沈陽物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

1、沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法第一章 總 則第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng) , 保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益 促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng) , 根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、沈陽市物 業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定 ,結(jié)合本市實(shí)際 ,制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)非政府采購類的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng) 及其監(jiān)督管理。第三條 市房產(chǎn)局是本市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的行政主管部門。區(qū)、縣 （市） 房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工 作。第四條 住宅、商住兩用建筑、與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅及分割

2、出 售的非住宅，其前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)。多層建筑總建筑面積少于 2 萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于 1 萬平方 米、多層高層混合建筑總建筑面積少于 2 萬平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或投標(biāo)人少于 3 人的，經(jīng)區(qū)、縣 （市） 房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五條 物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。第六條 物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)信息的發(fā)布、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)等活動(dòng)統(tǒng) 一在沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)服務(wù)大廳進(jìn)行。第二章 招 標(biāo)第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法提出物業(yè)服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目并組織招標(biāo)的建設(shè) 單位、業(yè)主大會(huì)及其他擁

3、有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織。任何單位和個(gè)人不得將招標(biāo)項(xiàng)目化整為零規(guī)避公開招標(biāo)或?yàn)椴痪邆渫稑?biāo)資格的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造投標(biāo)條件。第八條前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成 :（ 一 ） 現(xiàn)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30 日完成 ;（ 二 ） 預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前完成。1 / 7沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法第九條 招標(biāo)人可以選擇經(jīng)市房產(chǎn)局備案的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu) （ 以下簡(jiǎn) 稱“代理機(jī)構(gòu)” ） ，委托其辦理招標(biāo)事宜。第十條 招標(biāo)人自行組織招標(biāo)活動(dòng)的 , 應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹慨a(chǎn)局備案，并具備下列條件 :（ 一 ） 具有法人主體資格 ;（ 二 ） 具有物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)人員 ;（ 三 ） 具有

4、自行編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)定和組織評(píng)標(biāo)的能力 ;（ 四 ） 具備有招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的工作人員 ;（ 五 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件不 得含有傾向或排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件的規(guī)格、格式等方面作出說明，對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)項(xiàng)目 的情況進(jìn)行明確闡述，對(duì)投標(biāo)人的商務(wù)部分、技術(shù)部分和資信部分提出具體要求并 確定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法。第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書前，到物業(yè)所在地的 區(qū)、縣 （市） 房產(chǎn)管理部門辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案。第十三條 建設(shè)單位作為招標(biāo)人的，辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提供以下材

5、料:（ 一 ） 工商營業(yè)執(zhí)照 ;（ 二 ） 招標(biāo)項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 及建筑工程施工許可證 ;（ 三 ） 物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書 ;（ 四 ） 物業(yè)管理用房證明 ;（ 五 ） 招標(biāo)文件 ;（ 六 ） 招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書 ;（ 七 ） 委托代理機(jī)構(gòu)的應(yīng)當(dāng)提供招標(biāo)代理委托合同 ;（ 八 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。第十四條 業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案時(shí)應(yīng)當(dāng) 提供以下材料 :（ 一 ） 業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議 ;（ 二 ） 業(yè)主委員會(huì)備案證明 ;2 / 7 沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法（ 三 ） 與代理機(jī)構(gòu)簽訂的

6、招標(biāo)代理委托合同 ;（ 四 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)出具區(qū)、縣 （市） 房產(chǎn)管理部門的備案 證明。第十五條 區(qū)、縣（市）房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在 7 日內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)招標(biāo)備案手續(xù) 并出具備案回執(zhí)第十六條 招標(biāo)人在辦理招標(biāo)備案前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（ 以下簡(jiǎn)稱“評(píng)估機(jī)構(gòu)” ） 測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格，并作為物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的物的攔 標(biāo)價(jià)。攔標(biāo)價(jià)由成本和利潤構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)作為招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書的要件，對(duì)所有 投標(biāo)人公開。第十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)持區(qū)、縣 （ 市） 房產(chǎn)管理部門出具的備案回執(zhí)到市房產(chǎn)局 辦理網(wǎng)上公告業(yè)務(wù)。公告期不少于 7 日。第十八條

7、招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要事項(xiàng) :（ 一 ） 招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式 ;（ 二 ） 招標(biāo)項(xiàng)目的名稱、地址、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況 ;（ 三 ） 攔標(biāo)價(jià) ;（ 四 ） 投標(biāo)資格條件和投標(biāo)截止時(shí)間 ;（ 五 ） 投標(biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的途徑 ;（ 六 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。第十九條 招標(biāo)公告期滿后，投標(biāo)人少于 3 人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局報(bào)告 投標(biāo)情況，市房產(chǎn)局通知招標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)、縣 （ 市） 房產(chǎn)管理部門，允許招標(biāo)人采用 協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由招標(biāo)人向 1 個(gè)具備承接招標(biāo)項(xiàng)目能力、 信用良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投

8、標(biāo)邀請(qǐng)書。投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十八條規(guī) 定的事項(xiàng)。第二十條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書后，發(fā)出招標(biāo)文件。招標(biāo) 文件的發(fā)出時(shí)間不得少于 2 日。編制投標(biāo)文件的時(shí)間一般不少于 20 日。經(jīng)所有投標(biāo)人協(xié)商一致、招標(biāo)人同意 并經(jīng)區(qū)、縣 （ 市） 房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以提前開標(biāo)。沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法第二十一條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件予以澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)于提交投標(biāo) 文件截止時(shí)間前 15 日，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。澄清或修改的內(nèi) 容應(yīng)作為招標(biāo)文件的組成部分。招標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件澄清或修改的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)書面報(bào)送物業(yè)所在地的區(qū)、縣（ 市） 房產(chǎn)管理部門備案。第二十二條 招標(biāo)人根

9、據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可以組織招標(biāo)文件收受人踏勘物業(yè) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等材料。對(duì)招標(biāo)文件收受人提出的疑問，招標(biāo)人應(yīng) 當(dāng)予以澄清，并以書面形式發(fā)送給招標(biāo)文件收受人。第二十三條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù) 量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的其他情況。第二十四條 在前期物業(yè)管理期間，發(fā)生提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同情況時(shí)， 物業(yè)交付使用未達(dá)到 50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ; 達(dá)到 50%的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三章 投 標(biāo) 第二十五條本辦法所稱投標(biāo)人是指具備承接招標(biāo)項(xiàng)目相應(yīng)資質(zhì)和能力要求的、 響應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)并參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企

10、業(yè)。第二十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì) 招標(biāo)文件提出的要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件有疑問的，應(yīng)當(dāng)書面向招 標(biāo)人提出。第二十七條 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容 :（ 一 ） 投標(biāo)函。包括管理目標(biāo)及其他履約承諾等。（ 二 ） 商務(wù)部分。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)價(jià)。（ 三 ） 技術(shù)部分。包括物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、組織管理機(jī)構(gòu) 框架、管理人員配置及管理制度等。（ 四 ） 資信部分。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、管理業(yè)績(jī)及獲獎(jiǎng)證明等。第二十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前將投標(biāo)文件密封 送至沈陽市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)服務(wù)大廳。第二十九條 投標(biāo)文

11、件有下列情形之一的 , 視為無效 :（ 一 ） 逾期提交的 ;4 / 7沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法（ 二 ） 提交時(shí)未密封的 ;（ 三 ） 密封處無投標(biāo)人的法定代表人或擬擔(dān)任標(biāo)的物項(xiàng)目經(jīng)理簽字和企業(yè)公章的（ 四 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情況。第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 第三十條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開 進(jìn)行，由招標(biāo)人主持。市房產(chǎn)局應(yīng)當(dāng)指派專人監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程。第三十一條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行 : 由投標(biāo)人推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī) 構(gòu)公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格等內(nèi) 容。 第三

12、十二條 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家 （ 以下簡(jiǎn)稱“評(píng)標(biāo)專家” ）組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為 5人或 7人。第三十三條評(píng)標(biāo)委員會(huì)中的評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人于開標(biāo)當(dāng)日在市房產(chǎn)局設(shè)立 的評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)確定，并由招標(biāo)人代表書面簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)專家名單在開標(biāo)前 應(yīng)當(dāng)保密。與招標(biāo)人和投標(biāo)人存在利害關(guān)系的評(píng)標(biāo)專家不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì) ; 已經(jīng)進(jìn)入的 應(yīng)當(dāng)更換。第三十四條 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行，采用綜合評(píng)分法分別對(duì)投標(biāo)書的 商務(wù)部分、技術(shù)部分和資信部分進(jìn)行評(píng)審，總分為 100 分。其中，商務(wù)部分 40 分，技術(shù)部分 40 分，資信部分 20分。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)局另行制定。第三十五條 中標(biāo)人在投標(biāo)文

13、件中承諾派出的項(xiàng)目經(jīng)理 1 年內(nèi)不得更換。 1名項(xiàng) 目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)管理 1 個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。第三十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo) 報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論持有異議的評(píng)標(biāo)專家可以書面方式闡 述其不同意見和理由。評(píng)標(biāo)專家拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述理由的，視為同意 評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出書面說明。第三十七條 因投標(biāo)人不符合投標(biāo)條件或投標(biāo)文件無效導(dǎo)致不符合開標(biāo)條件 的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。第三十八條 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，排名第一的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)作為中標(biāo)人。中標(biāo)人 放棄中標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。5 / 7沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法第三十九條

14、招標(biāo)人采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審， 得分達(dá)到 90分以上（含 90分）者方可確定為中標(biāo)人 ;得分低于 90分或主動(dòng)放棄中標(biāo) 的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十條 評(píng)標(biāo)結(jié)束后 3 個(gè)工作日內(nèi)，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)?shù)皆飿I(yè)服務(wù)招標(biāo) 備案機(jī)關(guān)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。完成中標(biāo)備案后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書， 并在中標(biāo)通知書發(fā)出后 3 日內(nèi)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。中標(biāo)人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)服務(wù)合同的附件第五章 評(píng)估機(jī)構(gòu)第四十一條 本辦法所稱評(píng)估機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立的市場(chǎng)中介組織，主要對(duì)物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方組織，不得與招標(biāo)人和投標(biāo)人存在隸屬關(guān)系

15、。經(jīng)市房產(chǎn)局備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以在本市承接物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。第四十二條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件 :（ 一 ） 依法設(shè)立的社會(huì)中介組織 ;（ 二） 聘用注冊(cè)物業(yè)管理師不少于 2 人，會(huì)計(jì)師不少于 1 人 ;（ 三 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。第四十三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在市房產(chǎn)局辦理備案時(shí)應(yīng)提供下列資料 :（ 一 ） 營業(yè)執(zhí)照 ;（ 二 ） 企業(yè)規(guī)章制度 ;（ 三 ） 注冊(cè)物業(yè)管理師的證書和聘用協(xié)議 ;（ 四 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。第四十四條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在 1 年內(nèi)出現(xiàn)因測(cè)算的物業(yè)服務(wù)價(jià)格不合理導(dǎo)致流標(biāo) 2 次以上（含 2次）或法律、法規(guī)和規(guī)章禁止行為的，市房產(chǎn)局不予備案。第六

16、章 代理機(jī)構(gòu)第四十五條 本辦法所稱代理機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立的市場(chǎng)中介組織，主要從事物 業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)。經(jīng)市房產(chǎn)局備案的代理機(jī)構(gòu)，可以在我市承接物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。第四十六條 代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件 :（ 一 ） 依法設(shè)立的社會(huì)中介組織 ;6 / 7沈陽市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法（ 二） 聘用注冊(cè)物業(yè)管理師不少于 2 人 ;（ 三 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。第四十七條 代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)負(fù)責(zé)以下事宜 :（ 一 ） 制作招標(biāo)文件、擬定招標(biāo)方案及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等 ;（ 二 ） 委托評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格 ;（ 三 ） 審查投標(biāo)人資格 ;（ 四 ） 組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng) ;（ 五 ） 提供招標(biāo)、評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) ;（ 六 ） 招標(biāo)人委托的其他事項(xiàng)。第四代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)人簽訂書面委托合同，不得向他人轉(zhuǎn)讓代理業(yè)務(wù)。十八條 代理機(jī)構(gòu)在市房產(chǎn)局辦理備案時(shí)應(yīng)提供下列資料 :（ 一 ） 營業(yè)執(zhí)照 ;（ 二 ） 企業(yè)規(guī)章制度 ;（ 三 ） 注冊(cè)物業(yè)管理師的證書和聘用協(xié)議 ;（ 四 ） 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。第四十九條 代理機(jī)構(gòu)發(fā)生下列情況之一時(shí)，市房產(chǎn)局不予備案 :（