物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

1、.一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓：10970 m211、停車位：92二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需

2、7名/班×2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。三、物管費的成本測算1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。（1） 人員編制和基本工資標準：見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序  號 項  目 人 數(shù)（人） 工資標準（元/月） 總額（元/月） 一 管理人員 13 2346.00 30500.00 四 維修人員 5 1000.00 5000.00 

3、二 收費員 3 800.00 2400.00 五 治安員 20 750.00 15000.00 三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00 六 保潔員 6 550.00 3300.00 七 合計 61 / 64600.00  (2)費用測算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)工資福利費測算表(02)序號 項

4、目 金額（元/月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元/月.M2） 一 基本工資 64600.00 / 3.234 二 福利費 20341.50 注(1) 1.148 三 加班費 / / 暫不計 四 服裝費 1625 注(2) 0.081 五 合計 79166.50 / 4.463 注(1)： 福利費為工資總額的3

5、5.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費（1） 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則：維修保養(yǎng)費=（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年） ×40

6、%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時=4752.00元/月分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：（4部×5千

7、瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時=7920元/月分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為：（4部×7層）×50元/層/月=28×50=1400元/月分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、 綠化管理費：小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費測算見表（3）綠化管理測算表（3）序 

8、號 項 目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2）1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.0102 勞保用品費 400元/年 400.00 0.0103 綠化用水費 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.0174 農(nóng)藥化肥費 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景觀再造費 0.10元/&#

9、160;M2.年 303.50 0.0016 合 計 / / 0.039 4、 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算見表（04）清潔衛(wèi)生費測算見表（04）序號 項目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2） 1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008 2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008 3 化糞池清掏費 

10、;(注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合計 / / 0.041 注(4):化糞池清掏費全年共計約為：3000元。5、 保安費：保安費用測算見表（05）保安費測算表（05）序號 項目 測算依據(jù) 金額（元/年） 測算結(jié)果（元/月M2） 1 裝備費 25

11、0元/人.年 500000 0020 2 人身保險費 （暫不計） / / 3 房租費 （暫不計） / / 4 合計 / / 0020  6、 辦公費：（全年開支辦公費約12萬元）辦公費=12萬元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米7、 固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定資產(chǎn)折舊費為：100萬元÷（12月

12、/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米8、 利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%=0.352元/月.平方米9、 法定稅費：兩稅一費為前八項之和的5.75%，則稅費=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米10、 合計：經(jīng)營管

13、理服務(wù)費匯總表見（06）經(jīng)營管理服務(wù)費匯總表（1-6） 序號 項目 金額（元/月.平方米） 費用所占比例 1 工資福利費 4.463 57% 2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 綠化管理費 0.039 05% 4 清潔衛(wèi)生費 0.041 0.5% 5 保安費 0.020 0.2% 6 辦公費 0.501 6.4% 7 折舊費 0.834 10.5% 8 利潤 0.352 4.5% 9 法定稅費 0.425 5.4% 10 合計