信托基礎(chǔ)知識

1、信托基礎(chǔ)知識目錄1什么是信托12信托起源13什么是信托投資公司24信托的優(yōu)點25信托對受益人利益有保障36信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別37信托與委托的區(qū)別48信托與監(jiān)護的區(qū)別59投資信托與信托投資610什么是投資信托611什么是資金信托712我國現(xiàn)行的資金信托包括：713信托凈值計算方法714不動產(chǎn)資產(chǎn)信托915不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點1016什么是房地產(chǎn)信托1117房地產(chǎn)投資信托簡介1218房地產(chǎn)信托的作用1219房地產(chǎn)信托公司的收益131. 什么是信托目前，許多投資者可能對“信托”這兩個字眼還比較陌生，對“信托投資公司”在做什么、能做什么還不大了解。實際上，信托作為法律上的一種財產(chǎn)管理制

2、度，在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，已經(jīng)與“銀行、保險、證券”并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)；信托投資公司就是從事信托投資業(yè)務(wù)的公司。 根據(jù)2001年10月1日正式施行的中華人民共和國信托法，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。上述財產(chǎn)權(quán)，是指以財產(chǎn)上的利益為標的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，以及其他除身份權(quán)、名譽權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財產(chǎn)權(quán)。 2. 信托起源信托起源于英國，是建立在信任的基礎(chǔ)上，財產(chǎn)所有者出于某種特定目的或社會公共利益，委托他人管理和處分財產(chǎn)的一種法律制度。信托制度在財產(chǎn)管理、

3、資金融通、投資理財和發(fā)展社會公益事業(yè)等方面具有突出的功能，尤其是在完善財產(chǎn)制度方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)為世界上許多國家所采用。就個人信托而言，發(fā)展到現(xiàn)在，其的功能已相當廣泛，包含財產(chǎn)移轉(zhuǎn)、資產(chǎn)保全、照顧遺族、稅務(wù)規(guī)劃、退休理財、子女教育保障等，我國正處于信托觀念啟蒙期，推出的信托產(chǎn)品還只局限在投資型信托。隨著人們生活水平的不斷提高，信托這種安全有效的財產(chǎn)管理制度必將得到更加廣泛的應(yīng)用。“信托”一詞的一般意義，是指將自己的財產(chǎn)委托他人代為管理和處置，即我們俗稱的“受人之托、代人理財”，它涉及委托人、受托人、信托財產(chǎn)、信托目的和受益人。在我國信托法中，將信托的含義定義為委托人基于對受托人的信任，將

4、其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。故信托是由財產(chǎn)的被移轉(zhuǎn)或處分，及當事人間管理、處分義務(wù)的成立等兩部分結(jié)合而成。3. 什么是信托投資公司信托投資公司，在我國是指依照中華人民共和國公司法和根據(jù)信托投資公司管理辦法規(guī)定設(shè)立的主要經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。設(shè)立信托投資公司，必須經(jīng)金融主管部門批準，并領(lǐng)取信托機構(gòu)法人許可證；未經(jīng)金融主管部門批準，任何單位和個人不得經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托投資”字樣。信托投資公司市場準入條件較嚴，注冊資本不得低于人民幣3億元，并且其設(shè)立、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部

5、門的規(guī)定執(zhí)行。 到2011年為止，我國已獲準重新登記的信托投資公司總共才56家，依據(jù)每個省批準一到二家信托投資公司的原則，在今后的一段時間內(nèi)我國的信托投資公司數(shù)量不會超過60家。4. 信托的優(yōu)點信托投資機構(gòu)通過與客戶（委托人）簽訂信托協(xié)議，明確委托人、受托人和受益人三方權(quán)利和義務(wù)，由信托投資公司利用其所擁有的專業(yè)隊伍和研究平臺，作為受托人全權(quán)負責信托資金的投資管理運作。以專業(yè)化的運作為客戶（委托人）提供增值理財服務(wù)。投資方向以國內(nèi)證券市場上市的股票、基金、上市公司國有股、法人股、債券和貨幣市場為主?？煞譃楣善蓖顿Y信托和債券投資信托等。主要特點有： 1專業(yè)管理、專家理財：信托投資公司根據(jù)宏觀經(jīng)濟

6、、行業(yè)及上市公司基本面和大勢的研究，充分發(fā)揮專業(yè)理財能力，合理配置信托資金的投向及比例，在資金安全性和收益性上實現(xiàn)平衡。 2多元的投資組合：信托資金投向為上市公司流通A股、債券、基金等，在考慮資金安全性和收益性的基礎(chǔ)上，設(shè)計多元的投資組合，在不同投資品種之間進行投資組合的配置和調(diào)整。 3完善的風險控制體系：信托投資公司通過建立完善的投資決策體系、風險控制體系，確保信托資金的安全運用。 4穩(wěn)定的投資回報：經(jīng)過信托投資公司專業(yè)的投資管理運作，可預期實現(xiàn)高于同期國債及銀行存款的投資收益。5. 信托對受益人利益有保障保護受益人利益是信托法的一項基本原則，這一原則主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是信托財產(chǎn)具有“

7、獨立性”委托人設(shè)立信托和受托人受托管理、處分信托財產(chǎn)均以受益人利益或特定目的為核心，信托一經(jīng)有效設(shè)立，在未達信托目的之前，信托財產(chǎn)將是“封閉的財產(chǎn)”，一方面，信托財產(chǎn)脫離委托人的控制，與其未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)相區(qū)別，其繼承人或債權(quán)人無權(quán)追及信托財產(chǎn)；另一方面，從受托人角度看，信托財產(chǎn)不屬于其固有財產(chǎn)，也不屬于其對受益人的負債，更不屬于其清算財產(chǎn)。二是信托受益權(quán)的優(yōu)先性信托財產(chǎn)的獨立性，使信托財產(chǎn)免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索，從而賦予受益人對信托財產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利，這就是受益權(quán)的優(yōu)先性。我國信托法賦予了受益人調(diào)整信托財產(chǎn)的管理方法和監(jiān)督受托人信托活動的廣泛權(quán)利。信托

8、法規(guī)定，受托人在管理、處分信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎和有效管理信托財產(chǎn)的義務(wù)。受益人對受托人違反信托的行為享有申請撤銷權(quán)、請求恢復原狀權(quán)或請求賠償權(quán)，享有對受托人的解任權(quán)或申請解任權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，受托人因處理信托事務(wù)不當造成信托財產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)負補償或賠償責任，使受益人的利益得以實現(xiàn)。這一原則與現(xiàn)代金融市場上的投資者保護原則是一致的，為以受益人身份參與信托投資的廣大投資者的合法權(quán)益提供了充分保障。6. 信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別一般來講，較為常見的財產(chǎn)管理制度主要有信托、委托和代理三種。 所謂“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名義和費用處理他所受托的事物

9、，而受托人所從事代理活動的后果和責任均由委托人承擔。所謂“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三者進行法律行為，而這種行為的法律后果直接由被代理人承擔。信托同委托、代理很相似，他們都是以當事人之間的依賴關(guān)系為基礎(chǔ)而成立的制度，但信托時，要把財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托者，因此信托的當事人之間的信賴關(guān)系比委托和代理更加密切。有時候同樣是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一種方式去完成，但授予的權(quán)限和信賴的程度并不一樣。信托與委托、代理的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.當事人不同。信托的當事人是多方的，從法律上講，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人還可為多人。而

10、委托、代理的當事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。2.成立的條件不同。設(shè)立信托必須有確定的信托財產(chǎn)，委托人沒有合法所有的、用于設(shè)立信托的財產(chǎn)，信托關(guān)系就無從確立。委托、代理管理則不一定以存在財產(chǎn)為前提，沒有確定的財產(chǎn)，委托、代理關(guān)系也可以成立。3.財產(chǎn)占有權(quán)不同。信托設(shè)立時財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標的物的占有權(quán)始終由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。4.財產(chǎn)的性質(zhì)不同。信托關(guān)系中，信托財產(chǎn)是獨立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財產(chǎn)相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人均不得對信托財產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，即使委

11、托、代理的事項是讓委托人(代理人)進行財產(chǎn)管理或者處分，該財產(chǎn)仍屬于委托人的自有財產(chǎn)，委托人的債權(quán)人仍可以對該財產(chǎn)主張權(quán)利。7. 信托與委托的區(qū)別從概念上看，委托與信托有許多共同點，即都是基于彼此的信任而產(chǎn)生，都是一方受托為他方辦理事務(wù)，由他方承擔委托事務(wù)法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說信托是一種特殊的委托，歸納起來兩者區(qū)別有以下幾方面：1.法律對合同主體及主體資格的要求不同。委托合同的當事人是委托人和受托人，委托合同的主體十分廣泛，法律對受托人沒有特別要求；信托合同的當事人是委托人、受托人、受益人三方，營業(yè)信托的受托人在法律上要求較為嚴格，是經(jīng)有關(guān)部門批準專門經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的法人

12、。2.委托事務(wù)的性質(zhì)和范圍不同。委托是一般合同關(guān)系，其所涉及的事務(wù)沒有特別限定，除了財產(chǎn)委托事務(wù)之外，還可以委托代理其他事務(wù)；而信托的實質(zhì)是財產(chǎn)管理關(guān)系，信托事務(wù)僅限于與財產(chǎn)管理有關(guān)的特定事務(wù)。3.合同是否有償不同。信托合同是有償?shù)?、從事信托事?wù)的經(jīng)營行為；而委托合同既可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)摹?.辦理受托事務(wù)的名義不同。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務(wù)，在后一種情況下，委托人直接與第三人產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務(wù)，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5.合同成立的要件不同。委托合同為不要式合同，即自雙方當事人就委

13、托事宜達成一致意思表示時成立并生效；而信托合同為實踐合同、要式合同，即須采用書面文件形式，以財產(chǎn)實際交付給受托人為成立要件。6.合同解除的規(guī)定不同。就委托而言，我國合同法規(guī)定委托合同的當事人雙方均有任意解除權(quán)，可隨時提出解除合同；而信托法對信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權(quán)時，委托人中途可撤銷信托，但為他益權(quán)時，委托人不能隨時撤銷，不能違反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產(chǎn)而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。 信托具備了財產(chǎn)獨立化、受托機構(gòu)組織化、信托受益權(quán)的證券化等法律特色。信托財產(chǎn)的獨立性和超越

14、性，使得委托人或受益人在有限度的風險內(nèi)享受信托財產(chǎn)利益，并且免于受益人之債權(quán)人的追索，建立了有效的破產(chǎn)隔離機制。這是信托與其他機構(gòu)在資產(chǎn)管理市場上進行競爭的重要制度優(yōu)勢，也是信托的魅力所在。8. 信托與監(jiān)護的區(qū)別信托與監(jiān)護同屬一種信托關(guān)系受托人與監(jiān)護人都具有控制管理他人財產(chǎn)的職能。信托方式可以應(yīng)用于對未成年人、禁治產(chǎn)人的監(jiān)護這是一種“個人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護本身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護人與受監(jiān)護人有類似受托人與受益人之處信托的性質(zhì)仍與監(jiān)護有別。 1.受監(jiān)護人類似信托受益人，但這種受益人是特指無行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人如心神喪失或精神衰弱的禁治產(chǎn)人，或限制行

15、為能力的人，如揮霍浪費的人等等。 2監(jiān)護人類似信托受托人，但對監(jiān)護人又有特別之要求。監(jiān)護人的最大職責在于保護和增進受監(jiān)護人之利益，不只管理受監(jiān)護人的財產(chǎn)還應(yīng)對受監(jiān)護人的身心健康負養(yǎng)育與治療等責任。而信托受托人的主要職責，僅是對受益人的財產(chǎn)收益負責。 3.監(jiān)護人是經(jīng)司法機關(guān)、行政機關(guān)、群眾團體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對受監(jiān)護入的財產(chǎn)有很大的管理與處分權(quán)但是沒有法律上的所有權(quán)。而信托中的受托人是他人財產(chǎn)名義上的所有人和經(jīng)理人，對信托財產(chǎn)享有法律上的所有權(quán)。 4.監(jiān)護人通常由法院裁決指定或由受監(jiān)護人的生身父母用遺囑方式指定而信托受托人通常由委托人本人意思指定。 9. 投資信托與信托

16、投資投資信托指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。投資信托和信托投資是不同的，信托投資具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而投資信托則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。10. 什么是投資信托指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。投資信托和信托投資是不同的，信托投資具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理

17、其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而投資信托則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。11. 什么是資金信托資金信托是以貨幣資金作為標的物，各方當事人以此建立資金信托關(guān)系，這種貨幣形態(tài)的信托財產(chǎn)稱為“信托金”。信托金有以下特征：1.信托金是一種間接運用的資金。即信托金運用要經(jīng)過中介，信托金是所有者通過信托投資機構(gòu)進行管理運用的資金；2.信托金在運動終止時應(yīng)恢復原來的貨幣形態(tài)。資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開展資金信托業(yè)務(wù)可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國家經(jīng)濟發(fā)展作出貢獻。資金信托業(yè)務(wù)的形成有

18、以下幾個原因：1. 委托人對自己的資金在運用上不諳某種專門技術(shù)知識，為避免資金損失而采取資金信托方式；2. 委托人對自己的資金無暇自為運作生利，而委托信托投資機構(gòu)處理；3. 委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機構(gòu)代為處理其資金。 12. 我國現(xiàn)行的資金信托包括：1.信托存款；2.信托貸款；3.委托貸款；4.委托投資；5.信托投資。13. 信托凈值計算方法信托資產(chǎn)在管理運用的過程中，在每個估值日表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)類型，按照現(xiàn)有的住房補貼管理計劃，每個估值日的資產(chǎn)類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國債和企業(yè)債、未上市國債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開放式基金、國債回購、已中簽的新股、

19、上市股票等。 現(xiàn)就各種資產(chǎn)在估值日的估值進行說明： 1 持有的基金 1） 已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價估值；估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。 持有的基金單位數(shù)量×平均價 2） 未上市封閉型基金：以實際買入成本計算； 3） 已買入的處于封閉期內(nèi)的開放式基金以實際買入成本計算； 4） 已買入的可申購贖回的開放式基金：持有的基金單位數(shù)量×前一日基金公布凈值 2 持有未上市新股以成本價計算 實際發(fā)生成本申購中簽股×發(fā)行價 3 持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。 持有的股票數(shù)量（股

20、）×估值日平均價 1）分紅處理，在除息日 持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價應(yīng)收紅利 2）除權(quán)處理，在除息日 持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價 4 持有的上市國債以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。 持有的國債手數(shù)（1手為1000元面值）×平均價×10 5 持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。 持有的企業(yè)債券手數(shù)（1手為1000元面值）×平均價×10 6 持有的未上市國債及未上市企業(yè)債券以本金加計至估值日為止的應(yīng)計利息額

21、計算。 1）平價發(fā)行： 國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當年天數(shù) 2）溢價發(fā)行： 國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當年天數(shù) 3）折價發(fā)行 國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價購入債券票面價值×貼現(xiàn)率×應(yīng)記息天數(shù)/當年天數(shù) 7 國債回購 1）拆出日 拆出本金拆出本金×成交價（回購收益率）/360 2）拆出日至到期日 前一日估值拆出本金×成交價（回購收益率）/360 回購交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、

22、63天、91天、182天、273天。 回購品種的期限是以工作日進行計算的，在回購中會遇到節(jié)假日，在計算時不考慮節(jié)假日因素，從拆出資金日開始連續(xù)計算，直到達到回購品種的期限天數(shù)。 8銀行存款 估值日存款余額存款余額累計（從存款日或上一付息日至估值日）×年利率（2.07）/360 付息日:每年的3.6、9、12月的21日為付息日。 以上8類資產(chǎn)加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產(chǎn)總值。 受托人當日可提取的管理費和托管費為： 信托資產(chǎn)總值×（管理費、托管費率）1.5/當年天數(shù) 信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)總值當日提取的管理費和托管費 單位信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)凈值/信托單位數(shù)量14

23、. 不動產(chǎn)資產(chǎn)信托不動產(chǎn)證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產(chǎn)資產(chǎn)信托(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT )，指的是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）移轉(zhuǎn)其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)或承銷商公開募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其它收益的權(quán)利。 承銷商向投資人所募集的錢，再轉(zhuǎn)交給不動產(chǎn)所有人。簡言之，就是先有不動產(chǎn)，才有錢。REAT的受益憑證，主要以債權(quán)的方式，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。 第二類為不動產(chǎn)投資信托 (Real Estate Inv

24、estment Trust簡稱，REIT )，指的是受托機構(gòu)以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券等，也就是先有錢，再投資不動產(chǎn)的型式。 REIT主要以股權(quán)的方式發(fā)行，一般而言成立門坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完成后將于在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產(chǎn)市場。15. 不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點不動產(chǎn)證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新公司所有萬國商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標的，由臺北國際商業(yè)銀行擔任受托機構(gòu)，共發(fā)行4

25、4.1億元不動產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，其中21.3億元的優(yōu)先順位受益證券采公開發(fā)行，于柜臺買賣中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃正在進行，可望于獲得主管機關(guān)核準后，于下半年發(fā)行。 不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化于國外已行之有年，屬于資產(chǎn)擔保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動產(chǎn)擁有人傳統(tǒng)融資管道以外的新的籌集資金的方式，讓擁有不動產(chǎn)資產(chǎn)的業(yè)主得以透過證券化直接自資本市場投資人取得資金，并降低所持有不動產(chǎn)的數(shù)量。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化相對于傳統(tǒng)的銀行融資為一種較為復雜、困難度較高的籌資方式，因為必須考慮個案的特殊情況。委托人利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化籌資，可能有以下優(yōu)點： 1. 可能降

26、低籌資成本，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化雖然必須支付各項費用予參與各機構(gòu)，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即于市場利率較低時發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。 2.透過適當?shù)淖C券化架構(gòu)，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動產(chǎn)資產(chǎn)所產(chǎn)生部分收益，該不動產(chǎn)仍得列于法人委托人財務(wù)報表上，且委托人得以適當約定價格于發(fā)行期滿后取回標的不動產(chǎn)。 3. 因不動產(chǎn)資產(chǎn)證券的評等與委托人本身評等并不相關(guān)，故信用評等不佳的委托人只要持有能產(chǎn)生穩(wěn)定收入具有價值不動產(chǎn)，一樣可以利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。 4. 不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃可以依不同不動產(chǎn)標的

27、，不同的委托人（不動產(chǎn)之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標的或委托人特定需求。 一個完整的不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問、委托人、受托機構(gòu)、不動產(chǎn)管理機構(gòu)、專業(yè)估價者、法律顧問、會計顧問、評等機構(gòu)及證券承銷商。其中，主辦顧問負責整個證券化計劃架構(gòu)規(guī)劃，協(xié)調(diào)其它各參與單位；委托人即為不動產(chǎn)所有人；受托機構(gòu)則負責受托管理及處分信托財產(chǎn)，并募集或私募受益證券；不動產(chǎn)管理機構(gòu)則由受托機構(gòu)委任以負責管理或處分標的不動產(chǎn)；法律顧問及會計顧問分別提供進行不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃過程中所須各項法律及會計協(xié)助，并就該計劃出具法律會計（稅務(wù)）意見，法律顧問亦必須協(xié)助受托機構(gòu)準備與不動產(chǎn)

28、資產(chǎn)信托計劃相關(guān)之各項文件，用以向主管機關(guān)申請核準或申報生效。 16. 什么是房地產(chǎn)信托隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重點發(fā)展的一項支柱產(chǎn)業(yè)，作為一項成本高、周期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)，均需要強大的資金作為后盾，房地產(chǎn)信托完全可以在流通和消費環(huán)節(jié)作為一項嶄新的融資手段大有作為。 房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和

29、投資受益人等各方的利益，并且在信托法目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。17. 房地產(chǎn)投資信托簡介房地產(chǎn)投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REITs不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國目前資本利得稅分兩

30、部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅20%×（110-100)25%×207萬元。對REITs的要求:公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。 REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實體經(jīng)營的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派

31、，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因為即使利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。現(xiàn)在美國大約有300個REITs，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約23在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。 18. 房地產(chǎn)信托的作用 1.能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。目前，我國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長