商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

1、商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法第一條 為加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售款用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、城市商品房預(yù)售管理辦法、等有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 市區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目，其預(yù)售款監(jiān)督管理適用本辦法。第三條 商品房預(yù)售款監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、專戶專存、?？顚Ｓ?、分類監(jiān)管擔(dān)保公司提供責(zé)任擔(dān)保的方式實(shí)施的原則。第四條 本辦法所稱的商品房預(yù)售款，是指購房人按商品房買賣合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部房價(jià)款。本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。本辦法所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房

2、的單位和個(gè)人。第五條 市住房保障和房產(chǎn)管理局、 中國人民銀行市中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)市監(jiān)管分局共同制定市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管政策，并建立監(jiān)管工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局是市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門（以下簡稱“監(jiān)管部門” ），負(fù)責(zé)市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的組織實(shí)施，對商品房預(yù)售款監(jiān)管情況進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，并會(huì)同人行對監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售款和商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶的設(shè)立與運(yùn)營等情況進(jìn)行檢查，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法使用商品房預(yù)售款的行為。監(jiān)管部門根據(jù)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的需要，可委托相關(guān)機(jī)構(gòu)（以下簡稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)” ）具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作。監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供責(zé)任擔(dān)保，按國家有關(guān)

3、規(guī)定收取擔(dān)保費(fèi)。擔(dān)保費(fèi)用可計(jì)入工程成本。第七條 設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定，認(rèn)真履行監(jiān)管協(xié)議，積極做好金融服務(wù)工作。第八條 商品房預(yù)售款監(jiān)管期限自項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至項(xiàng)目辦理房屋初始登記后終止。第九條市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”），通過監(jiān)管系統(tǒng)對商品房預(yù)售款實(shí)施信息網(wǎng)絡(luò)管理。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)按照一個(gè)預(yù)售許可證對應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，選擇商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶” ），并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行共同簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 （以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），明確三方的權(quán)利

4、、責(zé)任和義務(wù)，并報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容和格式由監(jiān)管部門會(huì)同人行統(tǒng)一制定。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人的名稱、地址；（二）監(jiān)管項(xiàng)目的名稱、坐落位置；（三）監(jiān)管賬戶名稱、賬號；（四）監(jiān)管項(xiàng)目范圍；（五）監(jiān)管資金使用計(jì)劃；（六）新建商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用方式；（七）違約責(zé)任；（八）爭議解決方式。監(jiān)管協(xié)議一式四份，預(yù)售人、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行各執(zhí)一份，報(bào)房產(chǎn)管理部門備案一份。第十一條 商品房預(yù)售款應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售款監(jiān)管分重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款和非重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款。用于保證監(jiān)管項(xiàng)目取得房屋初始登記前所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)工程建設(shè)等費(fèi)用為重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售

5、款。其他部分為非重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款。重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為工程造價(jià)及相應(yīng)配套費(fèi)用的 120%。工程造價(jià)及相關(guān)配套費(fèi)用由監(jiān)管機(jī)構(gòu)依據(jù)市建設(shè)工程造價(jià)管理部門發(fā)布的建設(shè)工程單位綜合造價(jià)和中標(biāo)通知書綜合評定。第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)在商品房預(yù)售方案中注明監(jiān)管賬戶，并提交監(jiān)管協(xié)議。市住房保障和房產(chǎn)管理局在公示 商品房預(yù)售許可證 時(shí),一并公布監(jiān)管賬戶。未按規(guī)定實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管的，不予頒發(fā)商品房預(yù)售許可證。第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號及繳款方式、時(shí)間、金額等信息，并告知購房人按合同約定將首付款、分期付款等房價(jià)款全部存入監(jiān)管

6、賬戶，預(yù)售人依據(jù)監(jiān)管銀行出具的交款憑證為購房人開具購房專用發(fā)票。購房人應(yīng)將商品房買賣合同約定的房價(jià)款全部存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶外收存預(yù)售款。第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以監(jiān)管項(xiàng)目的工程進(jìn)度為依據(jù)，按工程建設(shè)進(jìn)度分期申請使用重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥一定比例的重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款。監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款的10%。第十五條 監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款超過重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下條款向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請使用重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款：（一）取得預(yù)售許可證的，首次可使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款的 30%。（二）單位工程主體結(jié)構(gòu)封

7、頂?shù)?，累?jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款的 60%。（三）單位工程竣工驗(yàn)收的，累計(jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款的 80%。（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案的，累計(jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款的 90%。（五）監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋初始登記后，全額撥付剩余的重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款。第十六條 監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理申請后，應(yīng)審核預(yù)售人提交的申請材料并現(xiàn)場查看，應(yīng)在 3 個(gè)工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具同意撥付通知書；不符合條件的，出具不予撥付通知書。（一）用于支付施工進(jìn)度款的，應(yīng)根據(jù)施工合同約定的工程造價(jià)和監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度計(jì)量單等證明核準(zhǔn)用款。（二）用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度

8、予以核準(zhǔn)用款。（三）用于支付其它款項(xiàng)的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同、通知等證明核準(zhǔn)用款。第十七條 監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出重點(diǎn)應(yīng)監(jiān)管預(yù)售款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請使用非重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 1 個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)撥付。第十八條 預(yù)售款的收存、 申請使用、 核準(zhǔn)撥付以及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)等監(jiān)管事項(xiàng)應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)條款執(zhí)行。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。第二十條 監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋初始登記后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持房屋初始登記證明等材料向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請撤銷預(yù)售款監(jiān)管。第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有未按規(guī)定將商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避監(jiān)管、出具虛假證明申請使用預(yù)售款等違規(guī)行為，監(jiān)管部門必須立即責(zé)令限期整改。整改期間，暫停違規(guī)項(xiàng)目的商品房預(yù)售和預(yù)售款撥付，并將違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)誠信檔案和人民銀行的征信系統(tǒng)。第二十二條 商業(yè)銀行必須將預(yù)售人監(jiān)管賬戶資金日終歸集至監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管賬戶。如有未按監(jiān)管協(xié)議約定及時(shí)入賬、及時(shí)撥付、擅自撥付、挪用資金等違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第二十三條 監(jiān)管