注冊會計師考試稅法輔導(dǎo)資料1

1、第八章土地增值稅 歷年分值分布年份單項選擇題多項選擇題判斷題合計2001 年1分1分1分3分2002年1分1分1分3分2003年1分1分1分3分?本章主要內(nèi)容包括：? 一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；?二、應(yīng)稅收入的認定；?三、確定增值額的扣除項目；?四、增值額和稅率；?五、應(yīng)納稅額的計算；?六、稅收優(yōu)惠；?七、納稅申報及繳納。?本章重點內(nèi)容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應(yīng)稅收入種類， 增值額確定，稅率選擇與運用，應(yīng)納稅額計算，優(yōu)惠政策等。?難點問題是：扣除項目金額的確定，新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓增值額及稅額的計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項 目的差異等。? 一、土地

2、增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率?（一）納稅人? 土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其 附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。?納稅人的特點：P171不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。都應(yīng)成為土地增值稅的納稅人。?（二）征稅范圍? 1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；? 2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。? （三）征稅范圍的界定P172-173? 按以下三個標(biāo)準來判斷是否屬應(yīng)計征土地增值稅：? 標(biāo)準之一：?轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有P172?轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；?轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)

3、部門辦理（或補辦）土地使用或 出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。? 自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。? 標(biāo)準之二：? 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓P172?轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅（二級市場），出讓土地使用權(quán)不征（一級市 場）；? 土地使用權(quán)出讓： 土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為；? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。?未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如出租）也不征。? 標(biāo)準之三：?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入P173? 取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更

4、但未取得收入的不征。? 總之，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。以此為標(biāo)準，對以下具體情況作如下判定：P173-174 （注意客觀題型）? 有關(guān)事項是否屬于征稅范圍? 1、出售 : （ 1）出售國有土地使用權(quán)；（2 ）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（ 3 ）存量房地產(chǎn)買賣。? 2 、繼承、贈予:（ 1）繼承不征稅（無收入）。（ 2）贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；（3）非公益性贈予征稅。? 3、出租不征稅（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；? 4、房地產(chǎn)抵押抵押期內(nèi)不征稅；（ 1）抵押期滿償還債務(wù)

5、本息收回房地產(chǎn)不征稅；（ 2）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值稅。5、房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征稅；個人之間互換自住房免征。6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征稅；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。7、合作建房建成后自用不征稅；建成后轉(zhuǎn)讓征稅。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。9、代建房不征稅（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。11、國家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征。12、市政搬遷不征。? 二、應(yīng)稅收入和扣除項目的確定P176-178? （一）應(yīng)稅收入的確定? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。? 從形式看，包

6、括：貨幣收入實物收入其他收入? （二）扣除項目的確定P177 178? 稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目有以下內(nèi)容：? 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。P177? 包括兩方面內(nèi)容：（ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地 價 款 ；（ 2 ）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費。? 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本P177? 它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：土地的征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用等。? 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用P177? 它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的三項期間費用，即 銷 售 費 用 、 管 理 費

7、用 、 財 務(wù) 費 用 。 開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時， 不是按實際發(fā)生額，而是按實施細則的標(biāo)準扣除，標(biāo)準的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出，即： P177 178? （ 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能 提 供 金融機構(gòu)的貸款證明的。利息支出據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額； 其 他 開 發(fā) 費 用 按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 5 以內(nèi)計算扣除，用公式表示：?房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開 發(fā)成本）X5%? 例如：支付的地價款為150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過20萬元

8、，即（ 150+250） X 5%,利息按實際發(fā) 生數(shù)扣除。? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構(gòu)貸款證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10 以內(nèi)計算扣除，用公式表示：?房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10%? 例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為40萬元，即（ 150+250） X 10%,超限額部 分的費用不得扣除。? 房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意三個問題：第一，扣除的具體比例（5 以內(nèi)或10以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。第二， 利

9、息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 超過上浮幅度的部分不允許扣除；第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。? 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金P178? 它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加。? 注意問題：? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用， 因而 不 得在此扣除。? 其他納稅人繳納的印花稅允 許 在 此 扣 除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5 %。貼花）。? 5、財政部規(guī)定的其它扣除項目。? 此條優(yōu)惠 只 適 用 于 從 事 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 納 稅 人 ，其他納稅人不適用。加計20的扣除，用公式表示：?加

10、計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 20? 例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，加計扣除費用為80萬元，即（ 150+ 120） X 20%? 注意：即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進行任何開發(fā)與投入就對外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20 的加計費用。舉例如下：? 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設(shè)城建稅率7%，教育費附加征收率3%）。建此住宅支付的地價款100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費3萬元），開發(fā)成本300萬元，貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規(guī)定的費用計提比例為10%，計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。解：

11、 1、實現(xiàn)收入總額：1600萬元2、扣除項目金額：支付地價款：100萬元支付開發(fā)成本：300萬元與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為：（100+300） X 10% 40 （萬元）扣除的稅金：1600X 5%X （1+7%+3% = 88（萬元）加計扣除費用：（100+300） X 20喉80 （萬元）扣除費用總額：100+300+40+88+80= 608 （萬元）3、確定增值額：1600 608 = 992 （萬元）4、確定增值比率：992 + 608X 100%= 163%5、計算應(yīng)納稅額：992X50%- 608X 15%= 404.8 （萬元）? 6、對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定P178

12、（ 1）房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價X成新度折扣率（ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款（ 3）國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（ 4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，在計征土地增值稅時不允許扣除。? 三、應(yīng)納稅額的計算P179-181? （一）增值額的確定? 土地增值稅的征稅對象即增值額。? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減除扣除項目金額后的余額為增值額。? 在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：? 隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的；? 提供扣除項目金額不實的；?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由

13、的。? 轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物? （二）應(yīng)納稅額的計算方法? 土地增值稅的計算方法有兩種，一種是超率累進稅率的定義法，這是土地增值稅暫行條例規(guī)定的計稅方法；另一種是簡便計算法，其計算公式為：應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率-扣除項目金額X扣除系數(shù)土地增值稅的計算步驟如下：（ 1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（ 2）計算扣除項目金額；（ 3）計算增值額：（ 4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；（ 5）計算應(yīng)納稅額。?例如P158:某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，應(yīng)納土地增值稅稅額是多少？? 用 第 一 種 方 法 計 算 ： P180?土地增值額=

14、400100 = 300 （萬元）?增值額占扣除項目金額比例=300+100=300%? 各級次增值額應(yīng)納稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額=15+ 20+ 50+60= 145萬元用第二種方法計算：增值額占扣除項目金額300%,適用稅率60%,速算扣除系數(shù)35%。應(yīng)納土增值稅稅額=300X60% 100X 35%= 145萬元兩種計算方法要求考生都要熟練掌握計算步驟。增值額占扣除項目金額 稅率 應(yīng)納稅額(萬元)P18050%以內(nèi)30 %(100X 50%) X 30% = 1550雁 100% 40%100X ( 100% 50%) X 40% = 20100% 至 200% 50%100X (200

15、% 100%) X 50% = 50200% 至 300% 60%300 ( 100X200%) X60% = 60?例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，取得收入 1000萬元。已知該 公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60 萬元。該公司應(yīng)納的土地增值稅為多少？?解：(1)增值額= 1000-50+200+40+60+ (50+200)N20%=600 (萬元)(2)扣除項目金額=50+200+40+60+ (50+200) 20%=400 (萬元)(3)增值額與扣除項目比=600 400 100%=15

16、0%(4)應(yīng)納土地增值稅額=600 50%-400 15%=240(萬元)?四、稅收優(yōu)惠P181-182? 1、納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土增值稅；如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。? 2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。? 3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機 關(guān)申報核準，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：(1)居住滿5年或5年以 上的，免征；(2)居住滿3年未滿 弭的，減半征稅；(3)居住未滿 3年的，按規(guī)定計稅。? 4、 1994年1月 1 日前已簽訂的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。? 五、征收管理與納稅申報（了解）? （一）征收管理? 1 、建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法? 2、 1994年1月 1 日前已簽房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項，首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的恢復(fù)征稅? 3、完善土地增值稅的預(yù)征辦法? 4、加強部門之間的配合和協(xié)作? （二）納稅地點? 1、納稅人是法人時：? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的， 應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；