房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄

1、房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄 房屋登記中詢問申請人慎用詢問筆錄 ?物權(quán)法?第12條第1款規(guī)定，詢問申請人是以申請啟動的不動產(chǎn)登記中，登記機構(gòu)必須履行的職責。在房屋登記實務中，?房屋登記方法?第18條第1款規(guī)定，詢問申請人是當事人申請不動產(chǎn)登記時，登記機構(gòu)必須履行的職責，且詢問結(jié)果須經(jīng)申請人簽字確認歸檔保存。經(jīng)申請人簽字確認的詢問結(jié)果是登記機構(gòu)履行詢問申請人職責的證明，也是登記程序完整、充分的證明。?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結(jié)果宜用詢問筆錄的形式表達。為此，詢問筆錄成為詢問申請人結(jié)果最主要的表達形式，但筆者認為，詢問筆錄不應當是詢問申請人結(jié)果的唯一表達形式，且詢問筆錄應當慎

2、用。 一、問題的提出：房屋登記中，無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產(chǎn)生的詢問筆錄沒有法律效力 如前所述，詢問申請人是法律和規(guī)章賦予房屋登記機構(gòu)的職責。所謂詢問，是指由登記機構(gòu)就與登記事項有關(guān)的問題，向申請人詢問。詢問既是一種權(quán)利，也是一種義務。不動產(chǎn)登記是登記機關(guān)證明和確定不動產(chǎn)物權(quán)既存事實的具體行政行為。行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權(quán)的行為，行政職權(quán)來源于國家的法律，行使行政職權(quán)的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡稱行政執(zhí)法行為。換言之，房屋登記屬于行政行為之行政執(zhí)法行為，房屋登記中的詢問申請人，屬于行政執(zhí)法中的權(quán)利、義務，那么，在房屋登記實務中，什么樣的人才能合

3、法行使這種權(quán)利，履行這種義務呢？ ?國務院關(guān)于印發(fā)的通知?第22條規(guī)定，實施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。按此通知精神，各省、自治區(qū)、直轄市，以省級政府規(guī)章的形式，明確行政執(zhí)法證是行政執(zhí)法工作人員具有行政執(zhí)法資格的憑證，行政執(zhí)法證由省級人民政府頒發(fā)，如?四川省行政執(zhí)法規(guī)定?第20條規(guī)定，行政執(zhí)法人員在執(zhí)法過程中，必須出示國家統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件或四川省人民政府統(tǒng)一印制、監(jiān)制的行政執(zhí)法證件。據(jù)此可知，在房屋登記實務中，持有行政執(zhí)法證的登記人員，即具有行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產(chǎn)生的詢問筆錄才有法律效力。 在司法實務中，?最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)

4、假設干問題的規(guī)定?第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應當有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產(chǎn)生的行政訴訟案件中，登記機構(gòu)向人民法院提交詢問申請人的詢問筆錄作為證據(jù)，一是證明登記程序完整、充分；二是證明被訴的登記事項是登記人員審閱登記材料后，就其中需要進一步了解的問題詢問了申請人，即對申請登記的內(nèi)容盡到了合理、審慎的注意義務。但詢問筆錄上簽名的詢問人員假設不具有行政執(zhí)法資格，那么該詢問筆錄將不被人民法院采信，人民法院將視登記機構(gòu)沒有履行詢問申請人的職責，從而認定登記程序不完整、不充分，即認定登記程序違法，可能由此作出對登記機構(gòu)不利的判決

5、。 因此，從國家政策、地方規(guī)章的層面和司法實務的角度考量，房屋登記中無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人產(chǎn)生的詢問筆錄沒有法律效力。 二、問題存在的原因：由于體制原因，房屋登記機構(gòu)缺乏履行詢問申請人職責的行政執(zhí)法人員 按我國現(xiàn)時的行政體制，房屋登記機構(gòu)設立的主要形式有：一是市、縣人民政府設立的政府序列機關(guān)；二是市、縣人民政府設立的屬于事業(yè)單位法人的行政機構(gòu)；三是市、縣人民政府相應主管部門設立的純事業(yè)單位性質(zhì)的登記機構(gòu)等。鑒于此，行政機關(guān)和行政機構(gòu)性質(zhì)的登記機構(gòu)具有行政執(zhí)法主體資格，按規(guī)定配備有一定比例的行政執(zhí)法人員，雖然這些執(zhí)法人員可以在房屋登記中履行詢問申請人職責，但房屋登記案件日益增多，且登

6、記種類多，關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系復雜，現(xiàn)有的行政執(zhí)法人員也很難滿足登記的需要。純事業(yè)單位性質(zhì)的登記機構(gòu)那么不具有行政執(zhí)法主體資格，接受相應主管部門的委托，負責本區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作，其行為屬于委托執(zhí)法行為，此類登記機構(gòu)配備有數(shù)量極其有限的行政執(zhí)法人員，一般情況下，還只是單位領(lǐng)導持有行政執(zhí)法證，在房屋登記中，幾乎無法履行詢問申請人的職責。 在房屋登記實務中，?房屋登記方法?第6條規(guī)定，房屋登記人員應當具備與其崗位適應的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設行政主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。國家住房和城鄉(xiāng)建設部?關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓考核工作的通知?第1條規(guī)定，實行房屋

7、登記審核人員持證上崗是?房屋登記方法?確定的一項制度。在房屋登記機構(gòu)從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應按照?房屋登記方法?和本?通知?的要求，通過房屋登記人員培訓考核或確認，取得?房屋登記官考核合格證書?后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作。據(jù)此可知，規(guī)章和政策規(guī)定從事房屋登記審核人員必須取得房屋登記官資格，但房屋登記官是否具備詢問申請人的資格呢，須以房屋登記官考核合格證書是否是行政執(zhí)法證為前提。 ?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?規(guī)定，登記官是通過全國房屋登記審核人員培訓考核，從事房地產(chǎn)登記審核性質(zhì)工作的專業(yè)人員，是一種專業(yè)技術(shù)資格證。因此，在房屋登記實務中，沒有行政執(zhí)法資

8、格的房屋登記官也無權(quán)詢問申請人。 三、問題的解決：詢問申請人的結(jié)果可以以申請人聲明的方式表達 詢問申請人是?物權(quán)法?和?房屋登記方法?課以登記機構(gòu)的職責，登記機構(gòu)應當履行，但在現(xiàn)時制度和體制環(huán)境下，履行方式該怎樣表達，才與政策規(guī)定和司法實務的要求不產(chǎn)生沖突呢？ ?物權(quán)法?只規(guī)定了登記機構(gòu)須詢問申請人，但對詢問結(jié)果的表達方式?jīng)]有作規(guī)定。?房屋登記方法?只規(guī)定了詢問結(jié)果須歸檔保存，對詢問結(jié)果的具體表達方式?jīng)]有作出規(guī)定。詢問的目的主要在于核對登記申請人提交的材料，以確定其是否真實。換言之，房屋登記本質(zhì)上以申請人提交的材料作為登記依據(jù)，詢問申請人只是一種輔助審查手段，使登記機構(gòu)在查驗登記材料的根底上，

9、進一步了解申請登記內(nèi)容的真實性、合法性，故?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結(jié)果宜用詢問筆錄的形式表達。該規(guī)程之本規(guī)程用詞說明中說明“表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的：正面詞采用宜，反面詞采用不宜。據(jù)此可知，在房屋登記實務中，如果詢問申請人的登記人員沒有行政執(zhí)法資格，詢問結(jié)果可以不用詢問筆錄表達。申言之，詢問筆錄不是詢問結(jié)果的唯一表達形式。 筆者認為，有行政執(zhí)法資格的登記人員制作的詢問筆錄，固然是合法有效的詢問結(jié)果的表達形式，但無行政執(zhí)法資格的登記人員詢問申請人后，那么不應當制作詢問筆錄，可以根據(jù)不同的登記類型制作相應的聲明，聲明須明確載明申請登記的內(nèi)容已經(jīng)接受登記人員的

10、詢問，如轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記，聲明內(nèi)容“我們鄭重聲明：就申請書上申請轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容已經(jīng)接受登記機構(gòu)的詢問，申請登記內(nèi)容是我們真實意思的表示，轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬清晰，共有關(guān)系明確，我們知曉不如實申請登記的不利后果并自愿承當由此產(chǎn)生的責任。由申請人簽字確認，即在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，申請人簽字確認的聲明作為書證，其內(nèi)容能證明登記機構(gòu)履行了詢問申請人的法定職責，既省事，又在現(xiàn)時制度、體制環(huán)境下有效躲避了政策、規(guī)章和司法實務對詢問人員行政執(zhí)法資格的限制。 四、延伸思考：申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行詢問職責證據(jù)的合法性考量 作為一種義務，如果不詢問而發(fā)生了錯誤，登記機構(gòu)就沒有盡到責任。換言之，發(fā)生登

11、記錯誤情形時，如果材料中沒有詢問申請人的證明，那么登記程序存在瑕疵，在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，登記機構(gòu)將承當不利后果，申言之，在可能出現(xiàn)的行政復議或行政訴訟中，詢問申請人的證明主要作為證明登記機構(gòu)是否履行詢問申請人職責的證據(jù)。 有觀點認為，詢問申請人是法律和規(guī)章課以登記機構(gòu)的義務，登記機構(gòu)履行詢問義務屬于行政行為，詢問結(jié)果必須以行政公文，即詢問筆錄的形式表達，聲明是申請人作出的民事行為，作為登記機構(gòu)履行詢問職責的表達形式不合法。 那么，申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行詢問職責的證據(jù)，是否合法呢？ ?最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)假設干問題的規(guī)定?第55條規(guī)定，法庭應當根據(jù)案件的具體情況，

12、從以下方面審查證據(jù)的合法性：證據(jù)是否符合法定形式；證據(jù)的取得是否符合法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的要求；是否有影響證據(jù)效力的其他違法情形。筆者據(jù)此對申請人的書面聲明作合法性考量。 1.申請人的書面聲明屬于法定證據(jù)中的書證。作為認定案件事實依據(jù)的證據(jù)必須符合法律規(guī)定的形式和要求。按?行政訴訟法?第31條規(guī)定，書證屬于法定的證據(jù)形式，所謂書證，是指以文字、符號、圖畫等記載的內(nèi)容和表達的思想來證明案件事實的書面文件和其他物品。筆者據(jù)此認為，申請人的書面聲明，是通過文字記載的內(nèi)容和表達的思想，以證明申請人已經(jīng)接受登記機構(gòu)的詢問，申請登記是自己真實意思的表示，申請登記內(nèi)容合法等事實，申請人的書面聲明滿足書

13、證的要求，屬于法定的證據(jù)形式。 2.申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行詢問職責的證據(jù)，符合法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的要求。登記機構(gòu)是合法的證據(jù)收集主體。按?物權(quán)法?第12條第1款和?房屋登記方法?第18條第1款的規(guī)定，詢問申請人是房屋登記機構(gòu)必須履行的職責，詢問結(jié)果由房屋登記機構(gòu)歸檔保存，故登記機構(gòu)有權(quán)收取作為詢問結(jié)果表達形式的申請人聲明；登記機構(gòu)收取申請人聲明的方式合法。一是按?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人是在房屋登記程序中的受理環(huán)節(jié)，即登記機構(gòu)是在登記過程中取得申請人的書面聲明，即作為書證的聲明，是登記機構(gòu)在完成登記行為前獲取，并作為完成登記的證據(jù)；二是申請人的書面聲明是申請人在公

14、開場合，自愿、如實答復登記機構(gòu)就有關(guān)登記中的問題詢問后形成的結(jié)果，是登記機構(gòu)在公開場合，以正當方式收集的證據(jù)；申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行登記職責的內(nèi)容和形式合法。詢問申請人，是登記機構(gòu)在查驗申請人提交的申請材料后，結(jié)合申請登記的內(nèi)容，就有利于進一步了解真實情況的內(nèi)容予以詢問。至于詢問結(jié)果的表達方式，?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?規(guī)定，詢問申請人的詢問結(jié)果宜用詢問筆錄。但根據(jù)該規(guī)程?房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程?之本規(guī)程用詞說明中顯示，登記機構(gòu)可以根據(jù)自身條件對詢問結(jié)果采用其他形式表達，且其載明內(nèi)容與證明對象有直接的因果關(guān)系，因此，申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行登記職責的內(nèi)容和形式合法。 3.申請人的書面聲明作為登記機構(gòu)履行詢問職責的證據(jù)，不存