物業(yè)公司企業(yè)三年發(fā)展規(guī)劃書

1、物業(yè)公司企業(yè)三年發(fā)展規(guī)劃書企業(yè)概況X XXX物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“XX物業(yè)”）成立于XX XX年XX 月，現(xiàn)有員工XXX人，主要承接物業(yè)管理和物業(yè)服務。 公司已獲得XX省物業(yè)管理X 級資質，目前正計劃著手申報XX省物業(yè)管理X級資質。XX物業(yè)以高起點、高標準的服務，為業(yè)主創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、安全舒適、安靜溫馨的工作和生活環(huán)境，得到了社會各 界的高度好評，目前公司受托管理XX XX大廈、大廈（一期）、XX大廈（二期）等X個物業(yè)項目。公司于X X X X年加入X X市物業(yè)管理協(xié)會。截止X XXX年9月底，累計管理面積XXX萬m2,涉及住宅、高檔辦公以及商業(yè)等領域。“XX”的物業(yè)服務、"X

2、 X”的企業(yè)管理都具有“XX”的鮮明特點，在行業(yè)中產生了反響，也為市內、市外同 業(yè)的一些企業(yè)所借鑒。XX日報、X X晚報等新聞媒體對此都曾有過專門報道。 同時，XX物業(yè)也在緊扣主營業(yè)務的“外延服務”等諸多領域進行積極的嘗試，探索一 條物業(yè)管理行業(yè)的經營之路。公司目前正在銳意進取、穩(wěn)步發(fā)展，管理經驗的積淀日益增長、實力不斷增強， 為企業(yè)下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎。企業(yè)定位及優(yōu)勢一、企業(yè)定位隨著X 乂乂X投資開發(fā)公司的發(fā)展及新的房產投資和開發(fā)戰(zhàn)略定位的確立，乂X物業(yè)首先將X X地產開發(fā)有關的物業(yè)及相關服務作為近期服務提供的主要方向，同時向外擴展，實現(xiàn)外接物業(yè)“零”的突破，力爭在近期成為XX地區(qū)最

3、有影響的物業(yè)管理 公司。二、企業(yè)優(yōu)勢企業(yè)的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個方面：1、市場優(yōu)勢XXX X物業(yè)發(fā)展有限公司的出資人為X X XX投資開發(fā)有限公司，主要承擔房屋的開發(fā)建設工作，在本市最繁華的商業(yè)區(qū)X X街己建、 在建有多座X X市標志性建 筑，具有豐富的地產資源，作為出資人，無疑會給XX物業(yè)提供大量的業(yè)務資源和市場 機會，為XX物業(yè)實現(xiàn)既定目標奠定良好的基礎。2、XX的品牌價值優(yōu)勢X X物業(yè)作為X X品牌的組成部分，將依托已經擁有無形資產價值的X X品牌 優(yōu)勢，拓展市場，不斷擴大業(yè)務范圍。這種優(yōu)勢是本地其他較多物業(yè)管理企業(yè)在短期內 難以具備的，必將為XX物業(yè)帶來豐富的經濟效益和社會效益。3、強

4、大的市場化運作能力和獨特的服務模式XX物業(yè)經過幾年的發(fā)展，已走出了一般“物業(yè)部”、“物業(yè)分公司”的非獨立 經營歷程，有強有力的市場化運作能力。同時，積累了成功的物業(yè)管理領域各個環(huán)節(jié)，尤其是高層綜合樓宇物業(yè)管理的經驗，基本建立了擁有自主知識產權的物業(yè)管理服務體 系和操作性極強的質量管理框架體系?！癤X物業(yè)”企業(yè)三年發(fā)展戰(zhàn)略概要x X物業(yè)2005年2007年企業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和發(fā)展目標概括為：1、抓住機遇，向外拓展，向內挖潛，擴大品牌美譽，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。以Xx市場為基礎，逐步輻射周邊城市；2、三年內管理面積突破x x x萬平米，年服務收入突破x x x x萬元，行業(yè) 資質上x級，成為本地區(qū)和周邊地

5、區(qū)最具知名度的物業(yè)管理公司之一；3、申報并力獲通過iso9002國際質量管理體系認證，強化內部管理，逐步實 現(xiàn)從單純管理到管理輸出的轉變；4、通過與“xx投資開發(fā)”的合作，增強公司后續(xù)發(fā)展的能力；5、通過資本結構的調整，優(yōu)化資源，實現(xiàn)多元化經營，盡快實施和壯大與物業(yè)管理相關的配套項目；6、擴大品牌優(yōu)勢，探討總結管理經驗，形成具有自主知識產權的管理模式?！皒x物業(yè)”企業(yè)三年發(fā)展規(guī)劃一、企業(yè)發(fā)展思路作為x x房地產業(yè)具有一定品牌知名度和美譽度的專業(yè)物業(yè)管理公司，x x物業(yè)將以本規(guī)劃書“抓住機遇，向外拓展，向內挖潛，擴大品牌美譽，實現(xiàn)跨越式發(fā) 展”的指導思想，充分擴大“XX物業(yè)”在XX乃至周邊地區(qū)的

6、影響力，力爭在3年內讓“XX物業(yè)”成為XX以及周邊地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的上好品牌， 努力在XX地產開發(fā) 以及物管行業(yè)推進的浪潮中寫下濃墨重彩的一筆。二、外部環(huán)境及政策分析1、規(guī)?；?、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放不斷的深入、 市場經濟日趨活躍、城市建 設事業(yè)的迅速發(fā)展、大批新建住宅區(qū)的建成、房地產綜合開發(fā)的崛起和房產管理體制改 革加快而應運而生的，是我國房地產業(yè)的重要組成。物業(yè)管理已成為房地產業(yè)的一個亮 麗的賣點、一個含金量高低的重要標志。深圳萬科，其后續(xù)的房地產開發(fā)投資就是在物 業(yè)管理的基礎上做出品牌的。根據(jù)中國市場的發(fā)展，有專家預測到2020年，我國城鎮(zhèn)

7、住宅面積將會達到180 億平方米，如果按一元每平方米計算，每年的物業(yè)服務收入就有180億元，物業(yè)公司的 傭金（凈利潤）將達到18億元，而且這個市場不會疲軟，隨著市場經濟的發(fā)展，其內 涵會不斷豐富、物業(yè)管理可做的事情還很多，從物業(yè)管理在深圳的發(fā)展可以看出， 這個 產業(yè)已顯示著巨大的潛能。據(jù)統(tǒng)計，2002年深圳的物業(yè)管理產值已超過五十億。2、國家對物管日益重視，全國性物業(yè)管理條例及其配套法規(guī)陸續(xù)出臺物業(yè)管理在我國經過二十幾年的發(fā)展， 其觀念已深入人心，居民的生活與之息 息相關。針對那種管理不規(guī)范、亂收費的政策法規(guī)也陸續(xù)出臺。物業(yè)管理無法可依的狀態(tài)將不再存在。建設部物業(yè)管理條例己頒布施行，這對規(guī)范物

8、業(yè)管理，解決物業(yè)管 理中遇到的實際問題提供了依據(jù)。三、XX物業(yè)的組織設計及戰(zhàn)略規(guī)劃1、組織是管理的載體一個企業(yè)組織結構是否合理與健全， 關系著企業(yè)人、財、物等資源運用效率的 高低，關系著企業(yè)經營目標能否實現(xiàn)，是企業(yè)管理的重要內容，是管理的靈魂。根據(jù)組織設計的“效率、合理分權、協(xié)同、寬松”的原則，我們擬在2005年下半年，結合“xx一期”的接盤，對現(xiàn)在xx物業(yè)的組織結構進行微調，基本架構為“五部一室”，即：財務部、工程部、保安部、環(huán)境維護部、客戶服務部、總經理辦公 室。擬調整組織架構如圖：2.戰(zhàn)略規(guī)劃是發(fā)展的方向企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是關于企業(yè)發(fā)展的謀略。企業(yè)發(fā)展是企業(yè)成長、壯大的過程，其 中既包括量的增

9、加，也包括質的變化。企業(yè)發(fā)展也需要謀略，對企業(yè)發(fā)展整體性、長期 性、基本性的謀略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有四個特征：一是整體性，二是長期性，三是基本性，四是謀略 性。整體性是相對于局部性而言的，長期性是相對于短期性而言的，基本性是相對于具 體性而言的，謀略性是相對（更多精彩文章來自“秘書不求人” ）于常規(guī)性而言的。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須同時具有這四個特征，缺少一個特征就不是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不是企業(yè)發(fā)展中長期計劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展中長期計劃 的靈魂與綱領。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導企業(yè)發(fā)展中長期計劃，企業(yè)發(fā)展中長期計劃落實企業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略；前者是綱，綱舉目張。在XX物業(yè)成立之初就應對公司的發(fā)

10、展戰(zhàn)略進行規(guī)劃。 確立發(fā)展階段和發(fā)展思路，并明確各個階段中的關鍵問題與存在的風險。X物業(yè)從現(xiàn)在起就更應以做品牌一流的物業(yè)管理公司作為戰(zhàn)略目標。以品牌搶占市場，以管理為依托，開展以高檔綜合樓宇為對象的多種經營， 爭取有 一兩個經營項目創(chuàng)出品牌，發(fā)展連鎖經營。四、戰(zhàn)略實施要點（一）人才是戰(zhàn)略成敗的關鍵1、人才的招聘與選拔物業(yè)管理是一個復雜的系統(tǒng)工程，其管理內容涉及建筑、管理、電氣、電子、 園林、心理、財務等知識。從物業(yè)的發(fā)展趨勢看，還涉及到規(guī)劃、評估的知識。做物業(yè)管理不但要懂得本崗位的專業(yè)知識， 還要對其他崗位的專業(yè)知識有一定 程度的了解。在人才招聘時不但要有過硬的技術， 更要有好的品德。好品德是

11、物業(yè)從業(yè) 人員必備的素質。在人員的選拔上不唯才是舉，德才兼?zhèn)鋺蔀檫x拔員工的唯一標準。在企業(yè)的發(fā)展中必須有一群穩(wěn)定的高素質的人才為企業(yè)服務。2、員工的培訓與考核公司的任何制度與目標的實施都要靠人去執(zhí)行。 對員工進行長期的不間斷的培 訓是公司不斷發(fā)展的要求。對員工的培訓內容應包括技術、意識、公司制度、企業(yè)規(guī)劃、 行業(yè)發(fā)展狀況等，使員工清晰的認識到本職崗位在全局的作用、了解本行業(yè)的最新動態(tài)， 尋找差距彌補不足，做到知己知彼。加強員工的責任感、使命感，使企業(yè)的發(fā)展具有足 夠的動力?？己耸菍T工的工作做系統(tǒng)的評價。 我們仍將以業(yè)已施行近X年的 全員季度 測評作為貫通公司考核工作的主線，以此揭示員工工作

12、的有效性及其未來工作的潛能， 從而使員工本身、企業(yè)都受益。（二）制度是戰(zhàn)略實施的保證1、制度的制定制度要具有針對性、可行性和長期性。總的來說可分為工作制度和獎懲制度。 前者是對各崗位的要求，后者是一種激勵措施。健全的制度使公司管理程序化，集約化。 杜絕了管理中的隨意性和主觀性。一個制度不健全的企業(yè)會使企業(yè)疲于管理而無暇顧及 戰(zhàn)略的實現(xiàn)。2、制度的執(zhí)行有了嚴格制度，沒有嚴格的執(zhí)行就成了沒用的擺設。 制度出臺以后，毋論在公 司哪個層面都必須遵守，以保證制度的嚴肅性。（三）文化是企業(yè)的靈魂企業(yè)的健康發(fā)展需要兩種紐帶： 一種是物質、利益的紐帶；另一種是文化、精 神、道德的紐帶。企業(yè)如果只有前一種紐帶而

13、沒有后一種紐帶， 是不能得到健康發(fā)展的。 優(yōu)良的公司文化能夠創(chuàng)造出一個良好的企業(yè)環(huán)境，提高員工的道德素質和技術文化素 質，對內形成企業(yè)凝聚力，對外提高企業(yè)競爭力，形成企業(yè)發(fā)展不可缺少的精神紐帶和 道德紐帶，并從各個環(huán)節(jié)調動并合理配置有助于企業(yè)發(fā)展的積極因素。所以，公司文化是企業(yè)持久競爭優(yōu)勢的來源，是企業(yè)發(fā)展的內在驅動力。企業(yè)文化的建設是一個不斷積累、 提煉、升華的過程，包括制度文化和理念文 化。在制度上形成一個規(guī)范、系統(tǒng)、可操作的準則，在理念上以服務、創(chuàng)新、超越為核 心價值。五、戰(zhàn)略實施的步驟（一）借“XX”交接驗收，做好企業(yè)品牌建設，擬分三步走第一步（從現(xiàn)在到“XX一期”工程完工）。此階段的

14、主要任務是調整建立公 司架構。根據(jù)實際需求合理建立各職能部門，修訂崗位說明書以明晰各部門責任， 做到先期人員經培訓后上崗履行職責。對工程的施工按照物業(yè)管理需要提出合理化建議 和監(jiān)督，對已入場人員進行業(yè)務、服務意識方面的專業(yè)培訓，使“XX”項目從一開始 就走上制度化、專業(yè)化的道路，從而帶動全公司的工作“提速、上檔” 。第二步（“XX一期”入住至到工程全部完成竣工驗收）。此階段，各部門到位， 對先期入住的業(yè)主提供服務。此期間因邊施工邊管理遇到的問題較多， 對各部門的人員 起到一個考驗和鍛煉的作用。在實際工作中在對各項制度健全和完善， 使其更具可操作 性。同時逐步開展對外宣傳工作，提升公司知名度，并

15、積極和房管局、市物業(yè)管理處等 主管部門聯(lián)系，取得業(yè)務指導，對參加市及省的項問評選做鋪墊。引進 iso9002系統(tǒng), 規(guī)范企業(yè)管理，力爭通過iso9002質量認證。第三步（業(yè)主入住率達 60%舌）。召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。和業(yè)主簽 訂物業(yè)管理合同。建立建全各種檔案資料。參照XX省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評辦 法對不足地方積極整改，按間隔期分別向主管部門申報 “市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小 區(qū)”。請主管部門領導現(xiàn)場參觀、指導。爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號。（二）經營思路企業(yè)發(fā)展的目的是盈利。物業(yè)公司是一個微利的行業(yè)，要想做到盈利先從內部 管理著手，開源節(jié)流。對內控制成本，對外拓展業(yè)務。以“x

16、x”為立足點，根據(jù)業(yè)主 需求積極開展特殊服務。根據(jù)“xx”的地理位置相對較為“黃金”，人流量大，附近較少大的商業(yè)設施，交通便利等特點，可開設超市（以日常所需的米、面、凈菜、食用 油、生活用品為主）、建材店、中介等以便民服務。其次依托品牌承接其他物業(yè)管理項 目，以創(chuàng)建的品牌資源、人才資源搶占市場，擴大管理規(guī)模，在三到五年內爭取做行業(yè) 內一流企業(yè)。（三）實施措施1、從內部著手，抓好公司內部的管理工作。嚴格規(guī)章制度，對員工嚴格要求 狠抓工作的落實。2、對業(yè)主做好服務工作。對業(yè)主的合理要求積極、及時、準確的給予解決。做好小區(qū)的文化建設，依靠業(yè)主共同將“XX大廈”建設成文明、安全、整潔、活力、 團結的優(yōu)

17、秀小區(qū)。3、統(tǒng)一員工認識，使公司戰(zhàn)略深入到每個員工的腦海，加強其責任感、使命 感。做好外聯(lián)工作，積極配合周圍社區(qū)、街道、派出所等部門的工作。4、做好公司的形象宣傳工作，提高公司知名度開展外接業(yè)務。（四）戰(zhàn)略實施中可能遇到的問題及預防措施1、企業(yè)發(fā)展階段的人員流動由于企業(yè)和員工處于磨合階段以及員工對企業(yè)文化的認同問題，人員的流動比較頻繁，會給企業(yè)帶來諸如人心不穩(wěn)、破壞了企業(yè)凝聚力、員工沒責任心等負面影響。 對此，在工作上要有一套完整的激勵制度， 使員工有目標，有動力。利用業(yè)余時間開展 有組織的團體活動，老員工主動積極的關心新員工的工作、 生活。使員工在企業(yè)內找到 歸屬感，保持團隊的穩(wěn)定性和向心力

18、。2、對物業(yè)管理上遇到問題的對應處理處理投訴在物業(yè)管理過程中，由于服務的不到位，遇到業(yè)主的投訴是要及時、準確的處 理。不以各種客觀原因進行推諉。 遇到投訴先要承認問題，接納業(yè)主的意見，然后分析 造成的原因，準確的將問題處理完。這一過程不單是解決了問題還要了解業(yè)主的其他需 求和不滿，對工作中的不足積極改進把問題處理在萌芽狀態(tài)中。積極開展文化宣傳工作服務是無止境的，人的需求是無限的。怎樣把物業(yè)公司的工作做好，達到業(yè)主 的滿意，一靠細致入微的服務，二要做好和業(yè)主的溝通，增進相互間的了解。開展拜訪 工作，積極了解業(yè)主需求，根據(jù)需求開展有針對性的服務。主動宣傳物業(yè)公司的管理辦 法，求得業(yè)主的理解和支持。

19、開展以合唱、體育比賽、健身、讀書為內容的小區(qū)文化活 動。用這一形式來帶動小區(qū)的文明建設。關于資產重組XX物業(yè)企業(yè)發(fā)展中無疑會遇到資金問題， 在物業(yè)公司尚未創(chuàng)出品牌、達到規(guī) 模經營前，物業(yè)經費的來源是有限的。根據(jù)XX省的現(xiàn)狀，一般都是開發(fā)商承擔了這筆 費用。雖然解決了物業(yè)公司發(fā)展所需的資金問題， 同時，也使其變成了開發(fā)商的負擔和 累贅。從市場角度來看資金的解決途徑有二：其一，通過董事會向企業(yè)法人募集投資基金。 物業(yè)管理是朝陽行業(yè)，發(fā)展?jié)摿?巨大，蘊含著大量的商機。必定會成為資本追逐的對象。深圳物業(yè)管理企業(yè)百分之十的 利潤正說明了此點。其二，向個人、尤其是企業(yè)內部員工尋找投資。由于物業(yè)公司具有投資

20、額不大， 回報穩(wěn)定，獲利期長，市場穩(wěn)定等特點對中小投資者來說還是很有價值的。 加之，企業(yè) 內部員工的投資持股更可增強員工“自我”意識，增強企業(yè)凝聚力。借助企業(yè)資本重組，公司經營范圍將擴大為物業(yè)管理 （含住宅、商住、寫字樓、 產業(yè)物業(yè)及社區(qū)物業(yè)）、餐飲及社區(qū)會所經營、物業(yè)管理咨詢、房地產咨詢及中介、對 外承接物業(yè)、綠化工程等業(yè)務，管理服務的范圍也將進一步擴大，2年內爭取輻射到周邊城市。1、重組目的本次重組是在xx物業(yè)成功運作的基礎上，通過重組以達到：增強X X物業(yè)的實力，為實現(xiàn)物業(yè)管理工作規(guī)?；l(fā)展奠定良好基礎；繼續(xù)發(fā)揚和擴大“XX”品牌的信譽度和美譽度；使“XX”品牌回報社會，使投資者得到實惠

21、；實現(xiàn)住宅物業(yè)、寫字樓和商業(yè)物業(yè)一體化管理和服務；擴大服務項目，滿足不同客戶的需求。2、資本構成：本次重組后，XX物業(yè)的注冊資本將達到XXX萬元人民幣，其構成如下：XX物業(yè)的資產經評估后，XXXX投資開發(fā)有限公司按原出資比例核定的 凈資產作為投資新公司的出資額，并增資、控股。其他出資者由愿意與X XXX物業(yè)管理有限公司共同發(fā)展的社會法人和團 體、企業(yè)員工（含其它個體）組成，新投資者可以現(xiàn)金、設備等方式按 1: 1的比例出資，按中華人民共和國公司法規(guī)定，出資者總數(shù)控制在 50個之內。3、出資要求擬加入xxxx物業(yè)管理有限公司的出資者應本著“誠實、信用”的原則， 以“利益共享，風險共擔”為基礎，與xx物業(yè)共同發(fā)展，攜手共進。出資者應具有較大的規(guī)模，具有一定的投資能力，投入的資本額不低于x x 萬元，也不得超過XXX萬元。出資者必須為愿意在物業(yè)管理行業(yè)尋求發(fā)展的社會法人和團體、企業(yè)員工（含其它個體）。X X物業(yè)的經營活動與發(fā)展前景一、經營活動根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃和設想，X X物業(yè)將開展以下方面的活動：1、增加擴大公司經營規(guī)模和業(yè)務范圍所需要的資源；2、對現(xiàn)有設備進行更新、增加；3、增加開展小區(qū)文化活動的設施；4、選擇性購買商鋪用于出租或經營；5、