宜賓市投資集團房地產開發(fā)有限公司項目管理辦法3.3改

1、宜賓市投資集團房地產開發(fā)有限公司建設項目管理暫行辦法為進一步明確公司內設部門管理職責，規(guī)范公司建設項目投資行為，確保項目的質量、安全和進度，嚴格控制建設成本，創(chuàng)造更優(yōu)的社會效益和經濟效益，特制定本暫行辦法。一、項目前期工作項目前期工作包括項目篩選、項目論證、項目取得等。（一）項目篩選階段1營銷部牽頭,綜合部參與，對宏觀經濟形勢進行分析，進行市場調研,掌握市場動態(tài),搜索項目信息并提供給綜合部。2綜合部牽頭，營銷部參與，對意向項目進行初步定位、規(guī)劃指標、經濟效益和社會效益等方面的初步分析。3綜合部將項目初步篩選結果報公司分管領導，分管領導同意后報總經理辦公會研究，經批準后啟動項目論證工作。(二）項

2、目論證階段1綜合部牽頭,營銷部和財務部參與，對經總經理辦公會批準的意向項目，分別按簡易程序和復雜程序進行項目論證. 2對準備時間緊迫的項目執(zhí)行簡易程序，編制項目建議書,對準備時間充分的項目執(zhí)行復雜程序，編制項目可行性研究報告.3無論繁簡程序，都必須在充分市場調研的基礎上，對擬項目的規(guī)劃方案、概念性設計、成本估算、效益分析、資金籌措、實施計劃、組織架構、風險防范等進行全方位的論證。4項目經論證需進行合資合作的，合資合作建議方案需列入項目建議書或項目可行性研究報告。5對論證可行的項目,由綜合部上報分管領導審閱，經公司總經理辦公會研究同意報公司董事會、集團公司董事會決策（集團公司資產部參加）.(三）

3、項目取得階段1對公司董事會、集團公司董事會同意參與競爭的項目，由綜合部牽頭,營銷部配合,負責承辦招拍掛相關工作。2土地競買保證金由財務部按需及時調度。3競買成功后由綜合部牽頭，營銷部配合,負責承辦土地出讓合同的簽訂工作，所需土地出讓金調度由財務部負責.4競買不成功由綜合部牽頭財務部配合，及時退還競買保證金.工作流程詳見附件一.二、項目中期工作(建設）(一）工程管理方面其工作包括方案設計、環(huán)境影響、地形測量、地質勘察、地震安評、施工圖設計、建設行政許可辦理、施工管理、竣工驗收、缺陷責任期管理、資料管理和項目移交等方面。1勘察設計階段 方案設計、環(huán)境影響、地形測量、地質勘察、地震安評、施工圖設計等

4、工作由工程部牽頭，綜合部、營銷部參與。在對咨詢成果初審后,報送公司領導審定后辦理相關批復.2施工管理階段 技術交底和施工圖會審:工程部組織，營銷部、合同部參加。簽發(fā)開工令：工程部對施工單位報送的施工組織設計、工期計劃、開工報告和監(jiān)理單位報送的監(jiān)理規(guī)劃進行審核,經分管領導審批后,由工程部簽發(fā)開工令。分部分項驗收：由工程部組織、合同部參加。主體驗收及綜合驗收:由工程部組織,營銷部、合同部、物管公司參加。資料管理：工程部負責項目前期報建手續(xù)和施工過程相關資料的管理，相關許可類文件送綜合部存檔。缺陷責任期管理:工程部牽頭，營銷部、物管公司參與。交房工作：物業(yè)由施工單位移交給公司的工作由工程部牽頭,施工

5、單位、監(jiān)理單位、設計單位及營銷部參與，交接情況需詳細注明在物業(yè)交接驗收表中。3重大技術問題可邀請集團公司工程技術專家委員會或外聘相關專業(yè)的專家進行討論研究。（二)招投標方面1招標方式合同部牽頭負責招標管理工作。原則上邀請類似業(yè)績突出、行內信譽上佳、有一定墊資能力的單位，通過直接委托、比選、競爭性談判、公開招標（含邀請招標、BT招商）等方式擇優(yōu)選擇。綜合部、營銷部、工程部根據工作需要向合同部提出招標申請，合同部按招標申請內容進行招標文件、工程量清單、最高限價編制，經提出申請部門會簽后，上報公司領導審定。合同部按照公司領導審定后的招標資料開展招標工作并報送集團公司監(jiān)審部備案,提出申請部門同時參與招

6、標工作。2招標范圍營銷管理:包括全程策劃、招商、銷售代理、廣告、物管、商管等；（具體經辦部門：營銷部）前期工作:包括勘察、方案及施工圖設計等;(具體經辦部門：工程部)工程建設：包括城市房屋拆遷代辦、施工、監(jiān)理等;(具體經辦部門:工程部）物資采購:包括各類材料、物品、設施、設備的采購;（具體經辦部門:工程部、綜合部）資產處置：包括評估、拍賣、銷售等.（具體經辦部門：營銷部、綜合部）3招標方式審批原則物資采購類(非工程類）在2000元以內(含2000元)的,營銷管理類、前期工作類、物資采購類(工程類）、資產處置類合同金額在5萬元以內（含5萬元）的，工程建設類、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬元以內

7、(含10萬元）的對外委托工作，可通過直接委托、比選、競爭性談判等方式確定,具體方式以批復為準。比選、競爭性談判文件由具體經辦部門起草并明確簽署意見，經合同部審核后報經辦部門分管領導審批，相關資料由合同部負責報送集團公司監(jiān)審部備案。物資采購類（非工程類)在2000元以上10萬元以內（含10萬元)的，營銷管理類、前期工作類、物資采購類（工程類)、資產處置類合同金額在5萬元以上50萬元以內（含50萬元）的，工程建設類、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬元以上200萬元以內（含200萬元)的對外委托工作，可通過比選、競爭性談判、公開招標等方式擇優(yōu)選擇，具體方式以批復為準。比選、競爭性談判、招標文件由合同

8、部起草并明確簽署意見,經辦部門會簽、合同部分管領導審核后，報公司總經理審批,相關資料由合同部負責報送集團公司監(jiān)審部備案。物資采購類（非工程類)在10萬元以上的，營銷管理類、前期工作類、物資采購類(工程類)、資產處置類合同金額在50萬元以上的，工程建設類、城市房屋拆遷代辦類合同金額200萬元以上對外委托工作,可通過競爭性談判、公開招標方式擇優(yōu)選擇，具體方式以批復為準。比選、競爭性談判、招標文件由合同部起草并明確簽署意見，經經辦部門會簽、合同部分管領導審核后,報公司總經理審批,由公司董事長審簽，相關資料由合同部負責報送集團公司監(jiān)審部備案。內部評標專家的抽取,由合同部負責與集團公司監(jiān)審部聯系并具體落

9、實。比選、競爭性談判、公開招標（含邀請招標、BT招商）由合同部負責邀請集團公司監(jiān)審部派人參加。重大招投標技術問題經總經理同意后，由合同部負責提交集團公司招投標專家委員會研究并落實、解決。工作流程詳見附件二。（三）合同簽訂方面1物資采購類(非工程類）在2000元以內（含2000元）的，營銷管理類、前期工作類、物資采購類（工程類)、資產處置類等合同金額在5萬元以內（含5萬元）的，工程建設類合同、城市房屋拆遷代辦類金額10萬元以內（含10萬元)的合同由具體經辦部門擬訂，經合同部審核后,報經辦部門分管領導簽批。2物資采購類(非工程類)在2000元以上10萬元以內（含10萬元）的，營銷管理類、前期工作類

10、、物資采購類（工程類）、資產處置類等合同金額在5萬元以上50萬元以內（含50萬元）的,工程建設、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬元以上200萬元以內(含200萬元)的合同由具體經辦部門擬訂、合同部會簽、經辦部門分管領導審核后，報公司總經理簽批.3營銷管理類、前期工作類、物資采購類(工程類)、資產處置中介咨詢類等合同金額在50萬元以上的合同由具體經辦部門擬訂、合同部會簽、經辦部門分管領導和公司總經理審核后，報公司董事長簽批。4工程建設類、城市房屋拆遷代辦類合同金額200萬元以上的合同由合同部擬訂，工程部會簽,經辦部門分管領導和公司總經理審核后,報公司董事長簽批。5征地拆遷補償類合同由工程部擬訂、

11、合同部會簽,10萬元以下由工程部分管領導簽批，10萬元至200萬元由總經理簽批,200萬元以上報董事長審批。6住宅、商鋪銷售底價由營銷部擬定報公司總經理辦公會審批，不低于銷售底價的銷售合同由營銷部分管領導簽訂;低于銷售底價的銷售合同經總經理辦公會審定后由營銷部分管領導簽訂。工作流程詳見附件三。（四）資金管理方面1營銷管理類、物資采購類(非工程類)、資產處置類、前期工作類費用支付預付款支付經辦部門對相關單位提出的申請進行審核，根據審核意見填寫支付憑證，經財務部審核,報經辦部門分管領導簽批后執(zhí)行。進度款支付和履約保證金退還經辦部門對相關單位提出的申請進行審核，根據審核意見填寫支付憑證,經財務部審核

12、，報經辦部門分管領導簽批后執(zhí)行。尾款支付、超合同支付經辦部門對相關單位提交的相關申請材料進行審核，根據審核意見填寫支付憑證，經財務部審核，報請經辦部門分管領導、公司總經理或董事長審定后支付（合同金額50萬元以內的由公司總經理最終審定,合同金額50萬元以上的由公司董事長最終審定）.2工程建設類、征地拆遷類、物資采購類（工程類)費用支付預付款支付工程部對相關單位提出的申請進行審核，根據審核意見填寫支付憑證，經合同部、財務部審核,報公司領導簽批后執(zhí)行,其中，100萬元以內的款項支付由工程部分管領導簽批，100萬元及其以上款項支付由公司總經理簽批。進度款支付和履約保證金退還工程部對相關單位提交的計量資

13、料進行審核把關，根據審核意見填寫支付憑證，經合同部、財務部審核，報工程部分管領導審定后支付.尾款支付、質保金、超合同支付工程部對相關單位提交的相關申請材料進行審核，根據審核意見填寫支付憑證，經合同部、財務部審核會簽,并報工程部分管領導、公司總經理審定后支付(合同金額200萬元以內的由公司總經理最終審定，合同金額200萬元以上的由公司董事長最終審定）。單筆支付審批200萬元工程建設類100萬元、200萬元征地拆遷類100萬元、100萬元采購類（工程類）50萬元、100萬元咨詢類50萬元需由公司總經理審批；工程建設類200萬元、征地拆遷類200萬元、采購類(工程類)50萬元、咨詢類50萬元需由公司

14、董事長審批。財務部建立項目支付臺帳,每月定期向集團公司財務部、監(jiān)審部報送。工作流程詳見附件四。3工程變更對不超過2萬元的變更,由工程部核定并簽署意見后執(zhí)行，同時送合同部備案.對2萬元以上、30萬元以下的變更,由工程部、合同部會審后,由工程部分管領導簽署意見后執(zhí)行.對30萬元以上、100萬元以下的變更，需最后由公司總經理簽署意見后執(zhí)行.對100萬元以上、200萬元以下的變更,需最后經公司總經理辦公會集體研究同意后執(zhí)行。對200萬元以上的變更，需最后由公司董事長簽署意見后執(zhí)行。對于工程變更金額累計達到合同金額的5%時,由合同部牽頭與工程部對前期變更情況進行復審,提出處理建議，報公司總經理辦公會審定

15、。對于工程變更金額累計達到合同金額的10時，由合同部牽頭與工程部對前期資料進行復審，提出處理建議報集團公司總經理辦公會（集團公司監(jiān)審部參加)審定。針對工程技術變更（針對方案等技術層面調整、不涉及到較大金額的調整)，一般技術變更(細節(jié)調整）由工程部核定并簽署意見后執(zhí)行，較大變更（一般結構變化）由工程部報分管領導審批后執(zhí)行,重大變化（重大結構變化）經工程部、工程部分管領導召集專題會議研究同意、公司總經理審批后執(zhí)行.經辦人員必須對變更注明詳實理由，完善內部會審手續(xù)，完善施工、設計、監(jiān)理、監(jiān)督等手續(xù)，并妥善保管相關資料.合同部建立項目設計變更臺帳,每月定期向集團公司監(jiān)審部報送。工作流程詳見附件五。4資

16、金調度公司與集團公司、項目公司、項目部之間，項目公司與項目部之間，項目公司與項目公司之間，項目部與項目部之間的資金調度，審批程序為：單筆不超過2萬元，累計不超過10萬元的資金調度，由經辦部門簽署意見,財務部審核后，由分管副總經理審批.單筆不超過20萬元，累計不超過100萬元的資金調度,由經辦部門簽署意見，財務部和分管副總經理審核后，由公司總經理審批。超過上述范圍的資金調度，由經辦部門簽署意見，財務部、分管副總經理和總經理審核后,由公司董事長審批.（五)資料管理方面1公司各部門按集團公司要求建立工程管理臺帳，并每月報送集團公司總工辦及資產部。2綜合部負責公司檔案管理工作.3項目前期工作階段,由綜

17、合部、營銷部根據崗位職責，具體負責項目各自前期資料的管理工作，營銷部應定期向綜合部移交資料.4工程階段，由工程部負責各類建設手續(xù)辦理和工程資料管理工作，及時向綜合部移交相關行政許可手續(xù)和1套勘察設計成果，其他資料應定期向綜合部移交.5項目完工后，工程部應按宜賓市建筑安裝工程檔案歸檔范圍及組卷順序要求，收集、整理工程竣工資料(含工程準備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗收文件）,并及時報宜賓市城建檔案館存檔。6工程部負責將竣工結算資料整理完畢后交合同部進行結算內審；合同部結算內審過程中，工程部應按要求完善相關資料，并將資料補充至竣工資料中.7工程部負責將竣工結算資料和補充資料按營銷部要求及時向

18、物管公司移交。8資料移交必須有詳細清單，經辦人員必須簽字認可。9重要原件資料必須即時交綜合部存檔,原則上各部門只能領取復印件，領取原件必須經分管領導簽字同意。工作流程詳見附件六.（六)竣工決算方面1合同部負責工程結算內審（也可委托中介機構完成)，工程結算內審后報送集團公司監(jiān)審部結算審計；工程結算審核報告需施工單位負責人和公司總經理簽字認可。2財務部根據工程結算審核報告辦理財務決算，財務決算辦理過程中須聯系集團公司財務部進行抽查，對集團公司財務部抽查發(fā)現的錯誤和瑕疵財務部必須予以修正，并形成財務決算報告.3工程部負責根據工程結算審核報告和財務決算報告辦理工程尾款結算。4工程結算審核報告和財務決算

19、報告完成后及時歸檔至公司綜合部；工程部牽頭、綜合部配合將竣工決算資料歸檔至城建檔案館.5營銷部牽頭、綜合部和工程部配合,將竣工決算資料移交給物業(yè)管理單位。工作流程詳見附件七。三、項目中期工作(營銷） (一）營銷策劃工作其工作包括：項目專項市場調查（包括開發(fā)前期、銷售中期)、項目市場定位、品牌戰(zhàn)略策劃、方案設計、營銷方案制定等.1前期市調 由營銷部負責，在項目前期篩選和論證階段已有的市調分析報告基礎上，進一步有針對性的開展專項市場調查工作；市調工作可由營銷部自行組織開展，也可委托專業(yè)營銷策劃機構實施項目專項市場調查.市調工作完成后營銷部牽頭、綜合部配合開展數據統(tǒng)計、走勢分析、預測工作,形成項目市

20、場調查報告,報營銷部分管領導審批同意后開展下一階段工作.2市場定位 營銷部牽頭、綜合部參與，根據經公司認可的項目市場調查報告相關內容，對項目的市場定位進行分析,對項目的品牌戰(zhàn)略提出建議,預測項目投資、收益，編寫項目市場定位報告，經營銷部分管領導、綜合部分管領導共同審簽后報公司總經理辦公會審定。3品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略工作包括名稱確定建議及推廣名確定、樓盤風格確定、建筑用料的建議、項目賣點的挖掘及提煉（地理位置、戶型、發(fā)展前景等）；小區(qū)環(huán)境營造(空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境)、小區(qū)景觀設計、停車庫設計要點及車位比例和安排、會所功能內容劃分及概念的提煉、社區(qū)服務項目配置建議、物業(yè)管

21、理服務項目建議等。由營銷部牽頭、綜合部和工程部參與，委托專業(yè)的營銷策劃機構就上述工作內容制定方案，在充分研究的基礎上形成具有項目自身特色、符合公司形象的品牌戰(zhàn)略策劃方案.品牌戰(zhàn)略策劃方案經綜合部、營銷部、工程部經辦人員及部門經理簽署意見后上報分管領導審閱，經公司總經理辦公會討論通過后開展下一階段工作。4方案設計 工程部牽頭，營銷部參與，以項目可行性研究報告、項目市場定位報告、品牌戰(zhàn)略策劃方案為依據,委托設計單位對項目進行整體方案設計,要求項目定位準確，方案設計經濟合理.設計方案由營銷部、工程部共同簽署意見,上報公司總經理辦公會討論研究。方案一旦通過，則由工程部開展勘察設計工作。5營銷方案 營銷

22、方案制定工作包括營銷階段劃分、分期推盤戰(zhàn)術部署及促銷手法建議、入市時機、價格策略制定、價格體系及付款方式原則、售樓部包裝要點、促銷要點、模型制作指導、收集市場反饋信息及時調整營銷方案、新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)、公關推廣方案（政府機關及集團購買的可能性建議）等。由營銷部牽頭、工程部參與,與營銷策劃機構共同擬定營銷策劃方案，經營銷部、工程部分管領導審核后報公司總經理辦公會研究。營銷方案一旦通過，營銷部協同工程部、營銷策劃機構具體實施。營銷策劃方案屬公司絕密資料，由營銷部負責保管,任何人不得在未得到公司總經理批準的情況下復印、借閱、打印營銷策劃方案。6過程市調營銷部可在項目銷售實施期間開展

23、項目專項市場調查，根據市場反饋意見，對原擬定的項目市場定位、品牌戰(zhàn)略、方案設計提出調整建議，以確保項目的市場接受度達到90%以上。調整建議經分管領導審核后報公司總經理辦公會研究通過后，營銷部、工程部須按期保質對市場定位、品牌戰(zhàn)略、方案設計、營銷方案進行調整。工作流程詳見附件八。 (二）宣傳推廣工作1宣傳推廣工作包括品牌識別系統(tǒng)設計（展示系統(tǒng)、廣告類規(guī)范報紙、電視廣告標準格式、手提袋、售樓導示系統(tǒng)、小區(qū)形象系統(tǒng)）;廣告設計(廣告訴求、主題口號、媒體計劃、創(chuàng)意延展、報紙廣告方案、電視廣告創(chuàng)意等）、整體營銷費用預算及成本控制策略等。 2由營銷部負責，與營銷策劃機構、廣告公司及各大主流媒體共同擬定廣告

24、、宣傳、推廣方案，報營銷部分管領導審定。3方案一旦通過,營銷部協同營銷策劃機構、廣告公司具體實施。推廣方案屬公司絕密資料，由營銷部負責保管,任何人不得在未得到公司總經理批準的情況下復印、借閱、打印推廣方案。 （三)前期物管工作 1由營銷部牽頭、合同部參與，按公司規(guī)定和項目品牌戰(zhàn)略要求，擇優(yōu)選擇前期物業(yè)管理單位。2前期物業(yè)管理單位一旦確定，營銷部負責督促其嚴格按照公司制定的物業(yè)管理服務標準開展前期物業(yè)管理工作；營銷部須定期檢查，及時糾正服務偏差，并對物業(yè)管理服務標準補充完善。（四）銷售管理工作 1銷售管理工作包括客戶接待、合同簽訂、按揭辦理、資金回籠、客戶關系管理、投訴處理、產權證和土地證辦理等

25、. 2銷售管理工作由營銷部牽頭,督促營銷策劃機構按照銷售整體安排表、簽約流程及售后流程具體實施;營銷部負責定期考核營銷策劃機構，包括銷售任務完成情況、置業(yè)顧問綜合能力等.3營銷部負責督促營銷策劃機構建立各類銷控臺賬,根據營銷策劃機構提供的資料及時更新各項數據，每周向公司領導上報銷售最新進展情況.4涉及按揭辦理、資金回籠工作由營銷部牽頭，財務部配合完成。 工作流程詳見附件九。 (五）招商管理工作 1營銷部負責按公司規(guī)定，擇優(yōu)選擇專業(yè)的商業(yè)管理機構開展招商工作，具體包括進駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標準確定、租金收益測算、招商核心條款擬定、合同簽訂、租金收取和支付等。 2營銷部負責協同商業(yè)管理機構對進駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標準確定、租金收益測算、招商核心條款等進行研究，形成項目招商方案，經分管領導審核、公司總經理辦公會研究通過后，督促商業(yè)管理機構具體實施。3在未突破公司招商底限的前提下，租賃合同由商業(yè)管理機構負責與入駐商家協商，營銷部簽署明確意見，經分管領導審批后執(zhí)行。4為吸引高品牌效應商家入駐,以帶動項目整體招商工作，公司招商底限可以突破，具體由營銷部和商業(yè)