勾地八種模式

1、勾地八種模式 勾地的八種模式 村企合作，提前介入 開 發(fā) 商 提 前 2-3 年 介 入 ， 與 村 民 委 托 代 表 人 洽 談 溝 通 。 委 托 方 以 土 地 作 價入 股 ， 在 開 發(fā) 商 0 溢 價 競 得 地 塊 后 將 土 地 出 讓 金 返 還 。 案例 惠州 gjb2021-24 西區(qū)荷茶地段 碧桂園 2021 年已開始跟進，gjb2021-26 西區(qū)荷茶地段 深圳一開發(fā)商已跟進 3 年，出讓文件要求：（1）競得人在競買成功后與委托方共同成立項目公司開發(fā)土地， 委托方以土地作價占 21% 股權，競得人出資開發(fā)建設占 79%股權。委托方參與項目管理，委托方確定設計方案，同

2、時委托方所分物業(yè)具有優(yōu)先選擇權，具體位置可任意挑選（包括商業(yè)和住宅）。（2） 雙方分成物業(yè)方式以整個項目可計入容積率 9 21:79 的比例分成，即委托方分得整個項目 21%的物業(yè)，競得人分得整個項目的 79%物業(yè)。（3）委托方及競得人雙方按照住宅 6000 元/、商鋪 10000 元/的價格對物業(yè)進行網簽備案， 委托方分得物業(yè)可委托競得人代為銷售。若自委托銷售之日起 6 個月內委托方分得物業(yè)未能銷售完畢的， 經雙方同意可將物業(yè)反售給競得人，競得人按照住宅 7000 元/、商鋪12021 元/的固定價格進行回購。 提高競買門檻，設置特殊條件 為 勾 地 企 業(yè) 特 點 量 身 打 造 競 買

3、資 格 要 求 ， 如 世 界 500 強 企 業(yè) 等 。 案例 1、 陽江市江城區(qū) 12 宗地為 綠地勾地項目，要求：競買人須為界 世界 500 強企業(yè)或其全資子公司（以 2021 年美國財富雜志公布的企業(yè).為準）；競買人在國內有已建成的建筑高度不低于 140 米的超高層辦公樓的成功經驗；競買人須全資持有商業(yè)管理公司，同時擁有自主開發(fā)購物中心品牌（商標），且國內已開業(yè)運營的購物中心不少于 1 個；競買人自主開發(fā)自營酒店品牌（商標）在國內已開業(yè)的四星級（以上酒店不少于 1 家）。 2、 溧陽市燕山公園地塊為 .創(chuàng)澤發(fā)展有限公司勾地，要求：土地競買人（含其集團母公司旗下的控股子公司）須在國內至少

4、已開發(fā)或運營 10 個以上、整體運營商業(yè)建筑面積累計超過 100 萬平方米的商業(yè)綜合體項目（不含辦公、酒店），并須提供不少于 5 個且單個商業(yè)建筑面積不少于 10 萬平方米的商業(yè)綜合體（不含辦公、酒店）不動產登記證明材料。同時，土地競買人（含其集團母公司旗下的控股子公司）須在國內至少已開發(fā)或運營 1 個一線品牌五星級酒店項目，須提供不動產登記證明材料及相關五星級酒店品牌管理協(xié)議。 3、 蘇州太倉度假村組團地塊為恒大童世界用地，要求地塊競買人或其控股股東需為世界 500 強企業(yè)（以財富雜志公布的 2021 年榜單為準），且注冊資本金（實繳資本）不低于 200 億元人民幣。 切分出讓、商住捆綁 將

5、一個地塊切分為多幅出讓，有時候將商業(yè)地塊與住宅地塊捆綁出讓。 案例 1、 鹽城市東臺市開發(fā)區(qū)一宗地塊，分為 8 地塊進行出讓，經咨詢政府，該地塊被當?shù)仄髽I(yè)勾地，通過 分割成多宗地塊暗示此地塊為非正常出讓。 2、 嘉興市海鹽縣武原街道 15 地塊，一共有 7 塊住宅用地以及 8 塊商業(yè)用地， 每一塊住宅用地都需要與不相鄰的商業(yè)用地為整體出讓的地塊，申請人須同時申請購買，不接受單宗地報價，競買人須同時統(tǒng)一報價、同時競得。經咨詢政府部門，政府也表明此批地塊為 山水六旗的度假區(qū)項目，不建議參拍。 產業(yè)、人才、品牌引進 根據(jù)當?shù)氐慕ㄔO規(guī)劃，要求開發(fā)商引進指定產業(yè)、人才或品牌、具有指定資質，該類競買一般要

6、求提供由政府機構出具資格審查的相關證明。 特殊建設要求 要求對地塊進行指定的開發(fā)建設，如建設為城市綜合體、商業(yè)中心、大型酒店、度假區(qū)等，該類出讓一般要求開發(fā)商簽訂開發(fā)協(xié)議，同時是多塊地批量進行掛牌。 案例 1、 徐州市賈汪區(qū) 2021-300 泰和路北側，鴻福路南側，鳳鳴路西側、2021-301 泰和路北側，鴻福路南側，鳳鳴路西側兩地塊為融創(chuàng)勾地，出讓文件要求：競得人前期規(guī)劃設計方案需與當?shù)卣浞譁贤ǎ?按照健康旅游概念規(guī)劃、建設。經咨詢國土局，政府表示融創(chuàng)已勾地，不建議我司參與，如參加需提前到當?shù)卣M行溝通。2、 嘉興市海鹽縣武原街道地塊：競得土地后競得人須持成交確認書 與海鹽縣城市開發(fā)

7、建設辦公室簽訂浙江省海鹽濱海國際度假區(qū)投資履約監(jiān)管協(xié)議后才能和海鹽縣國土局簽訂國有建設用地使用權出讓合同。3、 金華東陽市橫店鎮(zhèn)在 2021 年 9 月 7 日一次性出讓多個地塊，有樓面價低且建筑面積大的特點。 與國土局溝通時，國土局明確表示此地塊為橫店集團簽約項目，出讓只是移交使用權的手續(xù)，不建議參拍。 政府融資地塊 多出現(xiàn)在江浙，出讓公告中無特殊要求，但多地塊批量進行掛牌，與政府溝通時會明確回復為融資地塊，不建議參拍。 案例 1、 諸暨 2021 年 12 月 7 日出讓的多個地塊，均為政府融資地塊，出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進行溝通， 政府會明確回復是否為融資地塊，并且明確此地

8、塊出讓為省國土局指標要求，地塊開發(fā)條件不成熟，競買人競得將無法進行開發(fā)，不建議參拍。2、 常州較為特殊，出讓地塊經常有政府融資地塊，出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進行溝通， 政府會明確回復是否為融資地塊。 舊改、城改項目 涉及到拆遷、補償和一級整理問題，通常需要企業(yè)提前介入，并由競得地塊的企業(yè)承擔相關費用。 案例 1、 舊改：廊坊市 2021-104 霸州市大何莊村，泰安路西側地塊為.項目， 需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府開具企業(yè)推薦函，政府表示已經有企業(yè)報名（一家）。廊坊市的舊改政策：由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的委員會發(fā)起，向政府提交申請村莊改造，政府同意后，在政府的企業(yè)備案庫里的企業(yè)可以與鄉(xiāng)鎮(zhèn)接洽、談判，當?shù)貕K在政府網站

9、上進行出讓的時候，企業(yè)已經完成了拆遷和補償工作。此類土地出讓在競買時需要當?shù)氐墓芪瘯鼍咂髽I(yè)推薦函，才可以參加競買。 如果前期介入的企業(yè)有意繼續(xù)開發(fā)，此地塊就定向出讓給該企業(yè)；如果前期介入的企業(yè)無意繼續(xù)開發(fā)，則正常進入市場，但出讓成交后的競得人須補償前期介入的企業(yè)。2、 京津冀地區(qū)城改：主要是舊廠房或者較破舊的城區(qū)改造，此類項目不涉及拆遷和補償，但是由于土地要達到出讓標準，政府都會委托企業(yè)進行前期土地平整工作。因而此類地塊在出讓之前，本地的企業(yè)會先得到訊息，會先行與政府部門溝通意向。比較偏遠的縣會 采用招標出讓，此種情形參拍之路已被堵死， 在與政府溝通時就直接說不要參與；而對于那些 以拍賣和掛

10、牌方式出讓的，則沒有明確的表明拒絕參與的意思，只是說本地塊已有人報名，對外公開， 但地塊競得之后需要支付前期負責土地平整的企業(yè)相關費用。 政府主導，解決特殊問題 如解決房地產開發(fā)遺留問題、補全手續(xù)、政府用于拆遷安置等，此類地塊不流入市場。 案例 1、 解決土地收儲或房地產開發(fā)遺留問題：保定市 2021-33 滿城鎮(zhèn)城東村東側地塊， 政府明確表示全權交由拍賣行處理，拍賣行明確表示以上地塊均為政府拆違、補辦手續(xù)的收尾項目，前期已有開發(fā)商介入完成居民賠償。保定高碑店市白溝新城，因為區(qū)位原因（距離雄安新區(qū)管委會 20km）目前正著力解決房地產開發(fā)遺留問題，并在其中摻雜一些新的出讓地塊，但是 土地相關信

11、息不公開，土地出讓的結果大都是本 地的國企控股企業(yè)所得。2、 已出讓地塊補全手續(xù)：保定市建設街東側三宗地塊的出讓文件中要求宗地范圍內的空中電力線、通訊線和地下管線、管網、人防等附著物均由競得人依法遷移(拆遷)和補償，出讓人不負責出讓地塊的清理和整理；掛牌出讓成交價款中不含耕地開墾費、契稅、耕地占用稅等相關稅費，需競得人另行交納；40 號宗地需承擔人民醫(yī)院二期建設項目安置用房，37 號宗地須回遷安置并交納回遷安置住房履約保證金。電話溝通時， 國土局明確表示最近掛牌出讓的土地大都涉及到拆遷或已開發(fā)，掛牌是為了補充缺失的手續(xù)，凈地出讓的地塊大約在明年 " 五一 ' 之后會放出。3、 用于拆遷安置