房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)政府部門全部審批手續(xù)閱讀引語房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同.第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，

2、取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見”。第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場

3、三通一平。第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。至此完成本項(xiàng)目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整規(guī)劃意見函復(fù)規(guī)劃意見書審查設(shè)計(jì)方案用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)期審批詳細(xì)流程一、建筑策劃本部分在微信：dichan360 已經(jīng)分享過，請點(diǎn)擊閱讀

4、原文直接查找，不再展開二、工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準(zhǔn)備材料如下：1、申報(bào)人委托書；12、檔案登記表；13、人防審查意見；14、消防審查意見；15、交通審查意見；16、其它?！敖ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證”批復(fù)樣件：三、用地規(guī)劃許可證四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測算審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時(shí)取消

5、，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：1、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說明，效果圖等）；2、規(guī)劃意見書；3、立項(xiàng)批復(fù)；4、用地預(yù)審意見；5、日照測算；6、其它。五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃

6、意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。申報(bào)“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：1、建設(shè)申請；2、申報(bào)表3、經(jīng)辦人委托書；4、1：500或1：2000地形圖；5、土地證和房產(chǎn)證；6、規(guī)劃總平面圖；7、上級意見（視情況）；8、用地預(yù)審意見；9、環(huán)保意見；10、立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃意見書為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪

7、些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議?！耙?guī)劃意見書”批復(fù)樣件：六、土地變性、用地性質(zhì)城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。6、沒有后遺癥

8、，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書（圖）目前規(guī)劃局對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：1、省級單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；2、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；4、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方

9、提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。控規(guī)調(diào)整無法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。“調(diào)整控規(guī)”批復(fù)樣件：八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二，行政審批根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖

10、審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。-選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。-規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局

11、對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。-初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 -規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和

12、范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。-施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 -商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

13、（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。-建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文

14、化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書； （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)

15、程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問題無論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段：土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房

16、地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。）土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊

17、地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴(yán)重的違法行為。）但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我國正

18、式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈谶@個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式。“城市規(guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、

19、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！币猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵?quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)

20、立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。）再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物；立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不

21、太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒有一個(gè)國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動(dòng)下；建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建。現(xiàn)

22、在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到?？偲矫鎴D審查階段：這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴(yán)格，也很專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地

23、面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看

24、起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設(shè)計(jì)）說明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含

25、量的過程，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無論什么設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序

26、的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。有一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：“你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！管線綜合審查：管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容

27、之一，因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，

28、只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買了。功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗?/p>

29、有的線，都得從外面引進(jìn)來，跟外面均有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂

30、引。引到多少電算多少電再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)。還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免,具體減多少就看你公關(guān)能力了.消防就更不用說了,方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來回驗(yàn)收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗(yàn)收的事情。供電、供水、燃?xì)?；雖然權(quán)力不大，可能耐不小；所有的攏斷部

31、門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒有你自己去發(fā)揮想象力吧.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那

32、個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這

33、個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。消防和人防專項(xiàng)審查：小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個(gè)人去品其中滋味。 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有

34、的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會(huì)想辦法減少人防面積。施工圖審查：在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因

35、為北方有一個(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。說到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90-70政策說兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。

36、這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)90-70，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后；因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間

37、連續(xù)施工許可：余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要

38、沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督：質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。

39、當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦.等等;罰你個(gè)萬八的只是一張單子的事. 在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有

40、資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1 （注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建：首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。施工許可證：施工許可證所須材料

41、基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時(shí)間辦不出不來。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)

42、環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。呵呵。 進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)：在講預(yù)售

43、和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：減少土地供給，緊縮地根：這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實(shí)了?，F(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公

44、司手上有地就能夠存活下去；在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。政策走向制約著市場需求：提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，房價(jià)就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了？說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源

45、，而每個(gè)人都需要住房且不論大??；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有。”我個(gè)人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗(yàn)或加?。晃冶ＷC：“銀行肯定會(huì)比開發(fā)商死的更快、更難看”政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)90-70的政策我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型

46、的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。相反很成功。前面說手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”放線、驗(yàn)線：這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。請他們

47、提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。預(yù)售許可證：終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得

48、預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會(huì)有更直接和深刻的認(rèn)識了。現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣80

49、00賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹臀鞴系拇笮　，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商

50、都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。關(guān)于預(yù)售中的土地解押：關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個(gè)話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機(jī)。我個(gè)人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證

51、時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法：現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在

52、房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的

53、土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。很多都專項(xiàng)審查，其實(shí)應(yīng)該大體還是要?dú)w到幾個(gè)主要證件的發(fā)放，

54、國土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，這幾個(gè)證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項(xiàng)審查，很多分項(xiàng)管的太深了；需要自己去“悟”規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓：其實(shí)，在說了這許多之后，你應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項(xiàng)驗(yàn)收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^程

55、如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不

56、清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：“原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改1234等等”。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備

57、案?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。本人最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。所以我說；流程都是給不懂行的人看的,真正去做的時(shí)候，沒人會(huì)看,也沒人會(huì)按照那個(gè)流程去做,因?yàn)榘凑账^流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。十、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集步驟和方法-按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù)所有金融機(jī)構(gòu)，包括國內(nèi)和國外的金融機(jī)構(gòu)，對于各類貸款均需要按一定的程序和手續(xù)辦理。一般說來，開發(fā)商在決定進(jìn)行某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之前，就應(yīng)該考慮到開發(fā)建設(shè)資金的籌集渠道。除安排自有資金外，總是要先同幾家銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)接觸，向他們探詢獲得支持的可能性和貸款條件。一旦成功地獲取了某個(gè)項(xiàng)目的表，及有權(quán)在某種條件下終止貸款等。1、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)-財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義與成因通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)負(fù)債籌資而面臨的風(fēng)險(xiǎn)，稱為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)由于資金不足或出于其他目的而運(yùn)用一定的方