土地投資模式

1、土地投資模式介紹華潤萬家物流管理中心2014年7月28日一、企業(yè)獲取土地模式土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，統(tǒng)稱為招拍掛制度。在這一最常見的拿地模式中，企業(yè)一般以股東公司參與競買土地，先簽訂成交確認(rèn)書，待項目公司成立后再簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。同時，在合同里需明確項目交地時間、動工時間、竣工時間。地價款的支付需與土地交付掛鉤，爭取地價款能分期支付。(1)直接招拍掛包含合同簽訂、土地整理、土地出讓、資金返還四大階段指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆

2、遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。(2)一級開發(fā)：過戶即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送，應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。過戶登記 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。(3)過戶 股權(quán)收購：是指投資人通過購買項目公司股東的股權(quán)取得項目公司股東的法律地位，從而控制項目公司的經(jīng)營管理權(quán)和財務(wù)權(quán)，完成項目公司名下項目轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)開發(fā)項目直接轉(zhuǎn)讓方式下，項目權(quán)屬發(fā)生變更，須根據(jù)法律規(guī)定的要求和方式，履行相

3、應(yīng)的審批、許可等手續(xù)，手續(xù)繁瑣，還需交納一定的交易稅費。(4)股權(quán)收購 勾地等意向性拿地：是國土資源部門制定年土地供應(yīng)計劃，經(jīng)審批后，用地者可以根據(jù)自己的需要選擇合適土地。 政府需辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報批手續(xù)、完成征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓。 企業(yè)以一定的價格條件報名參與土地競買，并在競得土地后進(jìn)行項目的開發(fā)建設(shè)。(5)勾地等意向性拿地 三舊改造：是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。 “三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點示范省工作的重要措施。包括政府統(tǒng)一收儲后出讓、企業(yè)直接參與舊改、自行改造主體吸收

4、房開企業(yè)參與、收購改造四種方式。(6)三舊改造二、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成土地成本由地價款、契稅、交易服務(wù)費等構(gòu)成(包括紅線外所涉及的代征土地費用) ；其中契稅為土地成交價的3%-5%;交易服務(wù)費各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。(1)土地成本前期工程費土建工程費機電安裝費精簡裝修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費公建分?jǐn)傎M用項目管理費財務(wù)費用(利息成本)(2)開發(fā)成本(包括紅線外代建工程所涉及費用，若有)營業(yè)稅 為銷售收入的5%；城建稅 為營業(yè)稅的37%教育附加 為營業(yè)稅的3%合計 約為銷售收入的5.5%。(3)營業(yè)稅及附加稅營業(yè)稅及附加稅包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加(4)土地增值稅土地增值稅分為

5、預(yù)征與實際結(jié)算兩部分：p預(yù)征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%；p實際結(jié)算按公式計算，具體為：土地增值稅=(銷售收入-(土地成本+開發(fā)成本)120%-營業(yè)稅及附加-銷管費用-財務(wù)費用)對應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)約為銷售收入的5-10%(5)銷管費用銷管費用包括銷售費用及管理費用：銷售費用售樓部裝修策劃推廣費傭金費等管理費用指除項目部外其他部門為組織和管理項目經(jīng)營所發(fā)生的各項費用所得稅計算方式： 盈利額的25%，即(毛利潤額-銷管費用)25%， 無盈利則不繳所得稅若凈利潤為20%-25%，則對應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3% (6)所得稅三、重點關(guān)注的效益指標(biāo)毛利潤率=(毛利潤額 銷售金額)100%毛利潤額=銷售金額-土地成本-開發(fā)成本-營業(yè)稅金及附加-土地增值稅土地成本獲利倍數(shù)=凈利潤額 土地