物業(yè)管理建議

1、 物業(yè)管理建議書編制： 審核： 批準(zhǔn)： *物業(yè)服務(wù)有限公司2012.*.17前 言為了進(jìn)一步提升*.*世家物業(yè)精品品牌，促進(jìn)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，有效推動(dòng)樓盤的銷售工作，*物業(yè)在分析規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及實(shí)地考察的基礎(chǔ)上, 結(jié)合多年的物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 對(duì)建設(shè)、管理初步提出如下一些建議和意見(jiàn)，以期*.*世家整體工作更趨完善。本次建議立足于目前收集到的信息及資料,不妥之處，敬請(qǐng)指正。 建議的目的及側(cè)重點(diǎn) -根據(jù)*.*世家的特點(diǎn)以及存在的問(wèn)題加以改進(jìn)，使其建設(shè)更趨向合理及實(shí)用，從而有效促進(jìn)銷售； -為日后優(yōu)秀的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； -從客戶及物業(yè)管理的角度考量業(yè)主生活及物業(yè)管理工作開(kāi)展的便利性；-減

2、少入住后業(yè)主對(duì)房屋存在在瑕疵在誤解升級(jí)為房屋質(zhì)量，對(duì)后期銷售產(chǎn)生影響。 建議的原則 -尊重原有設(shè)計(jì)、不需要進(jìn)行大的調(diào)整和投資、科學(xué)合理并便于操作 建議的內(nèi)容 -本建議書涉及建設(shè)、物業(yè)管理（含給排水、機(jī)電設(shè)備、園林綠化、客戶服務(wù)等）第一部分 總體規(guī)劃1、*.*世家檔次高、占地面積大，分期開(kāi)發(fā)，小區(qū)出入口較多，其規(guī)劃居住戶多，秩序維護(hù)員無(wú)法對(duì)眾多人員熟悉掌握而增加管理難度，建議在施工過(guò)程中通過(guò)妥當(dāng)?shù)姆绞绞剐^(qū)已建和在建部分分隔開(kāi)，形成相對(duì)的封閉管理，以便確立集中控制與分期管理相統(tǒng)一的管理模式；2、*.*世家水景（疊瀑、溪流、湖泊等）周圍的兒童、老人安全問(wèn)題尤其值得關(guān)注，建議采用適當(dāng)?shù)陌哆叞踩贾玫?/p>

3、方法（安裝防護(hù)欄）。第二部分 土建部分1、小高層之天面煙道應(yīng)加鐵絲網(wǎng)防護(hù)，外露高度應(yīng)高出女兒墻高度，公共煙道務(wù)必做好防水處理； 2、小高層每層電梯廳門坎應(yīng)比裝修面高1公分（做15。20。坡度），防止清潔污水流入電梯井道，燒壞電梯元件；地下室的廳門地坎應(yīng)比裝修面高3公分； 3、地漏與樓板接口處建議做嵌縫材料封閉，廚房、衛(wèi)生間的套管接口須用防水水泥沙槳封閉，以避免滲漏； 4、窗臺(tái)處作適當(dāng)坡度，保證窗臺(tái)外不積水，門窗實(shí)密性、防風(fēng)強(qiáng)度要符合國(guó)家規(guī)范及常德氣候特點(diǎn)，推拉窗防墜落限位裝置要采用成熟可行方案； 5、樓梯踏步扶手一端應(yīng)設(shè)置約3cm高的擋水隔，防止清潔時(shí)污水側(cè)流污染墻體； 6、所有設(shè)備房（包括電

4、梯機(jī)房、配電房、變壓器室、水泵房等）內(nèi)，地面應(yīng)鋪設(shè)防滑瓷磚；另外,電梯機(jī)房、低壓配電房、變壓器室等處建議安裝空調(diào)，以符合優(yōu)秀住宅小區(qū)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)； 7、小區(qū)內(nèi)考慮設(shè)置公共洗手間，并建議內(nèi)設(shè)衣帽鉤、不銹鋼扶手等，方便使用；同時(shí)應(yīng)考慮設(shè)置殘疾人專用位置，方便傷殘人士使用； 8、在小區(qū)完全竣工并交付使用后，應(yīng)將樓宇的各種裝飾材料預(yù)留一小部分交管理處儲(chǔ)存，便于日后修補(bǔ)時(shí)能使用相同材料；9、建議地下室電梯廳到車庫(kù)的通道的裝修標(biāo)準(zhǔn)跟標(biāo)準(zhǔn)層一樣；10、電梯底坑應(yīng)做排水設(shè)施，不能有積水現(xiàn)象；11、建議后期開(kāi)發(fā)房屋外墻刷一次防水材料，再做外墻裝飾；12、建議水管井房做防水、排水工程，避免給水管道爆裂造成電梯和電井

5、浸水事故；13、建議衛(wèi)生間和綠化帶做預(yù)留疏水地漏，避免滲漏、積水。第三部分 電氣部分1、低壓計(jì)量要完善，盡可能每路公共負(fù)荷加表計(jì)量，便于以后物業(yè)公司掌握各用電情況，為節(jié)能技改提供依據(jù)；2、室外公共照明采用光控與時(shí)控相結(jié)合的方法，室內(nèi)樓梯及走道控制開(kāi)關(guān)選用紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)（電梯廳除外）；3、室外草坪燈，庭園燈具選用帶防護(hù)罩防水防風(fēng)燈具；小區(qū)水系電氣部分燈具、線路選用安全電壓等級(jí)、接地線應(yīng)連接牢固；4、建議電梯機(jī)房選用足夠容量、性能優(yōu)良的空調(diào)降溫，確保電梯安全運(yùn)行； 5、各單元表箱處總進(jìn)線空氣開(kāi)關(guān)不宜帶漏電功能，既節(jié)約成本又便于維護(hù)； 6、強(qiáng)、弱電井及設(shè)備房門鎖按類別采用通用鎖芯，鑰匙按類別通用； 7

6、、各戶用室內(nèi)及室外線路開(kāi)關(guān)按前后順序整定額定值，按“戶內(nèi)小、戶外大”原則整定，確保出現(xiàn)故障時(shí)按順序跳閘，避免業(yè)主誤會(huì)，不便于溝通及管理，并影響后期銷售和企業(yè)口碑； 8、供配電系統(tǒng)建議注意以下事項(xiàng)： A.設(shè)備房（包括低壓配電房、變壓器室等）請(qǐng)考慮防塵、降溫設(shè)備； B.設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)配備煙感、溫感探測(cè)器和自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)； C.專業(yè)操作防護(hù)器具應(yīng)配備齊全,包括應(yīng)急照明燈、手提式滅火器及溫度計(jì)、濕度計(jì)、絕緣手套、絕緣靴等； D.竣工投入使用后供配電系統(tǒng)圖、相關(guān)操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程必須在現(xiàn)場(chǎng)懸掛；E.設(shè)備房門應(yīng)設(shè)置擋鼠板和防水墻，電纜橋架穿墻處應(yīng)封堵好；F設(shè)備房（如小區(qū)中心配電室、加壓泵房等）門口處應(yīng)設(shè)置照

7、明燈具；G高低壓配電柜上方避免設(shè)置日光燈管等照明燈具；和給排水管道； 9、小區(qū)智能控制中心在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)考慮：集中消防報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)及路燈控制系統(tǒng)等，便于集中管理，建議監(jiān)控內(nèi)存達(dá)到兩個(gè)月時(shí)效；同時(shí)，控制中心須配齊相關(guān)消防器材，如：消防斧、消防水龍帶、消防頭盔、緩降器、防毒面具、應(yīng)急照明燈等；10建議明確電管井內(nèi)地線連接工藝，避免地線連接不牢固；11. 為方便業(yè)主用電增容，建議預(yù)留預(yù)埋線管。第四部分 電梯部分 1、電梯安裝應(yīng)由廠家或具有資質(zhì)、信譽(yù)好的專業(yè)公司進(jìn)行，安裝中應(yīng)保證安全，特別要注意機(jī)房及井道開(kāi)口的防護(hù)； 2、電梯的安裝合同中應(yīng)明確乙方

8、的主要配件免保時(shí)間責(zé)任，和規(guī)定免保期及免費(fèi)更換的配件；3、電梯應(yīng)配有發(fā)電電源，市電停電時(shí)發(fā)電機(jī)組迅速自動(dòng)響應(yīng)工作，使電梯恢復(fù)正常使用；4、電梯應(yīng)配有斷電自動(dòng)平層開(kāi)門系統(tǒng)，避免電梯困人； 5、 轎廂內(nèi)建議設(shè)置閉路監(jiān)控?cái)z像頭，由控制中心實(shí)施監(jiān)控和錄像；6、控制中心應(yīng)具備電梯迫降功能，和五方通話； 7、 電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)“電梯困人救援操作規(guī)程”及“電梯維修保養(yǎng)規(guī)程”； 8、 電梯曳引鋼絲繩應(yīng)做平層標(biāo)記； 9、設(shè)備應(yīng)用黃綠雙色線做良好接地，且不得串接（包括線槽、控制柜、主機(jī)、限速器等）；10、電源開(kāi)關(guān)箱應(yīng)做明顯標(biāo)識(shí)，應(yīng)設(shè)井道七米燈及雙控開(kāi)關(guān)；曳引機(jī)盤車裝置應(yīng)有明顯的方向標(biāo)志；11、機(jī)房應(yīng)配備空調(diào)設(shè)備，防止

9、電梯高溫運(yùn)行；12、機(jī)房電纜橋架上方不應(yīng)設(shè)置照明燈具，確保安全。第五部分 給排水部分 1、小高層的首層應(yīng)和首層以上樓層的排水分開(kāi)，獨(dú)立排水，避免管道堵塞時(shí)排水倒灌進(jìn)入首層業(yè)主家中，造成責(zé)任賠償； 2、建議小區(qū)安裝水表、氣表的自動(dòng)抄送系統(tǒng)，如果是人工抄表，水表、氣表應(yīng)安裝在人工便于抄錄的地方； 3、關(guān)于管道： A生活管、消防管和噴淋管等管道上須明顯標(biāo)識(shí)水流流向； B所有管道應(yīng)按照規(guī)范要求顏色進(jìn)行涂漆或涂色環(huán)，例如：消防管紅色，給水管綠色，排水管銀灰色，煤氣管黃色等；C為便于日后維修和保養(yǎng)，各水泵應(yīng)編號(hào)并明確標(biāo)識(shí)； 4、樓宇天面消火栓試驗(yàn)口應(yīng)加壓力表以指示管道壓力值； 5、關(guān)于水箱： A水池水箱應(yīng)

10、裝設(shè)不銹鋼爬梯，內(nèi)壁全部做好防水處理貼瓷片，保證日后清潔水箱的質(zhì)量； B通氣孔、排空管以及水箱蓋等應(yīng)加裝不銹鋼防蟲紗網(wǎng)；C水箱應(yīng)增設(shè)溢流報(bào)警和低水位報(bào)警裝置，以保證在水箱浮球閥失靈或管道破裂水箱無(wú)水時(shí)，能及時(shí)報(bào)警，確保供水及消防用水； 6、關(guān)于給排水系統(tǒng)：A加壓泵應(yīng)使用壓力變頻控制系統(tǒng)；各配件需簽訂免費(fèi)維保時(shí)間；加壓泵房?jī)?nèi)的污水井和排水井應(yīng)加裝防護(hù)網(wǎng)，并裝設(shè)水位報(bào)警裝置由控制中心進(jìn)行監(jiān)控，防止因爆管原因引起泵房漫水；B室外給水井、雨水井、污水井等井蓋上標(biāo)識(shí)“*.*世家”等字樣，還應(yīng)明確標(biāo)識(shí)水井類別（如給水井、雨水井、污水井）； 7、小區(qū)內(nèi)必須建立完善的計(jì)量系統(tǒng)，即小區(qū)總表計(jì)量，各單元、戶分表計(jì)

11、量。且所有的公共用水點(diǎn)（如綠化、清潔水源等）都應(yīng)該安裝計(jì)量水表，以利于日后的用水管理和費(fèi)用核算； 8、關(guān)于清潔水源： A條件允許的情況下,標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)每隔4層最好能安裝一個(gè)清潔用水龍頭，水龍頭應(yīng)設(shè)置在樓層隱蔽處并加鎖，同時(shí)考慮相應(yīng)的排水管道； B地下停車場(chǎng)內(nèi)亦應(yīng)考慮充足水源，便于日后清潔工作； C垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)考慮給水和排水，以便于清潔工具、設(shè)備的清洗；9關(guān)于加壓泵房：A 蓄水箱內(nèi)水應(yīng)設(shè)計(jì)成流動(dòng)狀態(tài)，避免箱內(nèi)水變質(zhì)；B 室內(nèi)應(yīng)配備照明燈具、應(yīng)急照明、滅火器材等；C 供水管道應(yīng)刷綠色油漆并有流向標(biāo)識(shí)；D 泵房?jī)?nèi)懸掛相關(guān)供水管網(wǎng)圖；E 泵房?jī)?nèi)電箱、管線需抬高，并安裝一備一用排污泵，避免設(shè)備浸水。第六部分

12、 園林部分1、 為避免靠近路面綠化帶在大雨及澆灌水量大情況下，造成水土流失，建議在靠近路牙30CM范圍內(nèi)全部種植草皮，防止大量水土流失造成對(duì)綠化的影響；2、 綠化回填土不應(yīng)有建筑垃圾避免影響植物生長(zhǎng)；3、 綠化選種種類不應(yīng)選用根系發(fā)達(dá)樹(shù)木，避免對(duì)路面及周圍綠化造成破壞。第七部分 智能化是否可在以下方面予以考慮：1、閉路電視監(jiān)控與紅外對(duì)射相結(jié)合系統(tǒng)：該系統(tǒng)應(yīng)能使管理人員在控制中心能觀察到小區(qū)所有重要地點(diǎn)的情況，如電梯轎箱、各單元大堂、小區(qū)中央花園、圍墻、地下車庫(kù)、地下室通道及小區(qū)隱蔽處等；室外管線應(yīng)預(yù)埋于墻內(nèi)或用鐵線管埋于地下，接線處需用防水接線盒；控制中心各系統(tǒng)電線應(yīng)使用獨(dú)立線槽更于以后檢查線

13、路；2、保安巡更系統(tǒng)或GPS定位系統(tǒng)：保證秩序維護(hù)員能在規(guī)定時(shí)間、巡邏路線對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡視，能記錄秩序維護(hù)員的身份和到達(dá)時(shí)間，模擬即時(shí)秩序維護(hù)員所在位置、狀態(tài)；3、設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)1）供配電系統(tǒng)A.高低壓配電柜的狀態(tài)監(jiān)控及開(kāi)關(guān)控制；B.變壓器出線電流、電壓及有功功率監(jiān)測(cè)；C.自動(dòng)開(kāi)關(guān)、母聯(lián)開(kāi)關(guān)的切換及故障報(bào)警；D.各單元配電狀態(tài)監(jiān)測(cè)及故障報(bào)警；2）給排水系統(tǒng)A.各水箱、水池高、低位報(bào)警；B.各水泵運(yùn)行狀態(tài)與故障監(jiān)控；C.檢測(cè)總管壓力、流量，自動(dòng)控制相關(guān)水泵。3）電梯控制系統(tǒng)A.電梯運(yùn)行狀況監(jiān)測(cè)、故障報(bào)警；B.電梯設(shè)置備用電源；C.電梯轎箱內(nèi)增加攝像頭及五方通話系統(tǒng)，直接由監(jiān)控中心控制；D.電梯消

14、防狀態(tài)應(yīng)能在控制中心實(shí)現(xiàn)；4）各智能系統(tǒng)均需做防雷處理；4、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)1）房產(chǎn)管理:A.建立物業(yè)檔案，主要是房屋的各類信息數(shù)據(jù)；B.業(yè)主檔案、住戶人數(shù)、相片等;2）財(cái)務(wù)及收費(fèi)管理:A.實(shí)現(xiàn)電子賬務(wù)管理B.自動(dòng)抄表、自動(dòng)計(jì)費(fèi)、可供查詢、打印報(bào)表、收費(fèi)劃賬等；3）辦公自動(dòng)化系統(tǒng):A.各類文件以電子形式分類保存，方便管理人員查詢B.記錄小區(qū)日常事務(wù)，以便管理者全過(guò)程監(jiān)控和事后查詢；C.記錄各類投訴及事務(wù)處理過(guò)程；4、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：車輛進(jìn)入小區(qū)停車場(chǎng)時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)能記錄車型、車牌號(hào)等圖像和入場(chǎng)順序號(hào)（卡號(hào)），離去時(shí)經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后方可放行，并可查閱歷史記錄；該系統(tǒng)應(yīng)對(duì)摩托車出入有監(jiān)控作用 ； 5、家庭

15、安全防范系統(tǒng)應(yīng)包括：室內(nèi)緊急報(bào)警按鈕、燃?xì)庑孤秷?bào)警、紅外線防盜、門磁等功能，保證業(yè)主家居安全；6、在小區(qū)的主要出入口可考慮設(shè)置電子顯示屏（LED），便于日后發(fā)布銷售策劃信息，提供天氣預(yù)報(bào)、溫馨提示等服務(wù),提升開(kāi)發(fā)商企業(yè)小區(qū)品牌。第八部分 其 他 一、關(guān)于銷售： 為促進(jìn)銷售，發(fā)揮綜合資源優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)有“駕御山水的名人特區(qū)，高尚生活的理想家園”概念基礎(chǔ)上，建議增加以下題材：1、營(yíng)造“健康”概念：購(gòu)房者通常為成功人士，生活優(yōu)越、更多地是期望有一個(gè)健康的身體，來(lái)享受榮華富貴，可以設(shè)置卵石通道、懸空原木走廊、攀巖、各種時(shí)尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施等來(lái)營(yíng)造全民健身氛圍，設(shè)置“泛會(huì)所”，把會(huì)所中的部分功能設(shè)施移至室外，供全體

16、業(yè)主免費(fèi)享受； 2、營(yíng)造高尚社區(qū)概念：為迎合購(gòu)房者積極向上的人生心態(tài)，可以設(shè)置綠化澆水住戶自助設(shè)施、圖書室、社區(qū)活動(dòng)角等設(shè)施，營(yíng)造積極向上的良好氛圍；3、另對(duì)應(yīng)售樓人員進(jìn)行基本的物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)；售樓人員應(yīng)避免給業(yè)主日后不利于物業(yè)服務(wù)的承諾；4、通過(guò)舉行盛大的“入住儀式”，來(lái)宣傳推廣小區(qū)；5、可考慮與銀行部門開(kāi)展合作，推行物業(yè)管理費(fèi)“電腦劃款”收費(fèi)方式，力爭(zhēng)做到常德市第一家電腦劃款小區(qū)，成為推動(dòng)銷售的又一亮點(diǎn)。二、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)： 1、一期工程竣工時(shí)，應(yīng)確保各類停車場(chǎng)設(shè)施得到完善，包括：出入口道閘、減速坡、路面導(dǎo)向線、車位線、警示線、擋車樁、反光板、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等； 2、停車場(chǎng)的公共照明系統(tǒng)、

17、智能管理系統(tǒng)應(yīng)作為一類供電設(shè)計(jì)，與小區(qū)的后備發(fā)電機(jī)組相連，以便緊急停電時(shí)仍然可以提供服務(wù)，不致出現(xiàn)混亂；3、停車場(chǎng)照明應(yīng)考慮節(jié)能措施； 4、考慮小區(qū)檔次屬常德高檔樓盤，小區(qū)內(nèi)停放單車、摩托車等非機(jī)動(dòng)車輛，將直接影響小區(qū)整體視覺(jué)形象，建議在地下室一些及不影響車位規(guī)劃的情況下，將一些拐角、柱子等一些不能使用的地方設(shè)置為非機(jī)動(dòng)車位。 三、視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)（VI）： 1、應(yīng)盡快完善小區(qū)的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（VI），以提高物業(yè)的使用功能和整體形象；2、小區(qū)VI系統(tǒng)應(yīng)涵蓋物業(yè)管理各方面內(nèi)容，具體包括公共設(shè)施類、清潔衛(wèi)生類、設(shè)備管理類、園林綠化類、安全警示類（含消防、交通）、室外導(dǎo)向類、使用須知類、服務(wù)指引類、辦

18、公用品類等等；3、考慮到*.*世家的整體氛圍，戶外標(biāo)識(shí)系統(tǒng)盡量能使用如木材、石頭等材質(zhì)制作，并追求獨(dú)特新穎的造型。 四、垃圾收集系統(tǒng)： 1、垃圾站應(yīng)與各組團(tuán)風(fēng)格及園林小品相呼應(yīng)； 2、建議在小區(qū)內(nèi)增設(shè)分類回收垃圾箱；3、條件允許的情況下,所有戶外垃圾箱、果皮箱宜用喬灌木圍成，頂做綠化覆蓋；4、小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站的位置最好設(shè)置在小區(qū)外，以減少垃圾異味、清運(yùn)對(duì)業(yè)主的滋擾。 五、小區(qū)燈飾系統(tǒng) 1、在主要干道選用高桿路燈，次要道路上采用園林燈即可滿足小區(qū)的照明需要；2、在小區(qū)大門、小高層天面、大樹(shù)、園林小品等處，建議能夠?qū)嵤┮欢ǖ姆汗夤こ?，營(yíng)造*.*世家夜間的美麗景色。 六、背景音樂(lè) 1、建議音箱能用灌木或花卉適當(dāng)進(jìn)行隱蔽，做到只聞其聲，不見(jiàn)其物，使花園內(nèi)有仙樂(lè)飄飄之