昆明街項(xiàng)目策劃初案

1、2002年10月31日目錄第一部分：商業(yè)部分1- 大連市概況 1- 1大連市概況 32- 大連市的商業(yè)分析 2- 1市場(chǎng)回顧42- 1-1國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存42-1-2超市效應(yīng)52- 1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中52- 2大連商業(yè)分析52- 2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量52-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng)52-2-3市場(chǎng)售價(jià)及租金反映82- 3大連商業(yè)個(gè)案分析 92-3-1大連勝利廣場(chǎng)92-3-2大連大世界家居廣場(chǎng)102-3-3大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)11123- 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 3- 1項(xiàng)目概況123- 2項(xiàng)目SWO分析13S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)13W項(xiàng)目劣勢(shì)13O機(jī)會(huì)14T威脅15154- 市場(chǎng)定位 4- 1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形

2、勢(shì)154- 2大連商城的形勢(shì)174- 3本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 174- 4市場(chǎng)需要什么184- 4-1商場(chǎng)檔次分析 194- 4-2商場(chǎng)類型204- 4-3商場(chǎng)主題分析204- 5本項(xiàng)目產(chǎn)品定位214- 5-1檔次定位214- 5-2本項(xiàng)目的主題定位 22%首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 22%主題新穎的吸引22% 市內(nèi)旅游文化的支持 22%對(duì)消費(fèi)人群的吸引力23%借用概念的吸引力23%借用其它元素的吸引力 234-5-3形象定位234-5-4項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 244-6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議254-6-1針對(duì)項(xiàng)目整塊建議254-6-2針對(duì)A、B C X地塊的業(yè)態(tài)？ 264-6-3針對(duì)D E地塊

3、規(guī)劃274- 6-4針對(duì)D E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 274- 7項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 295- 商場(chǎng)的租售策略 5- 1目標(biāo)客戶315- 1-1銷售目標(biāo)客戶315- 1-2招商客戶315- 2租售時(shí)機(jī)315- 3租售策略325- 3-1租售推廣策略325- 5主要促銷手段355- 6招商條件375- 6-1租金優(yōu)惠37376- 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 6- 1角色376- 1-1對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)386- 1-2對(duì)外經(jīng)營(yíng)386- 2目標(biāo)386- 3效果 386- 3-1旺人（消費(fèi)人流）386- 3-2旺場(chǎng)（投資者和商家）396- 3-3旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益）406- 3-4運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略，406- 4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理

4、模式 406-4-1經(jīng)營(yíng)模式比較406-4-2采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 416-4-3 結(jié)論42427- 經(jīng)營(yíng)推廣 7- 1推廣活動(dòng)427- 2信息系統(tǒng)建議437- 4經(jīng)營(yíng)促銷手段參考4344448- 經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 9- 商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 9-1-1具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 449-1-2具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 449-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)449-1-4豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 459-1-5服務(wù)品牌46第二部分：住宅部分474848495254551- 大連住宅市場(chǎng)概況分析 2- 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 2-1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：482- 2項(xiàng)目劣勢(shì)：483- 目標(biāo)客戶的定位和分類 3- 1住宅

5、的目標(biāo)客戶分析 483- 2公寓的目標(biāo)客戶分析 494- 項(xiàng)目定位 4- 1項(xiàng)目理解494- 2產(chǎn)品定位504-3形象定位504- 4項(xiàng)目形象包裝525- 產(chǎn)品建議5- 1住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 525- 1-1對(duì) A B C、D號(hào)樓功能說(shuō)明 525- 2戶型設(shè)計(jì)建議： 546- 項(xiàng)目命名的初步建議 6- 1項(xiàng)目整體命名546- 2商業(yè)命名547- 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 7- 1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 557- 1-1住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)557- 1-2商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 557- 1-3住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 557- 2住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 566- 3說(shuō)明57第一部分：商用物業(yè)1- 大連

6、市概況1- 1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東 南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶” 之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、 空交通發(fā)達(dá)，十分便利。大連市區(qū)總面積約 12,573.85 平方公里，人口約 547.41 萬(wàn)人， 分 6 個(gè)行政區(qū)， 3 個(gè)縣級(jí)市。2- 大連市的商業(yè)分析2- 1 市場(chǎng)回顧2-1-1 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型 商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受 沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及

7、銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的 是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)因經(jīng) 營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一， 如服裝保底額多訂于 1800美元/ 平方米。合資商場(chǎng)的進(jìn)入， 打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局， 帶來(lái)了許多新鮮東 西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū) 等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況， 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在， “危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī) 會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)” 并利用 50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額 3 天共 4000 萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連

8、商 場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入 2000 年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及 市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量 固定的消費(fèi)群體。2-1-2 超市效應(yīng)步入 2002 年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一 無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。2000 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連 開(kāi)業(yè)。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店， 而是因?yàn)榫哂?“民 族性”，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的

9、肉博戰(zhàn)已不可避免。2-1-3 商場(chǎng)相對(duì)比較集中聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中 心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。相比天津街， 青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀， 但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連 最繁華的商業(yè)街。2- 2 大連商業(yè)分析2-2-1 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量在調(diào)查的 22 個(gè)已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中， 有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。2-2-2 未來(lái)商業(yè)供應(yīng)大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙

10、河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到 2003 年年底，將會(huì)有接近 53 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表）商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表開(kāi)業(yè)年份中山沙河口2001年3月12月229, 000110, 8002003 年72， 50016， 0800總計(jì)331， 500271， 600占百份比55%45%大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表號(hào)編項(xiàng)目名稱地區(qū)彳位置開(kāi)業(yè) 時(shí)間商場(chǎng)總 樓面建筑面 積（平方米）二一一兒地> 數(shù)上地> 數(shù)下1商場(chǎng)管理形式1 天津街百 貨大樓（北樓）中山|天津街中段193010,000J1百貨1 天津街百 貨大樓（南樓）中 山|天津街中段19303，0004無(wú)s百貨2 大連商場(chǎng)中山1青泥洼橋20年刖40,

11、00041百貨3 新友誼商 店中 山|人民路2號(hào)19883，00021百貨4 韓國(guó)批發(fā) 城中山|長(zhǎng)江路1990年以前7，5003無(wú)S店鋪5 秋林女店中山1勝利廣場(chǎng)旁1990年以前5，40061百貨6 中興大廈中山1友好街42號(hào)1990-0635,00072百貨7 國(guó)泰大廈中山|天津街西段1994-0110,8006無(wú)S百貨8 友誼商城中山|人民路2號(hào)1996-0212,00062百貨9 天倫商廈中山|天津街西段1996-1013,0006無(wú)S百貨01 新華洋商 場(chǎng)中 山|青泥洼橋1997-052,8003 xJ1店鋪11 富麗華酒 店商場(chǎng)中山|人民路中段1998年以前2,00011店鋪21 先

12、施秋林（百貨）中 山|青泥洼橋199820,986c1百貨31 勝利百貨中山1大連火車站前廣場(chǎng)1998-08147,0005j3百貨1 邁凱樂(lè)大中1五惠路199850,00071百貨4連商場(chǎng)山-09連店鋪51 裕景商城山中才大連火車站前廣場(chǎng)-05199950,0001無(wú)S店鋪61 時(shí)代購(gòu)物 中心山中了港灣街7號(hào)-06199913,80061百貨71巴黎之春購(gòu)物中心山中了上海路-10199923,80242百貨81 沃爾瑪超 市崗西了奧林匹克廣場(chǎng)-04200017,000p1百貨連店鋪91 奧林匹克 購(gòu)物廣場(chǎng)崗西寸 人民體 育場(chǎng)北奧林 匹克廣場(chǎng)-04200035,0002百貨 連店鋪02 大連百

13、盛 購(gòu)物中心河口沙/西安路-12199728,0005j1百貨12 家樂(lè)福河口沙/黃河路與西安路交 叉口-01200013,0006無(wú)S百貨22 華聯(lián)超市井子甘r金三角-07200015,0001無(wú)S超市連店鋪32 通發(fā)毅電 子商場(chǎng)河口沙/黃河路663號(hào)-03200130,0003無(wú)S店鋪42 廣榮商城河口沙/黃河路667號(hào)-06200027,0006無(wú)S百貨52 全景超市河口沙?沙河口區(qū)臺(tái)山-0120015,5002無(wú)S超市連店鋪62 長(zhǎng)江廣場(chǎng)山區(qū)中丁長(zhǎng)江路123號(hào)-0520001,7002無(wú)S店鋪72 新瑪特購(gòu) 物廣場(chǎng)山中了青山街1號(hào)-102001148,00082百貨 連店鋪82 百年商

14、城山中丁青泥洼橋商業(yè)區(qū)-05200160,0005j2百貨92 奔德大廈山中丁人民路18,00043百貨03 大連世界 貿(mào)易大廈山中丁同興街25號(hào)-10200121,000702百貨13 伊都錦山中丁青泥洼橋商業(yè)區(qū)24,50061百貨23 金座廣場(chǎng)山中了中山路47號(hào)30,0005j1百貨 連店鋪33 大世界商 業(yè)中心河口沙?五一廣場(chǎng)-05200171,00042百貨43 成吉思汗 國(guó)際購(gòu)物中心河口沙/中山路552號(hào)160,00041百貨53 榮德國(guó)際 商城崗區(qū)西了奧林匹克廣場(chǎng)-10200132,000C2百貨63 科技廣場(chǎng) 美食城河口沙/黃河路與西安路交-05-20017,8003無(wú)S店鋪處2

15、-2-3市場(chǎng)售價(jià)及租金反映現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ，店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租 售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。不同的行業(yè)，倒扣 的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾的倒扣率是20% 至24%而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23涯27%勺倒扣率（詳 見(jiàn)下表）大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表序項(xiàng)目名稱發(fā)展商 /投資商區(qū)地招商條件1大連商 場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公 司山中服裝：20-24%倒扣率化妝品：23-27%倒扣率2秋林女 店大連商場(chǎng)股份有限公 司山中 服裝：21-24%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率3友誼商 城大連友誼集團(tuán)山中服裝：

16、26-30%倒扣率化妝品：26-30%倒扣率4先施百 貨秋林百貨、香港先施山中服裝：25-28%倒扣率 化妝品：25-30%倒扣率 皮具：26-28%倒扣率5富麗華 酒店友誼集團(tuán)心中地上租金：美兀每天每平方米3-3.5兀地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6勝利廣 場(chǎng)大連勝利開(kāi)發(fā)公司、 香港博泰公司山中服裝：21-25%倒扣率7邁凱樂(lè) 大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公 司、日本邁凱樂(lè)百貨株式 會(huì)社山中服裝：28-32%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬(wàn)元（保底）服裝：每月每平方米1.5-2.5萬(wàn)元（保 底）8大世界 家居廣場(chǎng)大連金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司河 口沙地上二層租金：美元每天每天平方米1.8 元地

17、下三-五層租金：美元每天每平方米0.6-0.65 元9 巴黎之 春購(gòu)物中心大連宏孚大廈有限公 司山中服裝：23-26%倒扣率 化妝品：21-24%倒扣率 皮具：23-26%倒扣率 珠寶：10-13%倒扣率01大連百 盛購(gòu)物中心大連天河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司、百盛集團(tuán)河 口沙服裝：23-28%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2- 3 大連商業(yè)個(gè)案分析2-3-1 大連勝利廣場(chǎng)位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)日期： 1998 年 8 月商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147 ，000 平方米樓層： 地上六層，地下三層營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí)招商條件從開(kāi)業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出

18、售店面， 地下一層為每平方米人民 幣 35，000-45 ，000 元，地下二層為每平方米人民幣 30，000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和 商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。百貨方面， 大面積出租的僅于餐飲部份， 月租金約每平方米150-250 元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營(yíng)為主。 目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成 23-28%左右。值得一提的是， 南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好， 目前的進(jìn)場(chǎng)條 件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī)的用電外?，F(xiàn)場(chǎng)氣氛是目前大連經(jīng)營(yíng)面積最大、 人流最旺、 經(jīng)營(yíng)品種最全的百貨 商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆?，檔次比較 繁雜

19、，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉 式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要 的品牌銷售業(yè)績(jī)。商品布局八樓卡友中心、教育中心C座六樓不夜色喜慶宴會(huì)廳五樓針織館五樓不夜城KTV酒店四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰 翅、火鍋三樓青年館樓蒙古烤肉自助餐 廳、川小吃二樓男女皮鞋樓四季快餐、上海湯 包、肯德基首層彩妝館首層好來(lái)塢影城、咖啡 廳、必勝客西餐廳夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、DQ冰淇淋、 露天劇場(chǎng)地下一層淑女裝地下一層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂(lè) 場(chǎng)世界地下二層?jì)D幼館地下二層南蘿宮游樂(lè)場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、 姆熊歡樂(lè)場(chǎng)世界地下三層勝利美式量

20、販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂(lè)場(chǎng)、休閑 吧樓層圖A座B座:皇2-3-2大連大世界家居廣場(chǎng)位置：沙河口區(qū)五一廣場(chǎng)4號(hào)開(kāi)業(yè)日期： 2001 年4月21日 商場(chǎng)總樓面建筑面積：71 , 000平方米樓層：地上五層，地下一層營(yíng)業(yè)時(shí)間：上午9時(shí)至午8時(shí)招商條件：地下一層和地上一層整體出租現(xiàn)場(chǎng)氣氛商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。商品布局樓層商品種類主要商品品牌地下各種建材及散（未定）一層地上一層件二層家裝銀帆房地產(chǎn)交易市場(chǎng)三層陶瓷潔具宏明水具廚具廚房設(shè)備雅迪爾四層家具華豐、華夏、野田、 興業(yè)五層精品家具羅馬家具2-3-3大連奧

21、林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)位置：大連人民體育場(chǎng)北開(kāi)業(yè)日期：2000年4月商場(chǎng)總樓面面積：35，000平方米樓層：地下二層?xùn)|西廣場(chǎng)租金：243.5 元/M2/天；負(fù)二層：1.5 元/M2/天現(xiàn)場(chǎng)氣氛商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國(guó)的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂(lè)區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。商品布局樓層商品種類主要商品品牌地下一層沃爾瑪超市Only、w。w、color18少女裝地下二層男裝都彭、鋒牌、富田 亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司女裝餐飲東廣場(chǎng)婚紗攝影時(shí)尚經(jīng)典珠寶西廣場(chǎng)茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房 寫(xiě)意

22、空間 家化佰草集眼鏡店藥房家具精品廊化妝品總結(jié)：大連市經(jīng)過(guò)多年城市規(guī)劃，對(duì)交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都 起到理想的城市規(guī)劃格局。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭不斷 加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來(lái)一輪又一輪的市場(chǎng)熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。3- 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析3- 1項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)一中山區(qū)， 北起玉光街，南 至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900平方 米。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、C D E、X六地塊。項(xiàng)目基本指針如下:項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量總規(guī)劃面積（M）27900川（不含X區(qū)）總建筑面積（M）129279 m2區(qū)域

23、占地面 積（M）住宅面積（M）公建面積（M）容 積率覆 蓋率（%A區(qū)4714.52175097126.6768.7B區(qū)5188.33600109502.8082.1C區(qū)6264.129500143006.9957.1D區(qū)5748.52262062145.0253.9E區(qū)6190.0106331.7152.1X區(qū)6744.8總計(jì)2790077470518094.6362.73- 2項(xiàng)目SWO分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈一一 青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較 大。城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)

24、有名的旅游 城市，會(huì)向一個(gè)國(guó)際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚， 商機(jī)無(wú)限。W項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊 組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會(huì)擴(kuò)至40米寬, 也會(huì)成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少， 這樣令到項(xiàng)目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項(xiàng)目以一個(gè)整體 的形象展現(xiàn)給大眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 將大打折扣。 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng) 布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅 規(guī)劃設(shè)計(jì)有

25、一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本 項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。O機(jī)會(huì) 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙， 要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對(duì) 一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一 批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過(guò)來(lái)，擴(kuò)大原 有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流。 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。本項(xiàng) 目位于市中心，正對(duì)勞動(dòng)公園，項(xiàng)目完全有條件成為大連旅游 購(gòu)物新興熱點(diǎn)，吸引大量的旅客旅游

26、購(gòu)物。 面對(duì)的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、 娛樂(lè)的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來(lái)一定的商機(jī)。 進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng) 定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂(lè)、 休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、 整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商 業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形T威脅4- 市場(chǎng)定位4-1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使 將整個(gè)項(xiàng)目提升。 項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計(jì)為 大連市的特色購(gòu)物場(chǎng)所，作

27、為大連市有代表性的購(gòu)物天地。 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商 上對(duì)市場(chǎng)客戶的分流。 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，令市場(chǎng)對(duì) 項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲， 是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵， 因 此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開(kāi)發(fā)、銷售，一方面可以回收大量 資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)，另一方面營(yíng)造商業(yè)氛圍聚集人氣， 帶動(dòng)住宅的銷售。在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只 是在我們項(xiàng)目營(yíng)銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商 業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項(xiàng)目銷售進(jìn)步保持 一致和很好的延續(xù)。4- 1-1 香港在

28、80 年代末 90年代初的蓬勃商場(chǎng)發(fā)展，引發(fā)起 處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的中國(guó)大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多 建多層商場(chǎng)或群樓商場(chǎng)去增加他們的利潤(rùn)。雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)， 及聘用能者設(shè) 計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂(lè)觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。相對(duì)投 資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步。4-1-2 現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未 能到位。待市場(chǎng)成熟之后他們才作打算。但這是不是代表現(xiàn)在 就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。4-1-3 超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。 其實(shí)，在房

29、地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢(shì)。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。在商 業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn) 都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場(chǎng)比比皆是的。4-1-4 國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往 忽略了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮住５秸猩掏茝V時(shí)， 問(wèn)題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。華麗商場(chǎng)變成空置，白 白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。4-1-5 以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過(guò)剩的供應(yīng)也確實(shí) 把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出 現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還 要低的地步。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不

30、是問(wèn)題。而 也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。4-1-6 一般商場(chǎng)的成熟期都需要 3-5 年。期間，顧客需要有 從認(rèn)識(shí)喜愛(ài)，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣， 穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過(guò)程中 做工夫不可了。4- 2 大連商城的形勢(shì)4-2-1 正如國(guó)內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng) 也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。自一九九八年有超過(guò) 210000 平方米的商 場(chǎng)建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。低租金不再是唯一 業(yè)主去吸引租戶的方法，共同 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的聯(lián)營(yíng)方式也開(kāi)始流 行，據(jù)我們了解，一般的營(yíng)業(yè)額提成都是

31、 23% 32%左右。4-2-2 雖然說(shuō)租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)， 但家樂(lè)福和 沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也 會(huì)刺激新的后來(lái)者。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商 情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。4-2-3 在云云的大連購(gòu)物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 而其他在中山路的，在人民路的，也不見(jiàn)得成功。街上人流多， 商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨 品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。奧 林匹克廣場(chǎng)及家樂(lè)福等，顯而易見(jiàn)是帶動(dòng)了潮流的方向。4-2-4 青泥街的未來(lái)發(fā)展對(duì)大連的購(gòu)物商情有很大的影響， 當(dāng)街道的翻修工程完成，而

32、百年商城又建成后，青泥街的步行 街將會(huì)成為大連市購(gòu)物的新時(shí)尚地區(qū)。雖然臨街店鋪會(huì)增加， 但新穎商場(chǎng)的加入競(jìng)爭(zhēng)，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市 民到區(qū)內(nèi)參觀購(gòu)物，對(duì)人流方面定必有正面的幫助。4- 3 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力4-3-1 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量 超過(guò)一百六十六萬(wàn)，而絕大多數(shù)都是年齡在 15 歲到 45 歲的。 男的比女的略多。4-3-2 除甘井子區(qū)外，無(wú)論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入 及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。4-3-3 在 1999

33、 年，大連常住人口為 545.3 萬(wàn)，即期人口為644.6 萬(wàn)，其中常住外國(guó)人為 5842 人。旅游人數(shù)為 2026 萬(wàn)人， 其中 2000 萬(wàn)是國(guó)內(nèi)游客。在國(guó)內(nèi)游客中， 60%是東北人。4-3-4 游客平均每月有 166萬(wàn)人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元， 每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 8.3 億元。4-3-5 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148，666戶。假設(shè) 每月消費(fèi) 1000 元，每月大連市的消費(fèi)總額會(huì)是 21.5 億元。4-3-6 在 1999年，勞動(dòng)人口工資收入比 1998 年增長(zhǎng) 21.70%， 物價(jià)指數(shù)卻下降了 0.50%。顯示購(gòu)買能力實(shí)際上升了 22.2%。

34、4- 4 市場(chǎng)需要什么大連市民的日常生活習(xí)慣在過(guò)去的 5 年內(nèi)起了基本 的變化。城市從國(guó)內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲?guó)內(nèi)向國(guó) 際開(kāi)放的五個(gè)城市之一。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)?現(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。市民的日常購(gòu)物也從基 本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。對(duì)環(huán)境的訴求也有不同 的期望。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場(chǎng)一點(diǎn)也不受歡 迎的事實(shí)中可以看到。而新式商場(chǎng)如百盛購(gòu)物中心，家樂(lè) 福及奧林匹克廣場(chǎng)卻大受歡迎中更可引證。百貨公司在沒(méi)有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定 得過(guò)高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧?顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合 他們的需要如下：時(shí)尚的購(gòu)物感

35、覺(jué)。休閑的購(gòu)物環(huán)境。方便的商場(chǎng)布局。舒適的商場(chǎng)通道。齊全的消費(fèi)品種。靈活變通的商品檔次。綜合餐飲，娛樂(lè)及購(gòu)物的便利。具名氣的商場(chǎng)。4-4-1商場(chǎng)檔次分析 大連在國(guó)內(nèi)的國(guó)民生產(chǎn)總值在 1999年為1007億元； 較北京的2170億元及上海的4035億元；相差甚遠(yuǎn)。雖然 每年的增長(zhǎng)率也達(dá)兩位數(shù)字，比國(guó)家平均數(shù)字高，但在全 國(guó)排行只能位于第14位。 每年大約1.28%勺游客是國(guó)外游客，其余98.72%為國(guó) 內(nèi)游客，其中60%為東北游客。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能 成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅 游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來(lái)說(shuō)，消費(fèi)能力 是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。

36、以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的 主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流4-4-2商場(chǎng)類型 以地理為類別，商場(chǎng)可分為：鄰舍商場(chǎng)地區(qū)性地域性 若以購(gòu)物為類別，商場(chǎng)又可分為：日常便利商場(chǎng)休閑商場(chǎng)目標(biāo)商場(chǎng)旅游商場(chǎng)4-4-3商場(chǎng)主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是綜合餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物便利去迎合家庭成員的需要。所以在組合方 面，餐飲占的比例很大，達(dá)27%娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店也不少。 百貨公司沒(méi)有，但行業(yè)專門店則比較多。廣州天河城的主題廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比 較輕。所以它的主題是包羅萬(wàn)有的購(gòu)物商場(chǎng)去迎合年齡15到45歲

37、的少青中年人。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺(jué) 得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng)，需要幾天才能走得完。 所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè) 專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店。商鋪類型除了廣場(chǎng)式的經(jīng)營(yíng)之外，一般在商場(chǎng)內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個(gè)主要類別:主力店行業(yè)購(gòu)物中心（專門店）超級(jí)市場(chǎng)戲院娛樂(lè)中心餐飲場(chǎng)所商鋪4- 5本項(xiàng)目產(chǎn)品定位4-5-1檔次定位從銷售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念， 這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見(jiàn)，配合完善的硬件，風(fēng) 情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔 次

38、的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣；2. 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多，高 檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的 一張名片。3. 住宅部份位于中心面向市中心的勞動(dòng)公園，本身可吸引 一定層次的住戶，商場(chǎng)定為中高檔一方面可帶動(dòng)住宅的出售， 另一方面，可為商場(chǎng)部份帶來(lái)一定的消費(fèi)群。經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔1.高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐 點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。2目針對(duì)的消費(fèi)群相當(dāng)部分仍以本地年青消費(fèi)為主，其總 體消費(fèi)能力較適合中檔消費(fèi)，且中檔消費(fèi)也最大程度帶動(dòng)起巨 大的消費(fèi)人流。4-5-2本項(xiàng)目的主題定位

39、“集旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地”探首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一 個(gè)全新的消費(fèi)模式。探主題新穎的吸引將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。形式 上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開(kāi)與原有的商 場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一 方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增 強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。探市內(nèi)旅游文化的支持大連市是一個(gè)旅游城市，每年接待國(guó)內(nèi)外的人數(shù)不少，如將 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)

40、有城市代表性、風(fēng)格獨(dú)特的購(gòu)物天地，可吸 引國(guó)內(nèi)外的游客慕名而來(lái)旅游購(gòu)物。探2001年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料：a.去年大連市全年共接待海外旅游者 43萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯 3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長(zhǎng)了 30%，由此實(shí) 現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長(zhǎng) 30%的跳躍式發(fā) 展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá) 4萬(wàn)人次。b. 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字所得，到大連旅游的游客每年平均增長(zhǎng) 28。4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于 GDP10左右。 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地， 當(dāng)中匯聚異國(guó)特色的風(fēng)情文化，讓消費(fèi)者不出國(guó)門就可以領(lǐng)略到異國(guó)的文化和民俗風(fēng)情，購(gòu)買到異國(guó)特色的

41、商品，并同時(shí)享有身在異國(guó)他 鄉(xiāng)旅游購(gòu)物的新奇感覺(jué)，滿足了消費(fèi)者獵奇心和玩樂(lè)天性。 借用概念的吸引力建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)， 在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人 流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷售。 借用其它元素的吸引力將一些有國(guó)家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上， 使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國(guó)風(fēng)情文化。當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯

42、山、蘇黎世的萬(wàn)國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、風(fēng)俗文化都 會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。4-5-3 形象定位項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策戈灘廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克 花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特 色，會(huì)使其推廣事半功倍。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為：“集世界風(fēng)情，移植大連國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)”4-5-4項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)， 奠定了項(xiàng)目良好 的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在

43、呈現(xiàn)：A以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上， 全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù) 發(fā)展戰(zhàn)略。B項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐 經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)， 投資吸引力及價(jià)值更為顯著。c營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)戈增強(qiáng)投資信心。強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升

44、，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)D 吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效 應(yīng)。帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng) 及優(yōu)勢(shì)。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐， 借助其品牌 效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體銷售，并于每個(gè)購(gòu)物組團(tuán)都有著名品 牌代表的主力店例如：運(yùn)動(dòng)系列組團(tuán)的著名品牌“耐克” “阿迪達(dá)斯” 流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴” “班尼路”“堡獅龍”。異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)”（東南亞美食）、國(guó)際名店城組團(tuán)的“ GUCC” “華倫天奴”等牌子家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私”“香港周大福”

45、“香港周生生”皮具系列：特樂(lè)路、芭迪超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級(jí)市場(chǎng)和“家誼”式生活超 市。4-6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議4-6-1針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 針對(duì)本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？1、鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個(gè)下沉式的廣場(chǎng)， 在A區(qū)與C區(qū)之間 搭建架空步行天橋，將A、B、C地塊以及X的部份地塊所組成的負(fù)一 層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，并引入一個(gè)主力百貨店在此經(jīng)營(yíng)，而鋪面招牌設(shè)置在A地塊的西南轉(zhuǎn)角處。作用：能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青 泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。建設(shè)一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將 A B、C X地

46、塊組成的負(fù)一層 區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，解決項(xiàng)目先天地塊分塊的缺陷，為主力 百貨店的引入提供前提條件。主力店的引入又為商場(chǎng)前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng) 吸引大量的人流。4-6-2針對(duì)A、B、C X地塊的業(yè)態(tài)？建議在負(fù)一層設(shè)置購(gòu)物天地，引入主力百貨店。主力百 貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；另 一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷售、招商。在其它樓層設(shè)置：國(guó)際流行前線：經(jīng)營(yíng)流行服飾品牌主力店、大型著名商號(hào)、 鞋類形象店及其大量的時(shí)尚流行服飾。潮流天地；經(jīng)營(yíng)種類：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以 搜羅香港、日本、韓國(guó)等最流行的服飾匯集于此。視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營(yíng)各種視聽(tīng)影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨

47、 身聽(tīng)等。家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各 類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。相應(yīng)的配套：在下沉式廣場(chǎng)設(shè)置一個(gè)大型街舞或時(shí)裝表演廣 場(chǎng)，注入“風(fēng)情購(gòu)物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費(fèi) 人群和消費(fèi)者的眼球和人流，在 B區(qū)或X區(qū)的場(chǎng)地可設(shè)置室內(nèi) 攀巖場(chǎng)等活動(dòng)配套。租售做法：1、此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入主力 百貨店。以此作為一個(gè)賣點(diǎn)帶動(dòng)其它樓層的出售2、各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入 2 3家主力店進(jìn)行帶動(dòng)， 其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷售。4-6-3針對(duì)D E地塊規(guī)劃鄙司建議在 D E地 塊與勞動(dòng)公園之間建造另一個(gè)下沉式 廣場(chǎng)。作用：可將D E地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主

48、干道 車流較多，行人過(guò)馬路不便的問(wèn)題，為對(duì)面的人流過(guò)馬路提供方便， 將勞動(dòng)公園旅游觀光、平時(shí)運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑等的人流吸引過(guò) 來(lái)，推動(dòng)D E地塊的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。4-6-4針對(duì)D E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置A將D E地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型 的娛樂(lè)、購(gòu)物天地。所謂“動(dòng)”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂(lè)性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至 是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂(lè)、康體活動(dòng)。所謂“靜”是指經(jīng)營(yíng)一些與“動(dòng)”主題有關(guān)的各類品牌商品?！跋嗷ソY(jié)合、相互帶動(dòng)”是指令到“動(dòng)”與“靜”之間，以 同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因?yàn)?有一個(gè)共同的主題，相互帶動(dòng)彼此的經(jīng)營(yíng)。B）建議在D E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為：國(guó)際美食天地 ：薈萃

49、全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食經(jīng)營(yíng)種類： 東南亞美食、 臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必 勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳 , 韓國(guó)燒烤，日式火鍋 等。設(shè)置原因： 既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群租售做法： 以 3 4 家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。主要以招商形 式置于 E 區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿 足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。新生代天地： 經(jīng)營(yíng)兒童服飾，玩具精品。相應(yīng)配套： 大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂(lè)園，設(shè)置原因： 主要通過(guò)針對(duì)的消費(fèi)層和游樂(lè)硬件配置吸引人 流。租售做法： 配套以招商形式或自營(yíng)為主，鋪位部分通過(guò) 1-2 家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售?；钌銍?guó)際女人街： 經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日

50、本、香港、臺(tái)灣最新流 行女人服飾、精品，化妝品等。相應(yīng)配套：設(shè)立一小型T型舞臺(tái)，有利于在開(kāi)業(yè)以后定期或不定期舉行的時(shí)裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動(dòng)提供有效場(chǎng)地 ：設(shè)立“ SPA” 美容療法會(huì)館，女士健身美體中心。設(shè)置原因： 此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)， 利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸 引人流。租售做法：部分以招商為主，用“ SPA會(huì)館經(jīng)營(yíng)，吸引女性消費(fèi)者；部分通過(guò) 3-4 家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售?；盍μ斓兀航?jīng)營(yíng)世界品牌或國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、 運(yùn) 動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材相應(yīng)配套： 設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館 等各類新奇、刺激的游玩配套。設(shè)置原因： 利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。租售做法： 通過(guò)

51、招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置， 鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園 的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。國(guó)際名店城： 薈萃當(dāng)今國(guó)內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。經(jīng)營(yíng)設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口，其價(jià)值僅次于 A區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的總體形象檔次。租售做法： 此區(qū)先已招商為主， 通過(guò)優(yōu)惠的條件引入一些國(guó)際性知名品牌，后期作帶租約銷售。4-7 項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置名稱恰如其分裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特別補(bǔ)充說(shuō)明：這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯 聚的五洲風(fēng)情文化。性在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各 具特色的異國(guó)風(fēng)情文化。使每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)， 令消費(fèi)者無(wú)論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。與整個(gè)項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一， 法