土地估價對象資料收集

1、土地估價對象資料收集一、單項選擇題1. _決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低。A.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖B.市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施C.歷史地價資料D.地上物狀況答案： B2. 下列各項中不能從總平面圖中了解到的有 _。A.宗地形狀B.方位、坐標、四至C.地上建筑物形狀D.各層次的構(gòu)造答案： B3. 估價師從地籍圖中可以了解到 _。A.建筑層B.宗地形狀C.地產(chǎn)界址、方位D.地上建筑物形狀答案： C4. 下列各項不屬于其他輔助資料的有 _。A.歷史地價資料B.規(guī)劃等有關(guān)資料C.地籍圖D.建筑材料價格變動指數(shù)答案： C5. 土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時以 _為準。A.土地證上登記面積B.出

2、讓合同上的面積C.實際測量面積D.委托方確定的面積答案： A6. 甲公司委托土地估價機構(gòu)對其已出讓在建辦公樓用地價格進行評估，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標應(yīng)選擇 _。A.出讓合同約定的建筑面積B.在建工程實際的建筑面積C.建筑施工圖標識的建筑面積D.房產(chǎn)測繪的建筑面積答案： A7. _決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低。A.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖B.市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施C.歷史地價資料D.地上物狀況答案： B8. 估價師從地籍圖中可以了解到 _。A.建筑層B.宗地形狀C.地產(chǎn)界址、方位D.地上建筑物形狀答案： C二、多項選擇題1. 以下屬于其他輔助資料的是 _。A.歷史地價資料B.

3、地籍圖C.市政管線圖D.土地交易資料E.城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料答案： AE解答 資料收集時除了一些主要資料外，還需要收集一些輔助資料，包括：(1)歷史地價資料；(2)有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù)；(3)土地開發(fā)和經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；(4)有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等；(5)城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。地籍圖、市政管線圖、 土地交易資料都屬于土地估價所需基本資料， 并不是其他輔助資料的范疇。選項 B、C、D 不是備選答案。2. 地籍調(diào)查包括 _。A.權(quán)屬調(diào)查B.地產(chǎn)臨路狀況C.用途限制D.地籍測量E.面積測量答案： AD3. 資料收集的主要方法有 _。A.現(xiàn)場踏勘B.從政府、專業(yè)團體、估價機

4、構(gòu)取得各種資料C.社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒D.年度地產(chǎn)市場分析報告E.通過民意調(diào)查所得答案： ABCD4. 估價資料的收集要求 _。A.合法B.詳細C.準確D.及時E.完整答案： BCD5. 用于估價的資料應(yīng) _。A.客觀真實B.有代表性C.是正常交易資料D.不一定是正常交易資料E.可以是估計的資料答案： ABD6. 下列各項中屬于土地估價時應(yīng)提供的權(quán)屬資料的有_A.規(guī)劃許可證B.建設(shè)用地批文C.國有土地使用證D.國有土地出讓合同E.集體土地所有證答案： BCD7. 資料收集的方法主要有 _。A.委托人提供、現(xiàn)場踏勘B.查詢估價機構(gòu)自己的資料庫C.從政府、專業(yè)團體、估價機構(gòu)取得各種資料D.詢問有關(guān)知情

5、人士E.查詢有關(guān)報刊或登錄網(wǎng)站查詢答案： ABCDE8. 估價資料收集過程中，可以作為確定待估宗地最佳開發(fā)利用方式依據(jù)的有_。A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.控制性詳細規(guī)劃C.總平面圖D.規(guī)劃設(shè)計條件通知書E.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及走向分析答案： ABCDE9. 在土地估價資料收集中，下列選項屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的是_。A.國有土地所有證B.國有土地使用證C.房屋所有權(quán)證D.土地登記證E.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖答案： BCD10. 土地估價師可以從城市總規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有_。A.容積率B.周圍土地利用環(huán)境C.建筑物高度D.覆蓋率限制E.用途答案： BE11. 下列各項中屬于土地估價時應(yīng)提供的權(quán)屬資料的

6、有_。A.規(guī)劃許可證B.建設(shè)用地批文C.國有土地使用證D.國有土地出讓合同E.集體土地所有證答案： BCD三、簡答題1. 產(chǎn)權(quán)資料的內(nèi)容及收集要求 ?答案：土地權(quán)屬文件主要包括國有土地使用證、 集體土地所有權(quán)證、 集體建設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。對房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準書也可以確認土地產(chǎn)權(quán)， 對商品房占地， 可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售 (或預(yù)售 )合同及付款憑證確認土地產(chǎn)權(quán)； 對臨時用地和，臨時建筑，可以采用有關(guān)政府部門出具的臨時使用土地和臨時建筑批準文件。估價師從中能了

7、解土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)狀況、 使用者和所有者、 取得產(chǎn)權(quán)的日期、面積、用途、標定地價、地產(chǎn)等級、宗地范圍、所在街道、街坊、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產(chǎn)狀況、他項權(quán)利登記等。土地使用權(quán)證書、 土地出讓合同應(yīng)附有地籍圖， 利用地籍圖估價師可以從中了解地產(chǎn)的界址、方位、坐標、地產(chǎn)臨路狀況、深度及四至等內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)資料一般向委托方索取， 應(yīng)該保證是委托方保存的原件， 經(jīng)受托估價機構(gòu)核對無誤后復(fù)印留存， 原件交還給委托方。 如果委托方提供的是復(fù)印件， 受托估價機構(gòu)應(yīng)要求核對原件， 如果委托方因特殊原因無法提供原件時， 估價師應(yīng)到相關(guān)部門查證落實復(fù)印件的真實性。2. 土地規(guī)劃及利用現(xiàn)狀資料的內(nèi)容及收集要

8、求 ?答案：查閱城市規(guī)劃資料， 通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖， 可以從中了解到宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如土地功能分區(qū)情況、建筑物高度、容積率、覆蓋率限制以及用途和利用限制等內(nèi)容， 而相應(yīng)的利用現(xiàn)狀則必須通過現(xiàn)場踏勘來獲得第一手資料； 內(nèi)容包括土地實際用途、開發(fā)程度、地上建 (構(gòu) )筑物布局、建筑物高度及容積率、覆蓋率等。3. 土地開發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施資料的內(nèi)容及收集要求 ?答案：土地開發(fā)程度可簡單地表示為“幾通一平 ”，主要收集資料有：供電、供水、供氣、供暖、排水、通訊等市政管網(wǎng)、道路的連通情況，可通過市政管網(wǎng)圖件和相關(guān)資料了解各項設(shè)施規(guī)模、 分布及其狀況， 通過現(xiàn)場踏勘了解土地是否經(jīng)過平整，地上有無何種定

9、著物以及定著物的具體狀況，并感受和了解所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和使用狀況。4. 地上建筑物的內(nèi)容及收集要求 ?答案：已建成并投入使用的建筑物可以從其房地產(chǎn)權(quán)屬證書來獲得建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、已使用年限等詳細情況。建筑物成新度、建筑密度、設(shè)備的安裝使用狀況須結(jié)合現(xiàn)場踏勘情況來確定。在建工程則須收集其建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證來掌握規(guī)劃設(shè)計條件。利用工程建設(shè)圖紙可計算工程量，通過平面位置圖，估價師可以了解宗地形狀，地上建筑物形狀、分布、各層次的構(gòu)造等內(nèi)容。5. 土地歷史交易或租賃資料的內(nèi)容及收集要求答案：對于委估土地的特征和構(gòu)成要素的詳細描述和分析， 有助于估價師選擇適宜的估價資

10、料和估價方法， 而作為比較的交易資料也應(yīng)該是資料中最類似委估土地的部分。因此，必須對交易案例資料作進一步詳細分析， 并對每宗選作比較的土地的資料整理出一份包括構(gòu)成要素的完整資料。6. 工程建設(shè)圖紙的種類有哪些 ?答案：工程建設(shè)圖紙包括：建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空調(diào)施工圖，給排水施工圖，電氣施工圖。7. 資料收集的方法是什么 ?答案：資料收集的方法主要有以下幾種。(1)委托人提供；(2)現(xiàn)場踏勘；(3)從政府、專業(yè)團體、估價機構(gòu)取得各種資料；(4)詢問有關(guān)知情人士；(5)查詢估價機構(gòu)自己的資料庫；(6)查詢有關(guān)報刊或登錄網(wǎng)站查詢。四、案例分析題某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造

11、，涉及a、 b、 c、d 四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地 a 為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地 b 為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地c 為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為 1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40 年，已使用5 年；宗地 d為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40 年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5 年。上述四宗地由當?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容

12、積率為2.0 3.5。問題 1. 市土地收購儲備中心在對宗地a 進行收購補償時， 有人認為只應(yīng)對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確 ? 簡述理由。答案：該說法不正確，其補償應(yīng)包括土地的價格補償。(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補償。2. 為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償， 試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)， 如何對該國有劃撥土地價格進行評估，請簡述評估思路。答案：以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)， 對該國有土地價格進行評估的評估思路

13、如下。(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估。評估方法可以選用成本逼近法、 基準地價系數(shù)修正法、 市場比較法、 收益還原法。3. 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地c 時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進行補償。請問：如何確定補償價格?答案：對宗地 c 應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)，土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35 年。(2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。4. 根據(jù)法律規(guī)定，對宗地 d 應(yīng)如何處置 ?說明其法律依據(jù)。答案：

14、對于宗地 d 應(yīng)由政府無償收回，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的， 如滿 2 年未動工開發(fā)的， 可以無償收回。5. 該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓?簡述不同出讓方式的基本特點。答案：作為商業(yè)中心用地， 屬于經(jīng)營性用地， 根據(jù)國土資源部 2002 年第 11 號令的規(guī)定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。各出讓方式的基本特征如下。(1)招標。由投標者制作并投送標書，根據(jù)標書所示的設(shè)計方案和投標價格確定中標者，投標者一般在 3 個以上。(2)拍賣。先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高

15、者成交。(3)掛牌。由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。6. 市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估，請問：(1)該土地估價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進行評估?(2)可以選用哪兩種方法進行評估?為此應(yīng)收集哪些資料 ?答案： (1)估價機構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進行評估。 確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等。 擬訂估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等。 資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等。 相關(guān)資料分析， 對影響地價的一般因素、 區(qū)域因素、個別因素等進行分析。 按照一定的原則，選擇適當?shù)墓纼r方法，試算宗地價格。 試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果。 撰寫土地估價報告書。 將土地估價報告提交給委托方。(2)由于待估宗地為商業(yè)用途， 為此應(yīng)選用收益還原法、 市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種。收集的資料包括： 收益還原法應(yīng)收集的資料。a開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。b房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等。c房屋重置成本。d土地還原率、房屋還原率等參數(shù)。e當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。 市場比較法應(yīng)收集的