業(yè)單位中層管人士、國家政府機關干部、自由業(yè)者、高中-本科120-129平方米(一五.6%)復式躍式34三室二廳、落地式玻璃陽臺一三-1426-3011-2035-45企、事業(yè)單位中層管理人士、自由業(yè)者高中- 一三0-一三9平方米(12.5%)復式錯式3三室二廳、四室二廳落地式玻璃陽臺一三-1420-2511-2027-37在事業(yè)單位上班的人士、自由業(yè)者、企業(yè)單位高層領導、在政府上班的人士大專-本科140平方米以上(6.3%)復式3四室二廳落地式玻璃陽臺一三26-3016-2020-35國家政府機關干部、

25、自由業(yè)者、私營個體本科3.2、描述性分析部分結論 321、在客戶獲得信息渠道中,報紙、戶外廣告、電視穩(wěn)穩(wěn)占住前三位,是每個發(fā)展商都會重點利用的對外三個宣傳方式,不在贅述;緊隨其后的是網(wǎng)絡和中介,相對來講后二種渠道,在黃石很少開發(fā)商意識得到,或者即便意識得到由于現(xiàn)時資源不足,很難實現(xiàn);而對其他渠道來講,網(wǎng)絡是成本最低,速度最快的,相對來講技術性最高的-長龍地產(chǎn)有這樣的資源,完全可以利用,這才是我們現(xiàn)階段在傳播渠道上能突出重圍得部分;由于目前黃石的三級市場屬于成長階段,因此中介的利用應該是黃石未來3-5年的發(fā)展趨勢。 322、在影響花湖客戶的購買因素中我們看到,由于黃石徒步得水,抬頭見山的得天獨厚

26、的地理環(huán)境,反爾形成了黃石人對自然資源就象對自家抹布、門外的大頭鞋一樣漠視-黃石人對消費、對生活的追求是繁華型的,是對大都市的向往而非對田園山水的返樸歸真;戶型設計方面長龍地產(chǎn)在黃石目前可以說是青云獨步,在此基礎上,構建一個封閉、完善的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境-對影響客戶購買第二因素上做文章,給一個在二流城市享受一流居所的概念,應該會給該片區(qū)的客戶一個很強的購買刺激。當談到價格因素時,離購買已經(jīng)不遠了,單價886。08元/平方米,是客戶樂翻天的價格! 323、在房屋由誰裝修問題上,該片區(qū)大部分人仍然喜歡“自由涂鴉”,開發(fā)商只提供毛坯房就OK了。 323、在客戶的個人愛好中,運動是在第一位的,因此會所功能中

27、對健身房的需求比較迫切,考慮到該片區(qū)主要競爭對手博雅·怡景花苑地會所功能主要以健身器材,運動場所為主,如避之鋒芒而求其次,可以選擇圖書閱覽室、網(wǎng)吧、隔音音樂吧、棋盤室、詩書社等以靜為主的會所,也不失為良策。圖書閱覽室儲藏可以選擇部分購買和部分網(wǎng)絡下載打印的方式,以便實際操作;-整體打造“黃石首家純文化、教育社區(qū)”!第三部分:主要競爭對手的概況一、主要競爭對手及本項目的基本資料項目名稱花湖水產(chǎn)綜合樓博雅·怡景花城天方百花園順佳四季花城祥隆建材綜合樓錦繡江南地理位置昌明路水利局西側(cè)昌明路電廠小區(qū)斜對面湖濱西路一三98號勞動路75號黃石大道1225號花湖開發(fā)區(qū)內(nèi)16路車終點站北走

28、50米樓盤布局2棟塔樓圍合式,一二五六棟南北朝向,二四東北方向。南北朝向平行式單棟,東西向公寓樓平行式,別墅呈半圍合式建筑規(guī)模2棟12層8棟6+1層29棟多層和2棟12層一八棟多層、2棟11.5層、3棟一五層1棟9+1層14棟6層,43棟別墅(包括獨立別墅和聯(lián)排別墅)占地面積35一三19209.620900065000628100050建筑面積11702.84一八00122300173529.36000余容積率3.332.一八1.72.6綠化率36.46%35.6%28.6%無開盤時間未定2004年6月5日2001年2004年5月2004年6月12日交通狀況9、2路9、2路1、2、9、14、1

29、6、19路1、2、9、16、19路3路16路會所功能未定健身房、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童戲水池等健身中心、桌球室、乒乓球館、棋牌室、網(wǎng)球場、羽毛球場、太極島等不祥無兒童活動中心生活配套金飯碗、金港量販店、機關幼兒園、中山小學、老虎頭小學、十四中、十八中等金飯碗、金港量販店、機關幼兒園、中山小學、老虎頭小學、十四中、十八中等天方步行街、超市、幼兒園、十四中、十八中、衛(wèi)生站、儲蓄所、青山湖公園等青山湖公園、二醫(yī)院、中山小學、老虎頭小學、十四中、十八中金港量販店、火紅年代等網(wǎng)球場、游泳池、健康跑道、中心廣場、組團綠化、小橋流水等商務配套無無中國銀行中國銀行不祥無開發(fā)商黃石長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

30、黃石創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中鐵黃石天方科技置業(yè)有限公司黃石市順佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司黃石市祥隆建材裝飾材料有限公司湖北天景置業(yè)有限責任公司代理商雅魯藏布房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司無武漢漢隆策劃無無黃石縱橫營銷策劃有限公司物業(yè)管理公司黃石長龍物業(yè)管理有限公司未定黃石天方物業(yè)管理有限公司黃石市順佳物業(yè)管理公司未定主打廣告未定休閑運動節(jié)是哪一天?無融合自然生機、傾注人文關懷最旺地段、更富人家古有世外桃源,今有錦繡江南促銷手段未定樓層差價樓層差價、朝向差價樓層差價、朝向差價樓層差價樓層差價、朝向差價二、主要競爭對手及本項目SWOT分析項目名稱花湖水產(chǎn)綜合樓博雅·怡景花城天方百花園順佳四季花城祥

31、隆建材綜合樓錦 繡江 南項 目優(yōu) 勢1、規(guī)模小,便于操作。2、價格低,低價入市搶占客戶。3、開發(fā)商具有一定知名度,且操盤手段成熟專業(yè)。1、小區(qū)休閑運動場所齊全,并是黃石以運動為主題的小區(qū)。2、復式采用買一層送一層的價格策略。3、一樓都是架空層,有利通風和干燥。1、項目規(guī)模大,開發(fā)商具有一定的經(jīng)濟實力。2、戶型設計先進,布局和功能分區(qū)合理。1、交通便利,周邊生活配套齊全。2、規(guī)模大,開發(fā)商具有一定的經(jīng)濟實力和影響力。3、20余種戶型,挑選余地大。1、交通便利。2、臨街,便于項目傳播。3、周邊個體戶戶多,購買能力強。1、項目規(guī)模大,開發(fā)商具有一定經(jīng)濟實力。2、價格低,能吸引經(jīng)濟實力稍弱的置業(yè)人士,

32、填補一定市場空白。3、注重營銷手段和營銷策略。項 目劣 勢1、綠化低,小區(qū)配套不全。1、地域較偏,交通不便利。2、生活配套欠缺。3、其中有兩棟東西朝向。1、中間停工帶來的負面影響。2、空氣污染指數(shù)高。2、規(guī)模大,銷售壓力大,投資開發(fā)風險性大。1、建筑密度大。2、價格較同地段貴。3、規(guī)模大,銷售壓力大,投資開發(fā)風險性大。1、無品質(zhì)、無品牌。2、無規(guī)模,銷售手段落后。3、現(xiàn)場工地形象雜亂。1、地域較偏僻,交通不便利。2、周邊生活配套有待進一步改善。3、項目規(guī)模大,競爭對手多。項 目機 會1、開發(fā)區(qū)投資受到的關注,因此帶來的置業(yè)人士。2、周邊市政日益完善拉動經(jīng)濟發(fā)展,因此帶來的商機。1、開發(fā)區(qū)投資受

33、到的關注,因此帶來的置業(yè)人士。2、周邊無品質(zhì)無規(guī)模樓盤為其帶來的人氣。1、二期現(xiàn)房銷售。2、舊城改造帶來的機遇。3、開發(fā)區(qū)投資受到的關注,因此帶來的置業(yè)人士。1、周邊舊城區(qū)改造,會吸引更多人士置業(yè)。2、一期處在熱銷中,會帶動后期銷售,也擴大了項目的知名度。1、臨近經(jīng)濟脈搏黃石大道,會吸引更廣泛客戶。1、花湖開發(fā)區(qū)市政的完善和投資者的關注會帶來機遇。項 目威 脅1、博雅·怡景花城、天方百花園及潛在樓盤對其構成威脅。1、天方百花園、周邊規(guī)模小的樓盤及潛在項目對其構成威脅。1、順佳四季花城及潛在項目對其構成威脅。2、后期房地產(chǎn)市場競爭日益激烈等不利因素。1、天方百花園、軍轉(zhuǎn)小區(qū)價格比其價格

34、便宜,對它構成威脅。2、潛在樓盤的推出對其構成威脅。3、后期房地產(chǎn)市場競爭日益激烈等不利因素。1、周邊同質(zhì)樓盤多,競爭區(qū)域激烈。1、周邊競爭對手(如即將推出的假日威尼斯)對其構成的威脅。項 目綜 述1、項目應自足小而巧,低價入市,強占先機,方能出奇制勝。1、黃石第一家以運動為主題的小區(qū),銷售思路清晰,品性獨特,若后期加強推廣,銷售應不會存在太大困難。1、適宜的價格、合理的戶型、廣域的銷售半徑均為其,但品牌品質(zhì)效應不足,銷售平穩(wěn)。1、憑借龐大建筑規(guī)模擴大項目的影響力和銷售半徑,但缺乏前瞻性的銷售策略和手段,銷售后期呈平穩(wěn)趨勢。1、不注重銷售策略和銷售手段,品質(zhì)較低等原因都會延長銷售周期。1、憑借

35、低價入市、花園洋房、低總價吸引很多置業(yè)人士,后期的大戶型和別墅將會競爭激烈。三、主要競爭對手價格分析3.1、主要競爭對手最低價格如圖所示:因為錦繡江南地理位置偏僻,地價相對便宜,目前推出來主要為公寓樓,價格最低8一八元/平方米。而同一片區(qū)內(nèi),博雅·怡景花城采用低價入市,價格相對較低1408元/平方米。同為多層,由于現(xiàn)房銷售等原因,天方百花園價格相對較高1450元/平方米,但價格差異不大。順佳四季花城目前推出的為小高層,最低價格為一五30元/平方米,和祥隆建材綜合樓相當。3.2、主要競爭對手最高價格如圖所示:博雅·怡景花城由于采用6+1結構,復式樓采用“買一層送一層”的銷售策

36、略,價格相對較高1648元/平方米。天方百花園1630元/平方米是五樓的價格,朝向好,有景觀。順佳四季花城小高層三至十一樓的價格都是均為一五80元/平方米,和祥隆建材綜合樓持平。錦繡公寓的價格最低,僅為9一八元/平方米。3.3、主要競爭對手平均價格如圖所示:由于成本相對較低,錦繡江南公寓樓的均價最低868元/平方米,開盤后小戶型就脫銷。博雅·怡景花城剛開盤不久,均價較低一五00元/平方米。其他三個項目均價基本上在一五50元/平方米左右。第四部分:典型樓盤分析一、博雅·怡景花城1.1項目概述: 地理位置是黃石開發(fā)區(qū)昌明路電廠小區(qū)對面,占地面積19209.6平方米,建筑面積4一

37、八00平方米,有八棟6+1層組成,且地層架空,小區(qū)配套基本齊全。1.2項目特色:運動部落 景致家園 怡景花城有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童戲水池、奧運會吉祥物、競走女運動員塑像等。另有7000平方米中心花園。城市靜區(qū) 學府家園 怡景花城位于黃石開發(fā)區(qū),在城市的邊緣。黃石十四中、黃石七中、中山小學、老虎頭小學、機關幼兒園、黃棉幼兒園、老虎頭幼兒園形成了學府云集的家園小區(qū)。完善配套 時尚家園 采用智能化物業(yè)管理,沿街將有旺鋪、超市、家政服務中心、銀行等生活配套。1.3戶型銷售情況分析: 小區(qū)休閑運動場所齊全,并是黃石第一家以“運動”為主題的小區(qū),銷售思路明確清晰,品性獨特,后期應加強產(chǎn)品推廣,銷

38、售應不會存在太大困難。二、天方百花園2.1項目概述: 占地面積12.23萬平方米,總建筑面積20.9萬平方米,29棟多層和2棟小高層,可容納6000多人居住。以一五000平方米的“百花廣場”為中心組團,有菊園、蘭園、玫瑰園、紫薇園、牡丹園和杜鵑園六大組團,其規(guī)模為黃石之最。2.2項目特色:無塵囂之擾 享地理之便 地處黃石市黃石港區(qū),位于湖濱路與延安路交匯處,南依老虎頭,被與武黃高速公路入口處相鄰望。精品戶型 彰顯時尚生活 引入了“彈性空間”的理念,可自由間隔成多種戶型。以三房二廳為主的平式、大面積的躍式和復式。另外,首層架空增加了建筑的通透感,在保證了采光、通風、隔潮同時也擴大了庭院空間的視野

39、。配套齊全 盡顯大社區(qū)時尚生活 小區(qū)沿街有商鋪、歐風商業(yè)街、超市、干洗店、衛(wèi)生所、儲蓄所、派出所等。中心會所及各組團有棋牌室、乒乓球館、健身中心、桌球室、網(wǎng)球場、羽毛球館等;太極島、兒童樂園、健康步道、大型的百花廣場以及散布在個組團內(nèi)的花園廣場是人們休閑的好去處。專業(yè)優(yōu)質(zhì)的管理 奉上致情關懷 物業(yè)管理公司為黃石天方物業(yè)管理有限公司。小區(qū)采取智能化管理,設四重防盜:紅外線周邊報警系統(tǒng)、中央閉路監(jiān)控系統(tǒng)、單元對講系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線防盜系統(tǒng)以及24小時巡更護衛(wèi)。三新科技 智能化管理 采用智能化系統(tǒng)與技術,堅持以科技為先導,引進三新科技:新技術、新產(chǎn)品、新材料,從玻璃、面磚、石料到涂料運用均可看到開發(fā)商

40、對施工高品質(zhì)的追求。2.3戶型銷售情況分析: 小區(qū)規(guī)模大,銷售策略基本成熟,在黃石的房地產(chǎn)市場上有一定影響力和知名度,但因價格相對同區(qū)域較貴,2003年工程停工帶來負面影響,銷售速率相對較平穩(wěn)。三、順佳四季花城3.1項目概述 四季花城坐落于青山湖畔,占地面積6.5萬平方米,總建筑面積17萬平方米,由平湖秋月園、云廬勝景園、盛世華庭、柳岸聞鶯園、水清木華五組團組成,建筑形態(tài)為多層、小高層和高層,總戶數(shù)1220戶。3.2項目特色設計先進 規(guī)劃設計布局合理,其單體建筑,棟棟座北朝南,敞開式的陽臺,開拓視野、通透采光、戶戶方正實用,從98平方米到200多平方米的頂層復式,幾十戶型供選擇,寬帶、通訊、閉

41、路電視戶戶通達,周邊防范、電視監(jiān)制、樓宇對講系統(tǒng)及24小時保安巡更,智能型的管理。開發(fā)商實力雄厚 順佳四季花城開發(fā)有限公司成立于2000年4月,注冊資本一五00萬元,具有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì),擁有一大批高、中級各類專業(yè)人才?!扒髮崉諏?,打造品牌”的企業(yè)宗旨,構成其企業(yè)文化的核心。先后開發(fā)了勞動路75路商住樓、大智路順佳住宅1號小區(qū),湖濱西路順佳花苑等房產(chǎn)項目。項目規(guī)模大 順佳四季花城占地6.5萬平方米,總建筑面積17萬平方米,總投資2億多元,將在兩年全面建成,成為港區(qū)健康生態(tài)智能型大型社區(qū)。3.3戶型銷售情況 3.4分析 龐大建筑規(guī)模擴大項目的影響力和銷售半徑,但戶型設計一般、建筑密度較大,缺乏

42、前瞻性的銷售策略和手段,銷售后期呈平穩(wěn)趨勢。四、錦繡江南4.1項目概述 地處花湖開發(fā)區(qū)內(nèi)16路車站北部,總占地面積100050平方米,分三期開發(fā),一期主要是19棟別墅和7棟六層,二期為7棟六層,三期為24棟別墅。共14棟六層,43棟別墅(3棟聯(lián)排別墅,40棟獨立別墅)。4.2項目特色建筑規(guī)模大 總占地面積100050平方米,共14棟六層,43棟別墅,社會影響力大,同時政府每年投資10億基礎建設,大量跨國公司及高科技公司在開發(fā)區(qū)的涌入,加上即將由湖北人信推出40萬平方米意大利水岸別墅假日威尼斯,這片土地將會受到更多的企業(yè)和個人關注。單價低,總房款低 地處郊外,配套不完善,地價和工程成本低,價格低

43、,公寓樓起價8一八元/平方米,別墅起價1288元/平方米,且最小戶型僅為47.48平方米,總價4萬元不到,填補了房地產(chǎn)市場需求空白。推出花園洋房 二房二廳到四房二廳采用入戶花園,在黃石比較少見,陽光花房在家中接受自然,享受陽光和花草,同時也會增加室內(nèi)潮濕度。小區(qū)配套齊全小區(qū)有兒童活動中心、網(wǎng)球場、游泳池、中心廣場、組團綠化、小橋綠水等。4.3戶型銷售情況4.4分析憑借低價入市、花園洋房、低總價吸引很多置業(yè)人士,后期的大戶型和別墅將會競爭激烈。第五部分:本項目分析一、項目概述 地處昌明路水利局西側(cè),用地面積35一三平方米,批準建筑面積11702.8平方米,容積率為3.33,建筑密度41%。其中一

44、、二層商業(yè)用房面積為3011.04平方米,其中首層19.5米*73.8米=1439.1平方米,二層一五71.94平方米,三至十二層為住宅,其建筑面積8691.54平方米,共二座塔樓,每個標準層建筑面積均為434.6平方米,如果做成一梯四戶,每戶建筑面積108.6平方米。兩塔樓最短間距約為一三米。二、項目SWOT分析及建議項目優(yōu)勢(S)1、建筑規(guī)模小,便于操作和運營。2、單價低,低價入市搶占市場先機,爭創(chuàng)后來居上,快速消化。3、開發(fā)商在黃石房地產(chǎn)具有一定知名度,且操盤手段成熟專業(yè)。建議:發(fā)揮單價低的優(yōu)勢,戶型面積力爭小而精巧,空間布局爭取合理,以總房款低領跑整個片區(qū),短而快的時間內(nèi)取得實質(zhì)性勝利

45、。項目劣勢(W)1、綠化低,小區(qū)配套不全。2、交通不便,周邊環(huán)境有待進一步改善。建議:挖掘自身優(yōu)勢,弱化劣勢。低價入市,強調(diào)戶型實用和精致,結合快速工程建設速度,克服綠化少、小區(qū)配套不全等不利因素,在較短的時間內(nèi)占據(jù)片區(qū)市場。項目機會(O)1、開發(fā)區(qū)投資受到的關注,因此帶來的置業(yè)人士。2、周邊市政日益完善拉動經(jīng)濟發(fā)展,因此帶來的商機。 3、周邊事業(yè)、行政、私營等單位多。建議:借助政府對開發(fā)區(qū)市政投資和優(yōu)惠政策帶來的機遇,將本項目快速推向市場。在大量新型企業(yè)、黃石人事局、中國氣象黃石分局、反貪局等單位發(fā)掘潛在的目標客戶群體。項目威脅(T)1、博雅·怡景花城、天方百花園及潛在樓盤對其構成

46、威脅。建議:在同區(qū)域拉大產(chǎn)品差異化,避免因戶型大小相似和價格相當?shù)葘擂尉置?。三、項目綜述 由于本項目地理位置較偏,交通不便,規(guī)模小,銷售一定要出奇爭勝。同時可以看出,周邊事業(yè)、行政、工業(yè)園等單位多,以及開發(fā)區(qū)發(fā)展前景和政府優(yōu)惠政策,勢必吸引更多投資者和企業(yè)涌入此區(qū)域,如何引導該客戶群進行置業(yè)是本項目關鍵。第六部分:項目建議一、產(chǎn)品定位 項目定名:長龍·雅士軒釋疑:“長龍”旨在打造開發(fā)商品牌,“雅士”符合該項目區(qū)域購買群體大型高科技術公司管理者、黃石人事局、中國氣象黃石分局、反貪局等單位購買心理,“軒”凸顯本項目小而靈巧,品質(zhì)不凡,與項目品性定位相符。整個案名朗朗上口,與其他項目也得到

47、很好區(qū)隔,為本項目提高指名度提供先天條件。定位主題1: “黃石首家純文化、教育社區(qū)”釋疑:定位說辭:-風聲、雨聲、 讀書聲,聲聲入耳; 家事、國事、 天下事、事事關心 ;- 足不出戶!定位主題2:“黃石首家酒店式公寓” 釋疑:略定位說辭: 精巧時尚走不尋常路釋疑:略產(chǎn)品定位必須保持長期的穩(wěn)定性,因為產(chǎn)品定位突出了它自身的優(yōu)勢和特性,而這些特性不但可以吸引新的消費者,而且還可以有效的保持老顧客的信任感。如果經(jīng)常改變品牌及廣告訴求重點,只會混淆了忠實顧客、潛在顧客對品牌的印象,而保持定位的穩(wěn)定性,則可以自由的運用多種創(chuàng)意來彰顯自己的品牌個性和突出的優(yōu)勢。二、目標客戶群定位根據(jù)花湖水產(chǎn)綜合樓的規(guī)劃、設計思路和我們

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