項目九景區(qū)的投資管理

1、項目九項目九 景區(qū)的投資管理景區(qū)的投資管理 資金是景區(qū)開發(fā)和運營的血液，它聯(lián)系著景區(qū)的活力，影響著景區(qū)的質量，關系著景區(qū)的存亡。對景區(qū)資金產生影響的因素是投資與管理。投資決定了景區(qū)開發(fā)初始狀態(tài)時資金存量的多寡，而管理則關系到景區(qū)經(jīng)營過程中資金流量的大小和方向。第一節(jié)第一節(jié) 景區(qū)投資概述景區(qū)投資概述一、景區(qū)投資的特點一、景區(qū)投資的特點 景區(qū)投資是指在景區(qū)景區(qū)投資是指在景區(qū)開發(fā)建設和經(jīng)營開發(fā)建設和經(jīng)營過程中經(jīng)過程中經(jīng)濟主體濟主體投入投入一定數(shù)量的資金，并期望在今后獲得經(jīng)一定數(shù)量的資金，并期望在今后獲得經(jīng)濟濟回報回報的活動。的活動。（一）投入金額大（一）投入金額大 只有提供充足的資金供應才能保證將優(yōu)

2、良的景區(qū)資源開發(fā)成為品質上乘的旅游產品。景區(qū)投資活動主要發(fā)生在規(guī)劃和開發(fā)階段，此時的投資主要用于將規(guī)劃的項目和設施付諸實施，因此，開發(fā)初期投入的成本十分巨大。（二）投入時間長（二）投入時間長 由于景區(qū)投資的涉及范圍較廣且金額較大，因此，一般項目投資的回收期相對較長。在景區(qū)經(jīng)營狀況正常的情況下，投入游憩類項目的資金回收大約需要510年的時間，而投資于景區(qū)基礎設施建設的投資回收期將長達數(shù)十年。（三）沉沒成本大（三）沉沒成本大 所謂沉沒成本是指要素一旦完成配置，就無法由現(xiàn)在或將來的任何決策所能改變的成本。由于旅游景區(qū)投資主要投向服務設施的購置、基礎設施建設以及環(huán)境的優(yōu)化等方面，浙西額資金投入基本上無

3、法逆轉，資產的變現(xiàn)能力較弱。 雖然目前國內外旅游市場一片繁榮的景象，旅游景區(qū)的經(jīng)濟效益也十分誘人，但是從景區(qū)投資的特征來看，其仍然應該被歸為高風險的投資行業(yè)。二、景區(qū)投資分類二、景區(qū)投資分類（一）按照景區(qū)投資的流向來分（一）按照景區(qū)投資的流向來分1.景區(qū)規(guī)劃設計費用2.景區(qū) 基礎設施建設費用3.景區(qū)服務設施和項目建設費用（二）按照景區(qū)投資的時間長短劃分（二）按照景區(qū)投資的時間長短劃分1.長期投資：長期投資：投資回收期超過一年的各項景區(qū)投資。因此長期投資一般都被列為景區(qū)的固定資產或非流動性資產。2.短期投資：短期投資：在一年內能夠回收的景區(qū)投資，該部分投資在賬面上通常被列為景區(qū)的流動資產。流動資

4、產的運營效率直接關系到景區(qū)效益的實現(xiàn)，因此，景區(qū)應加強對該部分短期投資的控制和管理，盡量減少資金的占用，加速該部分資金的周轉。三、投資管理的目標三、投資管理的目標（一）保證景區(qū)發(fā)展所需資源（一）保證景區(qū)發(fā)展所需資源 景區(qū)投資管理最為重要的目標就是要為景區(qū)的發(fā)展提供資源保障。 景區(qū)投資管理就是要為景區(qū)找到最佳的投資者，是景區(qū)獲得最佳的資金、智力和市場資源。 融資渠道的拓展同樣也是投資管理工作關注的內容之一。融資是現(xiàn)代企業(yè)利用社會閑散資金為己所用的重要途徑，融資對于企業(yè)而言可以花費最小的成本得到最大的收益。景區(qū)投資管理應在拓展景區(qū)融資渠道的同時，選擇最優(yōu)和最適合該旅游景區(qū)的融資方式。（二）提高景區(qū)

5、的投入產出比（二）提高景區(qū)的投入產出比 投資者投入資金是以獲得較高的投資回報為目的，因此，如何安排資金的使用提升資金的使用效率和收益水平也成為景區(qū)投資管理的重要工作內容。 景區(qū)投資效率的衡量指標包括投資的收益率、投資回收期以及景區(qū)的投入產出比等。投入產出比是決定其他兩個衡量指標的根本因素，只有景區(qū)具有較高的投入產出比例才能保證景區(qū)投資者獲得較高的投資收益和較短的回收期。（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源（三）盤活優(yōu)化景區(qū)資金資源 資金的流動性和安全性同樣也是景區(qū)投資者較為關注的內容，流動性較強指資產容易變現(xiàn)，同時也意味著投入的資金具有較高的安全性。 雖然景區(qū)資金大多屬于長期投資的范疇，流動性較弱，但是

6、投資管理人員仍需要制定出詳細的投資計劃，對投入的資金在不同的項目間以及長期投資和短期投資間進行優(yōu)化分配，保證投資者的資金安全性。第二節(jié)第二節(jié) 投資資金的運作投資資金的運作一、投資主體的甄選一、投資主體的甄選并非所有的擁有自己的個人或組織都能夠成為景區(qū)投資的主體，因為景區(qū)的投資者通常也會在較大程度上參與景區(qū)管理，因此，景區(qū)投資者應該具備一定的經(jīng)營理念和管理思想，只有這樣的投資者加盟景區(qū)建設和管理才能促進景區(qū)不斷進步和發(fā)展。（一）投資主體類型（一）投資主體類型從景區(qū)投資者的投資實力和涉及的范圍來看，景區(qū)投資可以分為兩種類型：1.單一的個人或組織投資建設整個景區(qū)（單一主體型）單一的個人或組織投資建設

7、整個景區(qū)（單一主體型）采用該投資類型的經(jīng)濟主體一般而言具有較強的經(jīng)濟實力，以大型旅游集團和專業(yè)旅游景區(qū)開發(fā)公司為主。如美國迪斯尼主題樂園，深圳華僑城旗下的錦繡中華、歡樂谷，上海錦江國際集團下屬的錦江樂園，浙江宋城集團的杭州宋城等。（特點：能夠較好的實現(xiàn)景區(qū)系統(tǒng)化和整體化，有利于形成鮮明的景區(qū)風格）2.若干個經(jīng)濟主體共同投資建設景區(qū)（多元主體型）若干個經(jīng)濟主體共同投資建設景區(qū)（多元主體型）常見的項目分工方式為項目招商、基礎設施招標、區(qū)域招商等。多元主體型投資方式主要適用于景區(qū)投資規(guī)模較大，單個投資主體無法承擔的大型項目。目前多元化的投資主體策略仍然為大多數(shù)景區(qū)所采用。（特點：風險小、機動靈活等）

8、（二）投資主體應具備的要求（二）投資主體應具備的要求景區(qū)在招商引資時，不能僅僅以投資金額作為衡量投資者的依據(jù)，而是通過多角度的比選來確定景區(qū)投資的最佳人選。一般而言，較為優(yōu)秀的景區(qū)投資者應該具備以下五個特征：1.資金實力雄厚2.行業(yè)經(jīng)驗豐富3.市場渠道暢通4.管理方式獨特5.責任意識強烈一、投資方式的設計一、投資方式的設計（一）無形資產投資（一）無形資產投資所謂無形資產投資，即以管理模式和旅游企業(yè)品牌等無形資產作為投資標的，以獲得景區(qū)的規(guī)劃權、經(jīng)營權、管理權、開發(fā)權等的投資方式。無形資產投資是在景區(qū)不缺乏資金但缺乏管理技術或品牌知名度情況下的選擇，通過引進無形資產往往能夠迅速提升景區(qū)的經(jīng)營管理

9、水平。在現(xiàn)實中經(jīng)?？梢砸姷降木皡^(qū)特許經(jīng)營、景區(qū)合作開發(fā)經(jīng)營、景區(qū)托管以及景區(qū)租賃經(jīng)營等都屬于無形資產投資的形式。特許經(jīng)營：特許經(jīng)營：指特許人將自己擁有的商標、商號、產品、專利和專有技術、經(jīng)營模式等以合同的形式授予受許人使用，受許人按合同規(guī)定，在特許人統(tǒng)一的業(yè)務模式下從事經(jīng)營活動，并向特許人支付相應費用的經(jīng)營模式。（例如長沙的世界之窗）景區(qū)合作開發(fā)經(jīng)營：景區(qū)合作開發(fā)經(jīng)營：指景區(qū)開發(fā)方與合作企業(yè)共同經(jīng)營管理景區(qū)的投資合作模式。景區(qū)委托管理：景區(qū)委托管理：將景區(qū)通過簽訂合同的形式完全交給被委托企業(yè)管理經(jīng)營。景區(qū)租賃經(jīng)營：景區(qū)租賃經(jīng)營：將部分景點和設施租給某個經(jīng)濟主體，該承租人全權負責該景點或設施的日

10、常經(jīng)營運作，每年交付一定管理費用或利潤給租賃方的投資管理方式。一、投資方式的設計一、投資方式的設計（二）不動資產的投資（二）不動資產的投資所謂不動資產投資是指投資者以房產或者地產作為投資標的提供給景區(qū)，一獲得未來收益的投資形式。采用不動產投資方式時，要先對投資者擁有的不動產進行估價，然后按照估算的價值計算投資的比例。以不動資產進行投資一般多見于政府與企業(yè)間聯(lián)合開發(fā)景區(qū)的情形，政府將其擁有的地塊作為景區(qū)開發(fā)的投資，而企業(yè)則主要負責投入服務游樂設備的購置經(jīng)費和景區(qū)的經(jīng)營管理。相對而言，以房產來投資的情況較為少見。除了房產和地產外，景區(qū)還可以將開發(fā)權和經(jīng)營權作價進行投資。旅游資源的開發(fā)權是一種有限制

11、條件的、商業(yè)性開發(fā)的權利。經(jīng)營權是景區(qū)旅游資源開發(fā)中及開發(fā)后收益享有權，反映了景觀資本、歷史文化資本投入的價值。（四川雅安的“碧峰峽模式”）（三）資金或實物資產投資（三）資金或實物資產投資可動資產投資就是將資金或實物資產等進行投資的方式，該方式在實際景區(qū)投資中也最為常見，如景區(qū)的合資開發(fā)、組建旅游景區(qū)集團等。如桂林旅游發(fā)展總公司就將桂林的蘆笛、七星、象山、濱江、豐魚巖等五大景點，車船公司，旅行社，酒店等組合起來成為一個整體，這些景點也得益于車船公司和旅行社的加盟，接待條件不斷改善，經(jīng)濟效益得到提高。三、融資渠道的選擇三、融資渠道的選擇一般情況下，景區(qū)融資的渠道局限于項目融資，即由規(guī)劃設計組織提

12、供景區(qū)項目及其所需資金，景區(qū)開發(fā)商在通過某些途徑利用這些項目來吸引投資者。（一）項目融資招商（一）項目融資招商（BOT）1.項目融資的概念。項目融資的概念。BOT是英文Build-Operate-Transfer的縮寫，即建設經(jīng)營轉讓方式，至政府將基礎設施項目的特許權授予承包商。承包商在特許期內負責項目設計、融資、建設和運營，并回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結束后將項目所有權移交政府的經(jīng)濟行為。在實際運作過程中，BOT融資方式會產生許多變形，如BOO（建設-擁有-轉讓），BTO（建設-轉讓-經(jīng)營），BOOS（建設-擁有-運營-出售），BT（建設-轉讓），OT（運營-轉讓）等。2.項目融資

13、的運作程序。項目融資的運作程序。第一，項目的確定和擬定。第二，項目的招標。第三，挑選中標者。第四，項目開發(fā)。第五，項目建設。第六，項目運營。第七，項目的移交（二）國際機構援助（二）國際機構援助在某些情況下，尋求國際機構的資金和技術援助對于景區(qū)開發(fā)和建設而言是較為理想的融資途徑。常見的能夠為旅游景區(qū)開發(fā)提供資金和技術援助的國際機構如下。1.世界銀行組織。世界銀行組織。國際復興開發(fā)銀行（IBRD）：對于那些有利于旅游發(fā)展和其他整理利益的基礎設施建設和環(huán)境保護工程都提供了大量的資金。國際開發(fā)協(xié)會（IDA）：向那些低收入國家提供無息貸款，可分10年或更長的期限進行償還。（對一個工程項目提供的貸款額度不

14、會超過項目總成本的25%）國際金融組織（IFC）：直接向私營部門提供具有商業(yè)回報的項目，包括旅館和其他的旅游項目。2.聯(lián)合國開發(fā)計劃署（聯(lián)合國開發(fā)計劃署（UNDP）主要提供設備額技術支持3.區(qū)域開發(fā)銀行區(qū)域開發(fā)銀行亞洲開發(fā)銀行（ADB）、非洲開發(fā)銀行（ADB）、泛美開發(fā)銀行（IDB）4.歐盟歐盟5.雙邊協(xié)作組織雙邊協(xié)作組織雙邊協(xié)作組織是指建立在政府和政府之間相互溝通基礎上，對于雙邊的經(jīng)濟項目予以一定支持的協(xié)議性組織。我國旅游景區(qū)如果需要得到上述國際機構的資金或技術支援必須向國家及各級發(fā)改委、財政等機構提出申請，申請得到批準通過后，由國家與上述國際機構簽訂貸款或援助協(xié)議，并將資金轉撥給資金申請單

15、位。（三）金融市場融資（三）金融市場融資金融市場（廣義）：一切資本流動的場所，包括實物資本和貨幣資本的流動。金融市場（狹義）：有價證券市場，即證券的發(fā)行和買賣市場。1.銀行貸款。銀行貸款。銀行貸款是指景區(qū)在需要資金投入時向銀行尋求幫助，申請以一定的成本獲得一定數(shù)額款項的行為。在申請銀行貸款時，景區(qū)應向銀行提供相應的抵押或質押以及景區(qū)近年來的財務報告。當申請重大投資項目融資時，景區(qū)還應額外向銀行提交如下材料，即項目可行性報告、項目開工前期準備工作完成情況的報告、在開戶行存入規(guī)定比例資金的證明、經(jīng)有關主管部門批準下達的項目投資計劃或開工通知書、項目建設所需自籌流動資金落實情況及證明材料。2.發(fā)行股

16、票。發(fā)行股票。股票是股份公司為籌集資金而發(fā)行給股東作為持股憑證并借以取得股息和紅利的一種有價證券。每股股票都代表股東對企業(yè)擁有一個基本單位的所有權。股票是股份公司資本的構成部分，可以轉讓、買賣或作抵押，是資金市場的主要長期信用工具。我國目前已經(jīng)有不少景區(qū)類公司上市發(fā)行股票融資，如華僑城A（000069）、黃山旅游（600054）、峨眉山A（000888）等。3.發(fā)行債券。發(fā)行債券。債券是向社會募集資金的一種債務契約，債券發(fā)行者承諾在未來的特定日期，償還本金并按事先規(guī)定的利率支付利息。按照發(fā)行債券的主體不同，債券可分為企業(yè)債券和政府債券。（四）風險投資融資（四）風險投資融資風險資本概念是在20世

17、紀40年代末50年代初提出的。當時這類投資并沒有準確命名，人們只管它叫“冒險性投資”。風險投資是指由職業(yè)金融家投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭力潛力的企業(yè)（特別是中小型企業(yè)）中的一種股權資本。這些投資以獲得紅利或出售股權獲取利益為目的，其特色在于甘冒風險來追求較大的投資報酬，并將回收資金循環(huán)投入類似高風險事業(yè)。第三節(jié)第三節(jié) 投資活動的管理投資活動的管理為了獲取充足的資金投入以確保景區(qū)經(jīng)營管理活動的順利進行，并保證景區(qū)投資者獲得一定的經(jīng)濟利益，景區(qū)開發(fā)商應對景區(qū)的投資活動實施控制和管理，例如對景區(qū)的投資發(fā)展編制戰(zhàn)略規(guī)劃，對景區(qū)投資收益模式予以優(yōu)化以及制定相關政策來激勵更多的投資者向景區(qū)注入資

18、金等。一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃一、制定景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃包括以下三個方面的內容，即制定景區(qū)投資策略、景區(qū)投資收益預測以及景區(qū)投資渠道選擇。（一）制定景區(qū)投資策略1.投資地點的選擇。投資地點就是投資區(qū)位，即如何選擇最佳的投資區(qū)位的為題。對于傳統(tǒng)產業(yè)而言，投資區(qū)位的選擇主要有三種模式，即市場導向型、資源導向型以及成本導向型。2.投資項目的選取投資項目的選取是對景區(qū)吸引投資項目的原則性規(guī)定，通過該部分內容，可以優(yōu)化招商項目的質量，更為有效地為景區(qū)建設吸引資金。景區(qū)投資項目的選取應遵循兩個原則，即新穎性和前瞻性。（二）景區(qū)投資收益預測（二）景區(qū)投資收益預測由于以經(jīng)濟利益為投資目標，投資收

19、益的情況會很大程度上幫助潛在投資者進行決策。因此，對景區(qū)項目的投資收益進行預測也是景區(qū)投資戰(zhàn)略規(guī)劃的重要內容投資收益預測主要就是景區(qū)的經(jīng)濟效益進行預測分析，并計算出投資回收的年限和投資者未來能夠得到的收益。對旅游景區(qū)進行經(jīng)濟效應評估的第一個步驟就是界定界定企業(yè)的成本和收益旅游景區(qū)的成本是指旅游景區(qū)在景區(qū)規(guī)劃籌建階段以及景區(qū)在一定時期內（通常為一年）為生產旅游產品而發(fā)生的各種消耗和支出的貨幣價值表現(xiàn)，通常按照旅游景區(qū)費用的經(jīng)濟用途可分為規(guī)劃設計費用、建設成本、營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務費用等。1.景區(qū)籌建費用景區(qū)籌建費用其一，規(guī)劃設計費用。如旅游景區(qū)規(guī)劃設計費用、景觀設計費用、游樂項目設

20、計費用、建筑設計費用等。其二，各種開發(fā)經(jīng)營過程中的原材料成本。如：房地產費用、基礎設施建設費用、游憩服務設施建設費用、設備購置費用，如旅游者使用設備、服務用設備、公用設備等費用、開辦費用。2.營業(yè)成本營業(yè)成本是指旅游景區(qū)在業(yè)務的經(jīng)營過程中直接支出的費用，包括：經(jīng)營過程中的原材料成本；經(jīng)營過程中企業(yè)使用人力資源而必須支付的勞動力報酬。3.旅游景區(qū)的營業(yè)費用旅游景區(qū)的營業(yè)費用是指企業(yè)的各營業(yè)部門在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項費用。如：運輸費、裝卸費、包裝費、保管費、燃料費、水電費、展覽費、廣告宣傳費、郵電費、差旅費、經(jīng)營人員的工資、獎金津貼、補貼和服裝費等營業(yè)費用4.旅游景區(qū)的管理費用旅游景區(qū)的管理費用

21、是指企業(yè)為了組織和管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用以及企業(yè)統(tǒng)一負擔的費用。包括：管理層員工的工資、職工福利費、服裝費、勞動保護費、董事會費、外事費、租賃費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、土地損失補償費、稅金、折舊費、修理費、無形資產的攤銷、開辦費、交際費、壞賬損失、上級管理費以及其他管理費。5.旅游景區(qū)的財務費用旅游景區(qū)的財務費用是指旅游景區(qū)在經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費、投資于金融資產的損失費、因加息和籌資而產生的各項費用。6.旅游景區(qū)的收入旅游景區(qū)的收入收入是指在旅游景區(qū)的經(jīng)營過程中和經(jīng)營活動之余所發(fā)生的收入。旅游景區(qū)收入可費為營業(yè)收入和營業(yè)外收入。營業(yè)收入又可分為主營業(yè)收入和其他業(yè)務收入等；營業(yè)外收入是指旅游景區(qū)的固定資產盤盈和變賣所得的凈收益，罰款的凈收入、無法支付出去的應付賬款、禮品折價收入和其他費營業(yè)性的收入等。旅游景區(qū)的經(jīng)濟效益就表現(xiàn)為旅游景區(qū)的收益與成本的差，用公式表示就是： 旅游景