中介房源管理制度

1、房屋中介買賣合同中介房源管理制度資源管理制度ERP系統(tǒng)主要記錄每位員工日常的基礎(chǔ)工作，為每位員工錄入并查詢資源提供一個(gè)平臺，任何一 位員工不得以任何理由與借口泄露內(nèi)部系統(tǒng)信息資源，違者扣除當(dāng)月工資嚴(yán)重者予以開除,并追究其法律責(zé)任。為規(guī)范公司房源管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證資源質(zhì)量和最大限度的創(chuàng)值，特制定本制度。1、房源傭金分成1- 1計(jì)提范圍 :房源只參與按公司收取的中介費(fèi)分配，不參與其它如貸款、墊資等獲益的分配。1-2時(shí)間標(biāo)準(zhǔn) :公司確認(rèn)成交時(shí)間依據(jù)首先為連鎖店成交戰(zhàn)報(bào)發(fā)送時(shí)間，其次為合同簽訂時(shí)間。1-3計(jì)提比例:三方（代辦）計(jì)提比例計(jì)提角色 房源人 實(shí)勘人 戶型圖人 鑰匙人 成交人計(jì)提比例 25%

2、 2% 1% 2% 70% 1-3實(shí)-1勘圖:包括 4張室內(nèi)圖+1張室內(nèi)自拍圖 +1張外景圖，所有圖 片必須無水印。如圖片缺失或有水印則不計(jì)提。 1-3-2戶型圖 :必須標(biāo)注入戶門位置、朝向坐標(biāo)。1- 3-3如無實(shí)勘圖、戶型圖和鑰匙人，則相對應(yīng)比例傭金分成計(jì)入房源人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì)入成 交店。 1-3-4如有實(shí)勘圖，戶型圖和鑰匙人，但已離職，則相對應(yīng)傭金分成計(jì)入成交人所有，相對應(yīng) 業(yè)績計(jì)入成交店。 1-3-5如買賣房源在成交日前 15日內(nèi) ERP系統(tǒng)沒有房源人跟進(jìn)記錄，則房源人不計(jì) 提房源分成，計(jì)入成交人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì)入成交店 ;如租賃成交房源在成交日前 7 天內(nèi) ERP系統(tǒng)沒 有房源人

3、跟進(jìn)記錄，則房源人不計(jì)提房源分成，計(jì)入成交人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì)入成交店。1- 3-6買賣房源成交，如登記房源核心信息不準(zhǔn)確，則房源不分成，計(jì)提給成交人;租賃房源成交，如以先錄入人為準(zhǔn)，如核心信息不準(zhǔn)確，房源分成扣除10%歸成交人。1- 3-7如房源人休假 4 15天，須在請假條上注明 :房源維護(hù)人姓名。維護(hù)人維護(hù)期內(nèi)在 ERP系統(tǒng)中 必須有維護(hù)房源的跟進(jìn)記錄，如維護(hù)房源成交，房源分成計(jì)入維護(hù)人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì)入房源店 ; 若未有維護(hù)跟進(jìn)記錄，則房源分成計(jì)入成交人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì)入成交店。1-3-8如出現(xiàn)房源人已離職且未分配所屬人的房源，成交后相關(guān)傭金分成計(jì)入成交人所有，相對應(yīng) 業(yè)績計(jì)入成交

4、店。 1-3-9如實(shí)際成交價(jià) ?系統(tǒng)錄入價(jià)格 ×6%，房源分成計(jì)入成交人所有，相對應(yīng)業(yè)績計(jì) 入成交店。 （自 6月 18日起實(shí)施 ）限出計(jì)提比例計(jì)提角色 限入人 成交人計(jì)提比例 40% 60%1-3-10如限出中介費(fèi)收傭低于 1.8%，限入人按照 1.8%的業(yè)績計(jì)提 ;收傭高于 1.8%，按照正常比例計(jì) 提。（8月 1日施行） 1-4 房源成交違規(guī)的處理1-4-1所有在公司成交的房源均應(yīng)為 ERP系統(tǒng)中現(xiàn)有的房源，否則此單不計(jì)所有業(yè)績和提成。外接 代辦過戶 / 貸款除外。 1-4-2如新獲房源未在第一時(shí)間錄入 ERP系統(tǒng)，視為窩盤。如錄入時(shí)間在成交時(shí) 間之后，未經(jīng)區(qū)域經(jīng)理簽字認(rèn)證，均

5、視為交易中心、成交店和成交人窩盤。對當(dāng)事經(jīng)紀(jì)人罰款 100 元，店長連帶責(zé)任罰款 200 元，區(qū)域經(jīng)理連帶責(zé)任罰款 300元，情節(jié)嚴(yán)重者給予直接辭退處理。外接 代辦過戶/ 貸款除外。1-4-3如公司任何員工通過利用公司資源私自成交，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接辭退，扣除當(dāng)事人當(dāng)月全部工資 （含提成 ），如因其成交給公司名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)上造成的損失追究其法律責(zé)任。2、房源錄入房源的錄入應(yīng)遵守錄入及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性原則。2- 1 房源錄入及時(shí)性任何途徑獲取的房源，必須在 2 小時(shí)內(nèi)錄入 ERP系統(tǒng)。由于 ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)原因，現(xiàn)目前可查閱房源列表的 “錄入時(shí)間 ”均為運(yùn)營部房源審核后的時(shí)間，即 “審核時(shí)間 ”，故關(guān)于

6、本制度中所提到的 “錄入時(shí)間 ”不以系統(tǒng)中顯示的錄入時(shí)間為準(zhǔn)，而以系統(tǒng)錄入后 生成的合同編號大小排序?yàn)闇?zhǔn)來判斷實(shí)際錄入時(shí)間的先后。我承諾,我做到, 2-2 房源錄入完整性房源必須錄入的內(nèi)容包括 :客戶姓名、聯(lián)系方式、所在區(qū)域、物業(yè)地址、小區(qū)名稱、門牌號、戶 型、朝向、樓層、總樓層、結(jié)構(gòu)、房齡、建筑面積、房屋性質(zhì)、裝修情況、委托性質(zhì)、房型圖、出證 日期、底價(jià)、出售價(jià)格、房屋來源、交通線路不得少于 2 條等。房源錄入核心信息包括 :聯(lián)系方式、物業(yè)地址、小區(qū)名稱、門牌號。2- 3 房源錄入準(zhǔn)確性有房源必須保證以下信息準(zhǔn)確無誤 : 錄入 ERP系統(tǒng)所2- 3-1正確的房屋地址和小區(qū)名稱 （區(qū)域、片區(qū)、

7、小區(qū) ）;2- 3-2正確的門牌號 （例如:新苑小區(qū) 3號樓 1單元 201室）;不允許錄入為新苑小區(qū) 0號樓 0單元, 2-3- 3正確的電話號碼及房主稱呼 ,必須有姓氏 （如劉先生 / 女士）;不允許錄入房主姓名為王、 M, 2-4房源新增 中違規(guī)的處理 :2-4-1如房源核心信息中有任何一項(xiàng)不正確，其他經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)后，須第一時(shí)間通知運(yùn)營部核實(shí)，經(jīng) 允許后可再次錄入，否則視為重復(fù)房源。2-4-2新增房源錄入時(shí)房東聯(lián)系方式嚴(yán)禁錄入經(jīng)紀(jì)人或連鎖店電話號碼，特殊情況下必須第一時(shí) 間報(bào)運(yùn)營部備案，如果未備案，經(jīng)公司核實(shí)后，對錄入人予以100元/ 條處罰。3、重復(fù)房源3- 1 重復(fù)房源的驗(yàn)證順序 :經(jīng)

8、紀(jì)人獲得房源時(shí)，應(yīng)先核實(shí)聯(lián)系電話在 ERP系統(tǒng)中是否已經(jīng)存在或者重復(fù)，如已經(jīng)存在請核實(shí) 房源核心信息是否相同，如相同則視為房源重復(fù)。明知重復(fù)房源仍然惡意錄入者。經(jīng)運(yùn)營部核實(shí)后， 有直接駁回的權(quán)利。并直接處罰當(dāng)事人 20元/ 條，嚴(yán)重違者公司予以開除或辭退處理。3- 2 重復(fù)房源的判定及歸屬 :以錄入時(shí)間先后，房主聯(lián)系電話和小區(qū)名稱、房屋具體門牌號等幾項(xiàng)核心信息來判定是否為重復(fù) 房源。 3-2-1聯(lián)系電話相同，門牌號相同為重復(fù)房源，以第一時(shí)間正確錄入房源信息者為房源歸屬人;3- 2-2 聯(lián)系電話相同，門牌號不同，以第一時(shí)間正確錄入門牌號者為房源歸屬人 ;3- 2-3 聯(lián)系電話不同，門牌號相同，以

9、第一時(shí)間正確錄入有效聯(lián)系方式者為房源歸屬人;（有效聯(lián)系方式排序 1:產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人配偶 產(chǎn)權(quán)人/配偶父母或子女 產(chǎn)權(quán)人/配偶親戚或朋友 ）（有效聯(lián)系方式排序 2:產(chǎn)權(quán)人 受托人 受托人父母或子女 受托人親戚或朋友 ）如出現(xiàn) “實(shí)際小區(qū)地址、門牌號與房本地址、門牌號不一致，但確定為同一房源 ”的，以第一時(shí)間 正確錄入房源信息者為房源歸屬人。具體標(biāo)準(zhǔn)參照上述三條判定歸屬標(biāo)準(zhǔn) （3-2-1/2/3）4、垃圾房源4- 1垃圾房源的產(chǎn)生 :有效房源的狀態(tài)發(fā)生變化，比如 :買賣房源中出現(xiàn)已售、不售、只租不售、暫時(shí)不售等狀態(tài)變 化，租賃房源發(fā)生已租、不租等狀態(tài)變化，但是相關(guān)責(zé)任人沒有及時(shí)更改系統(tǒng)中的房源狀態(tài)，

10、導(dǎo)致垃 圾房源的產(chǎn)生。 4-2 垃圾房源的管理 :4- 2-1專人清理 :垃圾房源由房源人負(fù)責(zé)清理。4- 2-2清理方式 :經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)清理各自房源。當(dāng)房源跟進(jìn)中出現(xiàn)相關(guān)提示 （如:此房已售、不售，此房 已租、不租等 ）后，房源人應(yīng)及時(shí)核實(shí)情況。如跟進(jìn)屬實(shí)，則立即將該房源撤單處理。如跟進(jìn)不符， 房源人必須將核實(shí)的詳細(xì)情況寫上跟進(jìn)取消撤單。4- 2-3清理期限 :經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)清理自己的垃圾房源。有效房源出現(xiàn)相關(guān)提示達(dá)到5天，房源人既未在系統(tǒng)中更改房源狀態(tài)，也沒有跟進(jìn)核實(shí)的詳細(xì)情況，則對該房源人實(shí)施罰款10元/ 條，并由房源人馬上跟進(jìn)落實(shí)。 5、虛假房源5- 1確認(rèn)為重復(fù)或垃圾的房源，均屬于虛假房源

11、。5- 2公司 ERP系統(tǒng)中的房源信息有以下任一情況，均可界定為虛假房源。5- 2-1無論何種原因?qū)е聼o法帶客戶看房，在兩周內(nèi)超過三次的 ;5- 2-2已成交超過 7天 （從合同簽定之日起 ）仍未在系統(tǒng)中合同錄入的 ;5- 2-3 物業(yè)地址、面積、樓層、配套設(shè)施與實(shí)際情況不符的房源信息;1我承諾,我做到, 5-2-4所在地段與實(shí)際情況偏差較大 （房源信息與房源的實(shí)際位置相差超過 1.5公里） 的房源信息 ; 5-2-5如運(yùn)營部發(fā)現(xiàn)虛假房源錄入者，直接處罰當(dāng)事人 50元/ 條，嚴(yán)重者公司予以開除或 辭退處理。 6、房源的維護(hù)6- 1房源維護(hù)的規(guī)定6- 1-1房源信息錄入 ERP系統(tǒng)后，經(jīng)紀(jì)人必須

12、在 48 小時(shí)內(nèi)預(yù)約房主空看或帶看 ,并對房源信息 （各級 地名,小區(qū)名稱及具體地址 ,面積,樓層,套型,朝向,價(jià)格,稅費(fèi)情況等 ）即時(shí)審核、補(bǔ)充、完善。6- 1-2其他經(jīng)紀(jì)人空看、帶看或與房主電話溝通時(shí) ,如果發(fā)現(xiàn)房源信息發(fā)生變化 ,經(jīng)紀(jì)人必須進(jìn)行真 實(shí)反饋（跟進(jìn)）。 6-1-3經(jīng)紀(jì)人在維護(hù)房源過程中 ,如果發(fā)現(xiàn)房東聯(lián)系方式更改或信息有變動(dòng)，連鎖店必 須對房源信息進(jìn)行補(bǔ)充或修改。、20 號或 30 號組織對本店 （組）房源信息進(jìn)行全面回訪。 6-1-4各連鎖店每月 10號6- 2 房源反饋的要求，嚴(yán)格按照 ERP系統(tǒng)的格式規(guī)范操作6- 2-1房源查看電話 :填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 1）查看房源信

13、息、 2）查看電話、 3）是否空號等6-2-2房屋議價(jià):填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 1）探詢底價(jià)、價(jià)格是否有浮動(dòng)等6-2-3核實(shí)信息:填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 1）信息狀態(tài)變更如撤單通知等6-2-4約看:填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 1）客戶帶看預(yù)約、 2）實(shí)勘預(yù)約、 3）自己空看預(yù)約等6-2-5實(shí)勘反饋填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 :1）實(shí)勘上傳圖片、戶型圖、小區(qū)外景圖及本人圖、 2）小區(qū)環(huán)境情況、 3）房屋 的裝修、格局等 6-2-6 限時(shí)推薦填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 :1）推薦限時(shí)后房主的反饋情況如發(fā)現(xiàn)虛假房源跟進(jìn)內(nèi)容，經(jīng)紀(jì)人直接罰款 5元/ 條。此項(xiàng)可以不用填寫客源編號6-2-4客戶回訪 （約看）此項(xiàng)為經(jīng)紀(jì)人對客戶回訪時(shí)填寫

14、的內(nèi)容，此項(xiàng)內(nèi)容主要是房客匹配時(shí)客戶對推薦房屋的反饋內(nèi) 容。此項(xiàng)必須填寫房源編號和客源編號。填寫的回訪內(nèi)容包括 1）客戶覺得價(jià)格太高、 2）位置不合適、 3）已買或不買了等類似內(nèi)容如發(fā)現(xiàn)虛假客戶回訪內(nèi)容，經(jīng)紀(jì)人直接罰款 50元，店長連帶責(zé)任罰款 50元/ 人，區(qū)長連帶責(zé)任 罰款 50元/店（組） 6-2-5帶看預(yù)約 :請?zhí)顚懢唧w的預(yù)約的帶看時(shí)間6-2-6 帶看后反饋 :填寫的跟進(jìn)內(nèi)容包括 1）房型不喜歡， 2）裝修不喜歡， 3）跟家人商量、 4）價(jià)格有點(diǎn)高等類似內(nèi)容。 “帶看后反饋 ”內(nèi)容分為房源反饋和客源反饋兩種跟進(jìn)內(nèi)容 （例如帶看后與客戶電話回訪意向程度則在 客源跟進(jìn)方式中填寫帶看后客戶反

15、饋內(nèi)容，帶看后與房主電話談價(jià)則在房源跟進(jìn)方式中填寫帶看后房 主反饋內(nèi)容 ） 房源反饋內(nèi)容必須真實(shí)詳細(xì)，回訪時(shí)所有對電話號碼的點(diǎn)擊都必須留下反饋痕跡，不允 許點(diǎn)擊后無反饋任何內(nèi)容。如發(fā)現(xiàn)帶看后未填寫 “帶看后反饋 ”或虛假反饋，經(jīng)紀(jì)人罰款 50元/ 條，店 長連帶責(zé)任罰款 50元/ 人，區(qū)長連帶責(zé)任罰款 50元/ 店（組）7、人事變動(dòng)的房源處理 :7- 1兩種情形的人事變動(dòng)涉及房源的轉(zhuǎn)出7- 1-1經(jīng)紀(jì)人職位變動(dòng)，不再在連鎖店從事經(jīng)紀(jì)人崗位工作。7- 1-2經(jīng)紀(jì)人離職，不再在本公司工作。7- 2人事變動(dòng)后房源的處理7- 2-1連鎖店店長將該經(jīng)紀(jì)人的全部房源轉(zhuǎn)為公盤，暫存店長名下，在48 小時(shí)內(nèi)分

16、配給本店其他經(jīng)紀(jì)人并通知接管理經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人接管后履行房源權(quán)人所有的責(zé)任，享受相應(yīng)的權(quán)益。連鎖店店長 名下不得有房源存放超過 48 小時(shí)。 7-2-2經(jīng)紀(jì)人在區(qū)域、連鎖店間調(diào)動(dòng)，房源歸屬不變。成交后經(jīng)紀(jì) 人享有傭金計(jì)提，業(yè)績計(jì)入經(jīng)紀(jì)人原所在連鎖店。7-3人員休假房源的處理2我承諾,我做到, 7-3-1經(jīng)紀(jì)人休假休息 ?15天（按實(shí)際離崗時(shí)間或是請假條為準(zhǔn) ），房、客源由店長在 48 小時(shí)內(nèi)分配給本店其他在經(jīng)紀(jì)人，若店長未在 48小時(shí)內(nèi)及時(shí)分配，則運(yùn)營部可自由對其資源進(jìn)行 分配。8、失效房源及房源撤單管理8- 1經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)房源有重復(fù)登記的或已失效的，經(jīng)紀(jì)人需在該房源的反饋里，注明:此房源與某編號

17、房源重復(fù) ,請撤單或請查對 :、“此房源已失效，請撤單或請查對 ”等字樣。并點(diǎn)擊 “通知撤單 ”。8- 2 已通知撤單的房源 ,經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在 48小時(shí)內(nèi)對房源進(jìn)行審核。確實(shí)需要撤單的 ,必須立即撤單。 不屬實(shí)的 ,在反饋中注明。 8-3經(jīng)公司資源監(jiān)管人員發(fā)現(xiàn)，房源重復(fù)或失效的，其在該房源的反饋里注 明原因后可直接撤單。 8-4 除針對重復(fù)及失效房源即時(shí)撤單外，業(yè)主聯(lián)系方式錯(cuò)誤或已無聯(lián)系方式的 房源也應(yīng)即時(shí)撤單。 8-5 房源狀態(tài)由有效改為無效、已租已售等狀態(tài)后，經(jīng)再次回訪為有效，則跟進(jìn) 重新發(fā)布，該房源所屬權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)為重新發(fā)布經(jīng)紀(jì)人所有。重新發(fā)布的界定為:第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主并提供真實(shí)有效的房源跟進(jìn)。

18、9、客源信息管理9- 1客源實(shí)行公盤制，所有的客源大家都能查看、回訪、跟進(jìn)。9- 2每人可獨(dú)享 30 個(gè)客源（自己認(rèn)為準(zhǔn)的客戶 ），客源的獨(dú)享期限為 30天。9-3 買賣客源須在得知后 24小時(shí)內(nèi)錄入到 ERP系統(tǒng)里，如未及時(shí)錄入到 ERP系統(tǒng)的罰款 50元/ 次，累計(jì)不錄入的視情況予以重罰。總公司以暗訪形式進(jìn)行抽查，如發(fā)現(xiàn)有客需未及時(shí)錄入的予以重 罰并通報(bào)。9-4帶看后需在房源跟進(jìn)里填寫相應(yīng)的 “帶看后反饋 ”，并將客源編碼填寫準(zhǔn)確。經(jīng)紀(jì)人的實(shí)際帶 看量統(tǒng)計(jì)將以跟進(jìn)里 “帶看后反饋 ”為準(zhǔn)。10、資源違規(guī)的處理10- 1如發(fā)現(xiàn)惡意泄露公司資源給他人或其他中介者，扣除當(dāng)事人當(dāng)月全部工資（含提成 ），