土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告---改分解(共18頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：XX公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XX（2015）（地估）字第XX號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：XX（2015）（地技）字第XX號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：2015年12月30日關(guān)鍵詞：C市出讓xx公司二一五年專心-專注-專業(yè)土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱C市××胡同的住宅用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方單位名稱：A企業(yè)；單位地址：略；聯(lián) 系 人：略；聯(lián)系電話: 略。三、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：XX公司；機(jī)構(gòu)地址：略；資質(zhì)等級(jí)

2、：略;機(jī)構(gòu)注冊(cè)號(hào)：略;法定代表人：略；聯(lián)系人：略；聯(lián)系電話：略。四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為A企業(yè)名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地號(hào)XX，批準(zhǔn)用途、規(guī)劃用途均為XX用地，估價(jià)土地面積2402平方米，建筑面積483.53平方米；評(píng)估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外七通（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）宗地紅線內(nèi)七通（即宗地紅線內(nèi)通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。五、估價(jià)目的A企業(yè)以出讓方式取得該宗地土地使用權(quán),現(xiàn)想轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)。因此，本次估價(jià)目的是為A企業(yè)出讓該土地使用權(quán)時(shí)提供價(jià)格參考。六、估價(jià)依據(jù)：略七、

3、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為2015年10月31日。八、估價(jià)日期2015年10月20日至2015年11月5日。九、地價(jià)定義：略根據(jù)本項(xiàng)估價(jià)的目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，我們對(duì)本項(xiàng)估價(jià)中的土地使用權(quán)價(jià)格定義如下：1.估價(jià)基準(zhǔn)日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地開發(fā)程度：實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外七通（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）宗地紅線內(nèi)七通（即宗地紅線內(nèi)通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； 4.土地權(quán)利狀況：土地所有權(quán)為國(guó)有，建設(shè)用地使用權(quán)類型為出讓，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)辦理國(guó)有土地使用證，該證無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，土地權(quán)利狀

4、況完整；5.土地使用年限：批準(zhǔn)使用年限為70年（終止日期為X年X月X日），至估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余使用年限、估價(jià)設(shè)定使用年限均為XX年； 其他：略。十、估價(jià)結(jié)果：略十一、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)：略十二、土地估價(jià)師簽字：略十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：略第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1.土地位置狀況2.土地登記狀況3.土地權(quán)利狀況4.土地利用狀況5.建筑物和地上附著物狀況二、地價(jià)影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。影響地價(jià)的一般因素主要有：城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。（1）城市資源狀況地理

5、位置良好。行政區(qū)劃良好。自然條件優(yōu)越。（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：略（3）產(chǎn)業(yè)政策良好。（4）金融政策良好。（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：略2.區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的因素。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的區(qū)位特征及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，我們主要從區(qū)域概況、商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況、綜合環(huán)境條件、規(guī)劃條件等方面對(duì)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素進(jìn)行分析。（1）區(qū)域概況：略（2）商服繁華度：略（3）交通條件：略（4）公共、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：略（5）綜合環(huán)境條件：略（6）規(guī)劃條件：略3.個(gè)別因素：個(gè)別因素是指宗地自身的地價(jià)影響因素。估價(jià)對(duì)象作為城鎮(zhèn)混合住宅或商

6、業(yè)、辦公用地，影響其地價(jià)的個(gè)別因素主要有：宗地位置、用途、面積、形狀、寬深比、臨街形式、臨近道路類型、公交便捷度、容積率、地形地勢(shì)、用地限制、地質(zhì)條件、宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)狀況等。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則本項(xiàng)評(píng)估主要遵循以下估價(jià)原則：1.供需原則：土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。2.替代原則：土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。3.最有效使用原則：土地價(jià)格是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過分析地產(chǎn)過去、現(xiàn)在以至將來(lái)的最佳利用方式，考慮預(yù)期收益和變動(dòng)原則，

7、確定土地價(jià)格。4.預(yù)期收益原則：是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5.變動(dòng)原則：估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。6.貢獻(xiàn)原則：土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，由于地價(jià)格是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前預(yù)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。二、估價(jià)過程與估價(jià)方法（一）估價(jià)方法選擇房地產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、重置成本法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及我們所掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，本公司接受委托后，

8、估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評(píng)估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場(chǎng)比較法與假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的基本方法。（二）估價(jià)方法簡(jiǎn)介1.市場(chǎng)比較法法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù) ×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù) ×個(gè)別因素修正系數(shù)2.剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正

9、常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。剩余法采用的基本公式為:V=A-B-C式中：V待估土地價(jià)格A開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C開發(fā)商合理利潤(rùn)（三）估價(jià)過程1. 選擇估價(jià)交易實(shí)例評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)比較選擇地理位置、結(jié)構(gòu)、用途相近的三個(gè)比較實(shí)例。案例A、案例B、案例C。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表1。表1.房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表物業(yè)類型：住宅項(xiàng)目案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱XXXXXX房屋坐落XXXXXX建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混成交總價(jià)(萬(wàn)元)69.880.360面積（m2）13

10、415198成交單價(jià)(元/m2)520953186122成交日期（年/月/日）2010/5/112010/1/52010/3/9用 途住宅住宅住宅所處樓層/總層數(shù)自然層第6層/7層自然層第6層/6層自然層第1層/8層裝 修低檔裝修低檔裝修低檔裝修建成年份2003年2003年2004年備 注二手房g二手房g二手房g2、價(jià)格影響因素比較將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象住宅單元的價(jià)格影響因素進(jìn)行比較，如下表：表2.房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格影響因素說(shuō)明表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱XXXXXXXX用 途住宅住宅住宅住宅土地類型出讓出讓出讓出讓地段等級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)成交單價(jià)(元/m2)6981

11、63456122室內(nèi)裝修低檔裝修低檔裝修低檔裝修低檔裝修交易情況正常正常正常正常交易日期2010-5-112010-1-52010-3-9區(qū)域因素繁華程度人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度較低人流量一般，商服繁華度一般交通便捷程度位于XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度較好公共配套設(shè)施完備程度公共配套較一般公共配套較一般公共配套較一般公共配套較一般環(huán)境及景觀條件綠化程度、環(huán)境景觀條件一般綠化程度、環(huán)境景觀條件一般綠化程度、環(huán)境景觀條件一般綠化程度、環(huán)境景觀條件一般個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2003年2

12、003年2003年2004年小區(qū)配套一般一般一般一般小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般小區(qū)規(guī)模品牌檔次多幢多層住宅，普通住宅小區(qū)多幢多層住宅，普通住宅小區(qū)多幢多層住宅，普通住宅小區(qū)多幢小高層住宅，普通住宅小區(qū)樓宇檔次無(wú)電梯無(wú)電梯無(wú)電梯無(wú)電梯面積（m2）100.9213415198所處樓層/總層數(shù)自然層第4層/6層自然層第6層/7層自然層第6層/6層自然層第1層/8層單元位置中間單元中間單元中間單元東側(cè)單元朝 向南北朝向南北朝向南北朝向東南朝向臨街狀況一般一般一般較好3、比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算（表3）項(xiàng) 目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例單價(jià)(元/平方米)490950185822交易情況修正系數(shù)100/100

13、100/100100/100交易日期調(diào)整系數(shù)104/100106/100105/100區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)100/97100/96100/105比準(zhǔn)單價(jià)(元/平方米)526355415545由于可比實(shí)例比準(zhǔn)單價(jià)較接近，故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)單價(jià):（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）4、C市××胡同市場(chǎng)價(jià)值求取：C市××胡同單元建筑面積為483.53平方米，則：5450×100.92=（元）。2. 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）（1）基本假設(shè)和特殊處理確

14、定最佳用途及利用方式確定開發(fā)規(guī)模及開發(fā)周期a.確定開發(fā)規(guī)模：b.確定開發(fā)周期： 確定建筑結(jié)構(gòu)及裝修、設(shè)備安裝、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模及類似建筑物的一般情況，我們做如下假設(shè)：a.建筑結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)；b.裝修、設(shè)備安裝標(biāo)準(zhǔn)：c.小區(qū)公共設(shè)施及市政公用設(shè)施配建：物業(yè)用房、垃圾收集點(diǎn)、綠化、路燈、地下停車場(chǎng)等。（2）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)住宅的開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、選擇交易案例通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估項(xiàng)目條件類似的3個(gè)住宅比較案例，所選擇案例如下表：表10 住宅房地產(chǎn)案例基本情況序號(hào)項(xiàng)目名稱位置用途住宅建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)交易日期平均售價(jià) （元/平方米）AX

15、XXX住宅高層住宅框剪2008年10月4500BXXXX住宅高層住宅框剪2008年10月4650CXXXX住宅高層住宅框剪2008年10月4500B、估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)估價(jià)對(duì)象和所選案例的交易、權(quán)益情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素等具體說(shuō)明如下：表11 估價(jià)對(duì)象和住宅房地產(chǎn)案例情況說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象大地華城永凱現(xiàn)代城東波苑交易價(jià)格(元平方米)待估450046504500交易時(shí)間2008年10月2008年10月2008年10月2008年10月交易情況正常正常正常正常權(quán)益狀況設(shè)定為完整完整完整完整區(qū)域因素交通條件公交條件較便利公交條件較便利公交條件便利公交條件便利生活服務(wù)設(shè)施較完善較完善完善完善

16、教育配套設(shè)施較完善較完善較完善完善環(huán)境質(zhì)量臨近南湖公園和金花茶公園，優(yōu)臨近南湖公園和金花茶公園，優(yōu)臨城市混合性主干道，一般臨城市混合性主干道，一般個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)類型等級(jí)高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮高層框剪，綜合按一般考慮設(shè)施設(shè)備按較優(yōu)考慮按較優(yōu)考慮按較優(yōu)考慮按較優(yōu)考慮建筑質(zhì)量合格，一般合格，一般合格，一般合格，一般裝修毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般樓層改變前高層住宅，2層以上為住宅高層住宅，2層以上為住宅高層住宅，5層以上為住宅高層住宅，3層以上為住宅改變后高層住宅，4層以上為住宅C、通過以上對(duì)選取的案例進(jìn)行分析，以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)

17、基準(zhǔn)日時(shí)的銷售價(jià)格、情況為基數(shù)100，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見下表：表12 住宅比較因素修正系數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象大地華城永凱現(xiàn)代城東波苑交易價(jià)格(元/平方米)待估450046504500交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益狀況100100100100區(qū)域因素交通條件100100103103生活服務(wù)設(shè)施100100103103教育配套設(shè)施100100100103環(huán)境質(zhì)量1001009797個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)類型等級(jí)100100100100設(shè)施設(shè)備100100100100建筑質(zhì)量100100100100裝修100100100100樓層改變前1001001021

18、01改變后1009910199比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)改變前450043354203改變后452343564267經(jīng)過分析比較，上述案例的比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，差距均在合理范圍之內(nèi)，故取簡(jiǎn)單算數(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的平均銷售價(jià)格，則：規(guī)劃條件改變前：住宅平均銷售價(jià)格=（4500+4335+4203）÷34346元/平方米規(guī)劃條件改變后：住宅平均銷售價(jià)格=（4523+4356+4267）÷34382元/平方米預(yù)測(cè)商業(yè)的開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、商業(yè)出租案例的選擇通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)的調(diào)查，我們選擇了與待估項(xiàng)目條件類似的3個(gè)出租比較案例，案例概況如下表13。表13 比較案例

19、出租情況說(shuō)明表比較案例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱-南湖國(guó)際嶺南家園一層中鼎長(zhǎng)湖走廊C區(qū)2-1號(hào)鋪?lái)?xiàng)目位置長(zhǎng)湖北路長(zhǎng)湖路東葛路139號(hào)長(zhǎng)湖路出租價(jià)格(元平方米)待估100（一層）115（一層）95（一層）交易時(shí)間2008.102008.92008.92008.9交易情況正常正常正常正常權(quán)益狀況設(shè)定為完整完整完整完整區(qū)域因素商業(yè)繁華度臨支路，周圍用地類型主要為教育、住宅，商業(yè)類型較單一，繁華度一般臨主干道，周遍商業(yè)類型多，繁華度較高緊鄰大型超市，商業(yè)類型多，繁華度高臨主干道，周遍商業(yè)類型多，繁華度較高交通條件臨支路，距離主干道約30米，有65路公交車通達(dá)，交通較便利臨主干道，有52、76路

20、等多路公交車通達(dá)，交通較便利（+）臨主干道，有52、76路等多路公交車通達(dá)，交通較便利（+）臨主干道，有52、76路等多路公交車通達(dá)，交通較便利（+）公共基礎(chǔ)設(shè)施水、電、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較完善水、電、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較完善（+）水、電、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較完善（+）水、電、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較完善（+）個(gè)別因素建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局建筑品質(zhì)較高，內(nèi)部布局一般，綜合評(píng)價(jià)一般建筑品質(zhì)較高，內(nèi)部布局較合理，綜合評(píng)價(jià)較優(yōu)建筑品質(zhì)較高，內(nèi)部布局較合理，綜合評(píng)價(jià)較優(yōu)建筑品質(zhì)較高，內(nèi)部布局較合理，綜合評(píng)價(jià)較優(yōu)層數(shù)一層一層一層一層商業(yè)類型中小型商鋪小型商鋪小型商

21、鋪小型商鋪臨街形式兩面臨街（支路），評(píng)價(jià)一般一面臨主干道，一般一面臨主干道，一般一面臨主干道，一般通風(fēng)采光較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)B、租金比準(zhǔn)價(jià)格的確定通過以上對(duì)選取的案例進(jìn)行分析，以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)的租金、租賃情況為基數(shù)100，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見下表：表14 商鋪?zhàn)饨鸨容^因素修正系數(shù)表比較案例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱-南湖國(guó)際嶺南家園一層中鼎長(zhǎng)湖走廊C區(qū)2-1號(hào)鋪出租價(jià)格(元平方米)待估10011595交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100權(quán)益狀況100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100105115105交通條件100102102102公

22、共基礎(chǔ)設(shè)施100102102102個(gè)別因素建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局100102102102層數(shù)100100100100商業(yè)類型100999999臨街形式100100100100通風(fēng)采光100100100100比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）90.795.286.1經(jīng)過分析比較，上述案例的比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，差距均在合理范圍之內(nèi)，故取簡(jiǎn)單算數(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的平均租金，則：一層商業(yè)平均租金=（90.7+95.2+86.1）/3=91元/平方米C、商業(yè)租售比的確定結(jié)合估價(jià)人員多年的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析比較，南寧市商業(yè)的租售比如下表：表15 南寧市商業(yè)房地產(chǎn)租售比調(diào)查結(jié)果表類別新區(qū)成熟區(qū)

23、平均備注商業(yè)1：2291：1701：193估價(jià)對(duì)象租售比按成熟區(qū)水平確定備注上述數(shù)據(jù)運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，在此不再一一進(jìn)行舉例和分析【注16】D、一層商鋪不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的確定根據(jù)表15，我們可以確定估價(jià)對(duì)象一層商鋪的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)為：91×170=15470元/平方米。【注17】E、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值據(jù)估價(jià)人員調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，目前南寧市第2、3層商鋪的售價(jià)分別是第1層商鋪售價(jià)的45%60%和40%50%（上述數(shù)據(jù)的應(yīng)用已經(jīng)比較成熟，在此不再一一舉例說(shuō)明和分析）。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展水平，綜合確定估價(jià)對(duì)象第2、3層的平均售價(jià)分別為第1層商鋪售價(jià)的50%和40%，則：一層商

24、鋪平均售價(jià)=15470元/平方米二層商鋪平均售價(jià)=15470×50%=7735元/平方米三層商鋪平均售價(jià)=15470×40%=6188元/平方米規(guī)劃條件改變后1-3層商鋪的平均售價(jià)為：1-3層商鋪平均售價(jià)=（15470×932+7735×863.655+6188×863.655）/2659.319943元/平方米預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值至估價(jià)作業(yè)日期，南寧市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)整期，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平甚至有所回落，因此，根據(jù)現(xiàn)階段南寧市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，我們預(yù)計(jì)從2008年2011年南寧市住宅房?jī)r(jià)在200

25、8年的基礎(chǔ)上平均每年的漲幅維持在1%左右；考慮到市中心成熟區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)兩年租金和售價(jià)漲幅不大，趨于平穩(wěn)，故商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)保持平穩(wěn)；則綜合確定估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值為：【注18】規(guī)劃條件改變前：住宅房地產(chǎn)平均售價(jià)=4346×（1+1%）2.5=4456元/平方米批發(fā)零售房地產(chǎn)平均售價(jià)15470元/平方米房地產(chǎn)平均售價(jià)=4456×20356.12+15470×932÷21288.124938元/平方米 規(guī)劃條件改變后：住宅房地產(chǎn)平均售價(jià)=4382×（1+1%）2.5=4492元/平方米批發(fā)零售房地產(chǎn)平均售價(jià)9943元/平方米房

26、地產(chǎn)平均售價(jià)=4492×19005.81+9943×2659.31÷21665.125161元/平方米（3）項(xiàng)目開發(fā)成本購(gòu)地稅費(fèi)購(gòu)地稅費(fèi)即契稅，根據(jù)南寧市現(xiàn)行的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，契稅按地價(jià)的3%計(jì)，設(shè)地價(jià)為V，則：購(gòu)地稅費(fèi)V×3%0.03 V（元/平方米）。房屋建造成本a.前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，一般為工程費(fèi)用的2%-4%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的項(xiàng)目特點(diǎn)和開發(fā)規(guī)模，本次估價(jià)前期費(fèi)用按工程費(fèi)用的4%計(jì)。b.工程費(fèi)用建筑物工程費(fèi)用的確定依據(jù)廣西建筑工程概（預(yù)）算定額及費(fèi)用定額估算，同時(shí)參照近期南寧市公布的工程造價(jià)信息及委托方提供的有關(guān)資料。本項(xiàng)估價(jià)

27、確定高層框剪結(jié)構(gòu)建筑物的平均工程費(fèi)用為：規(guī)劃條件改變前：1900元/平方米（其中土建、外裝修、水電工程1500元/平方米，電梯、中央空調(diào)等安裝工程350元/平方米，智能化系統(tǒng)及其他相關(guān)配套50元/平方米）。規(guī)劃條件改變后：主要考慮二、三層用途改變?cè)黾拥耐两ā惭b造價(jià)，綜合按25元/平方米考慮分?jǐn)偟饺拷ㄖ娣e，則平均工程費(fèi)用為1925元/平方米。c.其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括工程監(jiān)理費(fèi)、人防易地建設(shè)工程費(fèi)、水電增容費(fèi)、城建配套費(fèi)等前期稅金和費(fèi)用，一般約為工程費(fèi)用的5%-7%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的項(xiàng)目特點(diǎn)和開發(fā)規(guī)模，本次估價(jià)其他費(fèi)用按工程費(fèi)用的7%。d.不可預(yù)見費(fèi)：一般約為工程費(fèi)用的3%-5%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象

28、的項(xiàng)目特點(diǎn)和開發(fā)規(guī)模，本次估價(jià)不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用的5%。房屋建造成本小計(jì)：規(guī)劃條件改變前：房屋建造成本=1900×（14%+7%+5%）2204.00元/平方米規(guī)劃條件改變后：房屋建造成本=1925×（14%+7%+5%）2233.00元/平方米管理費(fèi)用管理費(fèi)用一般為房屋建造成本的3%-5%，本次估價(jià)管理費(fèi)用按房屋建造成本的5%計(jì)，則：規(guī)劃條件改變前：管理費(fèi)用2204.00×5%=110.20元/平方米規(guī)劃條件改變后：管理費(fèi)用2233.00×5%=111.65元/平方米（4）銷售稅費(fèi) 在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有： a.營(yíng)業(yè)稅及附加（含城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)教

29、育附加、地方教育附加等）和其他費(fèi)用（防洪保安費(fèi)）：為售價(jià)的5.65%；b.銷售費(fèi)用：包括代理費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售管理費(fèi)等銷售階段的費(fèi)用，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，該項(xiàng)費(fèi)用的合理水平一般為售價(jià)的2-4%，本項(xiàng)估價(jià)取4%；則：規(guī)劃條件改變前：銷售稅費(fèi)4938×（5.65+4%）=476.52元/平方米規(guī)劃條件改變后：銷售稅費(fèi)5161×（5.65+4%）=498.04元/平方米（5）投資利息【注19】利率參考同期銀行公布的一到三年期貸款利率7.02%，開發(fā)成本費(fèi)用在開發(fā)期間均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，地價(jià)及購(gòu)地稅費(fèi)是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，開發(fā)周期為2.5年的按復(fù)利計(jì)算，并按前面估計(jì)的投資進(jìn)度安排，則：投資利息（房屋建造成本+管理費(fèi)用）×（1利息率）開發(fā)周期/21（地價(jià)+購(gòu)地稅費(fèi)）×（1利息率）開發(fā)周期1規(guī)劃條件改變前：投資利息=（2204.00+110.20）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=204.82+0.1904V（元/平方米）規(guī)劃條件改變后：投資利息=（2233.00+111.65）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=