橫店房地產(chǎn)調(diào)報(bào)告20110月

1、橫店房地產(chǎn)市場調(diào)查及產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告xx 策劃2013年 10月 10日一、橫店概況1. 橫店鎮(zhèn)簡述橫店鎮(zhèn)，是浙江省金華市東陽市下屬的一個(gè)鎮(zhèn)，于2003年重新設(shè)立，區(qū)域面積 121平方公里，下轄10個(gè)社區(qū)（94個(gè)小區(qū)）、18個(gè)行政村。橫店是“工業(yè)化、影視化、城市化” 和諧發(fā)展的江南名鎮(zhèn)，先后被評(píng)為全國文明鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、國家5A級(jí)旅游景區(qū)，2010年被列為首批浙江省小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)，被譽(yù)為“中國磁都” “中國好萊塢”。橫店鎮(zhèn)是中國最大的磁性材料生產(chǎn)基地， 代表企業(yè)為橫店集團(tuán)。 橫店集團(tuán)巨資打造的橫店影視城成為中國最 大的影視基地之一，為橫店帶來巨額旅游收入。1）地理位置橫店鎮(zhèn)位于浙江中部的東陽

2、市，地處浙中黃金旅游線上，距上海380公里，距省會(huì)杭州市160公里，距東陽市區(qū)18公里，距中國小商品城義烏 36公里，距金華90公里。2）交通條件橫店鎮(zhèn)處于江、浙、滬、閩、贛四小時(shí)交通旅游經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，且與義烏機(jī)場、火車站距離較近，乘飛機(jī)、火車或走高速公路均可到達(dá)，交立體通網(wǎng)絡(luò)暢通。建成了“七縱七橫二環(huán)”的城區(qū)交通路網(wǎng)，開通了各景點(diǎn)全連接的旅游特色專線。T'xZwBill ft,蘇忡苗V昭'P衛(wèi)銅陸* r0r*"*iAla©嗖莖L滬x童假產(chǎn)i<E 才臨|3E屬內(nèi)> IAr*T1+,'. x 乂占抖山布 、；寧逍帀°XbXZ3<

3、31 -* V *vJ/和褂怖/s tXPv -*X.r c_L心冷湎A. 航空義烏飛機(jī)場與我國各大城市均有航班，遠(yuǎn)區(qū)域游客可乘坐飛機(jī)至義烏后，至義烏江東汽車客運(yùn)站換乘班車至橫店游覽。B. 火車外地游客乘火車至義烏火車站，到義烏江東客運(yùn)站換乘班車直達(dá)橫店（班車每隔半小時(shí)發(fā)班，車程30分鐘，十分快捷）。C. 汽車上海、杭州、寧波、溫州、紹興等地的游客可以乘坐班車直達(dá)橫店或乘汽車到東陽換乘 班車至橫店。3）文化特色橫店影視文化特色鮮明，致力于打造現(xiàn)代化影視文化綜合新區(qū)。擁有廣州街/香港街、秦王宮、清明上河圖、明清宮苑等28個(gè)跨越千年時(shí)空、匯聚南北地域特色的影視拍攝基地， 萬花園、夢(mèng)上海等重大旅游項(xiàng)

4、目也相繼開工建設(shè)。橫店，開創(chuàng)了以獨(dú)特的影視外景、娛樂活動(dòng)為主題的旅游景區(qū)模式，開發(fā)出夢(mèng)幻太極夢(mèng)回秦漢汴梁一夢(mèng)怒海爭鋒等20多場精彩演藝節(jié)目，并通過完善影視產(chǎn)業(yè)要素體系和提供優(yōu)質(zhì)高效的行政服務(wù)，吸引大批海內(nèi)外影視機(jī)構(gòu)落戶橫店。2012年，接待游客1177.2萬人次，接待中外影視拍攝劇組 150個(gè)，成功舉辦“ 2012中國橫店影視節(jié)”、橫店影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇，推出橫店影視金牛獎(jiǎng)。橫店影視城是亞州最大的影視拍攝基地，被譽(yù)為“東方好萊塢”，以其厚重的文化底蘊(yùn) 和獨(dú)特的歷史場景而被評(píng)為國家AAAAAa旅游區(qū)。2. 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫店著力發(fā)展高科技工業(yè)。近幾年來，橫店完成國家、省級(jí)火炬、星火、科技攻關(guān)項(xiàng)目70

5、多項(xiàng)，技改投入資金 15億多元，全鎮(zhèn)高科技產(chǎn)品的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的60%以上，建成了磁性材料、化成鋁泊、 特種鋁電解電容器、 揚(yáng)聲器、醫(yī)藥中間體等五個(gè)全國最大的生產(chǎn)和 出口基地，其中 磁性材料、機(jī)電產(chǎn)品、醫(yī)藥化工、輕紡針織、建筑建材、文化旅游為橫店 的六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。具體產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)品）發(fā)展如下：磁性材料：包括硬磁、軟磁、塑磁和稀土永磁材料等各種規(guī)格、型號(hào)、各種用途的磁性材料。橫店已經(jīng)成為全國最大規(guī)模的磁性材料生產(chǎn)、出口基地，橫店因而被稱為“中國磁都”。工程塑料：主要產(chǎn)品有系列工程塑料粒料及塑料制件。其中有6種產(chǎn)品已通過美國國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，3個(gè)新產(chǎn)品通過省級(jí)鑒定。主要企業(yè)有橫店得邦工程塑料有限公

6、司。建筑建材：包括建筑設(shè)計(jì)、施工、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料研究開發(fā)生產(chǎn)銷售。擁有國家 一級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)和國家古建一級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)。輕紡針織：這是橫店集團(tuán)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要產(chǎn)品有腈綸紗、各類織物漂染、各類針織服裝、浴巾、毛巾和床上用品等，產(chǎn)品百分之百出口。其他產(chǎn)品：主要有高中低壓化成箔、電 容器、系列揚(yáng)聲器、磁電機(jī)、無汞堿錳電池、鋰離子二次電池、壓縮機(jī)保護(hù)器、電子陶瓷基 片、有色金屬制品、染料化工產(chǎn)品等等。文化旅游：店影視城是中國最大的影視基地之一，被稱為“東方好萊塢”。每年都會(huì)有上百部戲在這里拍攝。在橫店，有一個(gè)非常特殊的群體一一群眾演員。 他們的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到 了 3500人，統(tǒng)稱“橫漂”（即漂

7、在橫店的人）。3. 城市發(fā)展目標(biāo)橫店鎮(zhèn)是浙江省首批入選的 27個(gè)小城市試點(diǎn)鎮(zhèn)，努力 推進(jìn)由中心鎮(zhèn)向小城市轉(zhuǎn)變 ，是 橫店鎮(zhèn)“十二五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型提升的內(nèi)在要求，也是全省推進(jìn)新型城市化、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 的重大舉措。旅測1ST工江禪制Pt：白縣兩市號(hào)I ._總機(jī)孕辰棲處| A I再唇國聲譚詬根據(jù)省委省政府 關(guān)于進(jìn)一步加快中心鎮(zhèn)發(fā)展和改革的若干意見（浙委辦2010115號(hào)）、省政府辦公廳關(guān)于開展小城市培育試點(diǎn)的通知（浙政辦發(fā)2010162號(hào)）等文件精神，依據(jù)東陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃綱要和橫店鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十 二五”規(guī)劃、橫店鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2008 2025年）、橫店鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)

8、劃 （20062020年）等規(guī)劃，按照省長對(duì)小城市培育提出的“一年一個(gè)樣、三年大變樣”的建設(shè)發(fā)展要求，結(jié)合橫店鎮(zhèn)自然條件和區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和競爭優(yōu)勢，資源稟賦和文化底蘊(yùn)，確 定橫店鎮(zhèn)功能定位為：影視文化旅游名城，浙江電子材料產(chǎn)業(yè)基地，東陽市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)副 中心。（1）、影視文化旅游名城加快影視配套設(shè)施建設(shè)， 通過完善影視產(chǎn)業(yè)要素體系和提供優(yōu)質(zhì)高效的行政服務(wù)，吸引大批海內(nèi)外影視機(jī)構(gòu)落戶橫店，使橫店影視城實(shí)現(xiàn)從影視劇本策劃創(chuàng)作，影視劇拍攝、制作、發(fā)行，到影視后產(chǎn)品開發(fā)的全方位發(fā)展，把橫店打造成功能齊全、輻射力強(qiáng)、亞洲規(guī)模最大并具有重要國際影響的“中國好萊塢”。實(shí)現(xiàn)影視、旅游互動(dòng)發(fā)展。按照以“影視為

9、表、旅游為里、文化為魂”的經(jīng)營理念，實(shí) 現(xiàn)影視基地向影視主題公園轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品由觀光型向休閑型轉(zhuǎn)變，使橫店影視城成為一處獨(dú)具魅力的中國超大型影視旅游主題公園和中國娛樂休閑新城。突出生態(tài)實(shí)現(xiàn)影視、城市互動(dòng)發(fā)展。在城市建設(shè)中重點(diǎn)突出影視文化主題與個(gè)性特色,性和宜居性，把橫店打造成為影視特色鮮明的宜居、宜業(yè)、宜游的小城市。(2) 、浙江電子材料產(chǎn)業(yè)基地促進(jìn)磁性電子、醫(yī)藥化工、紅木家具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展， 積極培育"新材料、新能源、 新光源”等新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)突出磁性電子材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力打造全國最大的磁性電子及機(jī)械材料產(chǎn)業(yè)基地。著力完善產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃和布局，強(qiáng)化土地綜合性開發(fā)利用，

10、 加大環(huán)境保護(hù)力度， 著力培育大企業(yè)、實(shí)施大項(xiàng)目、發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的先行區(qū)；通過資源整合，推動(dòng)電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提升，實(shí)現(xiàn)零散工業(yè)企業(yè)撤并向功能區(qū)塊集中，著力提高橫店作為浙江省特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展水平。(3) 、東陽市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)副中心按照“影視名鎮(zhèn)、休閑新城、幸福之都”的城鎮(zhèn)發(fā)展方向，小城市建設(shè)與影視文化產(chǎn)業(yè) 發(fā)展有機(jī)融合的思路，描繪“城在景中、水在城中、房在林中、人在綠中”的城市藍(lán)圖，高 起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)橫店經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，成為名副其實(shí)的以影 視文化、休閑旅游為特色的東陽市域副中心。4. 城鎮(zhèn)建設(shè)用地布局與規(guī)劃東陽市橫店鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(

11、2011-2020年)對(duì)橫店未來城鎮(zhèn)建設(shè)的布局結(jié)構(gòu)和用地規(guī)模做了具體規(guī)劃。城鄉(xiāng)居民點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)：按照東陽市域總體規(guī)劃， 橫店鎮(zhèn)域內(nèi)將形成“一城、一片、數(shù)點(diǎn)”城鄉(xiāng)居民點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰奔窗葱〕鞘袠?biāo)準(zhǔn)建設(shè)的橫店城區(qū)，“一片”指鎮(zhèn)域西南農(nóng)村居民點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)，“數(shù)點(diǎn)”即點(diǎn)狀分布于城區(qū)周邊的若干基層村。城鎮(zhèn)用地規(guī)劃：嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，保障必要的重點(diǎn)區(qū)塊建設(shè)。城鎮(zhèn)用地空間布局形成“一帶、兩環(huán)、三心、六區(qū)”。一帶即南江沿岸發(fā)展帶，兩環(huán)即城市內(nèi)、外交通環(huán)線，三心即行政文化中心、商業(yè)中心、工業(yè)服務(wù)中心，六區(qū)即城市綜合片區(qū)、八面山運(yùn)動(dòng)休閑旅游度假區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)和影視創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、通用航空區(qū)、生態(tài)休閑度假區(qū)、影

12、視文化體驗(yàn)區(qū)。至規(guī)劃期末，全鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?062.63公頃以內(nèi)，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地112.09公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積控制在 120.00平方米。萬元二三產(chǎn)業(yè)增加值用地量39.00平方米。5. 人口分布從橫店社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心數(shù)據(jù)獲悉，橫店社區(qū)總戶數(shù)33204戶，戶籍人口（常?。?5677人，其中60歲以上老人15194人，06歲兒童4266人。外來流動(dòng)人口登記數(shù)達(dá)7萬人，其中06歲流動(dòng)兒童6409人。根據(jù)橫店鎮(zhèn)第六次人口普查結(jié)果統(tǒng)計(jì)，全鎮(zhèn)戶口整頓登記人口近13萬，其中外來人口占三分之一。6. 分析小結(jié)：1 、橫店地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)，不僅能直達(dá)省內(nèi)各繁華市鎮(zhèn)，而且與周邊經(jīng)濟(jì)

13、 較富裕的省市如江、滬、閩、贛只有四小時(shí)車程，凸顯了橫店房產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢。2 、橫店依托自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和影視文化帶動(dòng)了旅游業(yè)的新旺繁榮，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定廣 闊的發(fā)展前景，房產(chǎn)投資潛力巨大。3 、外來流動(dòng)人口的增多一定程度上擴(kuò)大了本地房產(chǎn)市場的需求，為橫店房地產(chǎn)開發(fā)提 供了市場支撐。二、橫店宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查1、橫店經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況橫店被譽(yù)為“中國好萊塢”、“中國磁都”和“中國箔王”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)來帶動(dòng)。 橫店堅(jiān)持高科技引領(lǐng)，積極推進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)， 形成了以磁性材料、 高科醫(yī)藥、電子電氣等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)群體，被列為國家星火技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，擁有橫店東磁、 普洛康裕、太原剛玉 3

14、家上市公司。“新材料、新能源、新光源”等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，太 陽能光伏、光控科技、風(fēng)力發(fā)電等現(xiàn)代“高新企業(yè)群”正不斷壯大。2012年，橫店鎮(zhèn)完成規(guī)模上工業(yè)總產(chǎn)值 153.18億元，完成稅收收入16.56億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 21035元。 其中，2000萬規(guī)模以上企業(yè) 61家，企業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 153.18億元。從“影視名鎮(zhèn)”、“中國磁都”，再到“浙中高科技走廊”，橫店鎮(zhèn)多元化、高水平的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，閃耀著這座小鎮(zhèn)的財(cái)富之光。僅以橫店工業(yè)的核心企業(yè)橫店集團(tuán)為例，目前已發(fā)展成為有 4萬多名員工、3家上市公司、60多家子公司、200多家生產(chǎn)型企業(yè)的企業(yè) 集團(tuán)。自2004年4月，橫店影視產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)成立以

15、來，完成營業(yè)收入200多億元，上繳國地稅收20多億元，累計(jì)為劇組提供群眾演員380多萬人次，帶動(dòng)旅游等三產(chǎn)收入150多億元。2013年上半年，橫店影視產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入50.58億元，同比下降7.99%;上交總稅費(fèi) 6.58億元，同比增長 0.55%;橫店影視娛樂有限公司總收入50090.25萬元。橫店電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)2012年全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值約127億元。2、橫店鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃、發(fā)展定位：基于橫店綜合地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及省委發(fā)展戰(zhàn)略三個(gè)方面的綜合考慮，橫店今后發(fā)展的定位一是由省級(jí)中心鎮(zhèn)邁入省小城市試點(diǎn)鎮(zhèn)行列，二是橫店將立足于“三個(gè)中心”建設(shè)，即“特色鮮明的東陽市域

16、副中心、產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、生態(tài)休閑有幸福感的區(qū)域宜居中心”。、發(fā)展目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)2015年比2010年“三個(gè)翻番”的目標(biāo)：即“規(guī)上企業(yè)產(chǎn)值翻一番以上、力爭400億元，國地稅收入翻一番以上、力爭 15億元，居民人均收入翻一番，力爭 3萬元”。、發(fā)展戰(zhàn)略：為實(shí)現(xiàn)以上發(fā)展目標(biāo)，準(zhǔn)備實(shí)施“三大發(fā)展戰(zhàn)略”，即加快發(fā)展大產(chǎn)業(yè)、積極構(gòu)建大 文化、著力優(yōu)化大環(huán)境。加快發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，具體可闡釋為兩點(diǎn)， 一是推動(dòng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)有突破，二是大力發(fā)展影視娛樂休閑旅游業(yè)。積極構(gòu)建大文化，主要指抓住橫店特色，建立影視文化、古玩文化、企業(yè)文化、群眾文 化協(xié)同發(fā)展的動(dòng)態(tài)發(fā)展機(jī)制。著力優(yōu)化大環(huán)境，主要指在尊重客觀規(guī)律，保護(hù)自

17、然環(huán)境的基礎(chǔ)上，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 完善軟硬環(huán)境，推動(dòng)生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境的雙優(yōu)化。、發(fā)展重點(diǎn)：經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃和慎重研究， 橫店在“十二五”期間將著力建好“十大重點(diǎn)工程”，抓好“十大民生實(shí)事”。1、抓好“十大重點(diǎn)工程”，建設(shè)美好橫店。以建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)為契 機(jī)，著力加強(qiáng)電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力；以打造影視旅游特色專線為抓手，著力塑造影視旅游城市形象；以爭創(chuàng)小城市為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)管理品位整體提升。2、落實(shí)“十大民生實(shí)事”，構(gòu)建和諧橫店。以被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障工作開展為契機(jī)，著力加強(qiáng)民生實(shí)事建設(shè)；重服務(wù)為重點(diǎn)，維護(hù)以文教衛(wèi)等民生事業(yè)改善為抓手，推動(dòng)宜居宜業(yè)橫店建設(shè)；以強(qiáng)科技、 橫店和諧穩(wěn)定局面；加快

18、城鎮(zhèn)商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。、發(fā)展保障：創(chuàng)新鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)管理體制， 改進(jìn)干部工作作風(fēng)，打造“五事”干部隊(duì)伍， 為橫店“十二 五”規(guī)劃的順利實(shí)施提供組織保障。研究小結(jié)：橫店積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型， 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)， 不斷完善城鎮(zhèn)各項(xiàng)設(shè)施， 為本地房產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的環(huán)境。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，人民生活水平不斷提高，直接促 進(jìn)了橫店房地產(chǎn)行業(yè)的欣欣向榮。三、橫店房產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研及分析1.各樓盤調(diào)研信息樓盤一：南江名郡項(xiàng)目名稱南江名郡項(xiàng)目地址姜山背南側(cè)規(guī)劃形態(tài)小高層、多層性質(zhì)橫店集團(tuán)集資房自身配套會(huì)所、幼兒園車位情況7-8萬/個(gè)開盤時(shí)間一期：2012.05.22開盤均價(jià)3827 元 / m戶型面積90-12

19、0平米主力戶型戶數(shù)2800戶，浙中最大樓盤主力單價(jià)內(nèi)部價(jià)3780元/ m2轉(zhuǎn)讓價(jià)4500元/ m銷售狀況已售1049套，剩余73套樓盤二：翡翠苑項(xiàng)目名稱翡翠苑項(xiàng)目地址雅塘小區(qū)規(guī)劃形態(tài)共30棟，6棟排屋，24棟高層，6+1層躍層自主配套籃球場、酒店、商鋪，地下車位戶型面積90、120、130、140 m2開盤均價(jià)5443元/ m主力單價(jià)一期 4500 元 / m二期 5700 元 / m車庫價(jià)格2500/ m, 20平米左右5萬-11萬之間開盤時(shí)間2011.8.19開發(fā)商美臣房地產(chǎn)商鋪價(jià)格1萬5/年銷售狀況已售333套，剩余136套樓盤三：玫瑰星城項(xiàng)目名稱玫瑰星城項(xiàng)目地址迎賓大道北、都督路南側(cè)地

20、塊規(guī)劃形態(tài)景觀高層、別墅交房日期一期 2014、二期 2015開盤時(shí)間2011.12.22 一期 189 套開盤；二期分兩次開盤，2012.9.24 開盤 187 套；2012.11.13 開盤 636 套開盤均價(jià)一期住宅9325元/ m2；二期首次開盤均價(jià) 12000元/ m ；二次開盤均價(jià)17840元/ m自身配套會(huì)所、幼兒園車位情況地下停車位，面積計(jì)入住房戶型100-120平米主力戶型主力單價(jià)住房6000-7000元/ m,商鋪1萬多銷售狀況一期已售剩余25套，二期共剩余154套樓盤四：南江壹號(hào)項(xiàng)目名稱南江壹號(hào)項(xiàng)目地址萬盛大街與南江交匯處建筑面積約26萬平米開發(fā)商橫店集團(tuán)物業(yè)類型單身公寓

21、、精裝產(chǎn)權(quán)式酒店、底層商業(yè)規(guī)劃形態(tài)10棟高層住宅+3萬m精品酒店式公寓戶型主力戶型：130-180 m2單身公寓：40-80 m產(chǎn)權(quán)酒店：51-81 m主力單價(jià)住房 6000-7000 元 / m商鋪1萬多車位情況地下停車位，10萬/個(gè)銷售狀況一期已售，剩余二期未動(dòng)工項(xiàng)目名稱秦宮壹號(hào)項(xiàng)目地址秦王宮西側(cè)影視大道旁物業(yè)類型別墅規(guī)劃形態(tài)獨(dú)棟+雙拼開盤時(shí)間2011.10交房時(shí)間2011.10車位信息車位均為私家車位，18戶是雙車位，8戶是單車位開發(fā)商橫店聯(lián)合房地產(chǎn)開盤均價(jià)雙拼均價(jià)9600元/平米，獨(dú)棟均價(jià)13800元/平米主力單價(jià)排屋8500/ m,獨(dú)棟1萬2/m2,排屋約400萬/棟，獨(dú)棟約800萬

22、/棟戶型面積216-844 m2建筑風(fēng)格美式風(fēng)格商鋪價(jià)格沿道理1萬/間出租，里面2萬-9萬/間建筑面積13239平方米樓盤五：秦宮壹號(hào)樓盤六：同樂苑項(xiàng)目名稱發(fā)西路II業(yè)有限公司發(fā)層I寸間878m元/房兩廳Jl.2口m口 /月左右1 JJFjF 叮規(guī)劃形態(tài)2012.5.15項(xiàng)目地址易承70-9(r. |F"T，開盤同樂旅nJ80-1銷售情況余房源為160、170、2002.戶型面積及規(guī)劃形態(tài)調(diào)研樓盤名稱規(guī)劃形態(tài)戶型面積南江名郡多層、小高層90-120兩房、三房南江壹號(hào)多層、高層130-180 m三房；單身公寓 40-80 m秦宮壹號(hào)獨(dú)棟、雙拼別墅216-844 m三房、四房、五房、六房

23、玫瑰星城景觀高層、別墅100-120 m兩房翡翠苑多層（排屋）、高層90、120、130、140 m兩房、三房同樂苑多層、高層70-90 m房、80-120 m兩房3. 調(diào)研分析橫店房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)較晚，市場樓盤量不大。由于橫店經(jīng)濟(jì)起步較晚，早期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。近幾年隨著橫店經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)投資熱度也逐漸上升。自2010年以來，已經(jīng)陸續(xù)有六、七個(gè)較大的樓盤入市，這在某種程度上會(huì)給我項(xiàng)目造成一定的市場沖擊。消費(fèi)者以本地剛需和要求改善住房的客戶為主，也有部分外地居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 來本地購房。通過與售樓人員、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士的訪談， 我們得知本地居民仍是消費(fèi)主體，以剛性需求和改善住房為主。由

24、于橫店流動(dòng)人口較多，外地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來此購房置業(yè)的占30%-40%左右。100-120怦的戶型受當(dāng)?shù)厝说那嗖A。由于消費(fèi)者大多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，在農(nóng)村建造的房屋面積寬裕，購房時(shí)更傾向于100-120m2的適用戶型。房產(chǎn)住宅市場以多層、小高層、高層為主，別墅銷售情況一般。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)能力有限，另U墅產(chǎn)品的總體價(jià)格相對(duì)較高，超出多數(shù)消費(fèi)者的購買能力，銷售情況一般，如秦宮壹號(hào)、玫瑰星城兩個(gè)樓盤的別墅銷量均不是十分理想。此外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民擁有較多土地，喜歡自己建造私家別院，這也對(duì)別墅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生一定的市場沖擊。多層、高層、小高層的容積率高，房屋單價(jià)相對(duì)便宜，符合主流消費(fèi)市場。市場受福利房影響，價(jià)格差異較大橫店

25、單位集資房、福利房較多，打亂了整體市場房價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格差異較大。房地產(chǎn)市場不是絕對(duì)的規(guī)范 橫店房地產(chǎn)市場并非絕對(duì)規(guī)范，其中有些尚未開盤銷售的樓盤采用VIP 形式辦理業(yè)務(wù)，即繳納部分定金， 即可保留住房， 留置開盤購買或者能優(yōu)先選購住房， 如玫瑰星城就采用此 種方法。四、產(chǎn)品規(guī)劃建議根據(jù)走訪調(diào)查， 橫店住宅市場樓盤主要以多層、高層為主，伴有少量別墅產(chǎn)品。結(jié)合橫 店房產(chǎn)市場的相關(guān)情況與項(xiàng)目地塊的屬性，我們提出以下產(chǎn)品規(guī)劃方案供參考： （一）規(guī)劃形態(tài) 1：多層（排屋別墅）我們得知橫店房產(chǎn)住宅市場別墅產(chǎn)品銷售狀況一般。我們走訪的別墅樓盤秦宮1 號(hào)、玫瑰星城銷售狀況都并非十分理想。 當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)群體大多以剛需為主， 別墅 產(chǎn)品的總體價(jià)格相對(duì)較高， 超出多數(shù)消費(fèi)者的購買能力。 另一方面， 橫店居民喜歡自己建造 私家別院， 這也對(duì)別墅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生一定的市場沖擊。 但是不排除仍有部分有錢人或上層 人士對(duì)別墅產(chǎn)品存在一定需求， 加上項(xiàng)目所在地具有景觀優(yōu)勢， 故項(xiàng)目開發(fā)別墅產(chǎn)品有一定 的市場支撐，但仍需慎重考慮。（二）規(guī)劃形態(tài) 2：建議產(chǎn)品形態(tài)為“高層