某地產(chǎn)集團開發(fā)調(diào)研中心管理手冊

1、開發(fā)調(diào)研中心管理手冊XX集團有限公司開發(fā)調(diào)研中心管理手冊二OO三年九月12目 錄一、管理目標(biāo)2二、組織架構(gòu)2三、工作職責(zé)3四、崗位職責(zé)、工作指引4五、工作流程9六、工作考核10一、 管理目標(biāo)貫徹集團公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對擬開發(fā)土地進行前期調(diào)研論證及投資可行性分析，統(tǒng)籌管理集團在全國范圍內(nèi)的土地儲備計劃工作，以供集團未來業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展之需。同時，通過對各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作的管理與監(jiān)督，加大力度完成集團的土地儲備目標(biāo)。二、 組織架構(gòu)集團開發(fā)調(diào)研中心主任/副主任主任助理市場調(diào)研主管開發(fā)經(jīng)理投資分析主管北京地區(qū)公司土地儲備專員上海地區(qū)公司土地儲備專員天津地區(qū)公司土地儲備專員廣州地區(qū)公司土地儲備專員北京

2、公司土地開發(fā)前期小組上海公司土地開發(fā)前期小組天津公司土地開發(fā)前期小組廣州公司土地開發(fā)前期小組三、工作職責(zé)(一)、根據(jù)集團整體戰(zhàn)略及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，制定集團開發(fā)工作目標(biāo)與土地儲備中、長期目標(biāo)和短期目標(biāo)（年度目標(biāo)），并將各項目標(biāo)層層分解，納入各地 區(qū)公司年度工作目標(biāo)并跟蹤落實，積極推進各地區(qū)公司開發(fā)調(diào)研工作進度.（二）、統(tǒng)籌安排集團全國范圍內(nèi)的新項目開發(fā)工作：1、 對于集團已設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域，新項目的前期調(diào)研與可行性研究由各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組負(fù)責(zé)，土地開發(fā)前期小組由集團開發(fā)調(diào)研中心、地區(qū)公司開發(fā)部土地儲備專員、營銷中心、法律合約部、規(guī)劃設(shè)計部、審核部、財務(wù)部等具有相關(guān)專業(yè)知識經(jīng)驗的代表組成

3、。前期市場調(diào)研與初步可行性研究完成后，由土地開發(fā)前期小組提交項目建議書，并召集地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)班子及各部門，召開專題論證會，對擬開發(fā)項目的市場分析、產(chǎn)品定位、成本分析、利潤測算、初步經(jīng)營計劃等進行充分論證，最終形成項目可行性研究報告。集團開發(fā)調(diào)研中心成員為地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的當(dāng)然成員，負(fù)責(zé)全程跟進與業(yè)務(wù)指導(dǎo)以及資料準(zhǔn)確性、合理性、方向性審查。當(dāng)然由于時間、空間的限制，集團開發(fā)調(diào)研中心的跟進方式與緊密度可根據(jù)具體情況靈活掌握。對于集團未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)，以上職責(zé)由集團開發(fā)調(diào)研中心承擔(dān)。2、 各地區(qū)新項目可行性研究報告制作完成后上報集團開發(fā)調(diào)研中心進行初步審查。通過后由開發(fā)調(diào)研中心召集集團法

4、律事務(wù)中心、審計管理中心、財務(wù)管理中心、設(shè)計管理中心、營銷管理中心負(fù)責(zé)人，并邀請集團領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)、國土系統(tǒng)、規(guī)劃系統(tǒng)、設(shè)計、營銷等方面的資深人士列席，舉行項目論證會，對該項目進行全面論證。通過后報集團董事局審批。3、 集團董事局審批通過后，由各地區(qū)公司負(fù)責(zé)組織新項目公司開始實施。未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域，由集團開發(fā)調(diào)研中心牽頭落實新項目的實施工作，協(xié)助成立籌備機構(gòu)，開展前期征地、立項報批等等。（三）、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各地區(qū)公司開發(fā)工作1、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)各地區(qū)公司開發(fā)工作中的問題，合理調(diào)配各地區(qū)公司資源，以達到資源利用的最大化。2、 定期（季度/年度）匯總各地區(qū)公司上報的土地儲備狀況，根據(jù)實際情況進

5、行分析與協(xié)調(diào)，向集團領(lǐng)導(dǎo)匯報。3、 制定、貫徹各類土地開發(fā)調(diào)研工作的規(guī)范、手冊、制度等，對各地區(qū)公司開發(fā)部門的工作進行客觀、公正的考核。4、 對各地區(qū)土地開發(fā)政策法規(guī)進行匯總分析，合理規(guī)避法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。5、 集團開發(fā)調(diào)研中心應(yīng)與地區(qū)公司全力合作、加強溝通、分工明確、目標(biāo)清晰、各負(fù)其責(zé)，降低項目開發(fā)成本、確保項目利潤最大化。6、 集團開發(fā)調(diào)研中心負(fù)責(zé)收集全國各地、集團內(nèi)外的開發(fā)案例，并定期對各地區(qū)公司的主管領(lǐng)導(dǎo)、土地儲備專員及其他開發(fā)人員進行專業(yè)知識培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的開發(fā)模式，建立和諧統(tǒng)一的開發(fā)團隊。（四）、對各地區(qū)公司土地儲備專員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作考核，土地儲備專員的考核由集團開發(fā)調(diào)研中心

6、與地區(qū)公司開發(fā)部共同執(zhí)行，考核權(quán)重為1：1，考核結(jié)果與獎金掛鉤。（五）、對國家現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)及各地區(qū)相應(yīng)的實施制度進行分析、研究，并及時提出意見和建議。 (六)、收集和整理重要競爭對手及與集團開發(fā)項目有關(guān)的資料和信息。四、崗位職責(zé)、工作指引（一）、主任/副主任/主任助理1、 崗位職責(zé)：（1） 負(fù)責(zé)開發(fā)調(diào)研中心的全面工作。（2） 負(fù)責(zé)建立、健全本中心工作規(guī)范。（3） 負(fù)責(zé)制定本部門工作計劃，提出每項工作的目標(biāo)、要求、措施。（4） 組織落實工作計劃及具體開發(fā)調(diào)研工作的開展，制作本部門月度、年終工作總結(jié)。（5） 會簽集團各項文件。（6） 組織對各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作進行檢查、指導(dǎo)，協(xié)助處

7、理重點、難點問題。（7） 對各地區(qū)土地儲備專員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與工作考核。（8） 組織對集團未設(shè)立地區(qū)公司的區(qū)域內(nèi)的新項目進行前期調(diào)研及可行性分析。（9） 對于經(jīng)集團研究決定進行開發(fā)的新項目，牽頭組織成立籌備機構(gòu)，實施前期征地與開發(fā)立項等。（10） 檢查、監(jiān)督本中心人員工作任務(wù)的完成以及對集團各項制度的遵守。（11） 按公司要求參與公司的各項決策活動，提供專業(yè)意見。2、 工作指引：（1） 據(jù)集團發(fā)展需要以及本中心的實際業(yè)務(wù)開展情況對本部門的工作做總體的計劃。（2） 每月認(rèn)真回顧上月已完成的和未完成的工作，相應(yīng)布置本月的工作內(nèi)容。對于未完成的任務(wù)，要組織本部門員工進行分析，找出原因后提出相應(yīng)措施并落

8、實完成。（3） 定期組織本部門人員對XXXX集團開發(fā)管理辦法、管理手冊及其實施情況進行學(xué)習(xí)和總結(jié)，按照實際需要定期修改相關(guān)制度。（4） 組織本中心員工及儲備人才進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作考察。 （5） 組織召開集團新項目論證會。（二） 、開發(fā)經(jīng)理1、 崗位職責(zé)：（1） 協(xié)助開發(fā)調(diào)研中心主任/副主任/主任助理，制定并落實本中心的年度、月度工作計劃，擬定本中心的工作規(guī)范與管理制度。（2） 針對集團發(fā)展的戰(zhàn)略方向與重點區(qū)域，廣泛尋求投資機會，對投資項目或投資方向提出專業(yè)建議。（3） 參與新項目的前期談判。（4） 每季度匯總集團的土地儲備情況，并上報集團領(lǐng)導(dǎo)。（5） 保持本中心與各地區(qū)公司開發(fā)部的日常工作聯(lián)系

9、，及時掌握各地區(qū)公司開發(fā)工作中存在的重點與難點、應(yīng)對措施以及處理進程，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報。（6） 保持本中心與各地區(qū)公司土地儲備專員的日常工作聯(lián)系，及時掌握各地區(qū)公司土地儲備的工作進展、存在的重點與難點問題等等，向本中心領(lǐng)導(dǎo)匯報。（7） 調(diào)配本中心投資分析主管、市場調(diào)研主管的工作，完成本中心的日常業(yè)務(wù)。2、工作指引： （1） 協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理落實本中心的年度、月度工作計劃。（2） 協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，厘清與各地區(qū)公司開發(fā)部的工作的范圍與側(cè)重點，保持與各地區(qū)公司開發(fā)部的緊密聯(lián)系，掌握各地區(qū)公司開發(fā)工作中的重點難點與突發(fā)問題，向中心領(lǐng)導(dǎo)匯報，并積極協(xié)助尋求解決途徑。（3

10、） 協(xié)助本中心主任/副主任/主任助理，與各地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組、各地區(qū)公司土地儲備專員保持密切聯(lián)系，積極配合新項目的前期調(diào)研與可行性研究。（4） 參與各地區(qū)公司新項目專題論證會。（5） 組織本中心及集團其它相關(guān)中心，對各地區(qū)公司提交的新項目可行性研究報告進行審查，審查其資料準(zhǔn)確性、合理性、方向性等。（6） 協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，組織召開項目論證會。（7） 在未設(shè)立地區(qū)公司區(qū)域內(nèi)，協(xié)助本中心領(lǐng)導(dǎo)，對新項目進行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項目可行性研究報告。（三）、投資分析主管1、崗位職責(zé)：（1） 整理各地區(qū)公司報來的土地信息、報表、報告等，協(xié)助各地區(qū)土地儲備專員進行資料分析，提出專業(yè)審查建議（2）

11、 收集整理項目開發(fā)相關(guān)的規(guī)劃、國土等政府職能部門的信息。（3） 了解目標(biāo)地塊的基本情況，參與前期談判。（4） 在未設(shè)立地區(qū)公司區(qū)域內(nèi)，對新項目進行前期調(diào)研及可行性分析，制作新項目可行性分析資料。2、 工作指引：（1） 加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程序，具有對開發(fā)項目進行投 資預(yù)算的能力。（2） 熟識政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的利益。（3） 克服畏難情緒，保持主動積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想辦法解決，主動提出多種方案，尋求最佳解決方式。（4） 與行內(nèi)人士保持密切的聯(lián)系，隨時了解行業(yè)的最新動向、土地供給情況等。（四）、市場調(diào)研主管1、崗位職責(zé)

12、： （1） 監(jiān)控市場動態(tài)、搜集市場情報。（2） 了解競爭對手最新動態(tài)，客戶反應(yīng)等。（3） 每月完成房地產(chǎn)總結(jié)。（4） 就主要競爭對手作詳細(xì)的分析報告。（5） 為公司項目開發(fā)進行可行性研究、市場定位、產(chǎn)品定位、定價，為開工次序、推售貨量組合及促銷策略等提供指導(dǎo)。（6） 為集團擬開發(fā)用地作前期可行性研究、市場定位、產(chǎn)品定位、定價等提供準(zhǔn)確支持?jǐn)?shù)據(jù)。2、工作指引（1） 要加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，熟悉開發(fā)工作程序，熟識政府部門相關(guān)的條例、規(guī)章制度，提高工作效率，更好更快的完成工作，為公司爭取更大的利益。（2） 克服畏難情緒，保持主動積極的態(tài)度，遇到困難應(yīng)努力想辦法解決，主動提出多種方案，尋求最佳解決方式。

13、（3） 提高協(xié)調(diào)能力，特別是指開發(fā)部與其他部門、項目公司之間，部門與集團管理層之間的協(xié)調(diào)。需要其他部門協(xié)同的事項，要提早知會并作好解釋工作。（五）、土地儲備專員1、 崗位職責(zé)： （1） 協(xié)調(diào)本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組，進行新項目的前期市場調(diào)研及可行性論證，并將新項目前期資料及時整理、報集團開發(fā)調(diào)研中心備案。（2） 制作項目建議書，廣泛征求擬開發(fā)項目所在地建設(shè)部門、國土部門、規(guī)劃部門的專業(yè)意見，并報集團開發(fā)調(diào)研中心備案。（3） 參與前期征地談判。（3） 接受地區(qū)公司開發(fā)部的工作指派與管理，同時接受集團開發(fā)調(diào)研中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，做好集團開發(fā)調(diào)研中心交派的工作任務(wù)。2、工作指引：（1） 積極尋找可投資

14、項目。（2） 協(xié)調(diào)本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組對目標(biāo)地塊進行前期調(diào)研，收集項目的相關(guān)資料，制作項目建議書。（3） 組織新項目專題論證會。（4） 收集、分析當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、房地產(chǎn)市場動態(tài)、政策變化情況等信息，每月25日前上報集團開發(fā)調(diào)研中心。（5） 匯總本地區(qū)公司的土地儲備工作進展及重點難點工作的處理進程，每月25日前上報集團開發(fā)調(diào)研中心。（6） 每月28日前，將本崗位和本地區(qū)公司土地開發(fā)前期小組的本月工作總結(jié)和下月工作計劃上報集團開發(fā)調(diào)研中心和本地區(qū)公司開發(fā)部，作為工作監(jiān)督和業(yè)務(wù)考核的依據(jù)。（7） 每年度、季度結(jié)束前兩周內(nèi)將本年度（季度）本地區(qū)公司土地儲備工作完成情況及工作總結(jié)和下年度（季度）工作

15、計劃報送集團開發(fā)調(diào)研中心。五、工作流程集團公司領(lǐng)導(dǎo)國土系統(tǒng)專家規(guī)劃設(shè)計專家規(guī)劃系統(tǒng)專家建設(shè)系統(tǒng)專家其他資深人士地區(qū)公司土地儲備專員獲取土地信息土地前期開發(fā)小組提交項目建議書集團開發(fā)調(diào)研中心初審提交新項目可行性研究報告地區(qū)公司專題論證會，集團開發(fā)中心列席否定淘汰否定淘汰否定淘汰資料歸檔項目論證會集團董事局實施、組建項目公司肯定開發(fā)調(diào)研中心營銷管理中心工程管理中心規(guī)劃設(shè)計中心財務(wù)管理中心法律事務(wù)中心六、工作考核1、主任/副主任/主任助理（1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務(wù)扣2分，每項計劃拖延一個工作日扣0.5-1分。（2）、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的

16、，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。（3）、由于把關(guān)不嚴(yán)，對員工在工作中出現(xiàn)的差錯，應(yīng)與出錯員工同等扣罰。（4）、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。（5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。（6）、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情況獎3-5分。2、開發(fā)經(jīng)理（1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務(wù)扣2分，每項計劃拖延一個工作日扣0.5-1分。（2）、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。（3）、工作出現(xiàn)差錯的，每項扣0.5-2分。（4）、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。（5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的

17、，獎3-5分。（6）、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情況獎3-5分。3、投資分析主管（1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務(wù)扣2分，每項計劃拖延一個工作日扣0.5-1分。（2）、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。（3）、工作出現(xiàn)差錯的，每項扣0.5-2分。（4）、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。（5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。（6）、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情況獎3-5分。4、市場調(diào)研主管（1）、除有合理理由或特殊情況外，未按計劃完成一項工作任務(wù)扣2分，每項計劃拖延一個工作日扣0.5-1分。（2）、如有違反公司工作制度，或因工作差錯造成公司重大損失的，按公司有關(guān)制度執(zhí)行。（3）、工作出現(xiàn)差錯的，每項扣0.5-2分。（4）、工作勤懇、積極主動、表現(xiàn)優(yōu)秀的，獎1-2分。（5）、減小、避免公司損失或為公司挽回重大利益的，獎3-5分。（6）、提出創(chuàng)新或合理化建議，視具體情況獎3-5分。5、土地儲備專員（1）、除有