企業(yè)總部園專題報(bào)告

1、企業(yè)總部園專題研究報(bào)告上海功夫堂投資管理有限公司2004年11月24日目錄前言 3一、 研究背景3二、 研究?jī)?nèi)容4第一部分 概論 5第二部分 總部園發(fā)展現(xiàn)狀15第三部分 目前主要總部園比較分析19第四部分 總部園發(fā)展目前存在的主題問(wèn)題和幾點(diǎn)建議41第五部分 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)48第六部分 個(gè)案分析-52前言一、研究背景 繼前幾年出現(xiàn)的“CBD”風(fēng)潮、“財(cái)富”熱浪之后，近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“總部經(jīng)濟(jì)”風(fēng)頭日盛，總部經(jīng)濟(jì)概念下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即總部園（商務(wù)花園）似有如火如荼之勢(shì)。自去年6月北京出現(xiàn)了為企業(yè)總部定制開(kāi)發(fā)的總部園項(xiàng)目，短短一年時(shí)間內(nèi)，總部地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已如星火燎原般遍及北京及國(guó)內(nèi)眾多城市。 目前

2、，房地產(chǎn)業(yè)界和一些專家對(duì)目前市場(chǎng)上以總部經(jīng)濟(jì)為概念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有不同的看法。有人認(rèn)為，以總部經(jīng)濟(jì)為依托的企業(yè)總部型商寫(xiě)樓項(xiàng)目是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)同質(zhì)化產(chǎn)品的細(xì)分，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新之舉。 但另有一些人士認(rèn)為，總部園更多地是房地產(chǎn)商借助地方政府要發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，出于減低市場(chǎng)營(yíng)銷壓力而使用的概念。 本報(bào)告旨在針對(duì)企業(yè)總部園這一房地產(chǎn)創(chuàng)新形式進(jìn)行研究，以便更好的分析出影響這種創(chuàng)新形式的關(guān)鍵因素，探求它的成功模式，并對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以求對(duì)總部園項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)有所幫助。二、主要研究?jī)?nèi)容 本文主要對(duì)總部商務(wù)花園概念、發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)品分析等研究，包括以下內(nèi)容：第一部分，概論。主要分析總部商務(wù)花園發(fā)展進(jìn)程、特點(diǎn)

3、。第二部分，發(fā)展現(xiàn)狀。主要分析國(guó)內(nèi)主要發(fā)展?fàn)顩r及上海市發(fā)展?fàn)顩r。第三部分，目前主要總部園項(xiàng)目比較分析。第四部分，總部園發(fā)展目前存在主要問(wèn)題。 第五部分，總部園發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。第一部分 概論一、概念界定“總部園”是總部經(jīng)濟(jì)的具體經(jīng)濟(jì)形態(tài)，總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于一些特有條件，吸引跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，通過(guò)極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局，集中研發(fā)和銷售的兩頭，將生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。總部園是企業(yè)總部大量聚集，作為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的區(qū)域?？偛?，在企業(yè)內(nèi)部，是相對(duì)于其生產(chǎn)部門(mén)而言；在企業(yè)外部則是相對(duì)于其

4、子公司、分公司等等。企業(yè)總部的首要外在特點(diǎn)是和生產(chǎn)分離；不管其功能是決策、營(yíng)銷、研發(fā)或涵蓋以上?？偛繄@類型從目前的情況來(lái)看，大致可分為：ü 管理型總部園。ü 研發(fā)與管理于一體的總部園。ü 管理、研發(fā)與銷售于一體的總部園。二、總部園發(fā)展歷程自從我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，越來(lái)越多的跨國(guó)公司來(lái)華選擇相關(guān)的地區(qū)扎根、投資、發(fā)展?？偛客顿Y已經(jīng)成為發(fā)展各地區(qū)域經(jīng)濟(jì)和提升投資環(huán)境的一項(xiàng)重大的發(fā)展戰(zhàn)略。近一年多來(lái)全國(guó)涌現(xiàn)出許多以總部經(jīng)濟(jì)為概念的總部園?？偛繄@的規(guī)劃理念，來(lái)源于商務(wù)花園的第四代產(chǎn)物-"NEW TOWN"。這種規(guī)劃更加重視營(yíng)建大型的綜合社區(qū)

5、項(xiàng)目，包括住宅、商店、學(xué)校和休閑場(chǎng)所，出現(xiàn)了一個(gè)可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間、與小城相仿的綜合大社區(qū)。由于商務(wù)花園這種理念，使總部園的規(guī)劃思想已超過(guò)了傳統(tǒng)的科技園區(qū)的規(guī)劃思想，在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃包括餐飲、休閑、教育等各類配套設(shè)施及金融、中介等各類企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，將產(chǎn)業(yè)與生活相融合；同時(shí)，改變了傳統(tǒng)科技園區(qū)內(nèi)部交流少的弊端，利用建設(shè)社區(qū)的思想，規(guī)劃各種企業(yè)、企業(yè)家之間的交流活動(dòng)平臺(tái)。這種商務(wù)花園的規(guī)劃，使建設(shè)軟環(huán)境有了外在的動(dòng)力。Business park又稱為"商務(wù)花園"，目前已在國(guó)外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期就將國(guó)外

6、這種先進(jìn)成熟的Business park理念與自身的綠化、交通等獨(dú)特資源相結(jié)合，正在全力打造北京首家Business park。目前國(guó)內(nèi)總部園既是商務(wù)花園的第四代產(chǎn)品。商務(wù)花園，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的"花園城市"理念：一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市-最佳人口約在3.2 萬(wàn)人左右，鐵路是城市中主要的運(yùn)輸連接方式?，F(xiàn)代的Business Park概念則是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常Business Park是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。整個(gè)Business Pa

7、rk的發(fā)展可以分為四個(gè)時(shí)期：1. 一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以說(shuō)，是從廣為人知的"工業(yè)園區(qū)"演變而來(lái)。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個(gè)小城市。園區(qū)由多組小規(guī)模的建筑組成。園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)或零件組裝。園區(qū)通常在得到建筑許可的情況下劃分并出售給企業(yè)，或者由業(yè)主首先進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后，再出租給其他入園企業(yè)。通常來(lái)說(shuō)，此時(shí)園區(qū)內(nèi)的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，開(kāi)發(fā)者只是將通往各地塊的道路修通，建好各個(gè)建筑單元的框架?？梢哉f(shuō)，這時(shí)的園區(qū)并無(wú)任何風(fēng)景可言。但是由于規(guī)劃者和入園企業(yè)的積極參與以及若干法規(guī)的要求，這種社

8、區(qū)規(guī)劃和建設(shè)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行下去的。這時(shí)的Business Park依舊偏重于那些基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)，而非商業(yè)型的企業(yè)。雖然第一代的Business Park的發(fā)展規(guī)模和設(shè)施都還不能與以后的二、三兩代Business Park相提并論，但是其建筑標(biāo)準(zhǔn)較之從前的工業(yè)園已有所提高，無(wú)論是結(jié)構(gòu)細(xì)部還是外部景觀設(shè)計(jì)都不斷精益求精。2. 二代Business Park：商務(wù)與社區(qū)傳統(tǒng)的商務(wù)社區(qū)與其說(shuō)是人為設(shè)計(jì)而成，不如說(shuō)是由于歷史發(fā)展而自然形成。在市中心，咖啡館、體育俱樂(lè)部、銀行以及商店等所有這些商業(yè)活動(dòng)都是用以支撐其朝九晚五的城市生活需求。然而隨著夜晚的來(lái)臨，在市中心工作的人們因?yàn)橄掳喽x開(kāi)了商業(yè)區(qū)，此

9、時(shí)市中心便顯得蕭條而缺乏治安保護(hù)。很多上個(gè)世紀(jì)六七十年代在市中心所建的大型商業(yè)建筑，都因缺乏社區(qū)生活的支持而變得人去樓空。正是吸取了這些教訓(xùn)，建筑師和發(fā)展商在建設(shè)第二代Business Park時(shí)，避免了第一代園區(qū)出現(xiàn)的問(wèn)題-即缺乏各種生活設(shè)施，而且只有單一的生產(chǎn)類型企業(yè)入園。在園區(qū)的規(guī)劃上，他們更多的融合進(jìn)城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施雖然不大，但是足以使人們?cè)诖藸I(yíng)造出共同生活的社區(qū)氣氛。第二代Business Park不再象第一代那樣追求園區(qū)的大面積，而是追求如何將Business Park有機(jī)的融合到城鄉(xiāng)結(jié)合部，在緊密聯(lián)系城市的同時(shí)，又不失去自己獨(dú)有的人文社區(qū)特色。3

10、. 三代Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系此時(shí)的Business Park由于不斷發(fā)展而彼此聯(lián)系，而且與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，依據(jù)地塊界定Business Park與城市的關(guān)系已經(jīng)十分困難。第三代Business Park發(fā)展的三要素為：發(fā)展規(guī)模、位置和密度。發(fā)展規(guī)模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。第三代的Business Park，已經(jīng)成為城市功能的一部分，此時(shí)的Business Park已經(jīng)可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境。4. 四代Business Park：現(xiàn)代Business Park-NEW TOWN概念目前，城

11、市開(kāi)始偏重支持大型綜合型的跨國(guó)企業(yè)，發(fā)展企業(yè)總部區(qū)，以期它們能對(duì)城市的就業(yè)與建設(shè)有所作為。在這個(gè)大背景下，此時(shí)的Business Park發(fā)展商則利用人們對(duì)提高潛在就業(yè)率的希望，而開(kāi)始營(yíng)建大型綜合社區(qū)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中包括了住宅、商店、學(xué)校和休閑場(chǎng)所。這就導(dǎo)致了第四代Business Park的出現(xiàn)-一個(gè)可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。就此，這時(shí)的Business Park已經(jīng)逐步變成了一個(gè)與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個(gè)新型的現(xiàn)代化NEW TOWN。三、總部園主要特點(diǎn)根據(jù)科爾尼公司對(duì)全球前1000家企業(yè)在2002年的調(diào)研表明，影響設(shè)立地區(qū)總部的

12、決定因素如下：作為地區(qū)總部的聲譽(yù)、潛在客戶、R&D的集中程度、管理體制、高素質(zhì)勞動(dòng)力、房地產(chǎn)/其他成本、工廠基礎(chǔ)設(shè)施、金融體系、清潔環(huán)境、生活質(zhì)量、人身安全等。基本特點(diǎn)：n 區(qū)域內(nèi)擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進(jìn)行知識(shí)密集性價(jià)值活動(dòng)的創(chuàng)造。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識(shí)密集型價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)的特定需要。n 區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運(yùn)營(yíng)脈搏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。n 區(qū)域必須具有便捷

13、的住處獲取及同異地溝通的信息通道，同時(shí)在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo)致的空間成本，進(jìn)而有力地吸引銀行、集團(tuán)公司總部的落戶。n 區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。城市決策層要不斷提高政府的服務(wù)效率，法律法規(guī)要與國(guó)際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加政府的透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時(shí)，寬容多元的人文環(huán)境可以降低企業(yè)空間成本，而語(yǔ)言和文化習(xí)慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。n 區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。與總部園相適應(yīng)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系應(yīng)覆蓋金融、保險(xiǎn)

14、、會(huì)展、商貿(mào)、航運(yùn)、物流、旅游、法律、電子信息網(wǎng)絡(luò)等諸多領(lǐng)域。目前我國(guó)總部園主要特點(diǎn)： 1、位于具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射能力的區(qū)域中心城市和地區(qū)省會(huì)城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件，一是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，二是市場(chǎng)力競(jìng)爭(zhēng)高的地方，三是影響力強(qiáng)的地方。所以不是哪一個(gè)城市都具備。在國(guó)內(nèi)，北京、上海、天津、廣州、深圳等中心城市，依賴自身優(yōu)勢(shì)紛紛建造企業(yè)總部園。如北京，中國(guó)第一個(gè)總部園2003年在豐臺(tái)正式誕生，北京市內(nèi)除豐臺(tái)總部園外，通州區(qū)總部小鎮(zhèn)、懷柔區(qū)總部新城、石景山民營(yíng)總部育成基地紛紛浮出水面。上海也涌現(xiàn)出了張江集電港總部園，寶山鋼鐵總部園，虹橋國(guó)際商務(wù)花園等。深圳羅湖與福田、重慶渝中地區(qū)、廣佛經(jīng)濟(jì)圈和泛珠三角地區(qū)以

15、及很多城市總部園概念均在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中被叫響。2、有一個(gè)鮮明的產(chǎn)業(yè)主題支撐總部園建設(shè)基本都得到政府的大力支持，產(chǎn)業(yè)集聚，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是政府支持的初衷。因此總部園推廣主題較為鮮明。項(xiàng)目名稱產(chǎn)業(yè)主題上海張江集電港·科技領(lǐng)袖之都半導(dǎo)體設(shè)計(jì)和制造，相關(guān)的設(shè)備和服務(wù)上海鋼鐵總部園集鋼鐵文化和科技展示、技術(shù)研發(fā)、交易物流、配套服務(wù)。北京豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期生物醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化3、較高的綠化率，較低的容積率，便捷的交通，充分體現(xiàn)商務(wù)花園特色 我國(guó)目前在建的總部園，采用國(guó)外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，普遍綠化率高達(dá)40左右，容積率1.0以下，周邊有快速主干道交通，如上海集電港總部園緊鄰龍東大

16、道、外環(huán)線，至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)25分鐘車程，交通路線有地鐵二號(hào)線申江路站（在建），磁懸浮列車。采用庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，綠化率高達(dá)40，容積率0.6左右。北京豐臺(tái)總部園 張江集電港總部園4、大多源于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的科技園 追本溯源，北京首創(chuàng)的總部基地正是源自開(kāi)發(fā)區(qū)形象的豐臺(tái)科技園，在科技園蜂擁而出的背景下，全國(guó)各地高科技企業(yè)增長(zhǎng)情況并不令人過(guò)于樂(lè)觀。總部基地?zé)o疑是中國(guó)高科技園區(qū)特殊背景下的自創(chuàng)與革新的產(chǎn)物。因此在在“總部經(jīng)濟(jì)”的熱潮下，各地興起了高科技園區(qū)的“二次創(chuàng)業(yè)”，紛紛在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)興建總部園。第二部分 總部園發(fā)展現(xiàn)狀一、我國(guó)總部園發(fā)展現(xiàn)狀1、 總部園興起于2003年，北京

17、、上海等中心城市已經(jīng)初步形成總部園的聚集形態(tài)，如北京豐臺(tái)總部基地?？偛繄@在我國(guó)目前處于高速發(fā)展階段。2. 大城市成為總部園建設(shè)的主力軍，由于欠發(fā)達(dá)區(qū)域的知名企業(yè)總部正在向大城市聚集，總部經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速形成的態(tài)勢(shì)。從20世紀(jì)90年代后期以來(lái)，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)"遷移總部"浪潮，紛紛向北京、上海、廣州等一批中心城市或者省會(huì)城市遷移，吹生了大城市總部園的出現(xiàn)。3. 總部園發(fā)展得到政府部門(mén)的高度重視，已經(jīng)成為諸多城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。隨著"總部經(jīng)濟(jì)"概念的提出，北京、上海、廣州、深圳、青島、濟(jì)南、武漢、大連、沈陽(yáng)、廈門(mén)、重慶等國(guó)內(nèi)大城市都紛紛明確提出發(fā)展總

18、部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略，特別是北京已將發(fā)展"總部經(jīng)濟(jì)"寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告。4. 總部園的發(fā)展對(duì)軟環(huán)境要求較高，目前來(lái)看，我國(guó)一些在建的總部園的軟環(huán)境普遍不具備總部園的基本特點(diǎn)，僅處在概念炒作階段。二、上海市總部園發(fā)展現(xiàn)狀1、經(jīng)濟(jì)背景上海是我國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)，早在2002年7月20號(hào)上海為了進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，鼓勵(lì)外國(guó)跨國(guó)公司在本市設(shè)立地區(qū)總部，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)施了上海市鼓勵(lì)外國(guó)跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的暫行規(guī)定。國(guó)內(nèi)外資本匯集，國(guó)際化大都市的地位逐步確立催生總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展上海地理?xiàng)l件優(yōu)越、投資環(huán)境得天獨(dú)厚，國(guó)內(nèi)外眾多大、中企業(yè)紛紛在此建立總部或分支機(jī)構(gòu)。上世紀(jì)90年代以來(lái)，上海以擴(kuò)大

19、服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，推進(jìn)全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放，吸收外資保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，上海已經(jīng)成為國(guó)際資本的重要匯集地，作為國(guó)際化大都市的地位日益凸現(xiàn)。2003年，上海批準(zhǔn)外商直接投資合同項(xiàng)目4321項(xiàng)，比上年增長(zhǎng)43.46；吸收外資合同金額110.64億美元,增長(zhǎng)4.6；實(shí)際到位金額58.50億美元，增長(zhǎng)16.3。服務(wù)領(lǐng)域的吸收外資大幅度增長(zhǎng)。全年第三產(chǎn)業(yè)吸收外資合同金額37.02億美元，比上年增長(zhǎng)3.6。資本的引入，特別是第三產(chǎn)業(yè)的資本吸收，是總部園需求的重要支撐因素。由于外資企業(yè)對(duì)辦公條件的要求較高，因此外資引入不但增加了大量客源，同時(shí)也帶來(lái)了商務(wù)辦公綜合品質(zhì)的提高。2、總部園的概

20、念炒作已經(jīng)比較普遍，但真正意義上的企業(yè)總部園尚未形成。3、市區(qū)企業(yè)總部定位的小型項(xiàng)目，紛紛以企業(yè)總部概念提升辦公樓形象。如浦東歐式風(fēng)格的低層寫(xiě)字樓群臻品·同潤(rùn)商務(wù)園。4、區(qū)域分布 多分布在近郊并處在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，交通便捷。上?？偛繄@目前分布在浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、寶山區(qū)三個(gè)區(qū)域。其中浦東新區(qū)有張江集電港總部園、上海浦東國(guó)際服裝服飾時(shí)尚中心兩個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)寧區(qū)有虹橋國(guó)際商務(wù)花園一個(gè)項(xiàng)目，寶山區(qū)有上海國(guó)際鋼鐵總部園、臺(tái)鼎中小企業(yè)園區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目。5、供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱總建筑面積總套數(shù)張江集電港總部園12.96萬(wàn)平方米80上海浦東國(guó)際服裝服飾時(shí)尚中心41.0萬(wàn)平方米一期280，二期220虹橋國(guó)際商務(wù)花園1

21、40萬(wàn)平方米467上海國(guó)際鋼鐵總部園總占地486畝56臺(tái)鼎中小企業(yè)園24萬(wàn)平方米-期40戶第三部分 總部園比較分析一、總部園分析1、從區(qū)位來(lái)看，總部園區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，并處工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)。個(gè)案位置上海虹橋國(guó)際商務(wù)花園上海西部中心城區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)，距市中心人民廣場(chǎng)約15公里，車程20分鐘，臨近虹橋機(jī)場(chǎng)約5公里，緊鄰?fù)猸h(huán)屬虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園上海張江集電港二期上海東區(qū)浦東新區(qū)，距市中心人民廣場(chǎng)約30公里，40分鐘車程，臨近浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊鄰?fù)猸h(huán)屬?gòu)埥呖萍紙@區(qū)北京豐臺(tái)總部基地西靠四環(huán)路，緊鄰豐葆路、世界公園距天安門(mén)直線距離12公里屬于豐臺(tái)高科技園區(qū)西安企業(yè)壹號(hào)公園緊鄰西洋公路，距市中心8公里。繞城高速可直

22、達(dá)西銅高速、機(jī)場(chǎng)高速、西潼高速、西寶高速。屬于西安市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)，2、從環(huán)境來(lái)看，總部園大多依托原工業(yè)區(qū)環(huán)境配套，目前周邊環(huán)境難以達(dá)到商務(wù)辦公要求。個(gè)案周邊環(huán)境及配套虹橋國(guó)際商務(wù)花園虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)教育資源較為豐富：上海東華大學(xué)、上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院、華東政法大學(xué)，新加坡國(guó)際學(xué)校、美國(guó)學(xué)校、日本人學(xué)校、耀中國(guó)際學(xué)校等雙語(yǔ)學(xué)校?；A(chǔ)設(shè)施完善。供水園區(qū) 主要由長(zhǎng)江水廠供給，水質(zhì)符合GB740-85國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。雨水排放根據(jù)園區(qū)規(guī)定安排，園區(qū)泄水區(qū)域雨水排放納入市政雨水排放系統(tǒng)。污水排放園區(qū)規(guī)劃污水排入外環(huán)線東側(cè)污水總管，改污水總管預(yù)計(jì)于年內(nèi)建成。近期園區(qū)污水納入天山污水處理廠處理。煤氣園區(qū)規(guī)劃

23、供應(yīng)量4-4。5萬(wàn)立方米/日（目前1萬(wàn)立方米/日），設(shè)置4座煤氣調(diào)壓站電力園區(qū)規(guī)劃建設(shè)35KV變電站4座，每站主變電量為3×20000KVA。目前1座已投入使用，園區(qū)內(nèi)供變電壓為35KV，10KV，380KV。通訊園區(qū)有程控電話容量6萬(wàn)門(mén)，已開(kāi)通2萬(wàn)門(mén)，可為園區(qū)內(nèi)提供IDD、DDD、FAX等各類通訊業(yè)務(wù)。另為園區(qū)設(shè)計(jì)的寬帶光纜也進(jìn)入設(shè)計(jì)施工階段。張江集電港二期 上海市張江高科技園區(qū)是中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 區(qū)，是浦東重點(diǎn)功能開(kāi)發(fā)區(qū) 之 一。 位于浦東新區(qū)的中部，園區(qū)成立于1992年7月，經(jīng)過(guò)七年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)入園區(qū)的項(xiàng)目近 60 個(gè)， 項(xiàng)目總投資額超過(guò)1

24、2 億美元。 園區(qū)逐步探索建立了“ 產(chǎn)、 學(xué)、 研” 相結(jié)合的機(jī)制， 形 成了以大專院校、 科研院所, 放性實(shí)驗(yàn)室和科技“孵 化 器” 為依托，以現(xiàn) 代生物醫(yī)藥和微電子信息為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的，集科研教育、科技創(chuàng)業(yè)孵化、 高科技產(chǎn)業(yè)和休閑生活于一體的國(guó)際化技術(shù)城區(qū)。  園區(qū)具有完善的交通、電力、水 排 污、燃?xì)?、蒸氣?通一平基礎(chǔ)設(shè)施。北京豐臺(tái)總部基地中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園位于豐臺(tái)區(qū)，規(guī)劃面積 5 平方公里。有高新技術(shù)企業(yè) 2000 家，基本形成以光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)基地。以世界公園為主要景觀規(guī)劃的萬(wàn)畝旅游區(qū)環(huán)繞在豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地南側(cè)，為開(kāi)創(chuàng)新事業(yè)提供了一個(gè)舒適的環(huán)境。全

25、區(qū)聚集了中央60多家應(yīng)用技術(shù)科研院所和院校，科技人員7萬(wàn)多人，其中中外知名專家千余人。齊全的技術(shù)資源?？蒲?、測(cè)試和生產(chǎn)設(shè)備齊全。專業(yè)繁多，包括航空航天、冶金化工、儀器儀表、機(jī)械制造、工業(yè)自動(dòng)化、醫(yī)療醫(yī)藥、生物工程等技術(shù)領(lǐng)域，是技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要科技基礎(chǔ)西安企業(yè)壹號(hào)公園高新區(qū)內(nèi)建有三家市級(jí)醫(yī)院、一家設(shè)施先進(jìn)的中外合資醫(yī)院和社會(huì)保險(xiǎn)管理中心；高新區(qū)保稅倉(cāng)庫(kù)和110KVA變電站和供水、供氣和供暖中心促成事業(yè)發(fā)展；國(guó)際俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、三星級(jí)賓館可提供良好的休閑場(chǎng)所；五星級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)賓館、高科廣場(chǎng)正在或即將開(kāi)工建設(shè)。    高新區(qū)有國(guó)內(nèi)一流的幼

26、兒園、中小學(xué)和國(guó)際學(xué)校。西安高新區(qū)在建設(shè)路網(wǎng)、通信及水、電、汽、暖等基礎(chǔ)設(shè)施外，楓葉苑、高科花園、紫微花園三個(gè)住宅小區(qū)都為國(guó)家級(jí)文明示范小區(qū)。3、交通總部園都有便利的交通網(wǎng)絡(luò)，這有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運(yùn)營(yíng)脈搏并方便員工上下班。個(gè)案交通條件水系軌道交通空中交通虹橋國(guó)際商務(wù)花園較好，臨近外環(huán)臨近蘇州河地鐵二號(hào)延伸段在建離虹橋機(jī)場(chǎng)較近張江集電港二期較好，臨近外環(huán)及主干道龍東大道黃浦江地鐵二號(hào)延伸段（規(guī)劃）離浦東機(jī)場(chǎng)較近北京豐臺(tái)總部基地較好，臨近四環(huán)輕軌九號(hào)線僅距500米可經(jīng)四環(huán)快速到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南苑

27、機(jī)場(chǎng)西安企業(yè)壹號(hào)公園園區(qū)210、311、紫薇巴士可到達(dá)市區(qū)主要交通干道距火車站11公里距飛機(jī)場(chǎng)35公里。 4、整體規(guī)劃 總部園整體規(guī)劃突破傳統(tǒng)的功能劃分模式，體現(xiàn)以人為本，以企業(yè)為中心，做到人與自然、工作與生活的和諧，使生活、生態(tài)、生產(chǎn)相協(xié)調(diào)。ü 虹橋國(guó)際商務(wù)花園園區(qū)總占地140萬(wàn)平方米，總建筑面積130萬(wàn)平方米。園區(qū)劃分為14個(gè)組團(tuán)，供企業(yè)自由選擇。10000平方米左右為一個(gè)大組團(tuán)，各大組團(tuán)以寬幅達(dá)2024米的七條主干道分隔。園區(qū)利用依河傍水的天然優(yōu)勢(shì)，在蘇州河沿線設(shè)有23公頃的河濱公園，公園內(nèi)有長(zhǎng)達(dá)2公里的河濱綠化帶，配有休閑廣場(chǎng)和小型商業(yè)設(shè)施，設(shè)有游艇碼頭及水上樂(lè)園等設(shè)施，供員

28、工休閑之用。四期ü 張江集電港二期一期三期五期二期集電港二期，規(guī)劃建設(shè)一些更適合大型跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部的辦公小樓和研發(fā)小樓80幢、分五個(gè)組團(tuán)，以滿足不同類型企業(yè)的需要。園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，各組團(tuán)根據(jù)不同位置形成別具一格的景致。第一組團(tuán)：上海外灘風(fēng)情，在景觀設(shè)計(jì)上充分參照上海外灘風(fēng)貌，形成獨(dú)特的上海外灘風(fēng)情。 第二組團(tuán)：西雅圖海岸風(fēng)情，造型追求現(xiàn)代美感，深色與金屬色互成呼應(yīng)。第三組團(tuán)：紐約都市風(fēng)情，參照紐約中央公園景致。第四組團(tuán)：米蘭時(shí)尚風(fēng)情，對(duì)庭院空間與街區(qū)空間巧妙的融合運(yùn)用，并讓不同風(fēng)的建筑組團(tuán)形成既相對(duì)開(kāi)放，又共享庭院空間。第五組團(tuán)：巴黎浪漫風(fēng)情，組團(tuán)內(nèi)路徑與整個(gè)基地主干道相連，每棟出

29、入方便有序。項(xiàng)目?jī)?nèi)采用庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，錯(cuò)落有致。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡(jiǎn)潔明快。ü 北京豐臺(tái)總部基地o 人性化設(shè)計(jì) 借鑒中國(guó)傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開(kāi)放式街區(qū)的精髓o 圍合式氛圍 單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓組成圍合式布局，高低錯(cuò)落、凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。各總部樓看似隨意、實(shí)則規(guī)律有序的自由式曲線排列，增添總部基地活潑動(dòng)感。ü 西安企業(yè)壹號(hào)公園5、項(xiàng)目整體定位 目前項(xiàng)目類型多為管理、研發(fā)與銷售于一體的總部園類型。但由于所處位置及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不同，整體定位又有所不同。個(gè)案整體定位上海虹橋國(guó)際商務(wù)花園高科

30、技、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部上海張江集電港二期半導(dǎo)體設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，相關(guān)的設(shè)備和服務(wù)企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容企業(yè)，軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)，電信服務(wù)企業(yè)，以及信息產(chǎn)業(yè)的研發(fā)中心。北京豐臺(tái)總部基地國(guó)際化大企業(yè)、國(guó)內(nèi)生物醫(yī)藥企業(yè)、IT企業(yè)、光電一體化企業(yè)西安企業(yè)壹號(hào)公園大中型民營(yíng)企業(yè)；(首推)大型國(guó)有企業(yè)；中型外資企業(yè)6、產(chǎn)權(quán)狀況：大多宣傳可轉(zhuǎn)為為綜合用地，使用年限50年，豐臺(tái)總部園已批為綜合用地，內(nèi)有部分住宅。個(gè)案用地性質(zhì)使用年限虹橋國(guó)際商務(wù)花園工業(yè)50年，從簽訂用地協(xié)議日起張江集電港二期待定50年，可靈活辦理為綜合用地豐臺(tái)總部園綜合50年西安企業(yè)壹號(hào)公園 綜合50年7、價(jià)格及銷售狀況從銷售形式來(lái)看，分為賣地和銷售樓盤(pán)2種

31、。 從價(jià)格來(lái)看，各園區(qū)都處于試探性銷售階段，定價(jià)僅為區(qū)域住宅價(jià)格水平或更低。個(gè)案售樓價(jià)售地價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）銷售率（%）虹橋國(guó)際商務(wù)花園約8000元/平方米左右365萬(wàn)/畝加1215萬(wàn)/畝出讓金2600-720040張江集電港二期120001200-3800預(yù)定，有5幢被外匯管理局定下，目前購(gòu)買(mǎi)意向踴躍豐臺(tái)總部園7000700-3500一期已售完二期未定西安企業(yè)壹號(hào)公園600015002100剩三幢（42幢）8、面積 根據(jù)總部園的定位不同，面積設(shè)計(jì)也不同，中小企業(yè)總部樓面積相對(duì)較小，大型企業(yè)總部樓面積較大，充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的靈活型。個(gè)案面積（平方米）虹橋國(guó)際商務(wù)花園3000-9000張江集電港二期

32、1000、2000、2600、3800多種豐臺(tái)總部基地1000-5000西安企業(yè)壹號(hào)公園25003500浦東國(guó)際服裝服飾時(shí)尚中心300和400兩種9、園區(qū)政策個(gè)案優(yōu)惠政策付款方式虹橋國(guó)際商務(wù)花園購(gòu)買(mǎi)土地分6年支付款項(xiàng)，企業(yè)享受園區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展政策期限為6年，園區(qū)按照企業(yè)每年上繳增殖稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的地方部分自第一年起至第六年，依次按照100%-50%逐年遞減10%的比例向企業(yè)返還首付為30%，70%余款及利息由企業(yè)在其余年限中平均支付，張江集電港二期高新技術(shù)企業(yè)前2年免征企業(yè)所得稅，集成電路企業(yè)前5年免征所得稅，后3年征7.5%軟件及外商前2年免征，后3年征7.5%首

33、付50%，余款按揭豐臺(tái)總部園凡入駐總部基地的高新技術(shù)技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得稅減按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊(cè)之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。外地員工根據(jù)實(shí)際情況享受一定的進(jìn)京政策及相應(yīng)的稅收政策。首付50%，余款5年按揭西安企業(yè)壹號(hào)公園外商投資企業(yè)所得稅減免優(yōu)惠政策, 新辦的生產(chǎn)性外商投資高新技術(shù)企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期在十年以上的，可從開(kāi)始獲利年度起，第一年至第二年免征所得稅，第三年到第五年減按7.5%的稅率征收企業(yè)所得稅；減免稅期滿后，仍為先進(jìn)技術(shù)的，報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，可延長(zhǎng)三年減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅，其余年度按1

34、5%的稅率征收企業(yè)所得稅。首付40%，余款10年按揭10、產(chǎn)品特色分析：u 單體建筑風(fēng)格外立面多采用大塊的落地玻璃，金屬材質(zhì)相輔，強(qiáng)調(diào)建筑的科技感、現(xiàn)代感。層高多在3.54.0左右。西安企業(yè)壹號(hào)公園 張江集電港二期u 容積率低、綠化率高，景觀規(guī)劃較好別墅形園區(qū)的容積率普遍較低在1.0以下，綠化較高40%以上，各發(fā)展商視各園區(qū)的市場(chǎng)定位高低和定價(jià)高低而做不同的產(chǎn)品定位，一般地塊大則容積率可做的相對(duì)低些，如張江集電港二期為0.6，檔次則較高一些，地塊小如虹橋國(guó)際商務(wù)花園為1，以減低地價(jià)成本。 個(gè)案容積率綠化率（）虹橋國(guó)際商務(wù)花園150張江集電港二期0.640豐臺(tái)總部園1.5950西安企業(yè)壹號(hào)公園0

35、.466011、完善的配套一般配有酒店公寓、會(huì)展中心、商業(yè)街、餐廳、便利店、郵局、咖啡廳、銀行等為員工服務(wù)的設(shè)施。個(gè)案設(shè)施虹橋國(guó)際商務(wù)花園1） 商務(wù)酒店:1）國(guó)際商務(wù)酒店:國(guó)際商務(wù)花園”的星級(jí)酒店配有高爾夫練習(xí)場(chǎng)和健身房，位于園區(qū)入口主干道北側(cè)。2） 商業(yè)設(shè)施: 為了滿足員工休閑的需求，園區(qū)將在臨虹路上設(shè)商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，24小時(shí)便利店； 3） 服務(wù)配套:園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門(mén)為企業(yè)及其員工服務(wù)的銀行、郵局、咨詢、快遞等服務(wù)設(shè)施，方便員工的日常生活及工作需求。4）會(huì)展中心以舉辦會(huì)議張江集電港二期10000平方米龍東商務(wù)酒店（包括套房136間，中西餐廳，桑拿，乒乓室、臺(tái)球室、棋牌室），1

36、0000平方米會(huì)展中心（包括620人報(bào)告廳，800平方米宴會(huì)廳，12間可容12人的會(huì)議室），一座高120米標(biāo)志性建筑塔（包括空中咖啡廳，音樂(lè)酒吧）豐臺(tái)總部園40000平方米的五星級(jí)酒店，幾十個(gè)200500平方米的風(fēng)味餐廳，40000平方米的商業(yè)配套設(shè)施，全宿制雙語(yǔ)幼兒園，健身中心，國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)室，信貸銀行，郵政，超市，娛樂(lè)西安企業(yè)壹號(hào)公園2000畝超大規(guī)模國(guó)際化社區(qū)"紫薇田園都市"，1000畝中心管理區(qū)，4000畝產(chǎn)業(yè)區(qū)配套區(qū)，200畝多功能運(yùn)動(dòng)公園、高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，四星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際金融大廈、科技館、商貿(mào)中心、演藝餐飲、資訊中心，國(guó)際級(jí)

37、示范中學(xué)、高新國(guó)際學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院12、先進(jìn)的智能化平臺(tái) 大多較先進(jìn)，如北京豐臺(tái)總部園有：-電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)-設(shè)備管理智能化系統(tǒng)（BAS）-安防系統(tǒng)-智能消防及自動(dòng)滅火系統(tǒng)-停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)-微小蜂窩數(shù)字無(wú)繩電話系統(tǒng)-有線電視系統(tǒng)；-公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)-一卡通系統(tǒng)-電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)13、大多聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司如虹橋國(guó)際花園園區(qū)物業(yè)管理將由國(guó)際知名物業(yè)顧問(wèn)高力國(guó)際提供支持。高力國(guó)際成立於1893年，總部位于加拿大溫哥華，在全球51個(gè)國(guó)家擁有243間分支機(jī)構(gòu)，是全球范圍內(nèi)屈指可數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。 高力國(guó)際集團(tuán)1994年在上海設(shè)立分公司，目前為上海最具規(guī)模之物業(yè)公司之一

38、，以管理各類高檔物業(yè)為主，如高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及別墅等個(gè)案物業(yè)管理公司虹橋國(guó)際商務(wù)花園高力國(guó)際張江集電港二期杰辰豐臺(tái)總部園豐臺(tái)物業(yè)西安企業(yè)壹號(hào)公園市內(nèi)公司14、營(yíng)銷投入少在住宅房產(chǎn)中，好的品牌優(yōu)勢(shì)及策劃經(jīng)驗(yàn)可為樓盤(pán)增加一定的品牌附加值，工業(yè)房產(chǎn)則很少做廣告，營(yíng)銷投入少，如新長(zhǎng)寧的虹橋國(guó)際商務(wù)花園及張江集電港都帶有半政府性質(zhì)，企業(yè)積極性較低，而中小企業(yè)總部園如臺(tái)鼎工業(yè)園項(xiàng)目則采用電視廣告、訓(xùn)練有素的售樓人員營(yíng)銷、看房專車等多種手段。第四部分總部園發(fā)展目前存在的主題問(wèn)題和幾點(diǎn)建議一、主要問(wèn)題： 1、 對(duì)"總部經(jīng)濟(jì)"概念認(rèn)識(shí)存在某些誤區(qū)"總部經(jīng)濟(jì)"是一個(gè)全

39、新的概念，目前對(duì)其概念還存在某些認(rèn)識(shí)誤區(qū)。一方面，泛化了總部經(jīng)濟(jì)的概念，單純地將"總部經(jīng)濟(jì)"理解為"總部地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)"，認(rèn)為建設(shè)總部大樓就是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)了，借總部經(jīng)濟(jì)炒作房地產(chǎn)項(xiàng)目成為部分企業(yè)家獲取經(jīng)濟(jì)利益的一種手段。另一方面，對(duì)總部經(jīng)濟(jì)理解過(guò)于簡(jiǎn)單化，有些城市在不具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)條件的情況下，也提出總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)并非搬進(jìn)總部大樓就能做大做強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)辦公基地需要有豐富的內(nèi)涵?？偛拷?jīng)濟(jì)項(xiàng)目吸引力取決于所在城市及項(xiàng)目所在地的軟環(huán)境。不是所有的地方都能形成總部園區(qū)的。無(wú)論跨國(guó)公司，還是具有足夠資本能力的國(guó)內(nèi)企業(yè)總部，對(duì)辦公地的選擇主要考慮三方面的條件，一是靠

40、近經(jīng)濟(jì)政策制定監(jiān)管中心；二是靠近高素質(zhì)綜合人才培養(yǎng)區(qū)域；三是要貼近配套完善、交通便利的商業(yè)集中區(qū)域。合理的概念在盲目追風(fēng)下被用濫，將不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際效益。2、各地紛紛建設(shè)總部園，存在一定盲目性隨著“總部經(jīng)濟(jì)”熱席卷全國(guó)，各地紛紛上馬總部園區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目。北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、沈陽(yáng)、成都、武漢等城市都在開(kāi)發(fā)總部園項(xiàng)目或有相關(guān)計(jì)劃。然而并不是什么城市和地區(qū)都適合開(kāi)發(fā)“總部園”項(xiàng)目，投資“總部園”項(xiàng)目需要良好的軟、硬環(huán)境?？偛繄@像是一朵艷麗的鮮花，但不能隨便亂插。有的城市，自身優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)企業(yè)有巨大的吸引力，如北京作為首都，本身就是獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是政治、文化中心；上海是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)大

41、都市，是金融中心；廣州是宜商宜居的千年商賈古都，交通便利。這三個(gè)地區(qū)都具備了基本的人才環(huán)境、自然環(huán)境、信息環(huán)境、資金環(huán)境和物流環(huán)境。所以北京，上海，廣州成為企業(yè)總部入住的首選。而還有許多城市，尤其是一些內(nèi)地城市，不顧城市自身?xiàng)l件，也紛紛上馬總部園區(qū)項(xiàng)目。這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般、交通優(yōu)勢(shì)不明顯、區(qū)域輻射能力較弱，更重要的是市場(chǎng)需求有限。這樣的城市建設(shè)總部園，存在著一定的盲目性，也有較大的風(fēng)險(xiǎn)。3、 總部園發(fā)展過(guò)程中政府宏觀指導(dǎo)和空間規(guī)劃有待加強(qiáng)全國(guó)各地對(duì)總部資源的爭(zhēng)奪日益激烈，競(jìng)相提出吸引企業(yè)總部入駐，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略，如北京、上海、廣州等。僅上海市打出總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)概念的就不下六七家，如位

42、于寶山的上海國(guó)際鋼鐵總部基地、浦東的張江集電港總部園、虹橋國(guó)際商務(wù)花園、臺(tái)鼎中小企業(yè)園區(qū)等等。北京市內(nèi)，就已形成朝陽(yáng)區(qū)CBD、中關(guān)村西區(qū)的高科技商務(wù)區(qū)、西二環(huán)的金融商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)總部基地四大發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的基地，宣武、順義、通州、懷柔、石景山等其他區(qū)縣也先后開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，紛紛出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策吸引總部入駐。這種對(duì)總部資源的爭(zhēng)奪是市場(chǎng)條件下不同利益主體之間的正常競(jìng)爭(zhēng)，限制在一定程度內(nèi)是有益的，但是從政府全局來(lái)看，對(duì)總部園發(fā)展缺乏統(tǒng)一的空間規(guī)劃，將導(dǎo)致過(guò)分的競(jìng)爭(zhēng)，不利于形成城市合力，甚至容易造成一定的浪費(fèi)。因此，政府對(duì)總部園發(fā)展的宏觀指導(dǎo)和空間規(guī)劃還有待加強(qiáng)，要從整體上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，處理好總部集群布局

43、與分散布局的關(guān)系。4、 總部園發(fā)展存在產(chǎn)業(yè)定位和功能定位趨同現(xiàn)象目前我國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要表現(xiàn)在各種總部園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。各大城市在建設(shè)總部園區(qū)的過(guò)程中，對(duì)總部園的產(chǎn)業(yè)定位和功能定位存在雷同現(xiàn)象。發(fā)展總部園的產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該從區(qū)域本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境來(lái)進(jìn)行合理的定位。如美國(guó)的底特律集中汽車零部件企業(yè)總部；紐約集中金融、保險(xiǎn)、公關(guān)服務(wù)等企業(yè)總部；洛杉磯集中影視文化企業(yè)總部；硅谷集中電子信息企業(yè)總部等等。我國(guó)目前總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還沒(méi)有形成行業(yè)總部集聚的格局，對(duì)行業(yè)總部定位還有待進(jìn)一步研究和引導(dǎo)。在功能定位上各地區(qū)都集中在吸引跨國(guó)公司總部、國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)總部，并沒(méi)有結(jié)合區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)從總部的研發(fā)中心、營(yíng)

44、運(yùn)中心、采購(gòu)中心等不同功能入手進(jìn)行合理的定位。 5、 企業(yè)遷移總部面臨著"退出"和"進(jìn)入"兩大障礙總部園作為符合新經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)布局的一種內(nèi)在要求，必然存在總部聚集的過(guò)程，但是在這種過(guò)程中，企業(yè)將面臨著諸多障礙，限制企業(yè)按照總部經(jīng)濟(jì)規(guī)律布局，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 第一，企業(yè)在退出原地時(shí)面臨著如何協(xié)調(diào)企業(yè)與原地方政府之間關(guān)系的問(wèn)題。企業(yè)"遷移總部"對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生一定影響：首先對(duì)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力造成一定影響。有能力"遷移總部"的企業(yè)一般都是當(dāng)?shù)氐募{稅大戶，這樣一個(gè)"財(cái)政支柱"的遷址絕對(duì)不是簡(jiǎn)單

45、的企業(yè)行為，它的去留關(guān)乎當(dāng)?shù)孛裆呐d衰，業(yè)界所認(rèn)為的"東風(fēng)遷往武漢使十堰淪為廢都"之說(shuō)即為生動(dòng)注解。其次影響地方官員的業(yè)績(jī)考核。目前我國(guó)各地方政府在以"經(jīng)濟(jì)發(fā)展"作為首要任務(wù)的前提下，把"GDP、稅收"等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為政府官員業(yè)績(jī)考核的重要標(biāo)準(zhǔn)，這就使得地方領(lǐng)導(dǎo)必將采取種種措施來(lái)阻撓企業(yè)遷移總部。再次增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力。一部分企業(yè)遷移總部，并不會(huì)把總部原有職工全部遷移到新的總部所在地，這些員工有可能面臨下崗問(wèn)題，這在一定程度上增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，破壞地方穩(wěn)定局面。同時(shí)一些企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期依賴地方扶持，如果離開(kāi)當(dāng)?shù)卣?quot;庇護(hù)&quo

46、t;，企業(yè)遷移總部也必將存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)總部進(jìn)入也面臨著一些障礙。首先要面臨著"遷移總部"成本的問(wèn)題。企業(yè)"遷移總部"一般是從小城市向大城市遷移，居高不下的安家費(fèi)讓許多有"遷移總部"意向的企業(yè)望而卻步。同時(shí)，企業(yè)"遷移總部"后，商務(wù)開(kāi)發(fā)成本的相對(duì)提高是不可避免的，在短期內(nèi)將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間縮減，有可能產(chǎn)生投資失敗的局面。其次，文化的沖突與融合是企業(yè)遷移必然遭遇到的一個(gè)重要問(wèn)題。二、建設(shè)、發(fā)展總部園區(qū)的幾點(diǎn)建議1、轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)總部園發(fā)展的制度環(huán)境建設(shè)市場(chǎng)機(jī)制是總部園形成和發(fā)展的基礎(chǔ)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，

47、一方面市場(chǎng)這只"看不見(jiàn)的手"在資源配置中起基礎(chǔ)作用；另一方面也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)在公共服務(wù)、外部性等領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)失靈，這需要政府發(fā)揮不可替代的調(diào)節(jié)作用。因此，在發(fā)展總部園區(qū)過(guò)程中，政府應(yīng)該對(duì)自身的職能進(jìn)行準(zhǔn)確定位，政府發(fā)揮的作用只能是引導(dǎo)而非主導(dǎo)，政府要做的是作好企業(yè)競(jìng)技的"裁判員"，而非"運(yùn)動(dòng)員"，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行需要政府為企業(yè)自由參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供充分的制度保證，使企業(yè)在公平的環(huán)境中自由競(jìng)爭(zhēng)，因此，建立良好的制度環(huán)境和務(wù)實(shí)高效的政府形象對(duì)于總部園的發(fā)展至關(guān)重要。2、完善GDP統(tǒng)計(jì)、稅收上繳政策，為總部園發(fā)展提

48、供必要政策支持總部園發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)總部作為重要的經(jīng)濟(jì)資源很容易引起區(qū)域之間的爭(zhēng)奪。不可否認(rèn)，這種爭(zhēng)奪是市場(chǎng)條件下不同利益主體的正常表現(xiàn)，限定在一定程度內(nèi)是有益的；但是，從發(fā)展總部園區(qū)的全局來(lái)看，過(guò)分的爭(zhēng)奪容易造成稀缺經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)利益的流失。因此，為了避免這種不良影響，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步完善GDP統(tǒng)計(jì)、稅收上繳等制度，避免區(qū)域?qū)偛抠Y源的爭(zhēng)奪，實(shí)現(xiàn)總部資源在全國(guó)范圍內(nèi)的合理配置。3、以總部經(jīng)濟(jì)理論構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和功能的合理分工按照總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路，建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作模式，將實(shí)現(xiàn)總部所在區(qū)域、制造基地所在區(qū)域"共贏"的局面。從全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略層面

49、來(lái)看，總部經(jīng)濟(jì)的思路有助于促進(jìn)東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展。總部經(jīng)濟(jì)能夠糾正目前西部開(kāi)發(fā)中存在的某些認(rèn)識(shí)誤區(qū)。根據(jù)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)做產(chǎn)業(yè)的制造配套和生產(chǎn)加工，"心甘情愿"地讓企業(yè)將總部功能布局在東部地區(qū)，使企業(yè)取得東部與西部不同區(qū)域的資源優(yōu)勢(shì)，然后經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)期持續(xù)的積累和發(fā)展，逐步完善發(fā)展環(huán)境，縮小與東部地區(qū)的差距，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。4、建立與國(guó)際接軌的市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)全球化的特征之一，就是各國(guó)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和平臺(tái)的一致性。我國(guó)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園就必須站在全球化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的高度，為各跨國(guó)公司總部實(shí)施其全球競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展戰(zhàn)略提供一個(gè)統(tǒng)一公平的法律環(huán)境，這與WTO規(guī)則對(duì)我國(guó)的要求是一致的。同時(shí)也為

50、我國(guó)企業(yè)實(shí)施"走出去"戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際企業(yè)的對(duì)接，提供良好的環(huán)境。因此，要盡可能在政策、法律、法規(guī)等諸多方面與國(guó)際接軌，對(duì)違背WTO規(guī)則或與國(guó)際慣例存在較大沖突的法律、法規(guī)和政策進(jìn)行修改和完善。5、加快發(fā)展總部園的軟硬環(huán)境建設(shè)發(fā)展總部園，需要良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開(kāi)放的市場(chǎng)體系、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。在這些要素中，政府一般對(duì)硬環(huán)境建設(shè)都很重視，卻容易忽視發(fā)展總部園區(qū)的軟環(huán)境建設(shè)，結(jié)果還是很難吸引企業(yè)總部入駐，因此，在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，一定要處理好軟、硬環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。第五部分發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、 中國(guó)的總部園區(qū)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展期近

51、年來(lái)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的跨國(guó)公司看中了中國(guó)市場(chǎng)這塊誘人的蛋糕，紛紛在中國(guó)投資設(shè)廠，設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、采購(gòu)中心。據(jù)了解，世界排名前500名的跨國(guó)公司已有160家在京投資，北京跨國(guó)公司設(shè)立的地區(qū)總部數(shù)量為24家。 世界500強(qiáng)在上海落戶的有491家，70多家在此設(shè)立地區(qū)或中國(guó)總部。據(jù)美國(guó)財(cái)富雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部。除了這些世界著名的跨國(guó)公司外，國(guó)內(nèi)許多知名企業(yè)也紛紛把總部遷往北京、上海、廣州、深圳等中心城市，如遠(yuǎn)大總部從長(zhǎng)沙遷到北京，

52、健力寶把總部從三水遷到廣州，希望集團(tuán)總部由成都遷往上海。中國(guó)發(fā)展地區(qū)總部園區(qū)是一件必然的事情，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)由開(kāi)放以前的惰性向改革以來(lái)充滿活力的轉(zhuǎn)化來(lái)看，還是從目前和未來(lái)巨大的市場(chǎng)供求容量來(lái)看，中國(guó)引入和發(fā)展總部園的空間最大。這種旺盛的需求將對(duì)中國(guó)大力發(fā)展總部園區(qū)提供有力的支撐，預(yù)計(jì)中國(guó)的總部園區(qū)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)進(jìn)入高速發(fā)展的快車道。2、 總部園將由第二、三代向第四代整體過(guò)渡目前我國(guó)的總部園大多屬于第二代、第三代產(chǎn)品或者說(shuō)是介于兩者之間的第2.5代，處于這一階段的總部園大都具有這樣一些特點(diǎn)：A) 遠(yuǎn)離城市中心，位于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，和產(chǎn)業(yè)緊密相系B) 為了滿足總部園內(nèi)辦公人員的生活需要，

53、在園區(qū)的規(guī)劃上，更多的融合進(jìn)城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施雖然不大，但是足以使人們?cè)诖藸I(yíng)造出共同生活的社區(qū)氣氛C) 注重企業(yè)辦公的個(gè)性化、多樣化要求，已經(jīng)有了私人空間和公共空間之分，但園區(qū)內(nèi)的企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境隨著企業(yè)對(duì)辦公條件要求的日益提高，這樣的園區(qū)肯定不能滿足企業(yè)總部的要求。第二代、第三代不可避免地要向第四代發(fā)展，第四代總部園最大的特點(diǎn)就是可以"自己自足"，是可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。這一代的總部園內(nèi)基本上有住宅、商店、學(xué)校、醫(yī)院和休閑場(chǎng)所，已經(jīng)逐步變成了一個(gè)與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個(gè)新型的現(xiàn)代化NEW TOWN。3、 總部園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)更注重個(gè)性化、多樣化正如普通老百姓對(duì)住宅的個(gè)性化要求越來(lái)越高一樣，入駐企業(yè)總部園區(qū)的企業(yè)對(duì)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)