新世界貿易中心（珠海）市調報告

1、來自中國最大的資料庫下載新世界貿易中心（珠海）新世界貿易中心（珠海）市調報告市調報告目目 錄錄投投 資資 環(huán)環(huán) 境境 篇篇基本概況宏觀經濟房產大市項項 目目 分分 析析 篇篇基本情況競爭市場開開 發(fā)發(fā) 建建 議議 篇篇投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇基本概況基本概況行政區(qū)劃行政區(qū)劃珠海是我國南方港口城市，經濟特區(qū)。1953年建縣，1979年建市，1980年設立經濟特區(qū)，享有全國人大賦予的地方立法權。下轄香洲、斗門、金灣3個行政區(qū)?？偯娣e7653平方公里，其中陸地面積1687平方公里。2005年末，全市常住人口141.57萬人，其中戶籍人口89.6萬人。珠海是海洋資源大市，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、

2、島嶼最多、海岸線最長的城市，海岸線長691公里。珠海擁有146個島嶼，有“百島之市”的美譽。生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流，1990年以來十次榮獲廣東省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。連續(xù)多年被評為“國家環(huán)保模范城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”，曾榮獲聯(lián)合國“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。不久前珠海又獲得了 “中國魅力城市”的稱號。經濟概

3、況經濟概況目前，珠海已初步形成以電氣機械制造、電子及通訊設備制造、醫(yī)藥及醫(yī)療器械制造、石油化工、計算機軟件等產業(yè)為主導，現(xiàn)代農業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)協(xié)調發(fā)展的格局。外經貿增長迅速外經貿增長迅速對外經濟發(fā)展勢頭良好。2005年全市新批外商投資項目587個，比上年增長24.4%；合同投資總額38.35億美元，增長13.7%；合同利用外商直接投資22.85億美元，增長29.7%;實際利用外商直接投資6.66億美元，同比增長41.7%。對外貿易規(guī)模迅速擴大，進出口總額再創(chuàng)歷史新高。據海關統(tǒng)計，2005年珠海市外貿進出口額257.29億美元，居珠三角第四位，比上年增長18.0%；其中進口149.58億美元，

4、居珠三角第四位，增長17.2%；出口107.71億美元，居珠三角第六位，增長19.2%。 宏觀經濟宏觀經濟投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇珠海市珠海市20012001至至20052005年經濟增長指標年經濟增長指標 指標指標 單位單位 2001 2002 2003 2004 2005珠海市生產總值（現(xiàn)價） 億元 368.34 409.04 476.71 551.68 634.58第一產業(yè) 億元 15.67 16.64 17.72 17.99 20.35第二產業(yè) 億元 189.80 207.95 245.29 285.09 329.43第三產業(yè) 億元 162.87 184.45 213.70 248.60

5、284.80農業(yè)總產值（現(xiàn)價） 億元 24.78 26.52 29.43 31.50 33.77全部工業(yè)總產值（現(xiàn)價） 億元 700.12 789.39 1037.30 1402.85 1610.53固定資產投資總額 億元 104.87 120.53 141.05 179.57 216.26社會消費品零售總額 億元 128.44 143.47 159.18 179.89 220.14實際利用外商直接投資 億美元 8.65 6.98 8.49 4.70 6.66進出口總額 億美元 98.03 128.39 167.83 218.13 257.29其中：出口總額 億美元 37.89 52.04 6

6、9.10 90.4 107.71財政一般預算收入 億元 31.56 31.23 34.82 34.46 48.97金融機構存款余額 億元 494.24 575.38 673.21 769.71 925.47城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 15870 15320 16602 18347 18908農漁民人均純收入 元 4800 5097 5504 6048 6550接待過夜旅游者人數(shù) 萬人次 428.96 493.95 438.19 561.18 642.19投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇固定資產投資總額固定資產投資總額 全社會固定資產投資為216.3億元，比2004年同期增長20.3。受廣珠輕軌開工、港珠澳

7、大橋選址拱北方案敲定等利好因素刺激，珠海市2005年房地產業(yè)受到熱捧，完成投資49.4億元，增長22.1。而且，全年完成投資在億元以上的在建項目有19項，有2家甚至完成投資超過10億元，其直接作用是助推了第三產業(yè)完成投資在全社會固定資產投資中分量加重，達到了102.1億元，占全部投資總額的47。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入隨著工業(yè)西進、城市西拓戰(zhàn)略的推進，“十五”末年珠海市在城鄉(xiāng)居民收入增長、差距縮小和居民消費價格指數(shù)方面取得較理想的成績。據百戶抽樣調查資料顯示，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18908元，同比增長7.9，農漁民的人均純收入為也相應增長到6550元，同比增長8.3

8、。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇居民消費價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)2005年，珠海消費市場供應豐富、購銷兩旺，廣珠輕軌、港珠澳大橋、廣珠鐵路等利好消息刺激消費持續(xù)增長，“三產旺市”（“大力發(fā)展物流、信息服務等現(xiàn)代服務業(yè)，不斷壯大房地產、旅游等支柱服務業(yè)，改造提升商貿、餐飲傳統(tǒng)服務業(yè)，全面提高服務業(yè)發(fā)展質量?！边@是珠海市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）提出的工作任務。在這份綱要中，“三產旺市”首次作為重大戰(zhàn)略被寫進了珠海的五年規(guī)劃中。）戰(zhàn)略聚集的商氣人氣，正在悄悄改變珠海的城市面貌。據統(tǒng)計，2005年，珠海完成社會消費品零售總額201.31億元，比去年同期增長16.3，在2004年較快增長的基

9、礎上，繼續(xù)保持良好的增長勢頭。在“三產旺市”戰(zhàn)略的推動下，珠海的消費格局正呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，除了傳統(tǒng)的消費產品之外，電子通訊、汽車、房地產等新的消費亮點日益突出，旅游、餐飲市場持續(xù)活躍。2005年，珠海市政府及其相關部門還組織了購物節(jié)、沙灘音樂節(jié)和多種形式的房展會，進一步帶動了消費增長。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇房產大市房產大市貨幣政策貨幣政策穩(wěn)健是近年來我國貨幣政策的主題詞。在年前召開的中央經濟工作會議再次將穩(wěn)健確定為2006年貨幣政策的主基調后，2月21日央行公布的2005年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，央行對于在2006年該如何詮釋好“穩(wěn)健”一詞，已經有了明確的部署。在這份3萬余字的報告中，

10、央行提出，2006年將“繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策”，并首先把“綜合運用各種貨幣政策工具，保持貨幣信貸適度增長”列為貨幣政策的取向和趨勢。為了實現(xiàn)上述目標，央行將采取一系列措施，具體包括：完善貨幣政策操作體系；綜合運用各種貨幣政策工具及其組合；完善公開市場工具和操作方式；協(xié)調本外幣利率政策；完善差別存款準備金率制度；加強公開市場操作、存款準備金、再貼現(xiàn)等政策工具的協(xié)調配合等等。但從前兩個月的經濟金融運行態(tài)勢來看，出現(xiàn)了一些新的變化。在國際貿易摩擦加劇、人民幣進一步升值預期增強的背景下，我國必須大力啟動內需，政府為擴大內需要創(chuàng)造一個相對寬松的貨幣環(huán)境，但央行也要注意避免市場利率過低，從而陷入流動性陷

11、阱，可采取階段性的溫和緊縮措施，適度回收市場流動性。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇利率利率中國人民銀行發(fā)文調整商業(yè)銀行住房信貸政策的首日，工、農、中、建、交、廣發(fā)展、深發(fā)展、農信社、光大以及珠海商業(yè)銀行等都不約而同暫停放貸。除了珠海農信社外，其它銀行均表示，房屋貸款的具體利率和放貸日期還需要進行研究，或者要等上級銀行通知，但近兩天應該會又明確結果。 據人民銀行珠海中心支行信貸管理科負責人介紹，中國人民銀行關于調整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知于3月17日上午收到，并立刻下發(fā)到各家商業(yè)銀行開始實施。新政策取消了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，下限利率水平為相應期

12、限檔次貸款基準利率的0.9倍，上限則放開。他表示，由于該文件對個人房貸利率并沒有像以前一樣做出具體的規(guī)定，范圍放開了，反而令很多銀行難以操作。貸款買房負擔略增：針對新政策，銀行人士表示市民貸款買房負擔將會增加，貸款利率至少會比現(xiàn)在的貸款利率提高0.2，但是他們估計，目前大多銀行可能會傾向于按照基準利率執(zhí)行。 投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇據了解，如果按照新政策所說的基準利率來執(zhí)行，現(xiàn)在5年期以上的貸款基準利率是6.12，如果按照下限0.9倍來算為5.51，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31高0.2個百分點。也就說1萬元10年期貸款，如果按照基準利率來計算，10年要還利息3395.08元，而按照之前的優(yōu)惠利率，只需要

13、還利息2910.40元，相比之下，要多還利息484.68元。首付提高影響不大：此外，新政策中提到“個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20提高到30”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，首付比例提高對于房貸市場影響不大。交通銀行某負責人表示，新政策實施之前銀行已經很少做首付2成的個人房貸，只有少數(shù)還款能力穩(wěn)定的公務員等職業(yè)人士才能夠享受首付2成，其他人員一般都是3成首付，甚至還有高達5成的，并且對借款人的資信審核也都比較嚴格。 公積金貸款利率上調：珠海市住房公積金管理委員會有關人士表示，公積金貸款已經從3月17日起按照新利率執(zhí)行。即各檔次個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。其中，5年（含）以下貸款由原年

14、利率3.78調整為3.96；5年以上貸款由原年利率4.23調整為4.41。由于各家商業(yè)銀行3月17日暫停放貸，公積金組合貸款也暫停，但是其它工作正常進行。 投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇珠海房地產市場的發(fā)展歷程珠海房地產市場的發(fā)展歷程 1991至1993年：地產熱；商品房竣工面積、銷售面積逐年上升，房價大幅上揚，92年下半年至93年上半年，達到峰頂。拱北、吉大、香洲、檸溪房價躍升到4000元左右，部分拱北外銷高層住宅，創(chuàng)出7000多元的歷史天價。 1994至1996年：治理整頓；供應量及價格出現(xiàn)下滑，市場低迷不振，交投稀少，新開發(fā)項目寥寥無幾。1997年：復蘇期；96年底97年初總體價格到達谷底，但供應

15、量及成交量出現(xiàn)上升跡象。1998至2000年：上升期；供應量訊速增長，成交量翻番，不同類型物業(yè)價格百花齊放，部分價格企穩(wěn)。海景樓價高、前山、市郊樓價低。 2000至2003年：調整期；受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設及銷售受到限制，市場供應集中在舊盤及城中村改造項目上；二手房交易呈量增價減的狀況。2003至2005年：高速增長期；2005年珠海市商品房共銷售了166.2萬，銷售金額67.27億元，同比分別增長了43.7和77，刷新了10年以來的紀錄。珠海房地產價格在2004年上漲13.4的基礎上，2005年又創(chuàng)下了增幅14.1的新紀錄。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇珠海房地產市場概況珠海房地產市場概況爛

16、尾樓改造和城中村改造一直是珠海政府近年來的工作重點，利用全國宏觀形勢調整，以及大型房地產企業(yè)戰(zhàn)略調整的契機，當?shù)卣膭铋_發(fā)企業(yè)進入珠海，針對爛尾樓改造和城中村改造提供優(yōu)惠政策。2004、2005年珠海土地連續(xù)兩年放量供應，這些土地將在2006年中形成新一輪較為集中的供應。隨著珠海多項城際及省際交通改善規(guī)劃的逐步落實，以及市場產品品質的提升，前兩年受壓制的購買力將得到釋放。2006年房地產整體需求量有望進一步保持增長態(tài)勢，住宅市場將呈現(xiàn)供銷兩旺局面。隨著市場競爭的逐步升級，珠海房地產市場的中小開發(fā)商面臨的開發(fā)危機增大，其占有的土地資源急需開發(fā)中低檔產品或者尋求品牌發(fā)展商進行市場合作。目前珠海的

17、房地產行業(yè)格局是“品牌開發(fā)商壟斷中高檔產品市場，本地中小開發(fā)商在中低檔市場生存”。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇相關政策法規(guī)相關政策法規(guī)珠海房價去年以來累積漲幅超過20%，珠海市建設局局長在近日的一次座談會上明確表態(tài)，“珠海的房價還沒有體現(xiàn)我市的價值”。 房價上漲，銀行也起著推波助瀾的作用，個人住房按揭貸款紛紛被銀行們視做優(yōu)質貸款大力推廣與擴張，縱然是在去年宏觀調控、收緊房地產政策的氣候下，仍有銀行推出個人循環(huán)信用貸款，尋找快速切入當?shù)貍€人住房貸款市場的捷徑。工行深圳分行在宣布取消房貸險、減免律師費等八項措施后，又宣布爭取在5個工作日內放款到位；而農行廣東省分行則將個貸審批權下放到支行，其貸款成數(shù)高達8

18、成，額度達150萬元。而今，曾經的關于宏觀調控取消商業(yè)貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產新政，在商業(yè)銀行放貸任務等壓力下，早已經“過期作廢”了。中短期內市政規(guī)劃中短期內市政規(guī)劃港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江(門)珠(海)、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等。 投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇商品住宅供需現(xiàn)狀商品住宅供需現(xiàn)狀 近年珠海市空置面積每年均穩(wěn)定在150萬左右，而房地產銷售則穩(wěn)定在120萬左右，此外，珠海市政府批出可經營性用地在80萬左右，按容積率1.5計算，將有120萬建筑面積流入市場，而近年來城中村改造更每年均有將近150

19、萬的建筑面積竣工，珠海每年將有近400多萬的建筑面積進入市場，珠海房地產市場怎樣消化將成為最大的問題。據了解，珠海城中村改造涉及25個自然村，其中改建后建筑面積為10萬以上的達19個村，山場村的改造更超過100萬。此外，早幾年已批出的土地目前較多在二級市場上流通，為尋求項目，大部分房地產開發(fā)商主動或被動在二級市場上尋求合作，但由于各自心理價位不符而未能合作。在中央加大對土地供應的控制后，不少土地業(yè)主均會主動尋求合作方或自行融資開發(fā)，所以，市場的實際供應量肯定要比可以預測的數(shù)目大得多。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇房地產開發(fā)景氣指數(shù)房地產開發(fā)景氣指數(shù)澳門經濟旺盛、港珠澳大橋的興建概念都使到珠海房地產市道持

20、續(xù)看好，2006年1季度，珠海住宅宗數(shù)、建筑面積、成交金額及平均價與去年同期相比分別增長172.6%、111.14%、130.03%、11.39%。珠海市統(tǒng)計局的調查還顯示，今年一季度珠海房地產業(yè)的景氣指數(shù)為167.72，運行在“較強景氣”區(qū)。分別比上季和上年同期大幅提升47.72和25.59點，并創(chuàng)出2002年以來新高。相關負責人表示，企業(yè)景氣指數(shù)來自企業(yè)家對本企業(yè)綜合生產經營情況的判斷與預期，可以看出，珠海房地產開發(fā)商對未來充滿信心。 投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇珠海市爛尾樓現(xiàn)狀珠海市爛尾樓現(xiàn)狀 珠海至今仍有近50個爛尾樓，最長年期達15年之久，而位于黃金路段的爛尾樓也有十多幢。雖然，有個別爛尾樓

21、已經“復活”，但要真正全部解決爛尾樓問題卻仍是困難重重。根據珠海市建設局的統(tǒng)計，整個市區(qū)現(xiàn)有大小“爛尾樓”近50個，總建筑面積逾百萬。這些“爛尾樓”多半地理位置較好，普遍位于市區(qū)主干道兩側或繁華地段，而且周邊市政公共配套較完善。其中最典型的一幢是在拱北口岸新海關大樓后面，原珠海經濟協(xié)作辦公室計劃興建的“經協(xié)大廈”，此處位于珠海最黃金地段，臨近海邊，又與澳門近在咫尺。但自從90年代初蓋到6、7層后就無人理會了，至今仍然爛尾在原地。目前，珠海市爛尾樓盤活獲得政府及相關部門的大力支持，從今年開始，該市被重新盤活開工的爛尾樓，其土地使用年限將從被批準開工之日起重新計算。國土資源局獲悉，據了解，去年，珠

22、海市有關部門通過深入調研，提出“依法推進，突出重點，分類處置，一樓一策，逐步消化”的措施，積極推動盤活爛尾樓。據統(tǒng)計，目前珠海市已盤活爛尾樓項目16個，總建筑面積56.80萬。今年珠海市區(qū)正在籌劃盤活的爛尾樓項目還有11個，總建筑面積48.20萬。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇住宅市場板塊的劃分住宅市場板塊的劃分 9000-20000元/ :看海的高檔次樓盤,主要集中在情侶(南)路； 6000-8000元/ :市中心，地段好，社區(qū)配套齊全，檔次較高的樓盤（主要分布在拱北、吉大、夏灣、老香洲、新香洲等市中心區(qū)）； 40005000元/ :市區(qū)其它小區(qū)、新盤； 10003000元/:郊區(qū)樓盤；注：珠海市的一

23、些商品房大部分都帶精裝修出售，裝修標準大部分在10001200元/ 左右。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇土地價格土地價格市國土資源局的統(tǒng)計，截至今年月份，珠海閑置土地面積為14510萬，而去年珠海市全年房地產銷售為166.23萬。在實行土地掛牌出讓制度后，珠海土地出讓變得公開透明化。在眾商家的競逐下，珠海土地價格開始上漲，去年土地平均價約為1500元（吉大一地塊更是創(chuàng)造了2120元的歷史最高價）。商品住宅平均價格走勢及市場價值商品住宅平均價格走勢及市場價值 珠海市統(tǒng)計局專題調查報告房地產價格望而卻步中指出，珠海房地產價格大幅上漲，一直牽動著市民的心。對于今年珠海房地產價格走勢的判斷，被調查者持仍然有較大

24、上升空間的占20.2，持相對合理上升空間不大的占28，而持偏高有泡沫將要下跌的達51.8。選擇上升和下降的人數(shù)比例近半，處在博弈的狀態(tài)，反映出珠海樓價飆升中人們的普遍心態(tài)。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇商品住宅客戶構成商品住宅客戶構成在珠海購房置業(yè)的客戶主要有三大來源：港澳臺、北方（東北、山西）、本地；購房目的以階段性居住、投資為主。根據調查，在所有購房者中，外地人占45-65%，他們已經成為珠海房地產的的一個重要力量，成了珠海房地產的一個十分突出的特點。由于全國整體經濟的快速發(fā)展，一部分先富起來的人，開始把目光投向了珠海。加上珠海又有購房入戶等優(yōu)惠政策，一些人開始把計劃把珠海當作渡假、休閑或階段性居住

25、的城市，特別是一些來自寒冷地區(qū)的朋友，對珠海表現(xiàn)了濃厚興趣。例如，購買華發(fā)新城的客戶中，有一半來自我國北方，尤其是山西一帶的煤礦主。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇房價上漲原因房價上漲原因在全國經濟形勢繼續(xù)看好的情況下，珠海的城市西進規(guī)劃，使原本舉步不前的珠海經濟又開始邁出新的步伐。為增加了珠海的流動人口和投資者作出杰出的貢獻。同時，也為珠海的房地產升溫添了一把火。珠海的定位旅游城市，徹底的改變了珠海的投資環(huán)境和居住環(huán)境，使許多海外華僑、港、澳同胞、臺胞等外地投資者和創(chuàng)業(yè)者來珠海投資購房。同時購房入戶政策的放寬，使大量移民涌入，“新移民”及“階段性”購房者增加；珠海房價相對全國其它各主要大城市偏低，其他沿

26、海城市的房地產市場早已從1997年的亞洲金融危機的打擊中恢復元氣，而到2005年底，珠海商品房的價格只有1993年的一半強，還遠遠沒有恢復到金融危機前的價格，上漲空間較大；澳門經濟的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是近年澳門房價的急劇上升（2004年第四季度澳門房價同比飆升70%），客觀上促進了珠海房價的上漲；港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江(門)珠(海)、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等一系列利好消息的推動作用。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇新政后珠海樓市新動向新政后珠海樓市新動向極大的抑制了短期炒樓者，規(guī)范了房產投資市場，必須是長線才會有豐厚回報； 大戶型房子將走入短

27、缺好銷的新軌道，包括再不批地的別墅； 中國樓市向好的大背景沒變，珠海樓市向好的大背景也沒變，只是以后發(fā)展的步伐會更加穩(wěn)健，杜絕了暴漲暴跌，每年百分之五到十的升幅可待。投資環(huán)境篇投資環(huán)境篇項目分析篇項目分析篇基本情況基本情況項目地塊經濟技術指標項目地塊經濟技術指標總用地面積 14946.5用地性質 原：酒店、商業(yè)、辦公；現(xiàn)：商業(yè)住宅 用地總建筑面積 80555 規(guī)劃樓層 33層容積率 4.095土地使用年限 50年（從被批準開工之日算起）現(xiàn)狀 地下一層，地上四層，宏線外五通地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境項目位于珠海市拱北區(qū)，迎賓大道與粵海東路交匯的西北角。東面迎賓大道，南面粵海東路，西臨中堅實業(yè)有限公

28、司，北臨海聯(lián)大廈。距離拱北關口（通往澳門）約2000米，是珠海市區(qū)人口密度最高、生活最便利、配套最齊全、商業(yè)氛圍最繁華的地段。地塊交通條件地塊交通條件 項目地處珠海第一主干道-迎賓南路，交通十分便利，距離珠海機場約45公里；距離九洲港口岸約5公里；距離拱北關口約2000米；距離拱北長途汽車站約1500米；距離信禾公共汽車拱北總站約2000米。1路、2路、4路、8路、9路、10路、11路、30路、31路、32路、33路、34路、35路、62路公交均從此經過。 項目分析篇項目分析篇項目現(xiàn)場圖片項目現(xiàn)場圖片周邊市政配套設施調周邊市政配套設施調購物場所購物場所蓮花路步行街、萬佳百貨、迎賓商場、關口地下

29、商城；文化教育文化教育拱北中學、拱北小學、夏灣中學、夏灣小學、衛(wèi)生學校；醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生拱北醫(yī)院、惠愛醫(yī)院、珠海陸達美容外科醫(yī)院；金融、郵政與通訊服務金融、郵政與通訊服務各大銀行營業(yè)網點均有分布，還有拱北郵局、移動營業(yè)大廳；娛樂、餐飲、運動娛樂、餐飲、運動新海利海鮮城、滿庭湘、華僑賓館、四海商務酒店、芙蓉酒店、珠南酒店、金都酒店、粵海賓館、南洋海景酒店、水灣路酒吧一條街；其他配套其他配套圖書批發(fā)市場拱北店、收藏品市場項目分析篇項目分析篇地塊地塊SWOT分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）: :地段好，臨近拱北口岸。地段好，臨近拱北口岸。環(huán)境優(yōu)美，交通方便，配套齊全。環(huán)境優(yōu)美，交通方便，配套齊全。出地面

30、只有四層，重新規(guī)劃定位沒出地面只有四層，重新規(guī)劃定位沒 有建筑硬體限制。有建筑硬體限制?？上硎苤楹艏??？上硎苤楹艏?。土地用地性質已經改為商業(yè)與住宅。土地用地性質已經改為商業(yè)與住宅。劣勢（劣勢（W W）: :珠海商用爛尾樓，出地面珠海商用爛尾樓，出地面3 3層就一直層就一直空置，有負面的市場影響?？罩?，有負面的市場影響。項目本身的產權、債務關系錯綜復雜，項目本身的產權、債務關系錯綜復雜，手續(xù)繁多，難以理清。手續(xù)繁多，難以理清。質量可能存在問題，需要重新評估。質量可能存在問題，需要重新評估。威脅（威脅（T T）: :珠海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅遠低于房珠海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅遠低于

31、房價的增幅。價的增幅。珠海市房屋空置率過高，房地產市場供過于求。珠海市房屋空置率過高，房地產市場供過于求。近年來政府系列宏觀調控政策對房地產市場的近年來政府系列宏觀調控政策對房地產市場的影響。影響。 機會（機會（O O）: :珠海市政府大力扶持爛尾樓建設，采取珠海市政府大力扶持爛尾樓建設，采取“一樓一樓 一策一策”，給予諸多優(yōu)惠，包括土地年限的。，給予諸多優(yōu)惠，包括土地年限的。房地產市場景氣指數(shù)高，消費者、開發(fā)商、政房地產市場景氣指數(shù)高，消費者、開發(fā)商、政府的信心足。府的信心足。諸多市政規(guī)劃遠景，引發(fā)巨大的增值空間。諸多市政規(guī)劃遠景，引發(fā)巨大的增值空間?，F(xiàn)有項目產品差異化不明顯，戶外環(huán)境設計普

32、現(xiàn)有項目產品差異化不明顯，戶外環(huán)境設計普遍較為粗糙，營銷包裝水平低。遍較為粗糙，營銷包裝水平低。珠海作為移民城市將吸引更多珠海作為移民城市將吸引更多“新移民新移民”和階和階段性居住的投資者。段性居住的投資者。地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產品提升品質。利于本案產品提升品質。2、賣點匯萃、賣點匯萃硬性賣點硬性賣點 軟性賣點軟性賣點 1）交通）交通 1）區(qū)位價值）區(qū)位價值2）區(qū)域配套）區(qū)域配套 2）居住文化與生活方式）居住文化與生活方式3）產品類型）產品類型 3）銷售與工程進度）銷售與工程進度4）自身配套）自身配套 4）創(chuàng)意促銷）創(chuàng)意促銷5

33、）戶型）戶型項目分析篇項目分析篇競爭市場競爭市場 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及郊在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及郊區(qū)版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市中心住宅（拱北、香區(qū)版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市中心住宅（拱北、香洲及吉大）項目為主進行分析。洲及吉大）項目為主進行分析。目前珠海市場上在售的市樓盤有：華發(fā)國際花園、華發(fā)國際花園、 、金域廊院 、華夏中廣城湖光山色 、金莎公館 、華發(fā)新城三期 、和華國際公寓 、東方順景、誠豐銀座、鈺海山莊 、海灣半山、嘉信華庭、米蘭麗都等，即將銷售的項目有韻怡灣、華夏中廣城湖光山色、金域廊院等。在這些樓盤項目中，

34、對本案形成直接產品競爭的是東方順景、嘉信華庭、誠豐銀座，另外在本案周邊將會對本項目產生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有金莎公館 ，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。項目分析篇項目分析篇可比性樓盤簡介可比性樓盤簡介1)、樓盤名稱：東方順景 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層 物業(yè)地址：珠海九洲大道中1108號（吉大中電大廈旁） 交通狀況：項目處開通了2路、9路、12路、21路、23路、25路、40路、60路、202路、605路等多條公交線路。 開 發(fā) 商：珠海天德房產開發(fā)公司 均價：5500元/ 開盤時間：2005年12月1日 主力戶型：2房、3房及4房 主力面積：78-133 占地面積：13

35、000 建筑面積：60000 售樓熱線：07563361111、3361333 項目分析篇項目分析篇項目介紹項目介紹東方順景，總計6萬多純住宅區(qū)，地接白蓮路與九洲大道城市居住中心板塊，整個社區(qū)自成一處建筑群落，與周邊社區(qū)差異化明顯。小區(qū)由一樓中庭和架空花園組成地面園林生態(tài)系統(tǒng)，三樓全架空，形成空中立體景觀；入口選擇在九洲大道邊，東側沿街歐式風景街鋪形成分隔線；西側為鐵藝+植物綠籬圍墻，社區(qū)內相對人車分流，居住區(qū)完整封閉，內設7000院景，一期主體建筑為25層，最高處觀山觀海，風景無限?！皷|方時代”戶型設計吸取深圳經典樓盤戶型設計精華，集中布置78的兩房及113的三房、133四房的主打經典戶型，

36、光線極佳，結構方正實用，其中三房、四房的戶型采用了最具時尚潮流的陽光花房結構，讓陽光、綠色融入生活。分攤面積少，結構合理，最大限度滿足了實用、舒適的功能需求，并且結合立面造型采用了形式流暢凸窗與陽臺，使室內外空間得到更好的交流。 項目分析篇項目分析篇2)、樓盤名稱：嘉信華庭 物業(yè)類別：商、住、辦公 建筑類別：高層 物業(yè)地址：珠海市香洲區(qū)銀樺路888商業(yè)中街38號 交通狀況：香洲公交總站、海洲長途客運站、信禾客運站近在咫尺，交通出行十分便利。 開 發(fā) 商：澳日實業(yè)珠海咨詢投資有限公司 價 格：起價3980元/，最高價5200元/，均價4600元/ 開盤時間：2006年4月29日 主力戶型：公寓、

37、1房、2房 主力面積：40-95 裝修標準：500元/ 建筑面積：13874.5 售樓熱線6110688 項目分析篇項目分析篇項目介紹項目介紹嘉信華庭首創(chuàng)珠海商、住、辦公三位一體的復合居住模式， 三種功能在關系上相互依存，在物理上卻又完全獨立，一層挑高4.5米臨街旺鋪，二層1600大型綜合商場，三、四層方正實用24小時全天候辦公寫字樓，五至九層精裝小公寓，彈性空間個性十足，一站式的生活、工作、娛樂立體空間。5層層高3.6米，9層層高4.5米（贈送閣樓小復式），工字型的建筑設計，光線十足，5層獨有超大落地玻璃幕墻，辦公居住兩相宜，5層、8層、9層退臺式大露臺。項目分析

38、篇項目分析篇3)、樓盤名稱：誠豐銀座 物業(yè)類別：酒店式公寓 建筑類別：高層 物業(yè)地址：珠海吉大海濱南路（旅游大酒店旁） 交通狀況：9、20、21、40、43、60路車皆可到達 開 發(fā) 商：珠海市誠豐集團 均價：7000元/ 開盤時間：2005年10月21日 主力戶型：公寓、1房、2房裝修標準：1200元 主力面積：90-300 建筑面積：27398 售樓熱線項目分析篇項目分析篇項目介紹項目介紹誠豐銀座坐擁絕版地段，其周邊擁有珠海最優(yōu)美的景觀資源海景、海濱公園和景山公園；最頂級的寫字樓粵財大廈、光大中心；最高檔的星級酒店假日酒店、國會中心等以及最繁華的商業(yè)百貨廣場、免稅商場。誠豐銀座一二層是酒店商業(yè)，3層為商務會所，4至8層是星級酒店公寓，9至27是頂級酒店公寓，28層是私家會所。同時設計有500的酒店住戶大堂，海景觀光電梯。誠豐銀座重金聘請香港室內大師進行設計，其裝修標準每平米達到1200元。 項目分析篇項目分析篇4)、樓盤名稱：金莎公館 物業(yè)類別：純酒店式公寓 物業(yè)地址：珠海拱北粵華路433號 交通狀況：11、21、31、56、62路公共汽車經過，臨近拱北公交總