關(guān)于改善物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

1、關(guān)于改善物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議胡家洋隨著 90 后登上歷史的舞臺(tái)， 中國人口老齡化的到來， 和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2013 年，物業(yè)行業(yè)在這個(gè)大環(huán)境下面臨著用工短缺、成本增長、規(guī)范管理、提高服務(wù)質(zhì)量等等的問題越來越突出。廣東作為改革開放的前沿，人們的生活條件改善，維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，對我們物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。本人結(jié)合物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際情況，提出：改善福利、提高效率、簡化流程、規(guī)范管理、量化考核的建議與大家探討，以謀求企業(yè)利益最大化為目標(biāo)。一、改善福利，解決用工短缺問題。隨著中國中西部的開發(fā)和中國新農(nóng)村的建設(shè)推進(jìn)，以及京津唐、北部灣、泛珠三角、長三角等等經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃，四川、湖南、湖北、河南、山東等人口

2、大省的勞動(dòng)力輸出在大幅減少，選擇在本土就業(yè)的比例明顯增加，用工荒已經(jīng)是國內(nèi)普遍問題。另外，據(jù)政府官方統(tǒng)計(jì)，自2009 年開始，中國每年以3%的速度加速人口老齡化， 2012 年人口紅利到達(dá)頂峰， 2015 年進(jìn)入勞動(dòng)力負(fù)增長時(shí)期?？梢姡磥聿粌H僅是我們物業(yè)行業(yè)面臨用工荒，全國各行業(yè)都會(huì)在這個(gè)大環(huán)境下，爭奪勞動(dòng)力資源，如何爭取到高素質(zhì)的人才，留住人才，用好人才是一個(gè)尤為重要的課題。我們物業(yè)公司經(jīng)常因?yàn)榇鰡栴}招不到人，好不容易招到了人，卻很快又跑到其他單位了，究其原因主要是待遇和工作環(huán)境問題。以我們明月園為例：2012 年，我們物業(yè)三班制保安的基本工資是2100，兩班制是 2800，而周邊市場上

3、基本上三班制的2500，兩班制30003500，其余社保及居住等條件相同按政府要求執(zhí)行，差距是很明顯的，在城區(qū)的項(xiàng)目物價(jià)高，郊區(qū)的項(xiàng)目'.生活條件差等等原因，導(dǎo)致了我們的保安人員流失量較大。綜上所述，依據(jù)勞動(dòng)法要求，正常的加班應(yīng)按平時(shí)工資的150%計(jì)算，2013年初，我們?nèi)嘀票０驳幕?工資是2200 元，兩班制基本工資 應(yīng)為2200+1100*150%=3850 元，現(xiàn)在實(shí)際基本工資為2800 元，相差 950 元距離很大。另外，兩班制比三班制，節(jié)省了33%的人員編制，公司承擔(dān)的社保部分按 600 元/人/月計(jì)算，人均也節(jié)省了 300 元/月。故此，根據(jù)明月園及周邊物業(yè)項(xiàng)目情況，結(jié)

4、合公司成本控制考慮，合理化建議 1：改善福利，跟上物價(jià)上漲幅度和行業(yè)市場水平?；竟べY調(diào)整方案：保安兩班制為 3500 元/月，三班制保安為 2500 元/月，客服 2500 元/月，保潔 1800 元/月，工程維修人員 2600 元/月，物業(yè)助理3000 元/月。合理化建議 2：改善員工生活條件，開設(shè)員工飯?zhí)?；人的生活緊緊圍繞“衣、食、住、行” ，作為成熟居住小區(qū)，特別是在高物價(jià)的城區(qū)，居住和飲食成了員工去留的一大主要因素。目前，在物業(yè)公司劉總的努力爭取下，明月園已經(jīng)有了良好的員工宿舍和飯?zhí)脳l件。其余項(xiàng)目，能爭取開設(shè)飯?zhí)玫模瑧?yīng)當(dāng)積極籌建。另外，建議由目前公司管的一餐改為兩餐，妥否？合理化建議

5、 3：豐富業(yè)余生活， 每半年由各服務(wù)中心組織員工一日戶外活動(dòng)；公司原來每季度統(tǒng)一搞一次員工生日晚會(huì)，因目前物業(yè)公司人員編制已經(jīng)達(dá)到 500 人水平，受會(huì)議室、交通等條件影響，難以全公司統(tǒng)一聚集活動(dòng)。建議由各服務(wù)中心每半年組織一次員工戶外郊游活動(dòng)，豐富員工業(yè)余生活，'.促進(jìn)同事間情感交流，緩解工作壓力。也是企業(yè)文化建設(shè)之一。合理化建議 4：提高社區(qū)文化服務(wù)，建設(shè)社區(qū)公益圖書室。一個(gè)成熟的社區(qū)，自然是需要有一個(gè)良好的社區(qū)文化建設(shè)的，既是社區(qū)居民生活需要，也是企業(yè)文化建設(shè)需要。建設(shè)一個(gè)自然、和諧、融洽、健康的社區(qū)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)所追求的目標(biāo)。所以，社區(qū)公告欄是我們社區(qū)文化建設(shè)的窗口，定期更

6、新相關(guān)物業(yè)信息、維修公告、費(fèi)用分?jǐn)?、收費(fèi)通知、氣象服務(wù)、病蟲消殺、防火防盜、生活常識(shí)等等，是我們物業(yè)服務(wù)的一大課題。有條件的，街道能免費(fèi)提供建設(shè)小區(qū)圖書室的，應(yīng)當(dāng)爭取開辦公益性圖書室、閱覽室。赤崗街道文化站已經(jīng)多次提出要求我們配合開辦，本人認(rèn)為，現(xiàn)場具備場地空間，可以考慮在明月園星月樓大堂側(cè)區(qū)開辟一個(gè)小場所設(shè)立圖書室。既可以為社區(qū)居民提供公益性活動(dòng)場所，促進(jìn)服務(wù)中心與業(yè)主的交流，也響應(yīng)支持了政府的社區(qū)建設(shè)要求，為員工提供了一個(gè)學(xué)習(xí)和進(jìn)步的環(huán)境。這是個(gè)多贏的事情，應(yīng)當(dāng)積極支持。二、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高工作效率、簡化流程。效率和效益通常是有著正比的關(guān)系的，改革開放 30 年來，一直遵循效率優(yōu)先和政策

7、才有了今天的經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛。提高工作效率，自然也成為了企業(yè)在市場競爭中取勝的關(guān)鍵因素。提高工作效率的途徑，需要我們樹立時(shí)間管理理念，通過企業(yè)文化培訓(xùn)、工作生活交流、確定公司經(jīng)營管理目標(biāo)，對企業(yè)人、財(cái)、物等等資源進(jìn)行優(yōu)化分配，通過設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)流程、操作規(guī)程、分工協(xié)作等規(guī)范化體系，以實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)的良性運(yùn)作。目前公司省內(nèi)外有多個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)全體員工達(dá) 500 人，工作的開展，橫向涉及政府部門、地產(chǎn)、總包、施工單位、業(yè)主，縱向有公司高層領(lǐng)導(dǎo)、中'.層經(jīng)理、項(xiàng)目主管、助理、領(lǐng)班、工作人員等等，信息的傳遞與指令的執(zhí)行需要精確及時(shí)有效，才能做好物業(yè)服務(wù)工作。所以，對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)員工對企業(yè)文化、組織架構(gòu)、

8、操作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等的認(rèn)識(shí)，均要做到理解與熟識(shí)方可應(yīng)對自如。一個(gè)企業(yè)，一個(gè)目標(biāo)，制定公司的經(jīng)營管理目標(biāo)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作緊緊圍繞這個(gè)目標(biāo)，堅(jiān)持不懈的努力，才可以達(dá)到利益最大化。我們公司的經(jīng)營管理目標(biāo)：業(yè)戶至上、服務(wù)第一提供優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)。合理化建議 5：完善公司、項(xiàng)目培訓(xùn)計(jì)劃，制定經(jīng)營管理目標(biāo)， 簡化流程，縮短中間信息操作環(huán)節(jié)，提高公司執(zhí)行力。對于操作與管理流程，一切以高效快速解決實(shí)際問題是出發(fā)點(diǎn)，精簡機(jī)構(gòu)、簡化審批與執(zhí)行流程。公司項(xiàng)目多，廣州本土服務(wù)中心也有 6 個(gè)，分布在不同區(qū)域，每周的例會(huì)匯報(bào)的是日常事務(wù)，路途遠(yuǎn)，不便于頻繁舉行，主管領(lǐng)導(dǎo)也每周有兩天以上在項(xiàng)目辦公，項(xiàng)目的日常運(yùn)作應(yīng)由主管

9、把握，重大事件及時(shí)向總公司報(bào)告，公司每月組織一次各服務(wù)中心經(jīng)理會(huì)議交流經(jīng)驗(yàn)。遇有突發(fā)事情、重大事務(wù)可組織服務(wù)中心間的互動(dòng)觀摩學(xué)習(xí)，以促進(jìn)提高各服務(wù)中心的實(shí)際管理水平。比如：沒有參加過收樓的項(xiàng)目可以組織人員配合支持新項(xiàng)目收樓，既是學(xué)習(xí)也是支持。遇重大工傷、工人討薪、地方群體沖突等事件經(jīng)驗(yàn)交流。合理化建議 6：公司例會(huì)每月舉行一次，重大事務(wù)項(xiàng)目間互動(dòng)觀摩學(xué)習(xí)。三、規(guī)范管理、量化考核。圍繞公司的經(jīng)營管理目標(biāo)，制定統(tǒng)一的管理制度、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、理念，完善組織架構(gòu)，規(guī)范操作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)企業(yè)文化的具體內(nèi)容表現(xiàn)。建'.立健全企業(yè)制度，作為職工行為規(guī)范的模式，使個(gè)人的活動(dòng)得以合理進(jìn)行，內(nèi)外人際關(guān)系

10、得以協(xié)調(diào)，員工的共同利益受到保護(hù)，從而使企業(yè)有序地組織起來為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而努力。時(shí)下，我們物業(yè)從業(yè)人員經(jīng)常有向業(yè)主派單收取管理費(fèi)用，為規(guī)避業(yè)主的誤解，物業(yè)從業(yè)人員是要統(tǒng)一著裝，并佩戴工牌工號，才能上業(yè)主家門執(zhí)行工作任務(wù)的。這就是我們要求的形象問題。企業(yè)形象是企業(yè)通過外部特征和經(jīng)營實(shí)力表現(xiàn)出來的，被消費(fèi)者和公眾所認(rèn)同的企業(yè)總體印象。由外部特征表現(xiàn)出來的企業(yè)的形象稱表層形象，如招牌、門面、徽標(biāo)、廣告、商標(biāo)、服飾、營業(yè)環(huán)境等，這些都給人以直觀的感覺，容易形成印象；通過經(jīng)營實(shí)力表現(xiàn)出來的形象稱深層形象，它是企業(yè)內(nèi)部要素的集中體現(xiàn)，如人員素質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營能力、管理水平、資本實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量等。表層形象是以深

11、層形象為基礎(chǔ)，沒有深層形象這個(gè)基礎(chǔ)，表層形象就是虛假的，也不能長久地保持。流通企業(yè)由于主要是經(jīng)營商品和提供服務(wù)，與顧客接觸較多，所以表層形象顯得格外重要，但這決不是說深層形象可以放在次要的位置。北京西單商場以“誠實(shí)待人、誠心感人、誠信送人、誠懇讓人”來樹立全心全意為顧客服務(wù)的企業(yè)形象，而這種服務(wù)是建立在優(yōu)美的購物環(huán)境、可靠的商品質(zhì)量、實(shí)實(shí)在在的價(jià)格基礎(chǔ)上的，即以強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)營實(shí)力作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，達(dá)到表層形象和深層形象的結(jié)合，贏得了廣大顧客的信任。企業(yè)形象還包括企業(yè)形象的視覺識(shí)別系統(tǒng)，比如 VIS 系統(tǒng)，是企業(yè)對外宣傳的視覺標(biāo)識(shí)，是社會(huì)對這個(gè)企業(yè)的視覺認(rèn)知的導(dǎo)入渠道之一，也是標(biāo)志著該企業(yè)是否進(jìn)入現(xiàn)代化管理的標(biāo)志內(nèi)容。'.目前，我們物業(yè)公司只為助理以下人員訂制工作服，經(jīng)理及以上管理人員沒有統(tǒng)一工作服，處理重大事務(wù)及公務(wù)接待時(shí)，不利于外屆對企業(yè)的認(rèn)識(shí)和信任，建議物業(yè)公司作為服務(wù)性的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一著裝標(biāo)識(shí)。合理化建議 7：物業(yè)公司作為服務(wù)性的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一制作工作服。企業(yè)以追求利益最大化為目標(biāo)，就必須有完善的績效考核機(jī)制，結(jié)合我司目前情況，有成熟小區(qū)和在建樓盤。對于事故發(fā)生率低，