有關(guān)利用金融杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾點(diǎn)建議

1、有關(guān)利用金融杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾點(diǎn)建議摘 要： 本文通過(guò)利用金融手段參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效的評(píng)價(jià)分析，指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主要原因是忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。 筆者建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施， 即按照我國(guó) 600 余個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五種類型，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。關(guān)鍵詞： 金融； 房地產(chǎn)； 調(diào)控； 區(qū)域差異20XX 年以來(lái)，金融杠桿與行政手段、財(cái)稅手段、土地手段一道共同參與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控， 雖然取得了一定進(jìn)展， 但從總體上看， 效果遠(yuǎn)不盡如人意。一、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià)在本輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，金融調(diào)控手段不斷在強(qiáng)

2、化。 自 20XX年 10 月至 20XX年 9 月不到三年內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù) 9 次加息，僅 20XX年就 5 次加息。為抑制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中過(guò)多的流動(dòng)性，自 20XX年 7 月到 20XX年 11 月，央行曾先后 12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將存款準(zhǔn)備金率由 8%調(diào)升至 %。20XX年 9 月 27 日，央行與銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （銀發(fā) 20XX359 號(hào)，下稱“ 359 號(hào)文”）。文件對(duì)申購(gòu)第二套（含）以上住房的，作出了嚴(yán)格的規(guī)定。 如此頻繁的金融調(diào)控措施， 但效果并不理想， 主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（一）房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫自 1998 年以來(lái)，我國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)

3、投資年均增長(zhǎng)都在20%以上。20XX年1 9 月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16 814 億元，同比增長(zhǎng)，比上年同期加快 6 個(gè)百分點(diǎn)，比全部固定資產(chǎn)投資高個(gè)百分點(diǎn)； 19 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源為 25 379 億元，增長(zhǎng) %。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在高位運(yùn)行，溫度不斷攀升。（二）房?jī)r(jià)居高不下近幾年來(lái)，我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)都翻了一番。20XX 年房屋銷售價(jià)格繼續(xù)較快上漲，部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅居高不下。 20XX年 11 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高個(gè)百分點(diǎn)； 環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高個(gè)百分點(diǎn)；

4、環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低個(gè)百分點(diǎn)。深圳已經(jīng)連續(xù) 21 個(gè)月同比漲幅超過(guò) 10%，其中 10 月份為 %；北京連續(xù)18 個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%，10 月份達(dá)到 %。（三）房貸風(fēng)險(xiǎn)加大我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款快速增長(zhǎng)。從1998 年的3 106 億元增加到20XX年上半年的25 720億元，占同期人民幣貸款余額的比重從%上升到10%左右，年均增速超過(guò)40%。9 月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額萬(wàn)億元，比年初增加9 410億元，同比增長(zhǎng) %，增速比上年同期快 個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 萬(wàn)億元，比年初增加 3 491 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比上年同期降低 2 個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)房貸款余額

5、 萬(wàn)億元，比年初增加 5 924 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房消費(fèi)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)已有攀升趨勢(shì)。據(jù) 19 家銀行的不完全統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款中，違約客戶高達(dá) 18 萬(wàn)戶；工行、中行、建行 20XX年末個(gè)人住房不良貸款已接近 200 億元。上述情況說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的問(wèn)題，滋生著一定泡沫。雖然形勢(shì)總體發(fā)展?fàn)顩r還是可控的，但是如果房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲下去，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)逐步加大， 加之我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的格局并沒(méi)有發(fā)生根本變化， 當(dāng)前銀行體系流動(dòng)性過(guò)剩形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。 因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然十分緊迫而艱巨。二、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的

6、成因分析盡管金融杠桿頻頻出手，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)仍然不見(jiàn)根本好轉(zhuǎn)，金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控， 甚至處于失靈狀態(tài)。 究其原因， 大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。從客觀上看，第一，由于城市化發(fā)展迅速，商品房供不應(yīng)求；第二，貨幣流通嚴(yán)重過(guò)剩； 第三，世界性的資產(chǎn)重新定價(jià)潮流影響。 上述三個(gè)因素推動(dòng)著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷走向高處。除掉上述客觀原因外，主觀原因有以下幾點(diǎn)：（一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控往往處于兩難境地房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，占據(jù)了舉足輕重的重要地位。 房地產(chǎn)業(yè)貸款，在我國(guó)銀行信貸占據(jù)了很大的比重。房地產(chǎn)業(yè)的這樣一個(gè)重要地位， 使得決策者進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)， 往

7、往會(huì)處于投鼠忌器的兩難境地。這有點(diǎn)像媽媽懲戒犯錯(cuò)誤的孩子， 打輕了孩子不當(dāng)回事； 打重了，又怕傷害了孩子的身體。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一直處于這樣兩難之中： 下手輕了往往不起作用； 但是下手重了， 又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 甚至損害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，這個(gè)尺度非常難以把握。近期“ 359 號(hào)文件”就是一個(gè)例證：出臺(tái)了“ 359 號(hào)文件”，但看到一些城市的劇烈反應(yīng)， 又不忍心下重手， 導(dǎo)致市場(chǎng)仍對(duì)其中的“第二套房”如何認(rèn)定爭(zhēng)論不休，政策難以執(zhí)行，調(diào)控效果也就不了了之。（二）地方利益的制衡在我國(guó)絕大多數(shù)城市中，房地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅收收入，是各個(gè)城市地方財(cái)政的

8、主要進(jìn)項(xiàng)。有專家曾做了初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)的收入約占全國(guó)多數(shù)城市地方財(cái)政收入的 51%。因此有人又把城市財(cái)政直稱為“土地財(cái)政”。 如果在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中， 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)政策， 就可能嚴(yán)重?fù)p傷地方財(cái)政的財(cái)源。 這是絕大多數(shù)地方政府所不愿意看到的，也是他們對(duì)宏觀調(diào)控措施執(zhí)行不利的最根本的內(nèi)在因素。（三）地方銀行的消極抵制房地產(chǎn)貸款，一直是各商業(yè)銀行的重要貸款，個(gè)人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例， 20XX 年以來(lái)雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款，但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個(gè)人房貸，先后推出了“安居貸”個(gè)人住房貸款以及“輕松安居貸”個(gè)人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的 20XX

9、年中報(bào)數(shù)據(jù)，其個(gè)人貸款平均余額由 20XX年 6 月 30 日的 48 906 億元，增加至 20XX年 6 月 30 日的 6 337 億元。“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”的個(gè)人房貸是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)，面對(duì)“房貸新政”的實(shí)施，各商業(yè)銀行的態(tài)度并不積極?！?59 號(hào)文件”出臺(tái)以來(lái)，各類銀行誰(shuí)也不愿明確制定嚴(yán)格的“第二套房”細(xì)則，生怕因自己的細(xì)則過(guò)嚴(yán)而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶的流失。 結(jié)果是調(diào)控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，調(diào)控功能大多被化解了。（四）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念的“一刀切”當(dāng)前我國(guó)正處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡是一個(gè)最基本的特點(diǎn)。由于歷史及多種原因， 各區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

10、差距相當(dāng)懸殊。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策只有充分地考慮到這一現(xiàn)實(shí)， 才會(huì)是有效的政策， 才能達(dá)到預(yù)期的目的。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的一個(gè)重要原因，在于宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念上過(guò)多地強(qiáng)調(diào)政策的全國(guó)統(tǒng)一性，往往忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。我國(guó) 600 余個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是極不平衡的，大體上可以分為五種類型：第一類區(qū)域是發(fā)達(dá)地區(qū)，包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒房比例很大，外資進(jìn)入量大，房?jī)r(jià)很高，漲幅很快。第二類區(qū)域是比較發(fā)達(dá)地區(qū)，如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區(qū)。他們集中在以珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)為主的東部沿海地區(qū)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，投資

11、炒房比例較大，外資進(jìn)入量比較大，房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，漲幅較快。第三類區(qū)域是發(fā)展中地區(qū)， 俗稱二線城市， 如武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區(qū)的城市。 它們的特點(diǎn)多是房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)較晚， 近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展， 居民自住性購(gòu)房占市場(chǎng)主導(dǎo)地位， 房?jī)r(jià)運(yùn)行相對(duì)比較平穩(wěn)。第四類區(qū)域是剛啟動(dòng)地區(qū)，主要體現(xiàn)在中部、東北、西南、西北地區(qū)的一些省屬城市。它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平不高，地價(jià)較低、房?jī)r(jià)也比較低。第五類區(qū)域是滯后地區(qū)， 除東南沿海個(gè)別縣級(jí)市， 全國(guó)絕大多數(shù)的縣級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)滯后，房

12、價(jià)較低。 由于忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性， 實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)控政策， 結(jié)果出現(xiàn)了該調(diào)控的沒(méi)能很好調(diào)控，不該調(diào)控的也跟著調(diào)控的結(jié)果， 導(dǎo)致有病者吃藥的劑量不足， 沒(méi)病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區(qū)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有下挫，調(diào)控政策就立即出現(xiàn)折扣現(xiàn)象。迄今為止，很難有一項(xiàng)宏觀政策能夠一貫到底。綜上所述，可以看出：其一，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主客觀原因相比，外因是條件，內(nèi)因是根據(jù)，主觀原因應(yīng)該是主導(dǎo)的；其二，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主觀原因中，忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性，這是最主要的原因。三、實(shí)施區(qū)域差異的金融調(diào)控政策建議依據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)狀況和金融杠桿失靈的成因分析，

13、為破解金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩難境地， 筆者提出如下的金融政策建議： 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實(shí)際狀況，建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、 當(dāng)前存在的問(wèn)題以及宏觀調(diào)控的任務(wù)，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。對(duì)第一類地區(qū)和第二類地區(qū)，它們是宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，因此，應(yīng)該采取相對(duì)比較嚴(yán)厲的金融措施。 例如，第二套住房的首付應(yīng)該嚴(yán)格按照以家庭為單位進(jìn)行界定，無(wú)論是國(guó)內(nèi)銀行還是外資銀行都應(yīng)該執(zhí)行統(tǒng)一的從嚴(yán)調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)。利用嚴(yán)格的金融杠桿， 從嚴(yán)控制上述地區(qū)的炒房風(fēng)潮， 囤地風(fēng)潮， 下大決心保證房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)于第三類地區(qū)（往往俗稱為第二線地區(qū)

14、） ，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也有一些這樣或那樣的問(wèn)題， 但問(wèn)題多是苗頭性的， 所以對(duì)這類地區(qū)宏觀調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬。例如，本次“房貸新政”中，第二套住房可以界定為按個(gè)人為單位。通過(guò)宏觀調(diào)控措施，對(duì)這類地區(qū)起到警示作用，既促使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展，又防止過(guò)熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的弊端產(chǎn)生。對(duì)于第四類和第五類地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)剛剛起動(dòng)，甚至是啟動(dòng)不足，因此應(yīng)該對(duì)它們采取扶持和支持的態(tài)度， 所以宏觀調(diào)控中， 對(duì)這類地區(qū)應(yīng)該是開一面。例如，“房貸新政”中，第二套住房的規(guī)定在上述地區(qū)可以不實(shí)行；甚至對(duì)于該類地區(qū)的購(gòu)房貸款的首付款比例采取更加優(yōu)惠的政策， 以鼓勵(lì)和支持第四類和第五類房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)

15、和地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系有一個(gè)遞減規(guī)律在起作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)， 在一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段有著不同的作用。 當(dāng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)處于騰飛的初期階段， 房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)收入是各個(gè)城市地方財(cái)政的主要收入。 但是，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 房地產(chǎn)業(yè)的地位和重要性逐漸發(fā)生變化， 呈現(xiàn)遞減形態(tài)， 其支柱型產(chǎn)業(yè)地位會(huì)逐步由其他產(chǎn)業(yè)取而代之。這一規(guī)律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現(xiàn)。因此，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中， 實(shí)施區(qū)域差異調(diào)控政策， 不會(huì)對(duì)一、二類區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的不良影響?？傊?，采用上述區(qū)域差異政策，有壓有保，既可以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，房?jī)r(jià)無(wú)限制地攀升， 化解房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)， 同時(shí)又促使后進(jìn)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、快速增長(zhǎng)。