法律實(shí)踐報(bào)告

1、法律實(shí)踐報(bào)告首先，我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級(jí)人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑?shí)習(xí)所作的幫助和努力。我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工 作經(jīng)驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識(shí)水平。實(shí)習(xí) 期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程，在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作，并且對(duì)部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴 訟法，對(duì)程序問題有了更深的理解，將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來。我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評(píng)價(jià)。實(shí)習(xí)期間我主要對(duì)關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)

2、有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及 尹杰買賣合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理 的全過程，并被特許參加合議庭評(píng)議。案件具體情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民 法院XX年4月29日作出四西民二初字第 349號(hào)民事判決。 宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于XX年7月4 日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人 郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司委托 代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地

3、產(chǎn)開發(fā)公司委托代理 人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟， 本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況上訴人：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興期工程-，2/0 A - B 軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合 同約定交房款30萬元，后又于199

4、9年9月26日、9月30 日分兩筆交增面積款 13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司至今未履行合同，交付房屋。此房于XX年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣， 這種行為是無效的?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興 經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房 款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽 購(gòu)房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通 知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用

5、一輛車折抵了 20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按 照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司辯稱：被告建筑公司與原告簽 訂的購(gòu)房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房 款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同屬 于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司在法定期限內(nèi)未做答亠辯。第三人尹杰訴稱：第三人于 XX年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已 確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第 三人的利益。原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷 售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售 房屋的

6、主體資格，雖然原告購(gòu)房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間， 但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上， 故不存在初始買受權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的購(gòu) 房協(xié)議書無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條 件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司 在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因 此二被告的行為對(duì)原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持 有商品房出售許可證為由，愿將爭(zhēng)議房屋賣給原告，但許可證是在 XX年7月取得的，不能對(duì)抗以前的買賣行 為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于XX年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但 被告經(jīng)貿(mào)公司于XX年5月1

7、7日給第三人更換了交付房款的 收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示， 解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā) 公司所簽購(gòu)房合同是合法有效的。依照中華人民共和國(guó)合 同法第六十條、中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第 五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與 第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四 平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平 市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返還原 告郭繼魁購(gòu)房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損 失，兩項(xiàng)合計(jì) 86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān) 連帶責(zé)任。上訴

8、人郭繼魁請(qǐng)求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭 繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初 始買受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位， 出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng) 貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于XX年7月取得商 品房銷售許可證后，又對(duì)建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。 郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復(fù)買該房合同是二 年后的XX年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是 XX年6月，均在 經(jīng)貿(mào)公司XX年7月取得商品房銷售許可證之前。但尹 杰的購(gòu)房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對(duì)上訴人購(gòu)房協(xié) 議，賣房人在取得商品房銷售許可證后又予確認(rèn)。據(jù)此 應(yīng)認(rèn)定初始購(gòu)房合

9、同有效，此后重復(fù)購(gòu)房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對(duì)上訴人的上 訴請(qǐng)求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予維持。上訴人 郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害 第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合 法有效的，購(gòu)房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以 開具購(gòu)房款收據(jù)的形式予以確認(rèn)，因而尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受 到保護(hù)。四、對(duì)事實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定1996年9月四平市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平 市鐵西區(qū)英雄大街 20號(hào)：0204-39的站前批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目。 項(xiàng) 目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管

10、理人是經(jīng)貿(mào)公 司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議 書，郭繼魁購(gòu)買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款 30萬元，同年9 月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝 璜工程未完工，未能交付使用。XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷售合 同，尹杰購(gòu)買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 A-B ，軸建筑面積平方米，按合同約定交付房款萬元，建筑 公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑 面積與郭繼魁購(gòu)買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起 訴前，尹杰在未取得進(jìn)戶手續(xù)

11、，未經(jīng)賣方同意的情況下，對(duì) 該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。XX年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師胡振儒的 見證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公 司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)法人代表，對(duì) 站前批發(fā)市場(chǎng)新建樓房的所有權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方協(xié)商一 致，確認(rèn)該新建批發(fā)市場(chǎng)樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對(duì)此 批發(fā)市場(chǎng)樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。XX年7月29日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷售許可證后，對(duì)過去委托建 筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購(gòu)房協(xié)議 再一次進(jìn)行確認(rèn)。XX年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房 屋為由，向尹杰送達(dá)了解除商品房銷售合同通知，并要求解

12、決善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行占有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定 商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書及建筑公司出 具的購(gòu)房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司 出具的購(gòu)房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場(chǎng)新建樓所有權(quán)確認(rèn)書。4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷售許可證。5、開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。7、國(guó)有土地使用證。&產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審判決，上訴人上訴請(qǐng)求及理由，被上訴人的答 辯，本案爭(zhēng)議

13、的焦點(diǎn)問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋 買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一 個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。經(jīng)二審開庭審理合議庭評(píng)議認(rèn)為：>1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其 買賣關(guān)系應(yīng)受到法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房 預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定 有效”。又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的 人處分他人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同 后取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，

14、當(dāng)時(shí) 建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂 的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作 為項(xiàng)目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效 或效力待定狀態(tài)。它需要這一項(xiàng)目明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn) 權(quán)所有人申領(lǐng)商品房銷售許可證后，對(duì)這些合同進(jìn)行確 認(rèn)，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，其 效力并未確定。但后來項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有 人，并取得了商品房銷售許可證，他對(duì)建筑公司與郭繼 魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由效力 待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人 的買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。2、尹杰與開

15、發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰 受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)所有 人沒有確定，商品房銷售許可證尚未取得，因而其合同 效力也處于待定狀態(tài)。但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有 人，取得商品房銷售許可證后，沒有對(duì)開發(fā)公司與尹杰 簽訂的商品房銷售合同予以確認(rèn)，依據(jù)最高人民法院關(guān)于 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待 定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人是建筑 公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既 不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是商品房銷售許可證持有人，其 換據(jù)行為只能是

16、屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán) 人，取得商品房銷售許可證后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)了 解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在 建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依中華人民共和 國(guó)合同法的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán) 益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護(hù)。合議庭評(píng)議時(shí)還認(rèn)為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建 筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時(shí)，購(gòu)房款由建筑公司收 取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購(gòu)房款收據(jù)，因而 這三家企業(yè)對(duì)房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對(duì)開發(fā)公司的 重復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不知道的，買受行為是善意的

17、，所以， 其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第九條款三項(xiàng)規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)， 具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買 賣人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求 出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所 售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事 實(shí)”。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購(gòu)房款345,元，并給予購(gòu)房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審判委員會(huì)，其中包括我個(gè)人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委 員

18、會(huì)對(duì)合議庭意見大部分予以支持，但由于對(duì)于法律條文理 解不同以及考慮多方客觀因素，對(duì)第三人獲賠問題經(jīng)激烈討 論采取了其他觀點(diǎn)，即由于尹杰在本案中沒有向法院請(qǐng)求返 還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認(rèn)為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級(jí)人民法院XX年第39次審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)中華人民共和國(guó) 民事訴訟法百五十三條款二、三項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、 撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院四西民二初字第349號(hào) 民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同 無效。一、二審案件受理費(fèi) 22,