2015年長沙土地市場研判

1、回顧篇長沙歷年土地市場回顧 區(qū)域篇長沙各區(qū)土地市場發(fā)展分析房企篇長沙知名房企拿地分析價格篇長沙各區(qū)樓面價增長趨勢土地供應(yīng)市場整體呈穩(wěn)定增長趨勢發(fā)展，經(jīng)營性土地供應(yīng)受樓市影響大，樓市調(diào) 整周期后處于回升通道長沙2014年經(jīng)營性土地供應(yīng)102宗，供應(yīng)面積577萬方；蟻歷年土地供應(yīng)趨 勢可見，2008年樓市整體低迷后，開發(fā)商拿地信心嚴重不足，2009年中國樓市進入調(diào) 整周期，土地市場呈現(xiàn)局部復蘇情況，一線城市供應(yīng)量有 所回升，而二三線城市則繼 續(xù)緊縮地根”。人沙2014年非經(jīng)營性徒弟供應(yīng)97宗，供應(yīng)面積518萬方；歸經(jīng)營性土地發(fā)展趨勢截然相反的事非經(jīng)營性土地供應(yīng)情況,2009年與2014年都有著大幅

2、回升的趨勢，2009年與炒地行情有所關(guān)聯(lián)，而2014年多與長沙工業(yè)園 區(qū)發(fā)展大熱有關(guān)，整體而言非經(jīng)營性土地價格較低，開發(fā)商所承擔的風險較少。純住宅用地逐年減少，工業(yè)&物流倉儲性用地遞增，多屬性用地供應(yīng)波動性發(fā)展長沙2012年至2014年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出：1、純住宅用地逐年減少，政府 在對加速城市化進程的要求下，供應(yīng)地塊多數(shù)涵蓋商業(yè)配套的限制；2、工業(yè)&物流 倉儲性用地遞增，源于城市基礎(chǔ)實力的建設(shè)及近年來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起 ；3、多屬性用地供應(yīng)波動性發(fā)展，多屬性用地的供應(yīng)對地塊區(qū)位的要求較高，由于城央熟地 減少，城郊地塊的發(fā)展成熟度限了的多屬性 用地的增長。24%22%0%44

3、%4%6%2014年土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖&物流倉儲&其他35%20%33%2%9%2013年土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖&物流倉儲&其他42%14%0%34%8%2%2012年土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖住宅商業(yè)工業(yè)&物流倉儲公建配套&其他土地成交市場與供應(yīng)市場步調(diào)一致，長沙土地市場流拍率較低，開發(fā)商對長沙市 場信心十足長沙2014年經(jīng)營性土地成交87宗，成交面積499萬方；髭營性土地成交趨勢受供應(yīng)面積影響，基本走勢與供應(yīng)重合,從成交率來看，最高的為2008年，成交率達95.87%,而2009年-2011年回 落至70%左右，2012后有所回升。長沙2014年非經(jīng)營性

4、土地成交96宗，成交面積478萬方；經(jīng)營性土地成交呈窄幅波動，逐步走高趨勢發(fā)展，至2014年到達峰值,整體成 交率高于經(jīng)營性土地，維持在90%以上。41%15%1%33%8%2%2012年土地市場成交結(jié)構(gòu)圖住宅工業(yè)&物流倉儲&其他35%18%0%34%3%10%2013年土地市場成交結(jié)構(gòu)圖&物流倉儲&其他19%21%1%49%3%7%2014年土地市場成交結(jié)構(gòu)圖&物流倉儲&其他工業(yè)&物流倉儲性用地占據(jù)成交主導，長沙有向工業(yè)大城發(fā)展趨勢長沙2012年至2014年的土地成交結(jié)構(gòu)可以看出：1、純住宅用地逐年減少，多屬 性用地不斷增漲，一方面是受

5、政府供應(yīng)限制，另一方面商業(yè)開發(fā)利潤高于住宅開發(fā)利 潤，開發(fā)商累計開發(fā)經(jīng)驗后，對利潤的追逐下，更中意多屬性用地；2、工業(yè)&物流倉儲用地逐年走高，至2014年已經(jīng)成為土地市場成交主力，一方面是由于工 業(yè)&物流倉儲用地地價相對較為便宜，開發(fā)商風險先對較小，另一方面是由于產(chǎn)業(yè)園 區(qū)租金在逐年攀升，投資回報率高，物業(yè)升值空間大。開發(fā)商拿地更為理性化，對競拍地塊溢價空間的限制加大長沙2012年至2014年的土地溢價結(jié)構(gòu)可以看出：1、2012年至2013年,樓市調(diào) 控期,在一線城市房價漲幅受制，地價高漲的情況下,不少開發(fā)商轉(zhuǎn)向二三線城市，長 沙以其優(yōu)越的地理區(qū)位及雄厚的城市實力，吸引了一批知

6、名房企爭相入駐，時至長沙大河西先導區(qū)的開發(fā)熱潮，成交地塊溢價率不斷高漲；2、2014年，長沙樓市 被澆了一盆冷水，本就處于省會城市間較低的房價九年間首次下行，土地市場跟隨降溫，開發(fā)商拿地更為理性化，對競拍地 塊溢價空間的限制加大。82%12%3%2%0%1%2012年土地市場溢價結(jié)構(gòu)圖以下以上76%8%8%4%2%2%2013年土地市場溢價結(jié)構(gòu)圖以下以上95%2%2%0%0%1%2014年土地市場溢價結(jié)構(gòu)圖以下以上長沙在中部六省中供應(yīng)量較為適中，與鄭州供應(yīng)指標較為同步從中部六省2008年至2014年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出：1、中部六省土地供應(yīng) 面積差異較大，太原、南昌土地供應(yīng)面積偏 緊，而武漢

7、供應(yīng)明顯過剩，而長沙與鄭州供 應(yīng)面積及發(fā)展趨勢相近，處于中等水平；2、從土地供應(yīng)節(jié)奏來看，若土地供應(yīng) 結(jié)構(gòu)突 然變快，增會加大最近一年的樓市供應(yīng)面積，導致短期存貨量上升，此時短期存量會引 起對長沙供應(yīng)格局的高估，長沙在2013年的土地供應(yīng)量增長幅度過大，引起樓市庫中部六省存高企的隱憂，但2014年有著一定幅度下滑，長期庫存壓力有所緩解2008年-2014年土地供應(yīng)指標一覽長沙在中部六省中土地成交處于中等水平，城市開發(fā)空間較大從中部六省2008年至2014年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出：1、2014年中部六省 省會城市除南昌以外土地成交面積均有所下滑，從下滑幅度來看，環(huán)比2013年，南昌 增長了 5.

8、30%,太原下滑40.57%上漲幅度最高，鄭州下滑0.79%,下滑幅度最低，其他 三省水平相近，均處于20%上下；2、從成交面積絕對值來看，武漢從2008年六省排 行最末增長值2014年成交最高，而長沙始終處于中等水平發(fā)展，城市發(fā)展空間較大， 近年來成交不斷增漲也說明了其城市開發(fā)價值受到眾開發(fā)商認可。中部六省2008年-2014年土地成交指標一覽長沙工業(yè)&物流倉儲用地成成交主力，將提升城市人口吸附能力及居民消費水 平從中部六省2008年至2014年的土地成交結(jié)構(gòu)可以看出：1、長沙、合肥、南昌 成交主力為工業(yè)&物流倉儲用地，武漢、鄭州及太原成交主力為純住宅用地，這與城 市間的產(chǎn)業(yè)

9、結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、樓市現(xiàn)狀、人口吸附能力等因素有關(guān)；2、長沙多屬性用地及商業(yè)用地成交比例處于六省中較高位置，意味著隨著城市化進程加快，城市已經(jīng)步 入多核發(fā)展階段，二環(huán)外地域?qū)ι虡I(yè)配套的需求性加大。望城區(qū)、岳麓區(qū)逐步成為經(jīng)營性土地主力成交區(qū)域，城市向西發(fā)展長沙內(nèi)六區(qū)2008年至2014年的經(jīng)營性土地成交情況可見：1、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)位于城市中央，由于可開發(fā)地塊的 日漸減少，以及拆遷難度的提升，可經(jīng)營 地塊成交處于逐年減少趨勢發(fā)展；2、雨花區(qū)位于城市近郊，近年來受高鐵影響，成交 地塊有所提升，但整體成交面積不高，處于六區(qū)中等水平；3、岳麓區(qū)與望城區(qū)成交面 積逐年增長，目前已成長沙市內(nèi) 六區(qū)土地市場成

10、交主力區(qū)域，昭示著城市持續(xù)向西發(fā) 展的趨勢。長沙內(nèi)六區(qū)2008年-2014年經(jīng)營性土地成交指標一覽望城區(qū)、岳麓區(qū)占非經(jīng)營性土地成交主導，麓谷工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群效益明顯長沙內(nèi)六區(qū)2008年至2014年的非經(jīng)營性土地成交情況可見：1、芙蓉區(qū)、天心 區(qū)、雨花區(qū)成交面積始終偏小，這與這些區(qū)域的控制性規(guī)劃、累計產(chǎn)業(yè)形態(tài)和可開 發(fā)地塊屬性有關(guān)；2、岳麓區(qū)非經(jīng)營性地塊成交較為穩(wěn)健，主要是由于麓谷工業(yè)園成 功運營引發(fā)的產(chǎn)業(yè)集群；3、開福區(qū)與望城區(qū)呈現(xiàn)逐年增長的狀態(tài)發(fā)展，開福區(qū)得益 于金霞物流區(qū)的開發(fā)，望城區(qū)則是受益 于麓谷工業(yè)園外溢。長沙內(nèi)六區(qū)2008年-2014年非經(jīng)營性土地成交指標一覽44%28%14%7%2

11、%5%各區(qū)成交建筑面積占比望城區(qū)岳麓區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)2014年望城、岳麓區(qū)優(yōu)質(zhì)土地頻出，成交量占全市總成交7成以上，兩區(qū)未來新 增供應(yīng)量457萬m22014年內(nèi)六區(qū)各區(qū)：望城區(qū)和岳麓區(qū)供求量依然位居前列，供應(yīng)和成交占總量的 八成和七成。其中望城區(qū)供應(yīng) 50幅地塊，流拍率為10%；岳麓區(qū)供應(yīng)25幅地塊，流拍率為2%;雨花區(qū)供應(yīng)13幅地塊，流拍 率0%;開福區(qū)供應(yīng)5幅地塊，流拍率20%;天心區(qū)供應(yīng)4幅地塊，流拍率25%;芙蓉區(qū) 供應(yīng)3幅地塊，流拍率0%。區(qū)域成交地塊屬性多樣化發(fā)展，純辦公用地成交區(qū)域較為集中長沙2012年至2014年的土地成交結(jié)構(gòu)可以看出：1、所有區(qū)域成交地塊結(jié)構(gòu)呈 多花

12、樣發(fā)展，單一土地性質(zhì)成交難覓，日益完善的區(qū)域控制性規(guī)劃下，實現(xiàn)各性質(zhì)地塊 開發(fā)齊頭并進；2、純商業(yè)及純住宅性質(zhì)地塊出讓占比日漸減少，多屬性用地及工業(yè)&物流倉儲用地比重增大；3、純辦公用地集中在芙蓉區(qū)及岳麓區(qū)，其中芙 蓉區(qū)集中在芙蓉路及五一大道沿線，岳麓區(qū)集中在濱江新城區(qū)域。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%|蓉區(qū) 開福區(qū) 大心區(qū) 望城區(qū) 雨花 區(qū)岳麓區(qū)2014年長沙內(nèi)六區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)圖住宅商業(yè)辦公工業(yè)&物流倉儲公建配套&其他多屬性用地0%20%40%60%80%100%|蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)望城區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)2013年長沙內(nèi)六區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)圖

13、住宅商業(yè)辦公工業(yè)&物流倉儲公建配套&其他多屬性用地0%20%40%60%80%100麻蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)望城區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)2012年長沙內(nèi)六區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)圖住宅商業(yè)辦公工業(yè)&物流倉儲公建配套&其他多屬性用地中心城區(qū)相對平衡，望城區(qū)由于土地市場供應(yīng)放量，整體消化周期高于周邊區(qū)域注:土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面積/前三年新建商品住宅成 交面積影響力及價格洼地引力日益明顯。2015年湘江新城、高鐵新城等熱點板塊將 持續(xù)發(fā)力望城區(qū)為六區(qū)價格洼地，岳麓區(qū)樓面價穩(wěn)定增長長沙內(nèi)六區(qū)2008年-2014年經(jīng)營性土地樓面價及溢價率一覽2008 年 945 24.72%

14、608 6.82%635 5.95%438 0.13%652 8.73%699 4.92% 2009 704 6.03%801 7.05%1542 2.41%457 0.01%767 16.3%758 36.97% 2010 2173 1.59%2015 15.41%846 -1025 100.52%1870 36.39% 201 件 5296 97.71%3090 4.42%2239 33.52%546 10.54%2563 59.8%2470 5.41% 201隼 1557 0.99%3486 11.5%763 11.12%558 11.52%1460 4.28%2251 1.28% 20

15、1隼 2651 17.11%3014 27.35%1863 8.12%925 6.83%2259 29.72%2897 23.54% 201咨 3266 40.04%1131 - 2420 3.67%1088 -1658 -2967 3.52%長沙2008年至2014年的經(jīng)營性土地成交樓面價及溢價率可以看出：1、芙蓉區(qū) 由于地理位置優(yōu)越，樓面價及溢價率位居六區(qū)首位；2、望城區(qū)樓面價處于價值洼地 溢價幅度不高；3、2014年，除芙蓉區(qū)其他五區(qū)溢價幅度均有所下滑；4、受不 同用 地性質(zhì)影響，各區(qū)經(jīng)營性用地年度波動幅度較大，但岳麓區(qū)樓面價一直呈穩(wěn)定增長模 式發(fā)展。芙蓉區(qū)成交樓面價最高，岳麓區(qū)重點規(guī)劃

16、區(qū)域頻生樓王，拉升整體均價長沙2014年經(jīng)營性用地中各性質(zhì)用地成交樓板價對比可見：1、芙蓉區(qū)中心板塊及尚 東板塊商業(yè)用地成交樓板價最高；2、岳麓區(qū)受重點板塊速度發(fā)展推動下，各性質(zhì)用地樓面價高速增長，成交地塊集中 度較高。熱點板塊板塊價格結(jié)構(gòu)性上漲，外溢區(qū)域空間較大能政府板塊總價地王成交，拉高板塊樓板價，新增供應(yīng)11萬m2 0芙蓉區(qū)尚東板塊樓面地價為 3728元/褶，未來將新增供應(yīng)16萬 m2 o中心板塊具有稀缺性，樓面地價較高為3265元/m2 ;濱江新城板塊樓面地價為 3467元/褶，未來新增供應(yīng)11萬褶。洋湖垸板塊樓面地價3504元/褶，未來供應(yīng)10萬m2 0望城區(qū)新增供應(yīng)242萬, 樓面

17、地價為1090元/m2 o其中價值洼地多集中在河西區(qū)域的望城區(qū)、金星北板塊、坪塘板塊等區(qū)域，緊鄰熱點規(guī)劃板塊，隨著城市外擴發(fā)展，這些區(qū)域的發(fā)展前景可期。非經(jīng)營性用地成交溢價率普遍偏低，區(qū)域間樓面價格相差幅度不高長沙2008年至2014年的非經(jīng)營性土地成交樓面價及溢價率可以看出：1、非經(jīng)營用地成交溢價一般不高；2、六區(qū)間成交樓面價以雨花區(qū)為首，芙蓉區(qū)非經(jīng)營性用地波動幅度較大，2014年成交地塊所處位 置集中在東面三環(huán)外較偏僻區(qū)位，因此成交樓面價位于六區(qū)最末。2008 年 457 10.10%-460 3.54%-284 2.02%496 7.44%200笄 491 2.25%-589 - 164

18、 1.07%529 -527 -201W -566 0.06%-1053 -545 0.08%2011 年-398 0.10%-511 8.80%320 -322 2.16%2012年-1463 -525 9.59%390 20.25%375 -2013 年 1054 2.86%450 6.56%-425 -304 -514 8.53%201肝243-471-88714.04%3610.40%567-3220.21%長沙內(nèi)六區(qū)2008年-2014年非經(jīng)營性土地樓面價及溢價率一覽全國知名房企多數(shù)已經(jīng)進入長沙市場，但拿地動作集中在2012-2013年度，2014 年有所下滑各知名房企，除萬科外，土地儲備量均偏少長沙知名房企拿地未開工地塊統(tǒng)計各知名房企，恒大由于在售項目較多存量位居榜首，存量面積少于30萬褶的房 企占一半恒大地產(chǎn)集團有限公司77.00萬科企業(yè)股份有限公司40.60保利房地產(chǎn)（集團 股份有限公司19.96五礦地產(chǎn)44.21華潤置地有限公司36.84中國海外發(fā)展有限公 司52.17長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36.35中國鐵建股份有限公司24.40長沙房 產(chǎn)（集團有限公司30.17中國建