開發(fā)項目成本控制制度

1、開發(fā)項目成本控制制度第一節(jié) 總則1. 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合公司成本 管理的要求，制定本制度。2. 成本管理應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效 益為目的。3. 成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理體系，形成有效 的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。4. 成本控制的主要工作是：建立成本的事前預(yù)測、優(yōu)化，事中動態(tài)控制和事后分析、評價的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，逐步提高公司公司投資的效價比。第二節(jié) 開發(fā)成本的控制一、前期環(huán)節(jié)的成本控制1. 進(jìn)行市場調(diào)研，對市場走勢做出分

2、析、判斷，并及時提供、反饋給公司公司管理層作決策參考。2. 根據(jù)公司公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場情況，確定項目開發(fā)計劃；組織各方面專業(yè)人 士對擬建項目進(jìn)行實地考察，進(jìn)行立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想。3. 新項目立項時向公司公司提交詳細(xì)的可行性研究報告， 并經(jīng)公司公司立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：（ 1 ）成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施；（ 2）投資及效益的測算、利潤的體現(xiàn)及安排；3）稅務(wù)環(huán)境及其影響；4）資金計劃；（ 5）競

3、投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；（ 6）投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；（ 7）項目綜合評價意見。4. 若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新立項。5. 招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破公司公司批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付 方式及相應(yīng)的資金成本。6. 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)公司公司法律部門審核后正式簽署。二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1. 規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由公司建筑研究院統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同時遵循以下原則：（ 1 ）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；（ 2）需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，原則上應(yīng)采取招標(biāo)方式

4、，擇優(yōu)確定。2. 總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如初步設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項目的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3. 施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù) 算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4. 設(shè)計單位在設(shè)計時，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。5. 設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成

5、聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1. 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2. 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3. 應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行

6、評估，提出書面評估意見。4. 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。5. 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。6. 為防止投標(biāo)過程中個別投標(biāo)單位串標(biāo)，公司監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場競爭，公司成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。7. 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8. 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9. 公司應(yīng)建立健全施工隊伍檔案

7、庫，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量。10. 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。四、施工過程的成本控制（一）現(xiàn)場簽證1. 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2. 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由公司成本控制中心統(tǒng)一制定。3. 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4. 凡實行造價大包干的工程項目，取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項目

8、，在施工過程中不得辦理任何簽證。5. 需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計變更的審批權(quán)限由公司公司建筑研究院統(tǒng)一制定。（二）工程質(zhì)量與監(jiān)理1. 項目監(jiān)理由公司監(jiān)理部統(tǒng)一派人員負(fù)責(zé)，若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2. 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防止再發(fā)生事故

9、的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照公司公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3. 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。（三）工程進(jìn)度款1. 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。2. 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：（ 1 ）施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表；（ 2）工程

10、、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；（ 3）預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價值量；（ 4）按公司公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺帳。3. 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算賬戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提 供便利。4. 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價80%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。五、工程材料及設(shè)備管理1. 項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，

11、并在工程施工承包合同中加以明確：（ 1 ）甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余材料和設(shè)備實行乙供；（ 2）實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。2. 應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。3. 甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：1 ）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；（ 2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（ 3）能夠到

12、現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；（ 4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。4. 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。5. 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。6. 由成本控制中心建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購過程的公正、公開。7. 對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限

13、價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。8. 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，預(yù)算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9. 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證、我方工程管理部門的驗收檢驗證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1. 單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2. 設(shè)計、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3. 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝

14、飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4. 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（ 包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定） 及處罰措施等。5. 采取一次性扣留保修金、自行保修的，應(yīng)對保修事項及其費(fèi)用有充分的預(yù)計，留足保修費(fèi)用。6. 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍內(nèi)的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)，并及時取得乙方的確認(rèn)簽章。七、工程結(jié)算管理1. 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：（ 1 ）符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；（ 2）

15、具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；（ 3）項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；（ 4）工程遺留問題已處理完畢；（ 5）施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2. 工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，對于施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，在 復(fù)核無誤基礎(chǔ)上也可作為參考。3. “點(diǎn)工”必須按照合同價計取、結(jié)算，公司成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。4. 預(yù)算合同部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)， 數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。5. 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清 甲供材料款項等。6. 預(yù)算合同部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因