物業(yè)公司二手房試行方案

1、二手房買賣試行方案為規(guī)范公司租賃業(yè)務(wù)，特成立房租售中心，以提高公司多種經(jīng)營收入，制訂此方案。一、運作模式在XXX成立租售中心（試點），采取以租售中心為核心，各管理 處提供房源、客戶、也可自行成交等配合支持的模式。二、部門職責(zé)劃分（一）經(jīng)營發(fā)展中心租售工作職責(zé)1、負責(zé)租售中心、各管理處二手房買賣工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)監(jiān)督及業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作；2、負責(zé)二手房買賣過戶手續(xù)辦理的后臺支持工作；3、負責(zé)定期工作總結(jié)分析會議的召集，并對租售工作中存在的問題及時提出合理化解決建議；4、負責(zé)廣告宣傳工作；5、負責(zé)定期對租售中心及各管理處租售情況進行經(jīng)營分析。（二）租售中心租售工作職責(zé)1、掌握市場動態(tài)，搜集市場信息

2、，做好房源開發(fā)及客戶接待工 作；2、匯總并落實房源信息，進行及時跟蹤；3、及時上報成交信息，便于公司經(jīng)營發(fā)展中心了解運作情況；4、定期向經(jīng)營發(fā)展中心上報實際租售情況統(tǒng)計報表；5、配合公司做好合同簽定工作，加強各類合同管理，建立用戶 檔案，經(jīng)常回訪客戶，反饋用戶對產(chǎn)品的意見；6、努力做好服務(wù)工作，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度;7、配合經(jīng)營發(fā)展中心做好廣告宣傳工作；8負責(zé)傭金結(jié)算工作；9、加強業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)；10、完成公司下達的任務(wù)指標。（三）管理處租售工作職責(zé)1、負責(zé)本項目房源的開發(fā)工作；2、管理處將自身有效房源登記到租售中心，達到資源共享；3、做好客戶來訪的

3、接待工作，促進房屋成交；4、定期安排客服部長及租售負責(zé)人參加經(jīng)營發(fā)展中心組織的租 售工作總結(jié)分析會；5、定期安排人員對周邊樓盤進行采盤，并進行匯總分析，時刻 了解市場信息的變化。6、管理處客服部負責(zé)具體工作的實施；三、租售中心崗位設(shè)置圖店長（1人）店秘（1人）按揭辦理員（1人）房產(chǎn)經(jīng)紀人（若干）四、崗位職責(zé)（一）店長崗位職責(zé)1、從全局觀點出發(fā)，維護公司的整體效益，同時安排好本部門工作；2、忠于公司事業(yè)，嚴格要求自己，處處以身作則，嚴守公司規(guī)章制度，工作上起到模范帶頭作用；3、加強本部門的內(nèi)部管理，注意工作方法，講究領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，深入實際，關(guān)心員工的思想動態(tài)和生活情況，加強政治思想教育，充分調(diào)動全體

4、員工的積極性，保持一種團結(jié)協(xié)作、優(yōu)質(zhì)高效的工 作氣氛；4、積極主動，高風(fēng)格、高姿態(tài)地搞好部門之間的協(xié)調(diào)工作，做到 相互配合團結(jié)協(xié)作；5、有權(quán)力、有責(zé)任、有利益、有義務(wù)，必須處理好責(zé)、權(quán)、利三 者關(guān)系，嚴禁以權(quán)謀私、假公濟私，損害公司利益，敗壞公司聲 譽，污染公司風(fēng)氣;6、審查房源信息的真實可靠性和成交房源，并及時上報；7、組織召開本部門業(yè)務(wù)討論會，加強現(xiàn)場客戶信息管理，協(xié)助業(yè) 務(wù)人員成交，同時加強學(xué)習(xí)，努力提高本部門業(yè)務(wù)素質(zhì)；8、配合公司客服部做好合同簽定工作。9、積極主動核對傭金單并及時收回傭金。10、嚴守企業(yè)秘密，不得擅自向無關(guān)人員泄露企業(yè)的業(yè)務(wù)信息、經(jīng)營情況、管理文件、經(jīng)濟數(shù)據(jù)等；11、

5、對于未在規(guī)定時間（三天）落實房源信息可靠性的房源，及 時重新分配落實。（二）店秘崗位職責(zé)1、協(xié)助店長做好市場新房源的開發(fā)和店面租售管理工作；2、協(xié)助公司簽訂各類合同，并審核其它租售人員簽訂合同的真實性;3、協(xié)助店長落實傭金的回收工作；4、做好售后服務(wù)工作，并努力同新老客戶保持良好關(guān)系；5、建立客戶檔案，妥善保管各類合同及客戶資料；6、負責(zé)組織召開租售人員業(yè)務(wù)會，總結(jié)交流營銷經(jīng)驗分析客戶，協(xié) 助成交，不斷提高本部門業(yè)務(wù)水平。7、店長不在時，肩負店長的職責(zé)，負責(zé)本部門全面工作。（三）按揭人員崗位職責(zé)與銀行及擔保公司對接，負責(zé)辦理店里所有客戶銀行解押及資金 貸款業(yè)務(wù)。（四）房產(chǎn)經(jīng)紀人崗位職責(zé)1、利用

6、房源信息，為客戶推薦房源并提供合理化建議，并熟練 地回答客戶提出的問題；2、服從工作安排，工作積極主動，有開拓精神，能不失時機地 推銷房源；3、做好房源信息開發(fā)工作，并及時實地落實房源信息的真實可靠 性，填寫源信息表；4、努力做好售后服務(wù)工作，及時回訪客戶，反市場信息；5、每天向店長匯報工作情況，上交接待情況登記表，每月進行工 作總結(jié)，并根據(jù)市場信息對下階段工作進行計劃，以提高工作的計劃 性和有效性；6、負責(zé)及時催收傭金，撮合客戶成交；7、努力學(xué)習(xí)知識，提升知識面，提高自己的社交能力，促進業(yè)務(wù) 水平的提高。五、員工薪酬標準一、員工工資標準1、店長工資二基本工資+本月總傭金的5%2、店秘工資二基

7、本工資+本月總傭金的1%3、房產(chǎn)經(jīng)紀人工資二基本工資（1200）+個人完成傭金的30%4、銀行按揭人員工資二基本工資另外提供有效房源，非本人成交的個人提成為 50元。六、二手房買賣實操工作（二）買賣雙方委托手續(xù)辦理操作過程：1、賣方（房屋所有人）通過咨詢，到我公司申請辦理居間委托手續(xù)（要提供房屋相關(guān)信息、證明、房產(chǎn)證、房屋所有人身份證明，其他 材料。）;2、公司接到申請后，核驗材料和房屋，對房屋估價，決定是否受理；3、公司受理后，與房屋所有人簽訂委托代理書（合同一般為制式合 同，但有些條款可以約定，如：房屋出售價格 ）；4、公司將房屋備案，代買受人購買；5、 買方通過咨詢與我方簽訂委托書，委托

8、我方為其找尋房屋；6、我方從登記備案的房屋中找尋房屋， 并征求買方初步意見（比如 要不要看房）；7、買方同意，我方帶領(lǐng)買方實地看房，并簽訂看方確認書，如果買 方對房屋不滿意，我公司將繼續(xù)為其尋找房屋，如果買方滿意，買賣 雙方簽訂買賣合同；8合同簽訂后，買賣雙方向我公司支付定金，同時買方向我公司支 付傭金；9、我公司為買賣雙方辦理過戶手續(xù)；10、買方支付房款，賣方交房；11、物業(yè)交割。（三）、定金、傭金收取標準1、定金收取標準賣方在與我公司簽訂房屋租售委托代理合同時需押房產(chǎn)證書； 買方在簽訂購合同時需繳納定金 2-3 萬 元;2、繳納定金的作用1、此定金用來擔保買方在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件

9、，到 某確定地點簽訂房屋買賣合同。如屆時買方反悔不來與賣方簽 訂買賣合同，要承擔定金被賣方?jīng)]收的風(fēng)險，如賣方反悔不簽房 屋買賣合同，要承擔雙倍返還定金的責(zé)任。2、用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔相應(yīng)責(zé)任。3、傭金收取標準1 、給買賣雙方只提供信息促使成交簽訂紙制合同，買方付我 公司傭金為總房款的1%2 、雙方委托我公司全程辦理過戶手續(xù)的，在簽訂紙制合同時買方付我公司傭金，市場傭金收取標準為總房款的2%由于我公司新成立租售中心業(yè)務(wù)不夠熟練，為提高業(yè)務(wù)量暫定傭金標準為 總房款的1.5%。（四）稅率標準房產(chǎn)過戶所需繳納稅種及標準：契

10、稅：1、首套房90平米以下交總款的1% 90-144平米交總房款的2%2、非首套房144平米以下交總房款的4%營業(yè)稅:1、 144平米以下的商品房或房改房的產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)滿 5年 的免交營業(yè)稅；產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)不滿 5年的交5.6%的全額營業(yè) 稅。2、144平米（含144平米）以上的普通住宅產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā) 滿5年的交20%勺差額營業(yè)稅或5%勺全額營業(yè)稅（普通住宅的可以選 擇繳費，非普通住宅不可選擇）。3、144（含144）平米以上的普通住宅不滿5年的叫5.6%的全額營 業(yè)稅。個人所得稅：首套房產(chǎn)權(quán)證或契稅證下發(fā)滿 5年的免個人所得稅，反之交1%勺 個人所得稅。七、客戶接待流程（一）電

11、話接待：1、電話鈴響三聲之內(nèi)，租售人員拿起電話微笑并富有激情的向客戶 問好：“您好，某某租售中心”。2、先向客戶做一個簡單的自我介紹。3、然后詢問客戶的個人情況及其需求。4、根據(jù)談話對客戶做出分析。5、盡量能夠說服客戶到現(xiàn)場進行面談。6、在電話中和客戶約定下一次回訪的時間。7、整理電話記錄，詳細填寫客戶來訪/來電登記表歸檔（建立兩本登記表提供房源客戶信息，需求房源客戶信息） 8整理做好回訪計劃。（二）現(xiàn)場接待：1、客戶到訪前，租售接待人員的銷講資料及銷講工具（客戶登記表、 名片、計算器、樓盤平面圖、報價單等）應(yīng)準備齊全并做到銷講工具 和銷講資料的整潔、完好。2、客戶來訪，租售接待人員必須放下手

12、頭工作，站立迎候并微笑向 客戶致意：“您好”詢問其到訪原因，并引至接待處。3、先請客戶入座，主動為客戶倒水，并與客戶面對而坐；微笑并大 方的做自我介紹（姓名、職務(wù)、主要負責(zé)工作）并雙手送出名片。4、對于購房者詢問客戶對需求房屋的要求，然后對房屋進行配對， 如有合適房源，對小區(qū)設(shè)施設(shè)備、周邊配套、樓內(nèi)、樓外及園區(qū)規(guī)劃 做個介紹使客戶對小區(qū)有一個大致了解。5、在和客戶洽談中，仔細聆聽客戶的意見，并及時的提出自己的疑問以便正確把握客戶的真實需求確定客戶的真正需要，并迅速做出應(yīng)對策略。6、 根據(jù)談話內(nèi)容，對客戶做一個簡單的分析（1、意向客戶2、考慮 客戶3、無意向客戶）對客戶做到心中有數(shù)。要根據(jù)客戶意向或需要， 帶客戶看房。7、若無客戶需求房屋可讓客戶留下聯(lián)系方式，如有合適房源再與之 聯(lián)系。8看房過程中，應(yīng)始終微笑，禮讓客戶 “您請”并詳細介紹小區(qū)硬 件的配套設(shè)施、周邊配套及小區(qū)整體規(guī)劃情況，使客戶對小區(qū)有個更 全面的了解，并適時向客戶提供參考意見，重點介紹客戶關(guān)注的問題；9、看房后，在與客戶談判的過程中，盡可能解決客戶的疑問，說服客戶留住客戶。接待人員應(yīng)根據(jù)自己的價格權(quán)限，給出權(quán)限內(nèi)房間價 格；10、對于未達成合同的客戶，并在送客中再次告訴客戶聯(lián)系方式和電 話，承諾為其做咨詢，并