房地產(chǎn)評估規(guī)程

1、 合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會文件合估協(xié)字2016 2號關(guān)于印發(fā)合肥市國有土地上房屋征收評估規(guī)程（試行）的通知 房屋征收定點單位相關(guān)估價機構(gòu)：為了更好地規(guī)范合肥市國有土地上房屋征收估價工作，加強行業(yè)自律，合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會制定了合肥市國有土地上房屋征收評估規(guī)程（試行）現(xiàn)印發(fā)給你們，希認(rèn)真貫徹執(zhí)行。特此通知 合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會2016年 6 月 1日 抄報：合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 合肥市房地產(chǎn)管理局抄送：房屋征收相關(guān)部門合肥市國有土地上房屋征收評估規(guī)程（試行）第一章 總 則第一條 為了維護房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公正、公平，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例

2、、國有土地上房屋征收評估辦法、合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法和房地產(chǎn)估價規(guī)范等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)程。第二條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)對本市范圍內(nèi)國有土地上被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值及其他補償價值（包括被征收房屋的構(gòu)筑物、附屬物、室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備等）的評估工作，適用本規(guī)程。第三條 合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本市房屋征收評估技術(shù)工作。第四條 被征收房屋價值是指被征收的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。前款中不考慮租賃因素

3、的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押、擔(dān)保等的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償權(quán)的價值。第五條 被征收房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。按照提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房評估被征收住宅房屋價值的評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房的價值”。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估目的統(tǒng)一表述為“為計算被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。第六條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公

4、告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。第七條 房屋征收評估報告的有效期為“自出具評估報告結(jié)果之日起至項目征收補償結(jié)束時止”。 第二章 估 價 機 構(gòu)第八條 房屋征收評估工作依法由房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)，從事房屋征收評估工作的估價機構(gòu)須具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由房屋征收部門組織被征收人在主管部門公布的備選名錄中協(xié)商選定；協(xié)商選定房屋征收估價機構(gòu)，須經(jīng)半數(shù)以上被征收人書面同意。被征收人無法通過協(xié)商方式選定估價機構(gòu)或協(xié)商不成的，由房屋征收部門主持從備選名錄中采取抽簽、搖號等方式確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)。第九條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)

5、估價機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)。 兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)就評估對象、價值時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 牽頭單位由被征收人投票比例高的房地產(chǎn)估價機構(gòu)擔(dān)任，亦可根據(jù)項目情況由房屋征收部門指定。第十條 被征收房屋的構(gòu)筑物、附屬物、室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備征收補償價值評估可由房地產(chǎn)估價機構(gòu)委托具備相應(yīng)資質(zhì)、資格的專業(yè)機構(gòu)或人員提供專業(yè)技術(shù)幫助，并將其測算的結(jié)果作為房屋征收評估報告的

6、組成部分，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一出具報告。第十一條 估價機構(gòu)確定后，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門或者由作出征收決定的人民政府指定的單位與估價機構(gòu)簽訂委托估價合同。受委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)估價師注冊證等復(fù)印件在房屋征收范圍內(nèi)現(xiàn)場公示。第十二條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。第三章 估 價 程 序第十三條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)明確評估的價值時點、范圍等基本事項，擬定評估作業(yè)方案、技術(shù)路線，做好評估前期準(zhǔn)備工作。第十四條 房屋征收部門委托評估后

7、，應(yīng)及時向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供評估所需的文件資料，包括但不限于房屋征收決定公告、項目紅線圖、被征收房屋及土地的權(quán)屬證明或登記簿資料、征收范圍內(nèi)房屋等相關(guān)項目調(diào)查登記表、機器設(shè)備清單、相關(guān)竣工圖紙等。第十五條 房屋征收部門組織房地產(chǎn)估價機構(gòu)、被征收人、房屋承租人或者其授權(quán)的代表對房屋進行實地查勘。房地產(chǎn)估價機構(gòu)人員應(yīng)逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，形成實地查勘記錄，并由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、房屋征收部門、房屋征收實施單位、被征收人、房屋承租人或者其授權(quán)的的代表簽字或蓋章確認(rèn)。因被征收人不配合，房屋征收部門通過房屋權(quán)屬登記檔案、現(xiàn)場查勘結(jié)果進行登記的，房屋征收估價報告應(yīng)當(dāng)就相關(guān)

8、情況作出說明。 第十六條 根據(jù)現(xiàn)場查勘并結(jié)合相關(guān)文件資料，被征收房屋的權(quán)屬、面積、用途，按下列原則確定：（一）房屋征收部門提供的合法有效證照載明了房屋面積和用途的，以載明的房屋面積和用途為準(zhǔn)；（二）房屋所有權(quán)證與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；（三）房屋所有權(quán)證、房屋登記簿所載用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證不符的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃用途為準(zhǔn)；（四）房屋無有效證照，但在1986年航拍圖上有標(biāo)注且產(chǎn)權(quán)歸屬明晰的，可以結(jié)合1986年底前最鄰近年份的地形圖確定房屋面積；1986年底前地形圖無標(biāo)注的，可以結(jié)合1986年后最鄰近年份的地形圖確定房屋面積；前款房

9、屋屬于個人的，按照住宅房屋評估；屬于單位的，按照土地用途評估，即土地用途為工業(yè)生產(chǎn)、倉儲或?qū)嶋H用于生產(chǎn)廠房、倉儲的，按照生產(chǎn)用房評估；其他土地用途的，按照辦公用房評估；（五）對征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予評估。第十七條 被征收房屋的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有規(guī)劃用途之間不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋征收部門會同房地產(chǎn)、土地、規(guī)劃等有關(guān)職能部門確認(rèn)的結(jié)果進行評估。第十八條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價委托合同約定的時間內(nèi)，向房屋征收部門提供初步評估結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示或提交初步結(jié)果。第十九條 公示期內(nèi)，在房屋征收部門的監(jiān)督下，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)就初

10、步評估結(jié)果向被征收人現(xiàn)場解釋、說明，對有異議的進行答疑、復(fù)核，存在誤差或錯誤的進行修正或改正。第二十條 初步結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提交正式估價報告，由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交估價報告。第四章 估 價 方 法第二十一條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或者多種的評估方法對被征收房屋價值進行評估。房屋征收評估方法選用應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范、國有土地上房屋征收評估辦法等相關(guān)規(guī)定。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估?？梢酝瑫r選用兩種或兩種以上估價方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用所有適用的估

11、價方法評估，并對各種估價方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定估價結(jié)果。 第二十二條 商業(yè)用房和辦公用房宜采用比較法和收益法兩種方法進行評估。采用收益法評估時，對房屋收益的測算應(yīng)在充分調(diào)查被征收房屋租金和類似房地產(chǎn)租金基礎(chǔ)上綜合確定其客觀收益，不考慮被征收房屋長期租約的影響，類似房地產(chǎn)租金案例不得少于3個。資本化率（或報酬率）及相關(guān)參數(shù)的確定應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，取值應(yīng)當(dāng)合理。第二十三條 工業(yè)用房一般采用成本法進行評估，有條件的可采用比較法、收益法評估。第二十四條 在建工程評估一般采用假設(shè)開發(fā)法；工程建設(shè)形象進度未達到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，宜采用成本法進行評估。第二十五條 被征收住宅

12、房屋的評估根據(jù)合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法規(guī)定，原則上根據(jù)征收項目提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房的方式進行評估（不考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的除土地使用權(quán)以外的各類因素）。市政府及相關(guān)部門有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十六條 對被征收住宅房屋，按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房的價格進行評估，分別按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已經(jīng)建成的，采用比較法或者結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，評估類似普通商品房屋的價格；（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在建或有詳細規(guī)劃的，評估時可假設(shè)在價值時點已完工，采用比較法或者結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法，評估類似普通商品房屋的價格；（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋既未開工建設(shè)也無規(guī)劃條件的，即安置房的區(qū)位、建設(shè)

13、時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán)境等無法確定的，可以根據(jù)征收補償方案確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換區(qū)域，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照合肥市已建成的安置小區(qū)規(guī)劃評估類似普通商品房屋的價格。第二十七條 被征收人不同意按照本規(guī)范第二十五條、第二十六條規(guī)定評估被征收住宅房屋的，也可對被征收房屋采用比較法評估，評估價值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似住宅房屋的市場價格。前款規(guī)定類似住宅房屋，是指與估價對象房地產(chǎn)相似的住宅房屋，應(yīng)同時在區(qū)位（包括學(xué)區(qū)）、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面相同或相近。（一）對于單個被征收住宅房屋，評估可選取3個以上可比案例，建立比較基礎(chǔ)，分別進行交易情況修正、

14、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整），計算出被征收房屋價值。被征收房屋價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（二）對于成片被征收住宅房屋，評估可采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進行評估，即：將被征收房屋與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋進行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價格的基礎(chǔ)上，通過系數(shù)調(diào)整得出其他被征收房屋價值的方法。第二十八條 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的評估程序按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）選定標(biāo)準(zhǔn)房屋。對估價范圍內(nèi)的所有被估價房屋按照房屋的用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代等因素進行分類，使同一類的房屋具有相似性；在同一類房屋中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，一般情況下

15、標(biāo)準(zhǔn)房屋選取的原則為可代表評估對象普遍情況下的房屋。（二）選用適當(dāng)?shù)脑u估方法評定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值。采用比較法評估時，統(tǒng)一可比實例成交價格與標(biāo)準(zhǔn)房屋價格的內(nèi)涵和形式，具體參照本規(guī)范第二十七條第二款第（一）項單個住宅房屋評估規(guī)定，計算標(biāo)準(zhǔn)房屋價格。標(biāo)準(zhǔn)房屋價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù) ×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（三）根據(jù)被征收范圍內(nèi)房屋的整體情況，編制片區(qū)房屋的樓幢、樓層、朝向、微觀區(qū)位、實物狀況等修正系數(shù)調(diào)整體系表。（四）根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整體系表，確定各被征收房屋的分戶調(diào)整系數(shù)。（五）計算被征收房屋的價格，計算公式為：被征收房屋的價格=

16、標(biāo)準(zhǔn)房屋價格×（1+樓幢調(diào)整系數(shù)）×（1+樓層調(diào)整系數(shù)）×（1+朝向調(diào)整系數(shù)）×（1+其他調(diào)整系數(shù)）具體調(diào)整系數(shù)修正體系由合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會定期公布。（六）房地產(chǎn)估價機構(gòu)在確定征收項目的標(biāo)準(zhǔn)房屋價格后，須將標(biāo)準(zhǔn)房屋價格報房屋征收部門備案。利用標(biāo)準(zhǔn)房屋價格調(diào)整、修正出的分戶價格原則上不得高于標(biāo)準(zhǔn)房屋價格的30%；高于30%的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)在估價報告中予以說明。有牽頭估價機構(gòu)的，被征收房屋的標(biāo)準(zhǔn)房屋價格應(yīng)當(dāng)由牽頭估價機構(gòu)完成。第二十九條 被征收房屋占用土地為劃撥土地的，評估價格應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地性質(zhì)按照相關(guān)規(guī)定扣減費用。第三十條 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值一

17、般按裝飾裝修重置價結(jié)合成新評估計算。 裝飾工程造價一般采用重編預(yù)算法計算，裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率，也可以按照各子項目分別評定分項成新率。  成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護、保養(yǎng)等情況綜合確定。裝飾裝修重置價是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術(shù)，按照價值時點的價格水平，重新完成具有同等功能效用的全新狀態(tài)下的裝飾裝修項目的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接費用和施工企業(yè)的管理費、利潤、稅金以及設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)量檢測等費用。第三十一條 構(gòu)筑物、附屬物一般采用成本法進行評估，具體參照裝飾裝修評估方法。

18、第三十二條 對機器設(shè)備征收補償?shù)脑u估主要內(nèi)容包括因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機器設(shè)備的搬遷費用、無法恢復(fù)使用機器設(shè)備的現(xiàn)值。前款規(guī)定的可恢復(fù)使用機器設(shè)備，是指經(jīng)拆除重新安裝后不影響其原使用狀況的機器設(shè)備，如機床設(shè)備、通用設(shè)備、定型設(shè)備等。無法恢復(fù)使用的機器設(shè)備，是指無法拆卸或一經(jīng)拆卸即無法恢復(fù)或達到原有的生產(chǎn)工藝要求和技術(shù)參數(shù)的機器設(shè)備，或者使用年限較長，搬遷費用大于其實際價值的機器設(shè)備，如現(xiàn)場制作的非標(biāo)生產(chǎn)流水線，各種爐窯、大型儲罐，與建筑物相關(guān)的電梯、起重機、電線電纜、通風(fēng)管道系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。機械設(shè)備現(xiàn)值=重新購置價×成新率通用性質(zhì)機器設(shè)備的重新購置價，應(yīng)當(dāng)采用市場法評估計算。專用設(shè)備、企業(yè)自行研制的機器設(shè)備的重新購置價，采用成本法評估計算。機器設(shè)備成新率，根據(jù)機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命、已使用年限、以及維護、保養(yǎng)、使用等情況綜合評定。第五章 異 議 處 理第三十三條 被