關(guān)于經(jīng)濟(jì)型酒店的選址要素分析

1、經(jīng)濟(jì)酒店的選址要素經(jīng)濟(jì)酒店的選址要素 格格 林林 豪豪 泰泰 無(wú)私與您共享成功經(jīng)驗(yàn)無(wú)私與您共享成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)夸浤夸沴城市選擇城市選擇l地理位置選擇地理位置選擇l城市交通因素城市交通因素l物業(yè)周邊情況規(guī)劃物業(yè)周邊情況規(guī)劃l物業(yè)周邊同業(yè)狀況物業(yè)周邊同業(yè)狀況l物業(yè)自身狀況物業(yè)自身狀況l好的選址等于成功的一半好的選址等于成功的一半l選址需要注意多個(gè)方面的選址需要注意多個(gè)方面的 問(wèn)題問(wèn)題城城 市市 選選 擇擇 首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或 區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,如蘇

2、州如蘇州,無(wú)錫無(wú)錫。城市選擇城市選擇-1城市選擇城市選擇-2l沿海、經(jīng)濟(jì)帶的輻射城市，交通樞沿海、經(jīng)濟(jì)帶的輻射城市，交通樞 紐城市紐城市, ,如南通如南通, ,寧波。寧波。l交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流 動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100100強(qiáng)縣級(jí)市強(qiáng)縣級(jí)市l(wèi)人口數(shù)量及城市人口數(shù)量及城市GDPGDP較高城市較高城市蘇州蘇州l2006年蘇州市區(qū)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)率達(dá)到年蘇州市區(qū)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)率達(dá)到25%，預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年該市市區(qū)生產(chǎn)總值將超越未來(lái)五年該市市區(qū)生產(chǎn)總值將超越5000億億,(06年年4880億億). l統(tǒng)計(jì)顯示，目前該市有三星級(jí)

3、（以上）酒店共統(tǒng)計(jì)顯示，目前該市有三星級(jí)（以上）酒店共40家家,預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)五年將達(dá)到測(cè)未來(lái)五年將達(dá)到60家，根據(jù)蘇州旅游協(xié)會(huì)推算商務(wù)家，根據(jù)蘇州旅游協(xié)會(huì)推算商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店的飽和容量為經(jīng)濟(jì)型酒店的飽和容量為240家，目前該市商務(wù)經(jīng)濟(jì)型家，目前該市商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店只有大約酒店只有大約74家家,空缺較大空缺較大,表明隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展表明隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展該市商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店尚有較大的發(fā)展空間。同時(shí)由于該市商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店尚有較大的發(fā)展空間。同時(shí)由于是著名的旅游城市，每年接待的境內(nèi)外游客數(shù)量非常是著名的旅游城市，每年接待的境內(nèi)外游客數(shù)量非常多，酒店入住率始終保持在高位多，酒店入住率始終保持在高位 . 蘇州

4、旅游市場(chǎng)蘇州旅游市場(chǎng)l2005年年 蘇州市旅游、酒店以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇州市旅游、酒店以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)旅游總收入旅游總收入524.92億元億元l國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)4135萬(wàn)人次萬(wàn)人次, 收入收入162.62億元億元l境外入境旅游入境旅游人數(shù)境外入境旅游入境旅游人數(shù)181.49萬(wàn)人次萬(wàn)人次l國(guó)際旅游外匯收入國(guó)際旅游外匯收入7.48億美元億美元l2006年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2005年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)近近30%地理位置選擇地理位置選擇l位于城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市位于城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交

5、通中心、大心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂(lè)中心、中高檔（大型）居民型游樂(lè)中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開(kāi)發(fā)區(qū)。住宅區(qū)、成熟開(kāi)發(fā)區(qū)。地理位置選擇地理位置選擇-1-1l鄰近火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、公鄰近火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域路高速客運(yùn)中心區(qū)域。l鄰近城市知名的綜合類(lèi)大學(xué)或教育鄰近城市知名的綜合類(lèi)大學(xué)或教育區(qū)。區(qū)。 l鄰近高星級(jí)酒店聚集區(qū)或靠近知名鄰近高星級(jí)酒店聚集區(qū)或靠近知名星級(jí)飯店。星級(jí)飯店。地理位置選擇地理位置選擇-2-2城市交通因素城市交通因素l交通條件是選址需要考慮的首要條交通條件是選址需要考慮的首要條 件，一般以地鐵站附近為上佳條件，一般以地鐵站附近為上佳條 件，

6、因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量 大；大；現(xiàn)有酒店調(diào)查現(xiàn)有酒店調(diào)查城市交通因素城市交通因素-1l交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞， 快速路無(wú)隔離帶路窄，最好不是單快速路無(wú)隔離帶路窄，最好不是單 行線(xiàn)、有良好的可視性和可進(jìn)入性行線(xiàn)、有良好的可視性和可進(jìn)入性l在沒(méi)有地鐵的地區(qū)或城市中，在選在沒(méi)有地鐵的地區(qū)或城市中，在選 址點(diǎn)的址點(diǎn)的300300米方圓內(nèi)有米方圓內(nèi)有5 5條以上能通條以上能通 達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的公交站達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的公交站 線(xiàn)為好。線(xiàn)為好。l鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧 道、高架、城市環(huán)線(xiàn)

7、，車(chē)流大，具道、高架、城市環(huán)線(xiàn)，車(chē)流大，具 有可停留性。有可停留性。城市交通因素城市交通因素-2l上海地鐵上海地鐵1 1號(hào)線(xiàn)沿途形成的幾大商圈已經(jīng)成為號(hào)線(xiàn)沿途形成的幾大商圈已經(jīng)成為上海商業(yè)核心。上海軌道交通線(xiàn)的日客流量已上海商業(yè)核心。上海軌道交通線(xiàn)的日客流量已達(dá)到了達(dá)到了130130多萬(wàn)人次，其中多萬(wàn)人次，其中1 1號(hào)線(xiàn)的日均客量達(dá)號(hào)線(xiàn)的日均客量達(dá)60.2160.21萬(wàn)人次。萬(wàn)人次。l北京地鐵目前日客運(yùn)量北京地鐵目前日客運(yùn)量150150萬(wàn)人次左右，北京萬(wàn)人次左右，北京地鐵地鐵20072007年五一黃金周年五一黃金周1 1日至日至7 7日共運(yùn)送乘客日共運(yùn)送乘客10651065萬(wàn)人次，其中萬(wàn)人次，

8、其中5 5月月1 1日客運(yùn)量為日客運(yùn)量為180.34180.34萬(wàn)人萬(wàn)人次。次。l具有良好的可見(jiàn)性，最好是具有良好的可見(jiàn)性，最好是“金角金角銀邊銀邊”（十字路口），最好有一定（十字路口），最好有一定的的廣告位。廣告位。l最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名 建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目城市交通因素城市交通因素-3金角金角銀邊銀邊物業(yè)周邊情況物業(yè)周邊情況規(guī)劃規(guī)劃 潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。

9、業(yè)區(qū)等資料。 選址所在位置是否在紅線(xiàn)內(nèi)，在合選址所在位置是否在紅線(xiàn)內(nèi)，在合同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，有無(wú)動(dòng)遷可能。同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，有無(wú)動(dòng)遷可能。未來(lái)物業(yè)周邊規(guī)劃未來(lái)物業(yè)周邊規(guī)劃-1-1城市規(guī)劃圖城市規(guī)劃圖 選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃（否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃（如未來(lái)的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行如未來(lái)的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線(xiàn)建設(shè)，未來(lái)是否政中心、交通干線(xiàn)建設(shè)，未來(lái)是否成為臨街店等）。成為臨街店等）。未來(lái)物業(yè)周邊規(guī)劃未來(lái)物業(yè)周邊規(guī)劃-2-2 商業(yè)與配套商業(yè)與配套客流量客流量; ;是否具有可停留性是否具有可停留性; ;1 1公里范圍內(nèi)有相應(yīng)

10、的配套公里范圍內(nèi)有相應(yīng)的配套; ;與公共場(chǎng)所相鄰與公共場(chǎng)所相鄰 ; ;附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的數(shù)量附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的數(shù)量; ;基本情況基本情況; ; 可停留性可停留性 人口與客源人口與客源經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況; ;結(jié)構(gòu)層次結(jié)構(gòu)層次; ;經(jīng)濟(jì)收入經(jīng)濟(jì)收入; ;流動(dòng)人口數(shù)量流動(dòng)人口數(shù)量; ;酒店潛在客源流量酒店潛在客源流量 物業(yè)周邊同業(yè)狀況物業(yè)周邊同業(yè)狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的等級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的等級(jí) 客源結(jié)構(gòu)客源結(jié)構(gòu) 出租率出租率 平均房?jī)r(jià)平均房?jī)r(jià) 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 選址時(shí)一定要考慮客流的主要流線(xiàn)會(huì)不會(huì)選址時(shí)一定要考慮客流的主要流線(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截該物業(yè)方圓該物業(yè)方圓3 3公

11、里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 物物 業(yè)業(yè) 自自 身身 狀狀 況況l 利用舊廠房、辦公樓、舊旅館進(jìn)行改造，也利用舊廠房、辦公樓、舊旅館進(jìn)行改造，也可指定標(biāo)準(zhǔn)新建；可指定標(biāo)準(zhǔn)新建；l 20002000平米平米2000020000平米；平米；l 建筑物寬度在建筑物寬度在14-1814-18米之間；米之間；l 層高希望達(dá)到層高希望達(dá)到3 3米，框架結(jié)構(gòu)；米，框架結(jié)構(gòu)；l 有電梯梯位最好，獨(dú)幢建筑為佳有電梯梯位最好，獨(dú)幢建筑為佳建筑、改造條件建筑、改造條件 l 水用水額度不低于水用水額度不低于0.30.3噸噸/ /天天/ /房間；房間；l 電用電不低于電用電不低于0.1KVA/0.1K

12、VA/；l 有煤氣或天然氣管道可以接入；有煤氣或天然氣管道可以接入；l 排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊最排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊最好留有總機(jī)或一定的直線(xiàn)電話(huà)，有線(xiàn)電視，供好留有總機(jī)或一定的直線(xiàn)電話(huà)，有線(xiàn)電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施l周邊有一定的空地，出路通暢并可停車(chē)，車(chē)道周邊有一定的空地，出路通暢并可停車(chē)，車(chē)道一般為一般為5.5-65.5-6m m寬，要考慮通向停車(chē)場(chǎng)的流程，有寬，要考慮通向停車(chē)場(chǎng)的流程，有回車(chē)路線(xiàn)，停車(chē)位在回車(chē)路線(xiàn)，停車(chē)位在2020個(gè)左右；個(gè)左右；l房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛?；質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛?；l該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)其他其他l物業(yè)結(jié)