鄭州公寓市場(chǎng)分析報(bào)告

1、鄭州公寓市場(chǎng)鄭州公寓市場(chǎng)分析報(bào)告分析報(bào)告目 錄總體項(xiàng)目概況總體項(xiàng)目概況典型個(gè)案分析典型個(gè)案分析暢銷(xiāo)、滯銷(xiāo)項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)暢銷(xiāo)、滯銷(xiāo)項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議鄭州公寓總體項(xiàng)目概況鄭州各版塊公寓分布圖12345678目前鄭州公寓項(xiàng)目主要分布在8個(gè)區(qū)域：1、白沙象湖組團(tuán)：比如象湖100。2、龍子湖湖心島組團(tuán)：比如正商四大銘筑、局外；3、鄭東高鐵組團(tuán)：比如萬(wàn)科譽(yù)；4、經(jīng)開(kāi)區(qū)組團(tuán)：比如萬(wàn)錦城、正商濱河名筑；5、老城區(qū)南部組團(tuán)（紫荊山路、航海路、南三環(huán)沿線附近）：比如錦榮中心五區(qū)、萬(wàn)科榮寓；6、老城區(qū)北部組團(tuán)（東風(fēng)路、北三環(huán)沿線）：比如華爾中心、正弘城、海亮?xí)r代one；7、鄭州大北區(qū)組團(tuán)（連霍北）：比如美景麟起城；

2、8、高新區(qū)組團(tuán)：比如石佛藝術(shù)公社、華強(qiáng)城市廣場(chǎng)。從以上主體區(qū)域可以看出，公寓產(chǎn)品主要依賴交通、主干道、地鐵和商業(yè)商務(wù)區(qū)。鄭州公寓市場(chǎng)典型樓盤(pán)一覽鄭州目前公寓市場(chǎng)典型性樓盤(pán)一覽表1海亮?xí)r代one16象湖1002華爾中心17象湖里3正弘城18正商濱河名筑4福臨公館19美景芳華5清華城20萬(wàn)科榮寓6國(guó)控東宸21錦榮中心五區(qū)7萬(wàn)科譽(yù)22紅星國(guó)際廣場(chǎng)8正商書(shū)香名筑23瑞士酒店公寓9萬(wàn)科美景龍門(mén)24萬(wàn)科民安星辰10新合鑫紫荊之星25鑫苑鑫都匯11升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)26名門(mén)翠園12綠地璀璨星座27瀚海海尚13物華國(guó)際28萬(wàn)科城14謙祥萬(wàn)和城29龍匯國(guó)際15利達(dá)國(guó)賓中心30美景麟起城鄭州公寓分布圖新合鑫紫荊之星萬(wàn)科

3、美景龍門(mén)清華城經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城海亮?xí)r代one萬(wàn)科榮寓鄭州升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)萬(wàn)科民安星辰永威西郡華強(qiáng)城市廣場(chǎng)德興北尚正商濱河名筑謙祥萬(wàn)和城萬(wàn)科城萬(wàn)科譽(yù)正商書(shū)香名筑象湖100象湖里福臨公館綠都廣場(chǎng)華爾中心正弘城紅星國(guó)際廣場(chǎng)亞星錦繡山河瑞士酒店公寓2017年鄭州集中放量公寓樓盤(pán)40家以上，三環(huán)以內(nèi)數(shù)量占比60%，占據(jù)地鐵口、CBD、高鐵站、主力商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力，很多項(xiàng)目在產(chǎn)品上進(jìn)行升級(jí)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。鄭州整體公寓市場(chǎng)銷(xiāo)量2017年鄭州市公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售以平層公寓為主，主要代表項(xiàng)目如萬(wàn)科譽(yù)、海亮?xí)r代one；LOFT產(chǎn)品次之，主要代表項(xiàng)目如正商書(shū)香名筑、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城。鄭州市2017年公寓銷(xiāo)售情況

4、 從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，當(dāng)前公寓產(chǎn)品多以商辦產(chǎn)品的配套形式存在，物業(yè)類(lèi)型以平層產(chǎn)品為主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。 從銷(xiāo)售情況來(lái)看，萬(wàn)科譽(yù)以其地理位置優(yōu)越，面積小，總價(jià)低備受客戶歡迎；海亮?xí)r代one由于單價(jià)較低，以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，位居銷(xiāo)量榜第一。鄭州整體公寓市場(chǎng)客群通過(guò)市調(diào)了解，從年齡段看，公寓類(lèi)產(chǎn)品主力客群集中在30-40歲之間；從置業(yè)目的來(lái)看，投資型客戶占據(jù)主導(dǎo)地位。 市場(chǎng)整體客群年齡集中在2540歲之間，其中30歲以上占據(jù)客群主力，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)投資大于自住； 從客戶置業(yè)目的來(lái)看，投資成為客戶購(gòu)買(mǎi)公寓的主流。鄭州整體公寓市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品價(jià)格 當(dāng)前市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品主要有兩種物業(yè)類(lèi)型平層公寓和L

5、OFT，平層公寓均價(jià)主要集中在1100013000元/之間，LOFT公寓主要集中在1200015000元/產(chǎn)品面積 平層公寓主要集中在30-55，loft公寓產(chǎn)品多集中在35-55。產(chǎn)品層高 平層公寓產(chǎn)品層高3.0米-3.2米；loft公寓產(chǎn)品多在4.09米-5米之間優(yōu)惠政策 目前鄭州公寓項(xiàng)目多為常規(guī)優(yōu)惠，部分項(xiàng)目如海亮?xí)r代one有與電商合作，首付分期等優(yōu)惠活動(dòng)，自買(mǎi)房開(kāi)始算起兩年內(nèi)分四次還款，對(duì)購(gòu)房客戶吸引力較大。典型個(gè)案分析金水區(qū)12海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況NoImage規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：亮彩生活茂是海亮項(xiàng)目的集中商業(yè)。分布在項(xiàng)目的西南角（即上圖2-2/2-2間

6、），有13000方自持，配有大型商超，巨幕影院，休閑餐飲，KTV，健身房，游泳池等多種業(yè)態(tài)?；緮?shù)據(jù)占地面積5萬(wàn)平米建筑面積30萬(wàn)平米商業(yè)面積約4萬(wàn)平米公寓面積約26萬(wàn)平米容積率4.23綠化率25%物業(yè)位置花園路龍門(mén)路建筑類(lèi)別塔樓物業(yè)類(lèi)別公寓/LOFT/商業(yè)開(kāi)發(fā)周期2016.5-2018.11產(chǎn)權(quán)年限公寓產(chǎn)權(quán)為40年樓棟數(shù)6棟戶 數(shù)總戶數(shù)4000戶開(kāi)盤(pán)樓棟2016年7月24日1#、2-1#、2-2#已開(kāi)盤(pán)一批房源1/2-1號(hào)樓為23層平層公寓，2-2號(hào)樓為15層LOFT公寓產(chǎn)品分布公寓33，loft45（層高5米），塔樓1-2層為底商物業(yè)類(lèi)型商業(yè)物業(yè)，有暖氣無(wú)天然氣NoImage13海亮?xí)r代o

7、n海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析海亮地產(chǎn)鄭州首個(gè)北區(qū)作品，項(xiàng)目為商業(yè)綜合體，總占地75畝，總建筑約30萬(wàn)方，綠化率25%，產(chǎn)品由公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目共有6棟樓，其中3棟平層公寓、3棟LOFT公寓，目前在售為3#平層公寓和4#LOFT公寓，平層公寓均價(jià)12000元，LOFT公寓均價(jià)15000元左右。NoImage5#1#2-2#2-1#3#4#一期一期二期二期該項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃引入復(fù)合功能，由集中購(gòu)物和開(kāi)放式商業(yè)街組成。滿足一站式購(gòu)物需求。14海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析項(xiàng)目位于北核心區(qū)域，周邊主干道交通便捷，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較高，后期升值潛力大。NoImageNoImage項(xiàng)目區(qū)位

8、：n 北側(cè)：臨龍門(mén)路，龍門(mén)路已經(jīng)打通至花園路。步行大概5分鐘就可以到達(dá)地鐵2號(hào)線；n 南側(cè)：臨魏河，規(guī)劃有魏河北路，魏河南側(cè)包括有鄭州七中、科技館、金水總醫(yī)院柳林醫(yī)院、在建360廣場(chǎng)花園店等：n 西面：新建洛陽(yáng)路，沿著該路向北可將通至連霍高速、大河路。n 東側(cè)：和昌悅瀾項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目之間將會(huì)規(guī)劃一條路，往東是主干道花園路。15海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析海亮?xí)r代one平層公寓單套面積為3240平米，主力戶型為3336平米層高為3米，戶型面積較小，受到客戶追捧；loft公寓單套面積為3555平米，主力戶4045平米，挑高5米。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓323F32-40（主力

9、面積為33）139178%LOFT公寓515F32-55（主力面積40-45）54722%合計(jì)1938100%NoImageNoImage16海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE產(chǎn)品展示NoImage建面36NoImage建面4517海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：海亮首作，花園路、地鐵口，30萬(wàn)輕奢生活體！推廣主題：匯聚北區(qū)財(cái)智主流，宜商宜居宜投資，敬獻(xiàn)亮彩生活夢(mèng)！開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n7月8日海亮?xí)r代ONE開(kāi)盤(pán)共推出918套房源；n4#LOFT公寓主推36、45平米戶型，共244套房源，均價(jià)15000元/平米；3#平層公寓（3435），共674套房源，均價(jià)12000元/平米；n開(kāi)盤(pán)去化635套左右

10、，平層公寓去化117套，LOFT公寓去化518套；優(yōu)惠措施：n電商團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠5%；n首付分期無(wú)優(yōu)惠（正常首付50%或一次性付款額外優(yōu)惠1%），首付分期時(shí)間為一年半，剩余每半年付一次；18海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目客群客群分析公寓產(chǎn)品客群主要集中在金水區(qū)，周邊項(xiàng)目客群對(duì)其區(qū)域認(rèn)可度較高，再次購(gòu)買(mǎi)客戶較多；客戶置業(yè)目的主要以投資為主。n 客戶區(qū)域：金水區(qū)客戶占比達(dá)到66%，其次為鄭東新區(qū)客戶；n 客戶置業(yè)目的：因項(xiàng)目為商業(yè)性質(zhì)公寓，面積小總價(jià)低，易于投資，項(xiàng)目成交客戶67%以投資為主，23%以辦公為主；NoImageNoImage19海亮?xí)r代on海亮?xí)r代one項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)項(xiàng)目位于金水區(qū)區(qū)域，生態(tài)

11、宜居，區(qū)域前景看好；地鐵二號(hào)線劉莊站，出行方便；低總價(jià)小戶型，宜商宜居宜投資；推售策略為“整棟推售，集中去化”?？蛻粢越鹚畢^(qū)、鄭東新區(qū)投資客戶為主，客戶年齡集中在3040歲之間；20海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)：清華城以loft、小公寓和大型商業(yè)綜合體為主，商業(yè)是屬于自持，設(shè)計(jì)的風(fēng)格為超現(xiàn)代主義風(fēng)格，后期由國(guó)貿(mào)360的團(tuán)隊(duì)來(lái)打造，旨在打造中州大道南部的地標(biāo)?；緮?shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置金水區(qū)中州大道與貨站街交匯處西占地面積60畝建筑面積37萬(wàn)（公寓+住宅25萬(wàn)平米、商業(yè)12萬(wàn)）物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓戶型面積38-72平層公寓、46-102LOFT（主力戶型44-

12、52平層公寓、54-72LOFT）梯戶配比6T30（平層）、10T31（LOFT)裝修狀況毛坯銷(xiāo)售狀態(tài)目前有兩證，處于內(nèi)購(gòu)階段銷(xiāo)售價(jià)格LOFT15500元/、平層12500元/（優(yōu)惠后）優(yōu)惠方式首付分期項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)區(qū)位價(jià)值明顯、地鐵站直通地下商場(chǎng)；商業(yè)由國(guó)貿(mào)360的團(tuán)隊(duì)來(lái)打造，實(shí)力很強(qiáng)。配套暖氣；12萬(wàn)大型商業(yè)；6層為10000空中花園、配有300泳池、健身房等。開(kāi)發(fā)商河南省清華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司NoImage21海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析清華城項(xiàng)目處于金水區(qū)，共9塊地組成，其中核心1號(hào)地清華城-塊華貿(mào)中心為主推綜合體項(xiàng)目，總建筑面積約35萬(wàn)方，集12萬(wàn)方體驗(yàn)式購(gòu)物公園、4萬(wàn)方5A

13、商務(wù)會(huì)客廳、4萬(wàn)方未來(lái)派LOFT、SOHO，40-60平米酒店公寓、40-130平米奢適公館為一體。其余地塊分別開(kāi)發(fā)有平頂山銀行總部、星級(jí)酒店、金水區(qū)重點(diǎn)中學(xué)等，整個(gè)清華城項(xiàng)目涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)類(lèi)型。NoImage22海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析項(xiàng)目位于鄭東商都路與普惠路交匯處高鐵商圈，周邊多維交通環(huán)繞，坐享鄭州發(fā)展第一紅利，拉升產(chǎn)品價(jià)值。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：n 【黃金地段】CBD門(mén)戶，金水區(qū)中州大道隴海快速路交匯，交通便利；n 【雙地鐵旁】4號(hào)線地鐵貫通項(xiàng)目，緊鄰地鐵3號(hào)線，雙地鐵雙快速路；n 【強(qiáng)大配套】37萬(wàn)m城市綜合體，12萬(wàn)m100%自持主題商業(yè)，全球

14、唯一的上市影院韓國(guó)CGV、北京華聯(lián)旗下BHG精品超市簽約入駐;n 【資產(chǎn)升值】面積小總價(jià)低；n 【人流密集】項(xiàng)目周邊圍繞城中村、建材批發(fā)市場(chǎng)、未來(lái)人流基數(shù)足夠支撐項(xiàng)目租售。NoImageNoImage23海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目產(chǎn)品層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3米29層（5層底商+地下一層商業(yè)）38-5050441%51-6014412%61-72726%LOFT公寓4.5米21層（5層底商+地下一層商業(yè)）46-5912811%60-7025521%71-1021139%合計(jì)1216100%NoImage1#公寓平面圖(LOFT)NoImage2#公寓平面圖（平層）產(chǎn)品分析：未來(lái)派風(fēng)

15、格時(shí)尚前衛(wèi)，建筑立面采用弧形設(shè)計(jì)風(fēng)格，采光較好；共有兩棟公寓，1#為loft公寓、層高4.5米，客戶可自由分割，戶型集中在6070，梯戶比為10T31；2#為平層公寓，層高3米，戶型集中在3850，梯戶比為6T30。24海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：中州大道旁，CBD門(mén)戶，輕奢LOFT！推廣主題：得一層，送一層開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n目前處于內(nèi)購(gòu)階段，整體去化一般，受證件影響推售節(jié)點(diǎn)不明確；裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯。優(yōu)惠措施：n暫無(wú)優(yōu)惠NoImage25海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中心項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)緊鄰中州大道與隴?？焖俾穬蓷l主干線，金二環(huán)，交通便利；緊鄰地鐵三號(hào)線、四號(hào)線，其中四號(hào)線在清華城商場(chǎng)設(shè)有出入口，

16、直通商場(chǎng)內(nèi)部，真正做到地鐵上蓋；設(shè)計(jì)風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，致力打造商業(yè)新中心；12萬(wàn)方集中式商業(yè)，95%自持，由國(guó)貿(mào)360團(tuán)隊(duì)來(lái)打造，實(shí)力強(qiáng)勁；拿地較早，但一直處于兩證階段，后期存在諸多不確定性。26海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)：華爾中心以LOFT、小公寓為主，鄭州三環(huán)城區(qū)內(nèi)經(jīng)三路唯一精裝公寓，項(xiàng)目周邊有成熟商務(wù)、金融片區(qū)，坐享40萬(wàn)人流量?；緮?shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置金水區(qū)經(jīng)三路廣電南路西北角占地面積20222建筑面積150000容積率3.9物業(yè)類(lèi)型商住公寓，商鋪，寫(xiě)字樓戶型面積平層33和42，LOFT是35和45梯戶配比6梯41戶裝修狀況精裝銷(xiāo)售狀態(tài)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)15000優(yōu)

17、惠方式購(gòu)房享受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)經(jīng)三路商圈，地鐵2號(hào)線，北三環(huán)沿線配套有暖氣，無(wú)天然氣，智能家居開(kāi)發(fā)商鄭州廣運(yùn)集團(tuán)NoImage27海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析華爾中心位于金水區(qū)經(jīng)三路廣電南路西北角，集購(gòu)物、商務(wù)、居住、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體。項(xiàng)目總共兩幢樓，一幢是寫(xiě)字樓，一幢是商住公寓，1-5層是自持商業(yè)，LOFT面積35和45，平層公寓面積33和42，均價(jià)15000元左右，6梯41戶，購(gòu)房可享受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。NoImage28海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析項(xiàng)目位于金水區(qū)經(jīng)三路廣電南路西北角區(qū)位優(yōu)勢(shì)：n 【黃金地段】位于承接主城區(qū)和北龍湖副CBD金融區(qū)的財(cái)富橋頭堡位置n 【雙地鐵

18、旁】緊鄰地鐵2號(hào)線，鄰近經(jīng)三路、北環(huán)高速路、中州大道等城市主干道n 【強(qiáng)大配套】項(xiàng)目自帶商業(yè)，周邊聚集辦公、住宅、高校等40萬(wàn)高端人流，消費(fèi)不容小覷NoImageNoImage29海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析項(xiàng)目共有兩幢樓，樓下是自持的商業(yè)配套，一幢樓是寫(xiě)字樓，一幢樓是商住公寓，LOFT面積35和45，平層公寓面積是33和42，均價(jià)15000左右，6梯41戶，LOFT兩層獨(dú)立雙鑰匙入戶。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3.2米1233、4249248%LOFT5.081235，4553352%合計(jì)1025NoImageNoImage30海亮?xí)r代on華爾中心產(chǎn)品展示NoImage建面45

19、.26平層公寓NoImageNoImage31海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：經(jīng)三路橋頭堡，成熟主城地段推廣主題：位置，很重要開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n平層均價(jià)15000元左右，所剩房源不多，目前LOFT也推出，價(jià)格未定。優(yōu)惠措施：n購(gòu)房可享受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，首付最低只需5.5萬(wàn)。NoImage32海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)地處金水區(qū)，承接主城區(qū)和北龍湖副CBD金融區(qū)的財(cái)富橋頭堡位置；項(xiàng)目鄰近經(jīng)三路、北環(huán)快速路、中州大道等城市主干道，距離地鐵2號(hào)線僅800米，無(wú)縫對(duì)接連霍高速，暢達(dá)鄭州東站、新鄭機(jī)場(chǎng)；項(xiàng)目自帶商業(yè)，集購(gòu)物，商務(wù)，居住，餐飲，娛樂(lè)，休閑等多種業(yè)態(tài)與一體，覆蓋項(xiàng)目周邊辦公、住宅、高校等4

20、0萬(wàn)高端人群；鄭東新區(qū)34海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目配套亮點(diǎn)：萬(wàn)科譽(yù)處于高鐵商圈，周邊有綠地正大繽紛城、鄭東商業(yè)中心、匯藝中心、風(fēng)情商業(yè)街、名奢一條街、高端會(huì)所、匯藝劇院、五星級(jí)酒店等作為商業(yè)配套，滿足高端人群的日常消費(fèi)需求。NoImage基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)商都路與普惠路交匯處東南角開(kāi)發(fā)商河南福晟置業(yè)有限公司物業(yè)公司鄭州萬(wàn)科物業(yè)有限公司公寓體量7萬(wàn)容積率4土地年限40年裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修（精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元）得房率平層公寓70%梯戶比5T36/4T28主力公寓產(chǎn)品平層20-30Loft32-35層高平層3.1米、loft4.5米交房時(shí)間2019年初銷(xiāo)售價(jià)格SOH

21、O：18000元/；LOFT：19000-20000元/（暫定）推廣微信、圍擋、出租車(chē)LED屏項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)極小戶型、成品公寓、萬(wàn)科品牌銷(xiāo)售政策1、5千抵10000認(rèn)籌，現(xiàn)重啟0元入會(huì)2、單位團(tuán)購(gòu)，同一單位提供社保，5人以上優(yōu)惠1%，20人以上優(yōu)惠2%NoImage35海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目是萬(wàn)科在鄭州開(kāi)發(fā)的第6個(gè)項(xiàng)目，是萬(wàn)科傾力打造的首個(gè)東區(qū)標(biāo)桿性公寓，總建筑面積約7萬(wàn)，由三棟半圍合式的高層建筑組成，其中在售1#和2#兩棟22的輕奢裝修公寓，均價(jià)17700-17900元/；3#為32-65的立體裝修loft，預(yù)計(jì)9月9日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格約20000元/。NoImage3

22、6海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析項(xiàng)目位于鄭東商都路與普惠路交匯處高鐵商圈，周邊多維交通環(huán)繞，坐享鄭州發(fā)展第一紅利，拉升產(chǎn)品價(jià)值。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：n 交通：多維交通，米字高鐵核心樞紐，城際省際全速通達(dá)，15分鐘城際交通、半小時(shí)省際出行、3小時(shí)全國(guó)暢達(dá)；3條地鐵環(huán)線出行，緊鄰地鐵3、5號(hào)地鐵交匯站（東二十里鋪站）,臨近地鐵1號(hào)線（鄭州東站）。n 配套：萬(wàn)科譽(yù)處于高鐵商圈，周邊擁有成熟的商業(yè)配套，以及市政配套的觀景長(zhǎng)廊、圖書(shū)館和公園，更有醫(yī)院、影院等生活休閑配套，滿足高端消費(fèi)人群的日常需求。NoImageNoImage37海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析1#和2#是32層22裝修公寓

23、，一層和二層是底商，從三層以上是公寓，只有超南戶和朝北戶，中間是走廊，5梯36戶，層高3米，裝過(guò)地暖后層高2.8米；3#是18層32和65裝修LOFT，無(wú)底商，層高為4.5米。項(xiàng)目帶基礎(chǔ)硬裝，另可根據(jù)客戶需要提供軟包服務(wù)。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3米32F22216083%LOFT公寓4.5米18F32、65（主力32）42917%合計(jì)2589100%NoImageNoImage38海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：22裝修公寓，小空間，大格局！推廣主題：22鄭東輕資產(chǎn)，微總價(jià)，大收益開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n6月10日萬(wàn)科譽(yù)開(kāi)盤(pán)共推出1#（32F5T36)、2#（32F5T36)、均有兩

24、層自持商業(yè)，共推出22.45的平層2160套，截止開(kāi)盤(pán)結(jié)束去化1730套，去化率達(dá)到80%，均價(jià)17700-17900元/精裝；優(yōu)惠措施：n“0”元入會(huì)，享千分之二的優(yōu)惠，交5000元抵10000元；6月20日啟動(dòng)【老帶新獎(jiǎng)勵(lì)】，老業(yè)主推介成交即可享【0.15%房款】；n8月12日l(shuí)oft樣板間開(kāi)放，同時(shí)啟動(dòng)LOFT認(rèn)籌，2萬(wàn)抵3萬(wàn)。NoImage39海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目客群客群分析公寓客群主要以東區(qū)地緣性為主，其次是金水區(qū)、管城區(qū)，70%左右是投資，自住占比20%，剩下是投資兼自住。n 客戶區(qū)域：鄭東新區(qū)客戶占比達(dá)到66%，其次為金水區(qū)、管城區(qū)客戶；n 客戶置業(yè)目的：因項(xiàng)目處于高鐵

25、商圈，該片區(qū)處于上升發(fā)展期，周?chē)钆涮妆容^完善，戶型小，總價(jià)低，更適合投資置業(yè)客戶，70%以上客戶做投資，自住僅占20%?？蛻魠^(qū)域, 鄭東新區(qū), 66%客戶區(qū)域, 金水區(qū), 20%客戶區(qū)域, 管城區(qū), 10%客戶區(qū)域, 其他, 4%客戶區(qū)域鄭東新區(qū)金水區(qū)管城區(qū)其他66%20%10%客戶置業(yè)目的, 投資, 70%客戶置業(yè)目的, 自住, 20%客戶置業(yè)目的, 投資兼自住, 10%客戶置業(yè)目的投資自住投資兼自住70%10%4%20%40海亮?xí)r代on萬(wàn)科福晟萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)萬(wàn)科譽(yù)擇址鄭東新區(qū)高鐵板塊商務(wù)地，緊鄰地鐵3號(hào)線和5號(hào)線（在建中），六條城市主干道、高鐵、輕軌等交通路網(wǎng)；項(xiàng)目周邊數(shù)十座寫(xiě)字樓

26、環(huán)繞，毗鄰眾多大型商業(yè)中心、多所學(xué)校及醫(yī)院全系生活配套；戶型小，總價(jià)低，具有高效收納效率；萬(wàn)科譽(yù)地處高鐵商圈，人流量大，屬于鄭東新區(qū)黃金地段。41海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：綠博組團(tuán)，交通條件優(yōu)越（距離8號(hào)線、13號(hào)線、20號(hào)線站點(diǎn)500米左右），規(guī)劃配套設(shè)施完善產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品主要為67-71的LOFT公寓，客戶定位更偏于自住型公寓客戶?；緮?shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)鄭開(kāi)大道與京港澳交會(huì)處東1000米路南占地面積25333平方米建筑面積143000平方米物業(yè)費(fèi)4.5元物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓、公寓戶型面積66-71梯戶配比3T16/3T14裝修狀況精裝loft銷(xiāo)售狀態(tài)平

27、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格成交均價(jià)北向13000-14500元/南向14700-17700元/優(yōu)惠方式3000享2萬(wàn)，正常按揭優(yōu)惠4%；首付10%，剩余兩年內(nèi)分四次還清項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)東區(qū)省府象湖畔、買(mǎi)一層得兩層，全裝修交付配套雙氣開(kāi)發(fā)商河南象湖置業(yè)有限公司NoImage42海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑區(qū)位概況區(qū)位概況：項(xiàng)目坐擁鄭信公園、綠博園、規(guī)劃的有省圖書(shū)館、博物館和文化中心，項(xiàng)目自帶1萬(wàn)集中商業(yè)，并且擁有一站式教育體系，鄭州市四十七中初、高中分校（規(guī)劃中）、河南師大新聯(lián)學(xué)院、河南財(cái)政金融學(xué)院、河南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等教育資源，周邊還有省腫瘤醫(yī)院、阜外華中醫(yī)院、大河醫(yī)院等一系列生活配套（很多正處于規(guī)劃階段)，規(guī)劃配套完

28、善。NoImageNoImage項(xiàng)目位于鄭開(kāi)大道京港澳向東800米路南，緊鄰核心主干道，距離鄭東新區(qū)CBD較近，整體通達(dá)性優(yōu)，自駕出行相當(dāng)便利，但由于當(dāng)前周邊正處于開(kāi)發(fā)區(qū)域，公交與軌道交通尚不完善。43海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析：項(xiàng)目由7棟建筑組成，其中2棟有商業(yè)和5棟loft公寓，容積率3.99，loft產(chǎn)品1366戶loft公寓，精裝修（精裝標(biāo)準(zhǔn)為4000元/），66-71戶型，層高5.05米，為主力戶型。NoImageNoImage44海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：東區(qū)省府象湖畔、買(mǎi)一層得兩層，全裝修交付！NoImage開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n4月29日，正商書(shū)香銘筑2#C

29、在售樓部開(kāi)盤(pán)，推出LOFT（3T16、2-19層）66.1-66.5共288套房源，去化109套，去化率為37.8%。n北向13000-14500元/n南向14700-17700元/優(yōu)惠措施：n前期排卡3000抵2萬(wàn)；n2、正常按揭享開(kāi)盤(pán)4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；一次性額外1個(gè)點(diǎn)；n3、首付分期（2年）僅享受開(kāi)盤(pán)2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；n4、老業(yè)主優(yōu)惠0.5%。45海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑項(xiàng)目客群客群分析70%為東區(qū)客戶，20%金水區(qū)客戶，10%的客戶為管城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等其他區(qū)域；客戶置業(yè)目的以投資兼自住為主，多為個(gè)體戶及企事業(yè)單位客群?？蛻糁脴I(yè)目的60%左右為投資，30%的客戶為自住，剩下的是投資兼自住。客戶區(qū)域, 鄭

30、東新區(qū), 70%客戶區(qū)域, 金水區(qū), 20%客戶區(qū)域, 其他地區(qū), 10%客戶區(qū)域鄭東新區(qū)金水區(qū)其他地區(qū)70%20%10%客戶置業(yè)目的, 投資, 60%客戶置業(yè)目的, 自住, 30%客戶置業(yè)目的, 投資兼自住, 10%客戶置業(yè)目的投資自住投資兼自住60%30%10%n 客戶區(qū)域：鄭東新區(qū)客戶占比高達(dá)70%，其次為金水區(qū)、管城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等其他區(qū)域類(lèi)客戶；n 客戶置業(yè)目的：因項(xiàng)目位于白沙組團(tuán)區(qū)域，客戶對(duì)區(qū)域前景看好，投資置業(yè)客戶占有較大比例，60%左右，項(xiàng)目產(chǎn)品，戶型面積大，屬于類(lèi)住宅，自住客戶占比30%，剩下的是投資兼自住。46海亮?xí)r代on正商書(shū)香銘筑項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)項(xiàng)目位于白沙片區(qū)，距離鄭州高鐵商

31、圈僅8公里，區(qū)域前景看好；未來(lái)環(huán)項(xiàng)目會(huì)有8號(hào)、13號(hào)、20號(hào)三條地鐵線，距離規(guī)劃中的站點(diǎn)均在1.5公里范圍內(nèi)；目前項(xiàng)目周邊配套仍相對(duì)匱乏；產(chǎn)品戶型面積大，屬于類(lèi)住宅公寓，滿足了一部分客戶對(duì)住宅的需求；客戶以鄭東新區(qū)、金水區(qū)客戶為主，客戶置業(yè)目的以投資為主要導(dǎo)向；經(jīng)開(kāi)區(qū)48海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目亮點(diǎn)：錦榮區(qū)位南鄰城市主干道航海東路，東臨經(jīng)開(kāi)第五大街，規(guī)劃有兩條地鐵線、8條公交線和BRT專線。項(xiàng)目是城市綜合體，配備有大體量盒子商業(yè)，類(lèi)似與萬(wàn)達(dá)，經(jīng)開(kāi)區(qū)稀缺大型商業(yè)，后期升值潛力可觀?；緮?shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置經(jīng)開(kāi)區(qū)航海路與第四大街交匯處東北角占地面積77畝建筑面積32萬(wàn)方（公寓建面

32、11.4萬(wàn)方）物業(yè)費(fèi)2.5元物業(yè)類(lèi)型住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)戶型面積21-38平層公寓、39-58LOFT梯戶配比5T30（平層）、5T28（LOFT）裝修狀況精裝修（平層）、毛坯（loft）銷(xiāo)售狀態(tài)目前l(fā)oft已售罄，只剩少量平層公寓銷(xiāo)售價(jià)格平層：21東戶成交均價(jià)15800元/，西戶15000元/；29成交均價(jià)15000元/；37成交均價(jià)12000-13000元/；loft：成交均價(jià)16000-17000元/優(yōu)惠方式平層3000抵10000，loft5000抵10000項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段，且是經(jīng)開(kāi)區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目配套暖氣；5萬(wàn)的4層購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商鄭州華圖利和實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司NoIm

33、ageNoImage49海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城項(xiàng)目概況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：n從規(guī)劃看：整體規(guī)劃5棟高層住宅、1棟LOFT寫(xiě)字樓、2棟LOFT公寓、2棟平層公寓以及一個(gè)約5萬(wàn)的4層購(gòu)物中心；n從交通看：緊鄰五號(hào)線地鐵口，項(xiàng)目打造為大型城市綜合體，足夠支撐項(xiàng)目的公寓人流，后期具有較高的升值潛力。n從產(chǎn)品上：項(xiàng)目主推有2138精裝公寓，3758LOFT公寓，并推出有首付分期政策，租售兩宜；項(xiàng)目劣勢(shì)：n公寓升值潛力看好，但居住舒適度稍差，周邊人流車(chē)流大；n萬(wàn)錦置業(yè)后期能否將商業(yè)運(yùn)作起來(lái)，仍然未知，存在風(fēng)險(xiǎn)。NoImageNoImage50海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城項(xiàng)目產(chǎn)品樓號(hào)層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比A#/B#平層公

34、寓3.2米29層（兩層底商）2143218%301084%36-38108045%C#/D#LOFT公寓5.08米19層（四層底商）37-3966028%581205%合計(jì)2400100%產(chǎn)品分析：共有四棟樓，2棟平層公寓，2棟loft，目前l(fā)oft已售罄，平層公寓也僅剩少量房源；A#和B#為平層公寓，精裝修（精裝標(biāo)準(zhǔn)為1200元/），36-38為主力戶型；C#、D#為loft，毛坯，層高5.08米，客戶可自由分割37-39為主力戶型。NoImageNoImage51海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城產(chǎn)品展示2室2廳2衛(wèi)，建面37NoImage52海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：大學(xué)路，地鐵口，服

35、務(wù)型智慧公寓！推廣主題：不限購(gòu)，不限貸，首付兩萬(wàn)起NoImage面積推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)去化率B#平層公寓371283930%36321650%21643047%2916850%loft公寓37.121204134%36.7512541%55.91241041%35.4312650%合計(jì)40815538%開(kāi)盤(pán)售價(jià)：6月3日售樓部搖號(hào)選房，均價(jià)15500元/，當(dāng)天共推出408房源，去化155套，累計(jì)去化率38%。53海亮?xí)r代on經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)位于航海路，地理位置優(yōu)越，緊鄰5號(hào)線地鐵口；項(xiàng)目打造大型城市綜合體，足夠支持項(xiàng)目的公寓人流，后期具有較高的升值潛力；開(kāi)發(fā)商先后成功開(kāi)發(fā)了萬(wàn)博商城、鄭

36、東商業(yè)中心等擁有成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；物業(yè)公司是彩生活服務(wù)集團(tuán)，國(guó)內(nèi)唯一一家上市物業(yè)公司，后期有保障。該項(xiàng)目推出的產(chǎn)品主要針對(duì)投資型客戶，戶型布局合理，緊湊實(shí)用，利用率高。推出產(chǎn)品多元化，滿足客戶多元需求，但價(jià)格偏高。54海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)：正商濱河銘筑以loft、小公寓為主，鄭州一中旁，雙地鐵口，經(jīng)開(kāi)區(qū)里5.09米大挑高LOFT,43魔變?nèi)?，一層兩戶，雙倍收益?；緮?shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城經(jīng)開(kāi)十五大街與經(jīng)南九路交匯處占地面積31466建筑面積171700容積率3.79物業(yè)類(lèi)型商住公寓戶型面積平層37和39，LOFT43和44梯戶配比平層4T

37、20H,LOFT4T28H裝修狀況平層精裝，LOFT毛坯銷(xiāo)售狀態(tài)待售銷(xiāo)售價(jià)格平層均價(jià)11000，LOFT均價(jià)12500優(yōu)惠方式購(gòu)房可享1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，交3千享2萬(wàn)電商優(yōu)惠項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)地鐵3號(hào)線，位處濱海國(guó)際新城配套有暖氣，無(wú)天然氣開(kāi)發(fā)商正商尚濱置業(yè)有限公司NoImage55海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析正商濱河銘筑位于經(jīng)開(kāi)區(qū)濱海國(guó)際新城，規(guī)劃有2棟LOFT公寓和3棟平層公寓，戶型為建面36和39的平層公寓，建面43和44的LOFT公寓，平層公寓精裝1500交付，均價(jià)11500左右，LOFT毛坯交付，均價(jià)14000左右，物業(yè)費(fèi)都是3.9元，購(gòu)房可享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，交3千享2萬(wàn)元電商優(yōu)惠。NoIm

38、age56海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城經(jīng)開(kāi)十五大街與經(jīng)南九路交匯處區(qū)位優(yōu)勢(shì)：n 【黃金地段】地處經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城中心，交通便利；n 【雙地鐵旁】緊鄰地鐵3號(hào)線和11號(hào)線；機(jī)場(chǎng)輕軌南曹站就在項(xiàng)目附近n 【強(qiáng)大配套】項(xiàng)目緊鄰三所學(xué)校，周邊商業(yè)配套齊全，緊鄰鄭州金鷺鴕鳥(niǎo)園，距離蝶湖1000米;n 【人流密集】濱河國(guó)際新城唯一一個(gè)公寓，周邊商業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)，人流量很大。NoImageNoImage57海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析1#和2#和3#是30層平層公寓，4梯20戶，戶型面積36和39，平層公寓精裝交付。4#和5#是19層LOFT，4梯26戶，戶型

39、面積43和44，剩余還有一部分雙拼別墅18套，另外配備了一棟物業(yè)用房，一棟會(huì)所。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3.2米3036，39180064%LOFT公寓5.09米1943、4498835%雙拼別墅3340181%NoImageNoImage58海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：中州大道旁，CBD門(mén)戶，輕奢LOFT！推廣主題：一舉多得，兩層相悅開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n目前處于內(nèi)購(gòu)階段，預(yù)計(jì)平層公寓開(kāi)盤(pán)價(jià)格均價(jià)為11500元左右，LOFT均價(jià)14000左右，平層公寓精裝交付，LOFT毛坯交付n 優(yōu)惠措施：n購(gòu)房可享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，交3千享2萬(wàn)元電商優(yōu)惠，首付可分期，首付最低只需3萬(wàn)。NoImag

40、e59海亮?xí)r代on正商濱河銘筑項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)地處經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河國(guó)際新城中心位置，發(fā)展前景可觀；項(xiàng)目十字路交叉口是地鐵三號(hào)線、十一號(hào)線交匯處，緊鄰機(jī)場(chǎng)軌道南曹站；項(xiàng)目周邊擁有配套成熟的商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越，是濱河國(guó)際新城唯一一個(gè)公寓項(xiàng)目；周邊同類(lèi)競(jìng)品較少，具有一定稀缺性。二七區(qū)61海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)：錦榮UI公寓位于南三環(huán)與行云路交匯處，產(chǎn)品涵蓋4層商業(yè)、公寓和loft三種物業(yè)形態(tài)，外立面甄選外掛石材+玻璃幕墻。5層2000公共配套，咖啡閱讀區(qū)、健身運(yùn)動(dòng)區(qū)、商務(wù)洽談區(qū)等，打造高端酒店式服務(wù)公寓。基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置二七區(qū)南三環(huán)與行云路交匯處西南角占地面積17畝建

41、筑面積7萬(wàn)（公寓建面5.2萬(wàn)）容積率4.99物業(yè)類(lèi)型公寓、商業(yè)戶型面積3679（主力戶型3645公寓）梯戶配比2#樓1D3T21H裝修狀況簡(jiǎn)裝銷(xiāo)售狀態(tài)待售銷(xiāo)售價(jià)格待定優(yōu)惠方式無(wú)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)鄰錦榮商貿(mào)城，臨近7號(hào)線地鐵口，交通便利，投資潛力大配套18萬(wàn)底商；有暖氣，無(wú)天然氣開(kāi)發(fā)商河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司NoImageNoImage62海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目概況NoImage項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：n運(yùn)河新區(qū)及二七區(qū)老城區(qū)交匯核心地帶，緊鄰河南省最大的輕紡織品交易中心-錦榮輕紡城；n面積小，總價(jià)低，投資門(mén)檻低；n錦榮輕紡城強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)及客流支撐。項(xiàng)目劣勢(shì)：n項(xiàng)目緊鄰錦榮輕紡城，周邊批發(fā)性的商業(yè)較多；n后期發(fā)展前景有

42、限。63海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析錦榮UI公寓位于運(yùn)河新區(qū)核心地帶，緊鄰南四環(huán)，區(qū)域規(guī)劃相對(duì)成熟，周邊配套三縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)，出行便捷。目前周邊商戶較多，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較低。項(xiàng)目區(qū)位：n 項(xiàng)目緊鄰行云路和漓江路，距離大學(xué)路及南三環(huán)不足500米，向南沿大學(xué)路可接繞城高速，向北沿京廣快速路到達(dá)鄭州市區(qū)及火車(chē)站。向東沿南三環(huán)可到高鐵站、CBD。NoImageNoImage該項(xiàng)目規(guī)劃全星級(jí)酒店精裝公寓，采用智能系統(tǒng)，內(nèi)部生活配套空中花園、娛樂(lè)空間等6個(gè)區(qū)域，屬于高端公寓產(chǎn)品。但周邊項(xiàng)目較多，區(qū)域認(rèn)可度低。64海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目產(chǎn)品樓號(hào)層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比2#平層公寓3.0

43、5米514層（四層底商）36-3818038%44-49306%75102%96-97102%2#LOFT公寓5.09米1520層（四層底商）36-3810823%44-49185%756012%96-976012%合計(jì)476100%NoImageNoImage產(chǎn)品分析：1-2#樓，1-4層是底商，1#樓為創(chuàng)客空間；2#樓5-14層為3.05米平層公寓，面積段是36.91-96.8，主力戶型室37。15層以上為L(zhǎng)OFT公寓，上下均分，框架結(jié)構(gòu)。65海亮?xí)r代on錦榮UI公寓產(chǎn)品展示NoImage一室一廳一衛(wèi)66海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位：大學(xué)路，地鐵口，服務(wù)型智慧公寓！推廣主題：讓

44、公寓成為生活方式開(kāi)盤(pán)售價(jià)：n由于證件問(wèn)題，遲遲無(wú)法對(duì)外銷(xiāo)售，目前處于前期咨詢階段優(yōu)惠措施：n目前3000抵10000認(rèn)籌，預(yù)計(jì)9月下旬開(kāi)盤(pán)。NoImage市調(diào)資料附市調(diào)資料Excel匯總表：NoImage熱銷(xiāo)、滯銷(xiāo)公寓項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)萬(wàn)科譽(yù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，推出公寓1#樓和2#樓，均有兩層自持商業(yè)共計(jì)房源2160套，均為22一房，活動(dòng)結(jié)束去化1730套，去化80%，開(kāi)盤(pán)效果較好。推案推案1#（32F5T36）、2#（32F5T36)配比22.45一房/2160套價(jià)格17700-17900元/(精裝修）優(yōu)惠0元入會(huì)，千分之二優(yōu)惠，交5000抵10000；總價(jià)減5千，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠99折；現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠99.8折

45、、按時(shí)簽約99折去化當(dāng)日銷(xiāo)售1730套，去化80%客群以金水區(qū)、鄭東新區(qū)客群為主NoImageNoImage熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)萬(wàn)科譽(yù)熱銷(xiāo)原因：1. 22精裝平層公寓，總價(jià)低，客戶接受度較高；2. 戶型設(shè)計(jì)合理，緊湊實(shí)用，利用率高3. 開(kāi)盤(pán)價(jià)格合理，符合客戶心理預(yù)期價(jià)格；4. 雙地鐵，地理位置優(yōu)越。5. 周邊房租租金偏高，投資回報(bào)率高；6. 萬(wàn)科的品牌效應(yīng)和項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，吸引了一大批客戶紛紛選擇投資。熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城NoImage經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城位于經(jīng)開(kāi)老城區(qū)核心地段，依靠經(jīng)開(kāi)成熟區(qū)核心地段、臨近地鐵5號(hào)線和經(jīng)開(kāi)自貿(mào)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。NoImage推案推案B#樓平層公寓（5T30）3-10F，3#樓LOF

46、T公寓（5T28）4-9F配比2137平層和loft/408套價(jià)格15500元/(平層精裝修、loft毛坯）優(yōu)惠平層3000抵10000，loft5000抵10000；開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1%；按時(shí)簽約1%；一次性3%；按揭優(yōu)惠1%；購(gòu)買(mǎi)3套以上優(yōu)惠1%。去化當(dāng)日銷(xiāo)售155套，去化38%客群鄭州市投資客、經(jīng)開(kāi)區(qū)地緣性客戶群熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城熱銷(xiāo)原因：1. 項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段，交通便利，周邊配套完善，吸引一大批投資客；2. 經(jīng)開(kāi)區(qū)唯一一個(gè)綜合體項(xiàng)目，后期發(fā)展；3. 2137公寓，總價(jià)低，客戶接受度高；4. 首付分期優(yōu)惠，最低兩萬(wàn)起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)客戶吸引力大；5. 公寓精裝修交付，且戶型設(shè)計(jì)合理。熱銷(xiāo)公寓盤(pán)

47、點(diǎn)海亮?xí)r代oneNoImage海亮?xí)r代one二期開(kāi)盤(pán)，共推出918套房源，活動(dòng)當(dāng)日去化約635套，LOFT公寓4#（15F6T52）3-15層（其中2F底商）674套，平層公寓3#（18F6T49）（其中2F底商）3/5/6/10/16層244套NoImage推案推案3#18F6T49H4#15F6T52H配比3#28-40SOHO；4#27-52LOFT;共計(jì)918套價(jià)格3#：12797-13204元/4#：15628-15775元/優(yōu)惠電商團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠5%；開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌額外優(yōu)惠1%；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房?jī)?yōu)惠2%；首付分期無(wú)優(yōu)惠（正常首付50%或一次性付款額外優(yōu)惠1%）；按時(shí)簽約優(yōu)惠2%。大客戶購(gòu)房3-5

48、套，額外優(yōu)惠0.5%；6-10套優(yōu)惠1%；11-20套優(yōu)惠1.5%；21套以上優(yōu)惠2%。去化當(dāng)日銷(xiāo)售500套，去化54.47%客群金水區(qū)投資客熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)海亮?xí)r代one熱銷(xiāo)原因：1. 項(xiàng)目位于金水區(qū)新北站附近，地段位置優(yōu)越；2. 同區(qū)域中競(jìng)品較少，價(jià)格較低，去化速度快；3. 金水區(qū)地緣類(lèi)客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高，加之前期蓄客量充足，去化效果良好；4. 目產(chǎn)品以33SOHO和45LOFT戶型為主，LOFT挑高約5米，戶型設(shè)計(jì)合理，緊湊實(shí)用。熱銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)結(jié)論項(xiàng)目總結(jié)通過(guò)對(duì)萬(wàn)科譽(yù)、海亮?xí)r代one、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城等熱銷(xiāo)項(xiàng)目各方面價(jià)值的綜合分析，其暢銷(xiāo)原因是多方面因素共同作用的結(jié)果，是各價(jià)值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目核心價(jià)值體系

49、的結(jié)果。區(qū)位價(jià)值：優(yōu)越的區(qū)位帶來(lái)外部配套支撐地鐵價(jià)值：地鐵為項(xiàng)目帶來(lái)溢價(jià)和支撐產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品與項(xiàng)目、產(chǎn)品與客戶、產(chǎn)品與市場(chǎng)定位的吻合是基礎(chǔ)。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值：項(xiàng)目產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，推廣到位，注重自身形象包裝。配套價(jià)值：豐富的配套為項(xiàng)目附加價(jià)值，強(qiáng)化客戶購(gòu)買(mǎi)心理品牌價(jià)值：萬(wàn)科、海亮等品牌為項(xiàng)目保障，象征著品質(zhì)和服務(wù)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系滯銷(xiāo)公寓盤(pán)點(diǎn)正商書(shū)香名筑4月29日，正商書(shū)香銘筑2#C在售樓部開(kāi)盤(pán)，推出LOFT（3T16、2-19層）共計(jì)房源288套，去化109套，去化率僅為37.8%，銷(xiāo)售情況不盡理想。推案推案2#CLOFT（3T16、2-19層）配比2#C 66.1-66.5共288套價(jià)格北向13000-14500元/南向14700-17700元/（精裝）優(yōu)惠前期排卡3000抵2萬(wàn)；正常按揭享開(kāi)盤(pán)4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；一次性額外1個(gè)點(diǎn)；首付分期（2年）僅享受開(kāi)盤(pán)2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；老業(yè)主優(yōu)惠0.5%。去